Antes de falarmos sobre a violência na vizinhança, lembremo-nos das calçadas em frente ao edifício. Embora não façam parte do condomínio, sua manutenção e limpeza é obrigação do proprietário, isto é, de todos os moradores do edifício, o que remete sua responsabilidade ao síndico. Isto acontece na maioria das cidades brasileiras, podendo haver algumas em que tal obrigação foi assumida pela prefeitura municipal (gostaríamos de saber qual).

Mas, perguntamos, basta ao síndico preocupar-se com seu prédio e sua calçada? Legalmente sim, repetimos. Todavia, do ponto de vista do bem-estar dos condôminos, acreditamos que sua atuação deva extrapolar os limites de sua jurisdição legal. Por exemplo, como está a limpeza e a coleta de lixo da rua? Como estão as demais calçadas da quadra? Como está a segurança dos pedestres em relação ao trânsito de veículos? A rua está com o asfalto esburacado? Como está a segurança no local para os moradores que saem de carro ou que pegam o ônibus na esquina? Como está a iluminação da rua?

Zelador de vizinhança

A função do síndico tem um caráter cívico nos dias de hoje. Ele não é apenas um representante dos consortes do edifício, mas um verdadeiro agente comunitário ou zelador de vizinhança, alguém que se preocupa com o entorno do lugar em que seus constituintes residem ou trabalham, alguém que fiscaliza a atuação do poder público e aciona os órgãos competentes para que mantenham sua rua nas melhores condições de higiene e segurança.

Tal atuação pode ser feita com o concurso dos demais síndicos da quadra, dentro do princípio de que a união faz a força.

Outra questão que precisa ser uma preocupação constante do administrador predial: as pichações de muros e fachadas na vizinhança. Dizer que o condomínio não tem nada a ver com isso é olvidar-se de que, embora a propriedade pichada seja particular, seus reflexos afetam a todas as pessoas que olham para os rabiscos depreciativos e, além disso, causam uma desvalorização em todos os imóveis da região, desvalorização esta que estimamos entre 10 e 20% do valor de cada unidade imobiliária, dependendo do grau de atividade dos pichadores.

A pichação abre as portas para a delinqüência, que gera mais violência, que acaba por provocar uma depreciação incalculável de todo o bairro, como acontece em todas as capitais brasileiras, onde um apartamento de, por exemplo, l20m2 vale um preço numa vizinhança e a metade noutra. Tal fenômeno é fácil de constatar, bastando consultar os anúncios classificados dos jornais. Onde chega a violência, cai o preço dos imóveis, sua venda se torna difícil e cria-se uma tendência negativa de difícil recuperação.

Com síndicos conscientes de seu papel social, imbuídos do espírito de zelador de vizinhança, os pequenos problemas que surgem merecem atenção e podem ser resolvidos, com a ajuda da administração municipal, antes que se tornem insolúveis.

Nos edifícios submetidos ao regime da Lei 4.591/64, cabe ao conselho consultivo desempenhar o papel de assessor do síndico e fiscal do dinheiro dos condôminos, sem que os demais consortes fiquem alienados da fiscalização. Não basta examinar formalmente os balancetes apresentados pelo síndico ou pela administradora. É preciso confrontar o papel com a realidade, para assegurar-se de que os fatos aconteceram como registrados.

De texto veiculado pela Associação das Administradoras de Condomínio de Curitiba (Apac), colhemos algumas dicas para os membros do conselho consultivo, as quais transcrevemos:

“Para analisar as pastas mensais, a Apac sugere que cada conselheiro escolha mensal e aleatoriamente uma das partes (pessoal, manutenção predial, manutenção fixa etc.) para esmiuçar da seguinte forma:

- Avaliar a veracidade, a necessidade e autenticidade dos documentos;

- Ligar aos fornecedores ou prestadores de serviços para conferir valores pagos;

- Consultar zeladora e porteiro sobre a realização de serviços pagos a terceiros;

- Consultá-los sobre o recebimento de seus direitos e benefícios;

- Somar os valores constantes nos extratos bancários oficiais para confirmar as despesas com CPMF, taxas etc.;

- Comparar as cópias de recibos e depósitos com os créditos;

- Analisar se as autenticações dos documentos são realizadas em bancos conhecidos;

- Cruzar alguns pagamentos com o extrato oficial e o paralelo.”

