“É esbulho a retenção de apartamento funcional por porteiro demitido de edifício, não se admitindo uma imunidade sindical, impeditiva da demissão para suplente do conselho fiscal de entidade de classe, fundada como sindicato, por pretender ele ocupar o mesmo espaço já ocupado por sindicato atuante da mesma categoria e com o mesmo território, respeitada assim a regra constitucional.”

A ementa acima, da 7a Câmara do extinto Tribunal de Alçada Cível do Rio de Janeiro, na Apelação n. 4.927/95, deixa bem claro um problema que ainda hoje preocupa os síndicos e condôminos. O que fazer se, após a rescisão do contrato de trabalho, o funcionário não desocupa o apartamento colocado à sua disposição pelo condomínio?

A sentença do tribunal carioca nesse sentido foi clara, merecendo ser repetida: é esbulho a retenção de apartamento funcional por porteiro demitido de edifício.

Parte do salário

Diz o relator, juiz Rudy Loewenkron, que se trata de reintegração de posse tendo por objeto imóvel funcional ocupado por porteiro despedido pelo condomínio, sem lhe restituir a dependência antes cedida como moradia para o desempenho da sua atividade.

No apelo, após apresentar preliminares, atacou o não reconhecimento da sua estabilidade e a sua vedada demissão, salientando que o apartamento era parte do salário recebido por seu desempenho funcional, parte portanto do contrato de trabalho que a seu ver não está rompido e nem poderia ser sem o seu consentimento.

Ao analisar as preliminares, diz o ilustre relator, em resumo, que o que aqui se tem que apreciar não depende da vitória ou da derrota do apelante no foro trabalhista. Perdendo, não poderia ficar no imóvel e ganhando também. É que a sua reclamatória visa uma indenização e não continuar empregado. Até porque na junta trabalhista entendeu-se a inviabilidade do sindicato do apelante ante a existência de outro mais antigo para a mesma categoria e na mesma base territorial. Não há portanto, conclui, que se aguardar o resultado final da reclamatória trabalhista e se assim é não deveria o juiz de 1º grau ter sobrestado o processo, esperando pelo Tribunal Regional do Trabalho.

Mera pretensão

No mérito, melhor sorte não teve o porteiro do condomínio. Argumenta o ilustre relator no sentido de que o sistema sindical não admite duas entidades iguais para a mesma categoria no mesmo território. Os porteiros, zeladores e empregados em edifícios de apartamentos são representados pelo Sindicato dos Empregados de Edifícios no Município do Rio de Janeiro. A outra entidade, de cujo conselho fiscal é o apelante suplente, não pode atuar na mesma área simultaneamente. Só uma dessas sociedades é que pode representar a categoria. Está na constituição.

A primeira, continua, já atua como sindicato. A segunda tem uma mera pretensão, e enquanto não substituir a outra, poderá ser associação, sociedade civil, clube mas não proporcionará a imunidade sindical a seus dirigentes, porque dois sindicatos não podem ocupar o mesmo espaço.

Conclusão 1: Como não era dirigente sindical, podia ele ser demitido, como foi, e a consequência automática era a restituição do imóvel funcional para poder ser destinado a quem lhe substituiu. Ao recusar-se, praticou o apelante um esbulho.

Conclusão 2: Se o funcionário do condomínio é dirigente sindical, seu vínculo trabalhista não pode ser rompido, e, consequentemente, não se pode obrigá-lo a devolver o apartamento onde mora no condomínio.

Conclusão 3: “Gato escaldado tem medo de água fria.”

*Luiz Fernando de Queiroz

A sabedoria “Não faça com os outros o que você não quer que façam com você” cabe perfeitamente à rotina entre vizinhos. Barulho, sujeira, infiltrações e tantos outros embaraços que rondam as portas alheias – e a sua também! – podem ser evitados com atitudes simples. Quem mora em prédio precisa ficar atento às mudanças aparentemente mais inofensivas. “É vital pensar no coletivo antes de tomar qualquer decisão individual”, dizMarcio Rachkorsky, advogado especialista em condomínios.

