P. Um condomínio quer colocar cerca elétrica; de todos os moradores apenas um não concorda, porque acha que tem risco de alguma criança estar brincando e a bola pegar na cerca etc. Então este morador quer saber se e permitido colocar cerca, quais são as conseqüências caso aconteça algo com algum morador?

R. Primeiramente é preciso esclarecer que eletrificar cerca ao redor de uma propriedade com o intuito de defesa ou proteção constitui um ato praticável por algumas pessoas, e, embora não exista lei regulamentando ou prevendo o fato, é aceitável tanto pela doutrina quanto pela jurisprudência.

Tais meios de defesa são denominados “ofendículos”ou “defesa mecânica predisposta”, estando amparados pelo entendimento de que o sujeito estaria em “exercício regular de direito”, uma vez que atuando em legítima defesa. Como diz o mestre Damásio E. de Jesus, “a predisposição do aparelho constitui exercício regular de direito. Mas, quando funciona em face de um ataque, o problema é de legítima defesa preordenada, desde que a ação do mecanismo não tenha início até que tenha lugar o ataque e que a gravidade de seus efeitos não ultrapasse os limites da excludente da ilicitude.” (Direito Penal, vol. 1).

A colocação de cerca eletrificada na propriedade, se resultar em ferimento ou dano a uma pessoa, fará com que o proprietário (no caso o condomínio, ou melhor, seu responsável) responda por crime de lesão corporal, o qual, em tese, estaria acobertado pela excludente da legítima defesa. Se a intensidade da corrente elétrica for tal que provoque a morte de alguém, o proprietário responderá por homicídio culposo, em razão do excesso dos meios empregados, com grande probabilidade de ser condenado pela Justiça.

Do ponto de vista civil, o fato gerará direito a indenização por eventuais perdas e danos e, seguindo a tendência moderna, indenização por danos morais. Entenda-se bem: O fato de o proprietário estar agindo em legítima defesa ao colocar tal cerca eletrificado, do ponto de vista penal, não o exime de responder por eventuais danos causados, por exemplo, em pessoas, sejam estar moradoras do condomínio ou não.

No caso específico do condomínio, se a assembléia decidir pela instalação da cerca elétrica, todos os condôminos e, em especial, o síndico, estarão assumindo um risco deliberado, pelo qual poderão ter de responder na esfera penal ou na civil, o que, não obstante a legitimidade teórica do meio de defesa, não o torna recomendável.

Existe uma solução muito melhor do que a rede elétrica, que é a rede eletrônica, formada por três ou mais fios bem finos, estendidos sobre os muros da propriedade e conectados a um sistema de alarme. Se alguém ou algo romper o fio ou perturbar-lhe em grau acima do estipulado, a central de vigilância será automaticamente alertada, podendo verificar de imediato o que está acontecendo, já que o sistema mostra o local exato da interferência. Acoplada a câmaras eletrônicas, a eficiência da rede será ainda maior.

É por isso que assume relevância o aspecto externo dos edifícios. Se, em sua maioria, apresentam ar de abandono, com pintura velha, reboco caído, pastilhas faltando, pouca cor, e outros sinais de decadência, todo o visual urbano fica comprometido.

Há um fato novo, porém. Temos notado, em Curitiba, que de dois ou três anos para cá, aumentou o número de edifícios que estão sendo reformados, especialmente no centro da cidade. Não sabemos, com certeza, qual a causa de tal “revival” do miolo urbano da capital paranaense. Provavelmente seja uma soma de fatores.

A uma, porque provavelmente o valor dos aluguéis chegou ao fundo do poço nos últimos meses. Muitos edifícios velhos, de um só proprietário, que estavam praticamente abandonados, foram vendidos para empresas que reconstruíram a partir da estrutura, para a instalação de apart-hotéis, lojas de departamento, apartamentos de um quarto etc., dando nova destinação mais adequada ao perfil da construção, já que não dispõem der vagas de estacionamento para as unidades.

A duas, porque a Caixa lançou plano de financiamento de reformas em edifícios em condomínio, como já noticiamos. Ao permitir que o condomínio faça a obra e pague em suaves prestações, com juros razoáveis, o banco está possibilitando a recuperação das fachadas sem onerar demasiadamente os condôminos. Tal programa merece ter continuidade, pelos grandes benefícios que propicia.