São conselhos formulados por quem já vivenciou muitos tipos de fraude no condomínio. Felizmente o cerco contra os fraudadores está apertando. A obrigatoriedade de se pagar a guia de recolhimento do INSS através da Internet, por doc eletrônico, é um alívio para os condôminos (não foram poucos que tiveram a surpresa de saber, anos depois, que as guias de recolhimento haviam sido falsificadas e que nada fora efetivamente pago).

A propósito, recebemos correspondência de Nereu João Lagos, de Curitiba, na qual ele nos indica modo de se relacionar os débitos pendentes do condomínio, para que os moradores possam acompanhar e fiscalizar, sem correr nenhum risco em relação às normas do Código de Defesa do Consumidor.

Segundo o síndico, seu edifício adota, há mais de nove anos, um procedimento que elimina essa possibilidade de fraude: simplesmente relaciona no item “receitas” as quantidades e os valores das taxas de condomínio recebidas e, em item à parte, “quadro de inadimplência”, as taxas e os valores de cada taxa que se encontra em atraso, sem mencionar o número e o dono do apartamento. “Dessa forma, – enfatiza – qualquer condômino poderá acompanhar o pagamento ou não das taxas atrasadas.”

Isso é previsto em lei: o parágrafo 2° do artigo 1.348 do Código Civil trata da transferência de poderes do síndico a uma administradora. Já a Lei 4.591/64, a Lei dos Condomínios, prevê a destituição do síndico deliberada em assembleia específica.

O advogado Cristiano de Souza Oliveira, em entrevista ao Direcional Condomínios, explica que não se pode simplesmente destituir o síndico do cargo. “ A convocação para a assembleia de destituição deve ser minuciosa e deve constar por qual motivo o síndico está sendo cobrado”, diz.

Para o especialista, pelo código civil, em teoria, não há possibilidade de ocorrerem novas eleições na assembleia que teve destituição. “O Código Civil não revogou a lei 4.591 em relação ao tema destituição”, entende Oliveira.

Já para o assessor jurídico do Secovi em São Paulo, João Paulo Rossi Paschoal, também entrevistado pelo Direcional Condomínios, a lei não deve ser interpretada de forma tão rígida. “O que houve foi uma redação ruim do artigo referente à destituição. Não faz sentido tratar do tema em uma assembleia de contratação de administradora. Vejo a destituição do síndico como um procedimento elementar no funcionamento de qualquer entidade democrática”, pondera.

Fonte: Licita Mais

Diz o texto: “Art. 1.354. A assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.”

Com base no que diz tal determinação, já há quem queira que, para o síndico convocar uma assembléia do condomínio, seja obrigado a enviar cópia da convocação, por carta registrada, para todos os proprietários, promitentes compradores e demais cessionários das unidades, tantos quantos forem. Outros já se manifestaram no sentido de que só é válida a convocação que for publicada em jornal de grande circulação (com todos os custos daí decorrentes).

Calma, gente. Não é preciso exagerar. O que a lei diz, com todas as letras, é que todos os condôminos deverão ser convocados para a assembléia, sob pena de esta não poder deliberar. Existem, por óbvio, muitas maneiras de se convocar as pessoas a participar de uma reunião. A rigor, a convocação poderia ser feita por alto-falante, ou por mensagem de viva-voz, no telefone, ou por qualquer meio que leve a notícia aos interessados.

A antiga Lei do Condomínio (4.451/64) não tinha norma tão explícita sobre o assunto, porém, deixava claro que anualmente haveria uma assembléia geral ordinária dos condôminos,  “convocada pelo síndico na forma prevista na convenção” (art. 24), ou assembléias gerais extraordinárias “convocadas pelo síndico ou por condôminos que representem um quarto, no mínimo, do condomínio” (art. 25.