As regras específicas de cada edifício estão disponíveis na convenção e no seu regulamento interno. Porém, segundo Rachkorsky, todos os síndicos têm o direito e a obrigação de fiscalizar reformas. Ele também sugere uma carta amigável para prevenir os moradores dos incômodos. “E, o mais importante de tudo, não tratar a obra como uma brincadeira.” Qualquer modificação na planta exige a apreciação de um responsável técnico, engenheiro ou arquiteto. O engenheiro Flavio Figueiredo, vice-presidente do IBAPE/SP, Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo, sugere pesquisar referências de trabalhos anteriores desses profissionais. Ele compara a obra a uma cirurgia: “Você se operaria com um médico totalmente desconhecido?”.

Para Ansel Lancman, engenheiro perito de vícios e defeitos construtivos, os problemas não surgem somente em obras. “Um vaso pesado demais, o início de uma infiltração ou uma circulação obstruída já atrapalham a vida dos moradores”, afirma. Segundo Rachkorsky, os conflitos em edifícios aumentaram muito nos últimos 20 anos. Por isso, a melhor maneira de administrar o relacionamento entre os moradores é a comunicação. “Um jornal interno ou um site que informe as novidades e relembre as regras importantes pode ser eficiente nessa tarefa”, diz.

O advogado lista cinco dicas importantes para quem vive em prédio: 1. Conhecer as regras específicas para poder seguilas; 2. Prestar atenção aos hábitos de educação, como dizer bom-dia a vizinhos e funcionários; 3. Participar da vida do condomínio, indo a assembleias e reuniões; 4. Evitar fazer barulho em excesso, principalmente em horários impróprios; 5. Praticar a tolerância e não procurar motivos para brigas. A seguir, veja como se livrar do título de mau exemplo.

Um banho de água fria

Uma das principais origens de vazamentos, segundo o engenheiro Flavio Figueiredo, é a banheira de hidromassagem. “O encanador, geralmente sem muito espaço para a instalação, comete o erro. Depois de feito o serviço, o vazamento fica oculto e o morador só se dá conta da infiltração quando ela já é grave”, diz. Outro ponto a considerar é o ruído do motor, que pode atrapalhar os moradores dos andares próximos. Mas o fundamental é verificar se a laje suporta o peso da banheira: “Em 1 m², 40 cm de água equivalem a 400 kg”, explica Figueiredo.

Exército de salvação 

Na hora da dedetização, o aconselhável é tratar todo o condomínio, apartamentos e áreas de convívio ao mesmo tempo. O biólogo consultor da APRAG, Associação dos Controladores de Vetores e Pragas Urbanas, Sérgio Bocalini, explica que dois problemas podem acontecer se a aplicação for feita em apenas uma unidade. No caso do cupim, os insetos migrarão para outros apartamentos. Para as demais pragas, elas voltarão a aparecer muito rapidamente. “Os produtos usados hoje em dia têm vida útil muito curta. Se a região estiver tomada, logo o apartamento voltará a ter problemas”, afirma Bocalini.

Peso pesado 

Ter um jardim na varanda é desejo da maioria das pessoas que habitam apartamentos. Para saber quanta carga essa área suporta, um profissional pode fazer simulações de peso. O ideal, segundo o engenheiro Ansel Lancman, é que o síndico encomende um estudo e o divulgue para todos os moradores. Nivelar o piso do terraço com o do resto do apartamento pode ser ruim, porque, ao usar concreto como enchimento, ele fica sobrecarregado. Opções mais leves são isopor e argila expandida. E fique atento: “Até mesmo um único vaso ou uma piscina infantil podem exceder o limite”, adverte o engenheiro Flavio Figueiredo.

Invasão verde

Algumas espécies trepadeiras têm crescimento acelerado e podem se tornar invasivas. A sete-léguas e a tumbérgia são as mais vigorosas. “Antes que se perceba, elas tomam conta de tudo. Não as recomendo se a varanda do vizinho for muito próxima”, conta o engenheiro agrônomo Sérgio Menon, da Grama e Flor Paisagismo. Uma opção são os arbustos, como clúsia, tumbérdia-arbustiva e pleomele, mais fáceis de controlar com a poda.