A três, porque aumentou o número de construtoras especializadas em recuperar e reformar edifícios em estágio de desgaste pelo tempo. Acirrou-se a concorrência, melhoraram as técnicas construtivas. Muitas empresas, que antes só se dedicavam a construções novas, descobriram o filão da reforma, já que o mercado de novos lançamentos está restrito. Algumas facilitam a contratação, recebendo o pagamento da obra em até 12 parcelas.

A quatro, porque, a custa de muita doutrinação, com reportagens nos jornais e na mídia em geral (onde também marcamos nossa presença), parece estar mudando a mentalidade quanto à conservação dos edifícios. Os condôminos estão se convencendo que é melhor pintar o prédio a cada três anos do que serem obrigados a reformá-lo a cada dez. É mais inteligente fazer a manutenção preventiva do que a corretiva, como atestam os engenheiros que escrevem sobre o assunto. Sem esquecer que a fachada do prédio – compreendendo sua frente, laterais e fundos -, representa em torno de 20% do valor do conjunto arquitetônico.

Outro aspecto positivo, que melhora a paisagem da cidade, é o emprego de cores nas edificações. O cinza triste, que outrora marcava a silhueta de Curitiba, aos poucos está sendo substituído por tons vibrantes, mais quentes e mais agradáveis.

Resta torcer para que a tendência ora observada se consolide e que, dentro de três a cinco anos, a cidade possa orgulhar-se de seu retrato urbanístico, e que, mais uma vez, sirva como modelo para outras capitais do Brasil.

A culpa por escolher mal (“culpa in eligendo”) e a culpa por controlar mal (“culpa in vigilando”) têm sido, aliás, o fundamento legal para a responsabilização do condomínio no caso de furtos de veículos, quando o condomínio mantém guarda sobre a garagem e partes comuns.

Não socorre ao condomínio a afirmativa de que o funcionário não estava autorizado a praticar o ato danoso, nem que não se encontrava no seu horário de trabalho. O condomínio, através do síndico, tem a obrigação de orientar, treinar, fiscalizar e controlar seus funcionários enquanto permanecem na esfera do prédio. Não pode tolerar a prática de determinados atos (como esquentar o carro de condômino, guardar a bicicleta, usar arma de fogo etc.), que possam vir a provocar acidente ou qualquer espécie de dano.

Para se entender melhor essa responsabilidade do condomínio, basta compará-la com a responsabilidade dos pais em relação aos filhos menores, do dono de animal, dos donos de hotéis por seus hóspedes, de colégios por seus alunos, e de qualquer empresa por seus empregados, serviçais e prepostos.

A súmula 341 do STF sintetiza a questão em poucas palavras: “É presumida a culpa do patrão ou cominente pelo ato culposo do empregado ou preposto.”

Como se vê, se o condomínio não quiser se incomodar com fatos originados de seus funcionários deverá exigir disciplina, cumprimento a normas, comportamento adequado, responsabilidade. O síndico não pode ficar permanentemente na fiscalização dos funcionários, mas deve ter a permanente preocupação de saber como agem e o que fazem cada minuto do dia. Só assim poderá corrigir desvios de conduta ou de função que possam colocar em risco o patrimônio de todos os condôminos.

Muito embora algumas Convenções proíbam animais em apartamentos, alguns condôminos têm se manifestado contra essa norma e levado o assunto à apreciação dos tribunais, que, fazendo uma ponderação entre o direito de propriedade de um lado e o direito de vizinhança de outro – o condômino exercita o seu direito sem causar prejuízo aos demais moradores –, têm se manifestado em inúmeras decisões no sentido de que, constatadas as características abaixo, é possível manter o animal no condomínio:

• O animal em questão deve ser doméstico e de pequeno porte.
• O comportamento do animal não deve oferecer perigo para os moradores do prédio, perturbar o sossego, a segurança ou a limpeza do imóvel e das dependências do condomínio.
• O histórico da raça do animal não pode ser de alto grau de agressividade e risco.

Por outro lado, mesmo que a Convenção o permita, é possível obter a retirada ou impedir a circulação por áreas comuns de qualquer animal que constitua qualquer tipo de risco à integridade, à saúde ou ao sossego dos condôminos, desde que feitas as provas pelo condomínio e obtida a autorização judicial.

Portanto, sendo o assunto ponto de muitas discussões e objeto de farta decisão judicial, deve ser tratado com bom senso, acima da paixão que o tema possa levantar, adotando-se cuidados essenciais para a convivência harmônica entre o animal e os condôminos, que, não sendo possível, deve sempre ser levada ao arbitramento do Judiciário, acima de qualquer possibilidade de nova lei que possa ser criada.