O novo Código Civil (Lei 10.406/02) repetiu o preceito, ao estabelecer que “convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção” (art. 1.350), e que as assembléias extraordinárias “poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos” (art. 1.355).

Como se vê, preservou o legislador a idéia de que as assembléias devem ser convocadas “na forma prevista na convenção”, o que afasta, de imediato, qualquer obrigação de se enviar carta protocolada ou publicar edital em jornal de grande circulação. Se a convenção dispuser que a convocação será feita mediante simples edital colocado nos elevadores do prédio ou no mural interno, todos os condôminos estarão devidamente convocados e não se poderá alegar nulidade de suas deliberações por falta de conhecimento.

Proprietários que residente fora do edifício, se tiverem comunicado ao síndico tal situação, deverão ser convocados por carta, de preferência registrada, para comprovar a efetiva entrega. Mas também é possível sua convocação por correio eletrônico (e-mail), fax etc.

O que não pode haver, isto sim, é malícia, má-fé ou qualquer intenção maligna do síndico em não convocar todos os titulares de voto da assembléia. De igual modo, se a convocação for feita por um quarto dos condôminos, os demais também deverão ser chamados à assembléia, inclusive o síndico.

A convocação não precisa ser pessoal. Também os inquilinos não precisam ser comunicados. Ficarão sabendo da reunião por meio dos editais internos ou por intermediário de seus locadores, se for o caso.

Comprar um imóvel pode ser a realização de um sonho ou o início de um pesadelo, se o mutuário não tomar certos cuidados, alerta a Associação de Consumidores Proteste. Por mais que os juros estejam mais baixos no Feirão da Casa Própria, o consumidor não pode tomar uma decisão precipitada para não assumir compromissos cujo orçamento familiar não comporte. É preciso planejamento para assumir um financiamento de longo prazo e fazer bem as contas sobre o valor das parcelas a serem pagas no período para avaliar se cabe no bolso. Veja as principais dicas:

Compare preços de imóveis – Pesquise o valor de mercado na região para as mesmas características do imóvel que tem em vista. Isto ajuda a fixar o valor máximo que você pretende pagar pelo imóvel.

Pesquise as taxas de juros – Além da Caixa compare com outros bancos que também financiam. Saiba que a taxa de juros varia conforme a renda, o valor do imóvel e o valor do financiamento. Pesquise e faça simulações em todos os bancos para encontrar a melhor taxa. Fique atento ao Custo Efetivo Total (CET) para ver tudo que está envolvido no financiamento, incluindo todas as taxas administrativas e tributos cobrados pelo banco. Nem sempre a menor taxa de juros é o melhor negócio.

Imóvel ocupado – Cuidado com imóvel que está ocupado, pois pode dar dor de cabeça para conseguir a desocupação. O processo de retirada judicial é demorado e envolve custas judiciais e honorários de advogados caso necessite entrar na Justiça. É imprescindível visitar o imóvel ofertado para saber se o atual ocupante tem a intenção de entregar o bem amigavelmente, se o imóvel está em boas condições e também conhecer a vizinhança.

Tribunal de Justiça – Deve-se também consultar o Tribunal de Justiça para saber se há alguma ação questionando a dívida do mutuário anterior com o Banco. A presença de ação é sinal de alerta, já que uma vitória do antigo mutuário, ainda que demore a acontecer, pode até cancelar a compra, dependendo da decisão do juiz.

Anúncios – Guarde todos os anúncios e faça constar na proposta de compra tudo que foi prometido pelos vendedores durante a negociação, inclusive prazos de entrega, taxas de juros, metragem do imóvel e despesas.

Assinatura – Se depender de financiamento para comprar o imóvel, não assine nenhum documento antes de verificar se seu crédito será aprovado. Não assine pedido de reserva de imóvel nem deixe cheque caução. Você precisa ter garantia por escrito que em caso de não aprovação do financiamento, haverá ressarcimento do sinal ou do cheque caução, pois a maioria das empresas cobra multa pela desistência.