Garagem livre, leve e limpa 

Apenas carros podem ocupar a garagem, segundo o advogado Marcio Rachkorsky. Usar o espaço como depósito para sofá antigo ou carrinho de bebê está fora de cogitação. Acredite: nem mesmo motos podem ficar na vaga de carros. A única exceção prevista nos regulamentos é para bicicletas – no caso de o condomínio não ter bicicletário. “Além de ser esteticamente feio, entulho na garagem pode ser perigoso e levar a uma multa durante inspeção feita pelo Corpo de Bombeiros”, explica Rachkorsky. No caso de um incêndio, a seguradora pode ainda se recusar a pagar indenização alegando a existência de materiais inflamáveis na garagem.

O mapa da mina 

Nem sempre as construções seguem em todos os detalhes o que foi projetado na planta. As partes elétrica e hidráulica podem sofrer alterações durante as obras do prédio. Por isso, o engenheiro Ansel Lancman diz que é fundamental pedir para a empresa responsável pelo condomínio a planta “As Built” (em livre tradução, como construída) de cada apartamento. Somente com ela em mãos será possível saber exatamente onde as instalações estão e evitar desastres como furar uma parede por onde passam canos ou causar um curto-circuito. Após uma reforma, é preciso solicitar ao engenheiro uma nova planta “As Built”, que inclua as modificações, caso o apartamento seja vendido, repassá-la ao novo dono.

Fonte: Globo.com

Do total comercializado, 87,7% resultaram da soma de imóveis de 2 e 3 dormitórios, respectivamente, 1.202 unidades (57%) e 647 unidades (30,7%). Em termos de área útil, unidades em média com 46 m² e 65 m² representaram 43% das vendas.

O indicador Velocidade de Vendas referente aos 12 meses encerrados em fevereiro ficou em 59,6%, superior aos 58,3% observados em mesmo espaço de tempo terminado em janeiro. Já o indicador Vendas sobre Oferta (VSO) mensal foi de 10,3%.

Acumulado

No primeiro bimestre, as vendas em unidades acumulam alta de 17,7% (3.177 imóveis) em relação ao mesmo período de 2011 (2.699 unidades). Em Valor Geral de Vendas (VGV), expresso em reais, os dois meses movimentaram R$ 1,4 bilhão, superando em 13,1% o faturamento do mesmo bimestre do ano passado.

Lançamentos residenciais

Segundo o Secovi-SP, a Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp) apurou, no segundo mês de 2012, o lançamento de 1.383 unidades, com alta de 105,2% em relação a janeiro último e queda de 52,3% sobre fevereiro de 2011.

Considerações

Na avaliação do economista-chefe do sindicato, fevereiro ainda integra o período de sazonalidade do mercado imobiliário, caracterizado pelo baixo movimento no início do ano. “Mesmo assim, há indícios de crescimento consistente, ao se observar os indicadores da pesquisa”, ponderou Petrucci.

Para o presidente do Secovi-SP, Claudio Bernardes, os dados confirmam as previsões de ajuste do mercado às novas condições, depois de período de crescimento proporcionado por um cenário econômico exuberante nos últimos anos. “Com objetividade, é de se esperar que o mercado de imóveis continue a apresentar bons resultados em 2012 e nos próximos anos. Inclusive, cada vez mais bem distribuído no atendimento a diferentes faixas de renda familiar”, finalizou o representante do sindicato.

Fonte: Folha do Condomínio

Deixar de morar em casa e mudar para um apartamento em condomínio está se tornando cada vez mais comuns. As pessoas acabam optando pelos prédios por serem mais seguros, com porteiro e controle de entrada e saída. Entretanto, a convivência com centenas de moradores exige adaptação e o cumprimento de várias regras, como mostrou o quadro “Meu condomínio tem solução”, do SPTV, nesta terça-feira (3).