Fonte: Licita Mais

Condomínio no Portão solicitou serviço de orientação da Setran.

Veículos estacionados em locais proibidos ou que trafegam em excesso de velocidade, mesmo dentro de condomínios, estão passíveis de multa. É o que determina o Código Brasileiro de Trânsito, e se estende também a shoppings e supermercados, desde que as vias internas estejam sinalizadas de acordo com a lei. Além de multar, as instituições de trânsito também prestam orientações de sinalização nos ambientes privados.

Em Curitiba, a procura pelo serviço de orientação junto à Secretaria Municipal de Trânsito (Setran) é baixa. “É difícil um condomínio solicitar o atendimento porque muitas vezes o empreendimento já vem determinado. Além disso, nunca encontramos situações absurdas”, afirma a diretora de engenharia de trânsito da Setran, Guacira Civolani. Porém, caso o projeto criado pela construtora não atenda às necessidades do conjunto residencial, o órgão presta o atendimento gratuitamente.

É possível determinar o limite de velocidade, a orientação do fluxo e a definição de vagas de estacionamento, especialmente as destinadas aos idosos e pessoas com deficiência física. Para ter acesso ao serviço, o responsável pelo condomínio deve procurar a Setran e protocolar o projeto, que fica concluído entre 20 e 30 dias.

Esta é a aposta para as dificuldades de fluxo no condomínio Condomínio Castel di Bettega, no bairro Portão, que irá procurar a secretaria. O condomínio, com metade dos quase 600 apartamentos ocupados e cerca de 300 veículos atualmente, já enfrenta problemas no trânsito interno. “O principal é o excesso de velocidade. Alguns motoristas não respeitam o limite e outros andam sem luz. É perigoso atropelar alguém”, conta o subsíndico do conjunto, Rafael Kaminski de Souza. A expectativa ainda é que a orientação da Setran ajude ainda a definir uma passagem específica para pedestres por toda a área e o fluxo de entrada e saída de veículos.

Multas

Assim como são raros os condomínios que procuram pela orientação dos projetos também são praticamente nulos os casos em que agentes da Setran ou a própria Polícia Militar são chamados para multar veículos em situação irregular. “Não recebemos nenhum chamado, assim direcionamos o efetivo totalmente para as vias públicas, que possuem fluxo maior”, comenta Guacira. Isto, no entanto, não descarta a possibilidade de chamado e aplicação da multa nos casos de estacionamento em local sinalizado como proibido ou excesso de velocidade.

Fonte: Paraná Online

Segundo Rodrigo Karpat, especialista em Direito Imobiliário, consultor em condomínios e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados, é necessário implantar medidas preventivas para garantir maior segurança ao condomínio. “A segurança é uma soma de fatores que incluem desde barreiras físicas e treinamento de funcionários, até a cooperação dos moradores”, diz.

O especialista em Direito Imobiliário alerta também sobre a responsabilidade do condomínio em ressarcir os prejuízos em casos de assaltos ou ações criminosas. “No caso de furtos ou roubos dentro do condomínio ou nas unidades autônomas, o edifício não é responsável pelo ressarcimento do morador, uma vez que a segurança pública compete ao Estado. O condomínio será responsabilizado nos casos em que houver culpa do prédio, ou seja, quando houver envolvimento de um dos seus funcionários ou facilitação pela portaria, mesmo que de forma involuntária. E se o prédio tiver assumido a responsabilidade pela segurança, seja pela contratação de vigilantes ou se estiver previamente descrito na convenção”, explica Rodrigo Karpat.

Veja abaixo 11 dicas de segurança para o seu condomínio

1. Instalar portão duplo nas entradas de pedestres do edifício (social e serviço)

2. Instalar portão duplo na entrada de veículos

3. Criar um espaço para entrega de objetos à portaria sem a abertura do portão (pizza, encomendas, remédios etc.)

4. Proibir que entregadores subam aos andares

5. Proibir informações sobre vendas e locações

6. Proibir a entrada de corretores sem autorização por escrito do proprietário

7. Realizar treinamento constante dos funcionários

8. Instalar câmeras de segurança nas áreas comuns

9. Telefone liberado na portaria

10. Garantir que a guarita esteja segura

11. Não permitir que funcionários saiam com uniformes do prédio

Fonte: Jornal Cruzeiro do Sul