Levante as dívidas – Para imóvel pronto, novo ou usado, é preciso levantar se há dívidas pendentes, como condomínio e IPTU. São dívidas de responsabilidade do antigo proprietário, que deverão ser quitadas pelo banco ou pelo vendedor do imóvel. Essas dívidas têm o imóvel como garantia e a execução corre contra o atual proprietário, que terá de recorrer a Justiça para receber este dinheiro do vendedor. Esta obrigação deve constar na proposta de compra ou no contrato, inclusive prevendo a possibilidade de reter os pagamentos ao vendedor enquanto houver pendências.

Comprometimento de renda – não comprometer 30% da renda é fundamental para conseguir honrar todas as parcelas do financiamento sem dificuldades. Como o prazo de pagamento é longo, dificuldades financeiras podem ocorrer, e comprometer sua renda.

Fonte: Extra

“O condomínio adquire vida própria e legal a partir do registro da convenção. E depois? Não tem mais nada a ser feito? Não é necessário ou mesmo obrigatório o cadastro na Receita Federal, na estadual, INSS, DRT? Não é obrigatória a declaração junto ao Imposto de Renda, mesmo sendo isento? Quais os diplomas legais que determinam?”

Em princípio, prezado leitor, não há lei que obrigue o condomínio a efetuar qualquer dos registros ou obrigações indicadas. Destacamos a ressalva “em princípio”, porque existe uma graduação de compromissos que atingem o condomínio à medida que cresce e assume maiores responsabilidades.

Tomemos o exemplo de um condomínio pequeno, com poucas unidades, que não disponha nem de conta bancário ou de funcionário. Para que inscrever-se no CNPJ/MF ou no INSS? Para que associar-se a sindicato da categoria? Para que contratar contador?

Se as atividades do condomínio, porém, forem mais elaboradas, haverá necessidade de inscrever-se no Cadastro Nacional das Pessoas Jurídicas (CNPJ), (embora não seja reconhecido pela legislação e pelo judiciário como pessoa jurídica), a fim de conseguir abrir conta-corrente em banco comercial. Se tiver funcionário, também precisará de registro junto à Delegacia Regional do Trabalho (DRT) e ao Instituto Nacional do Serviço Social (INSS).

Fim mercantil?

Em um terceiro nível, situam-se os condomínios que auferem algum tipo de rendimento de natureza não-condominial, como aluguel de espaços ou fachadas, exploração de antenas de rádio-telefone, ou que aplicam valores significativos em instituições financeiras. Nestes casos, a nosso ver, o condomínio deve fazem a declaração de ajuste junto à Receita Federal, porque são rendas que nada têm a ver com a função essencial do prédio. A natureza mercantil de tais atividades impede que gozem do mesmo tratamento dado à cota de condomínio, esta um rateio das despesas necessárias à administração do edifício e ao bem comum.

Temos nos posicionado sempre em favor de um condomínio mais puro, que não se envolva com questões não condizentes com os interesses imediatos dos co-proprietários, para evitar que problemas alienígenas venham a afetar a instituição Condomínio no Brasil.

Quando síndicos ultrapassam os limites de suas atribuições – respaldados ou não por decisão de assembléia geral – o condomínio entra em zona de perigo, que não são poucos no ordenamento econômico e jurídico do País. Um condomínio que, por exemplo, queira explorar linha de ônibus para os moradores, prestar serviços de enfermagem, oferecer aulas de kung-fu e outras coisas do gênero, poderá tornar-se vítima, gratuita, de ações de indenização por danos materiais e morais. Para o síndico, basta o dever de bem zelar pelo dinheiro dos condôminos.

Portanto, caro leitor, embora com pouca prática nesses assuntos burocráticos, acreditamos que o prédio só deve se envolver e cumprir as obrigações que forem essenciais à sua organização social. Nada de ingressar, se associar, registrar ou declarar ou onde não for chamado.