A família do representante comercial Alexandre Basilerigo trocou a casa de 200 m² por um apartamento menor, na Zona Norte de São Paulo, mas com uma área comum de lazer enorme e mais segura. Com o tempo, as vantagens foram aparecendo. “Nós tínhamos que cuidar de jardim, abrir portão na hora que chega, limpar a caixa d’água, arrumar telhado, pintar toda a parte de fora. Apartamento não tem nada disso”, conta Alexandre.

A mulher, Ana Paula Basilerigo, teve que se desfazer de boa parte dos móveis, mas não se arrependeu. “É bem aconchegante, apesar de ser menor o espaço físico, as coisas se acomodam melhor.”

Trocar a privacidade de uma cosa por um condomínio tem seu preço. Cada morador tem uma mania, uma opinião e um comportamento. Fica difícil saber onde termina o espaço de um morador e começa o do outro. Para estabelecer estes limites é preciso ter um regulamento e constituir os responsáveis pela ordem no local.

Em outro condomínio no Brás, região central, os moradores ainda não receberam as chaves, mas já estão fazendo a primeira assembleia para conhecer as regras e conhecer o síndico. Nele também tem o morador de primeira viagem. O fisioterapeuta Carlos Oga está deixando a casa para conviver com quase 300 famílias. “São pequenas coisas que a gente pode fazer pela outra pessoa.”

Fonte: G1

Obra a preço de custo. A expressão, que sugere uma opção mais em conta para se construir um imóvel, pode encobrir uma enorme dor de cabeça. Como a que desabou sobre o aposentado Reinaldo Pinto, de 65 anos. Atraído pela “pechincha”, ele comprou, em 2007, um apartamento no condomínio Le Jour, no Recreio dos Bandeirantes, que seria entregue até dezembro de 2010. Ainda hoje, aguarda as chaves:

— Foi o pior negócio da minha vida.

O condomínio foi construído pelo sistema conhecido como obra por administração. Em vez de uma empresa encabeçar o empreendimento — como nas obras por incorporação — os próprios compradores é que assumem a responsabilidade administrativa e financeira pela construção.

— O preço final fica muito mais alto do que o anunciado. Durante a obra, aumentam o valor de tudo — reclama Reinaldo, que decidiu vender o imóvel, antes de recebê-lo.

Cuidado ao contratar

Segundo a especialista em Direito Imobiliário e professora da Universidade do Estado do Rio de Janeiro (Uerj) Rosângela Gomes, a obra por administração só costuma ser um bom negócio quando todos os compradores são próximos:

— O primeiro cuidado é conhecer os condôminos e ver sua capacidade financeira. Afinal, todos arcam com o prejuízo no caso de inadimplência.

Modalidade pode ser um subterfúgio

O contrato de obra por administração do condomínio Le Jour, no Recreio, é visto como uma espécie de maquiagem pelo coordenador da pós-graduação em Direito Imobiliário da Estácio de Sá, Sérgio Simões. O empreendimento foi lançado em 2006 pela incorporadora Soriedem, do empresário Barão Tozini, que também é dono da Zayd, construtora escolhida para fazer a obra.

A ideia da obra por administração é a de pessoas próximas se unirem para tocar tudo por conta própria. No caso do Le Jour, os condôminos foram atraídos pela Zayd para se juntarem no contrato.

— Na prática, é uma incorporação imobiliária, em que a incorporadora deveria ter responsabilidade por tudo. Mas a empresa usa o contrato por administração como subterfúgio — explica o advogado.

Segundo Sérgio Simões, o procedimento não chega a ser ilegal, mas pode ser questionado na Justiça.

— A empresa chega a indicar a construtora. Isso pode ser questionado judicialmente para desconstruir essa maquiagem e pedir que se torne nulo o contrato, para transformá-lo num contrato por incorporação — ressalta.

Zayd diz que procedimento seria correto

Diretor-presidente da Zayd, Barão Tozini discorda da avaliação de que haja maquiagem nos contratos firmados por sua incorporadora como “obras por administração”.

— Estou baseado na lei. Há um contrato registrado. Eu não faço nada que eu invente ou ache que está correto ou incorreto — afirmou.

Segundo o empresário, a obra por incorporação é aquela que tem um prazo fixo de entrega:

— Nesse modelo de negócio, trabalhamos com preço fechado. As margens de retorno são muito mais altas, mas os riscos também são muito grandes (para a empresa).

As obras por administração atrairiam os compradores por ter custos mais baixos, de acordo com Tozini.

— Às vezes, as pessoas que compram apartamentos por administração têm um lucro de 70%, 80%, porque não existe a figura do incorporador. Na obra por incorporação, a empresa quer ter o lucro, mas arca com o risco da inadimplência — explica.

Nota oficial

Após conceder entrevista ao EXTRA, na sexta-feira, Tozini enviou uma nota, afirmando que, nas obras por incorporação, “apesar de sair um pouco mais cara, o risco é consideravelmente menor, pois, é arcado integralmente pelos incorporadores e construtores. Além do fato de que, em sua maior parte, são financiadas desde o início por instituições financeiras que conferem maior credibilidade ao negócio”.

Fonte: Extra

- Qual é a função do porteiro?

Geralmente obtinha a seguinte resposta:

- A função do porteiro é cuidar da portaria.

Ao que ele respondia (ou responde, ainda, enfaticamente):

- NÃO, meu filho, a função do porteiro não é cuidar da portaria. É cuidar da PORTA, da PORTA do edifício!!

Quando ouvimos esta história, pois não estivemos pessoalmente na reunião, ficamos deveras impressionado com a sabedoria de tais palavras, pois mostram o quanto os síndicos, os moradores e os funcionários de condomínio estão, em geral, despreparados para cuidar da segurança do condomínio.

Já escrevemos muito a respeito do porteiro e da portaria. Confessamos, porém, que nunca havíamos visto o óbvio ululante, dito de maneira tão cristalina e crua. A função do porteiro é cuidar da porta.

Dito em outras palavras, o porteiro não deve ocupar-se com assuntos que não digam respeito à sua função, como ficar vendo televisão, lendo livros ou revistas, olhando para o chão, nem se distrair com o que se passa dentro ou fora da portaria, devendo concentrar sua atenção em vigiar a área, tendo como foco o ponto de entrada das pessoas, que é a porta (porteira ou portão) do edifício. Sua obrigação principal é controlar a entrada e saída de pessoas, não permitindo que as não autorizadas tenham acesso ao prédio.

O outro ponto que chamou a atenção é que o síndico que mantém essa disciplina (e escreveu uma pequena cartilha a respeito) faz diariamente o treinamento de seus funcionários. É exagero? Sim, talvez. Só que sua doutrinação diária parece ser necessária e produz bons resultados. Ele, o síndico, não tem receio de ser considerado chato ou exigente pelos funcionários.

De tudo se conclui que é preciso treinar e treinar os porteiros do prédio, se quisermos aumentar sua eficiência e a segurança do condomínio. O treinamento contínuo é fundamental, pois grande parte dos empregados no setor recebeu pouca instrução formal, não estando preparada para funções que exijam maiores qualificações.

Ao lado do bordão “o lugar de porteiro é a portaria”, repetido exaustivamente para mostrar que o porteiro não deve se ausentar de seu posto de trabalho nem exercer sua função na calçada em frente ao prédio, podemos agora repetir o slogan “a função do porteiro é cuidar da porta”.

Se estiver de acordo, recorte esta coluna e coloque-a na portaria do prédio. Mais importante ainda: como síndico, ou simples morador do prédio, descubra novas maneiras, de simplicidade acaciana como esta, de fazer com que a portaria efetivamente funcione, não se deixando iludir pela aparência das pessoas ou sucumbir pela astúcia de quem se prepara para invadir o condomínio, contando com o pouco preparo e a negligência dos porteiros.

Se a porta do prédio estiver bem cuidada, você dormirá mais tranqüilo e certamente pagará com gosto sua quota-parte nas despesas, no início do mês.