“É esbulho a retenção de apartamento funcional por porteiro demitido de edifício, não se admitindo uma imunidade sindical, impeditiva da demissão para suplente do conselho fiscal de entidade de classe, fundada como sindicato, por pretender ele ocupar o mesmo espaço já ocupado por sindicato atuante da mesma categoria e com o mesmo território, respeitada assim a regra constitucional.”

A ementa acima, da 7a Câmara do extinto Tribunal de Alçada Cível do Rio de Janeiro, na Apelação n. 4.927/95, deixa bem claro um problema que ainda hoje preocupa os síndicos e condôminos. O que fazer se, após a rescisão do contrato de trabalho, o funcionário não desocupa o apartamento colocado à sua disposição pelo condomínio?

A sentença do tribunal carioca nesse sentido foi clara, merecendo ser repetida: é esbulho a retenção de apartamento funcional por porteiro demitido de edifício.

Parte do salário

Diz o relator, juiz Rudy Loewenkron, que se trata de reintegração de posse tendo por objeto imóvel funcional ocupado por porteiro despedido pelo condomínio, sem lhe restituir a dependência antes cedida como moradia para o desempenho da sua atividade.

No apelo, após apresentar preliminares, atacou o não reconhecimento da sua estabilidade e a sua vedada demissão, salientando que o apartamento era parte do salário recebido por seu desempenho funcional, parte portanto do contrato de trabalho que a seu ver não está rompido e nem poderia ser sem o seu consentimento.

Ao analisar as preliminares, diz o ilustre relator, em resumo, que o que aqui se tem que apreciar não depende da vitória ou da derrota do apelante no foro trabalhista. Perdendo, não poderia ficar no imóvel e ganhando também. É que a sua reclamatória visa uma indenização e não continuar empregado. Até porque na junta trabalhista entendeu-se a inviabilidade do sindicato do apelante ante a existência de outro mais antigo para a mesma categoria e na mesma base territorial. Não há portanto, conclui, que se aguardar o resultado final da reclamatória trabalhista e se assim é não deveria o juiz de 1º grau ter sobrestado o processo, esperando pelo Tribunal Regional do Trabalho.

Mera pretensão

No mérito, melhor sorte não teve o porteiro do condomínio. Argumenta o ilustre relator no sentido de que o sistema sindical não admite duas entidades iguais para a mesma categoria no mesmo território. Os porteiros, zeladores e empregados em edifícios de apartamentos são representados pelo Sindicato dos Empregados de Edifícios no Município do Rio de Janeiro. A outra entidade, de cujo conselho fiscal é o apelante suplente, não pode atuar na mesma área simultaneamente. Só uma dessas sociedades é que pode representar a categoria. Está na constituição.

A primeira, continua, já atua como sindicato. A segunda tem uma mera pretensão, e enquanto não substituir a outra, poderá ser associação, sociedade civil, clube mas não proporcionará a imunidade sindical a seus dirigentes, porque dois sindicatos não podem ocupar o mesmo espaço.

Conclusão 1: Como não era dirigente sindical, podia ele ser demitido, como foi, e a consequência automática era a restituição do imóvel funcional para poder ser destinado a quem lhe substituiu. Ao recusar-se, praticou o apelante um esbulho.

Conclusão 2: Se o funcionário do condomínio é dirigente sindical, seu vínculo trabalhista não pode ser rompido, e, consequentemente, não se pode obrigá-lo a devolver o apartamento onde mora no condomínio.

Conclusão 3: “Gato escaldado tem medo de água fria.”

*Luiz Fernando de Queiroz

A transformação de condomínios em fortalezas eletrônicas aumenta, por certo, o sentimento de segurança dos moradores, porém nem sempre é eficaz na hora em que tais equipamentos são exigidos, pois sua eficiência depende do elemento humano que os controla. Além disso, como demonstrado, o custo de instalação e operação de tal  “infernalha” pode chegar à casa de dezenas de milhares de reais, quantia inviável para a quase totalidade dos prédios.

Existe, porém, uma maneira simples e prática de aumentar a segurança dos condomínios sem onerar os proprietários. A solução é tão singela que parece até risível. Trata-se da implantação de um programa de reciclagem e venda do lixo produzido pelos moradores do prédio. É isso mesmo. Explicamos melhor.

Como demonstrado em inúmeros relatos, uma das maiores vulnerabilidades da segurança em edifícios é a falta de preparo dos funcionários, decorrente do pouco tempo que ficam no emprego, provocado pela baixa remuneração recebida (entre outros fatores). Só age com eficácia, por exemplo, o porteiro que conheça cada um dos residentes no prédio, que saiba distinguir quem é visita de quem é estranho. Também o conhecimento das pessoas entre si ajuda a manter a coletividade protegida contra ameaças externas.

Pagar melhores salários, treinar continuamente os funcionários, motivá-los, evitar a rotatividade, impedir também a rotina indulgente, são medidas que ajudam a melhorar o escudo invisível que envolve o edifício, além de outros aspectos como uma boa iluminação, ausência de plantas e árvores na faixa de 0,5 a 2,0 metros de altura (atrás das quais alguém poderia se esconder), uso de cores claras, visibilidade total. Tudo isso, porém, custa dinheiro.

Um programa de reciclagem e venda do lixo produzido pelos moradores, além de ser social e ecologicamente correto, trará recursos para a implantação de medidas de segurança a todos. Sugerimos que pelo menos 50% da receita obtida com a venda do lixo seja destinada a um fundo em favor dos empregados, com distribuição anual. Isto fará com que diminua a troca de funcionários, sem aumentar as responsabilidades trabalhistas do condomínio. O resto da receita pode ser utilizado em treinamento, em compra de cal ou tinta para manter despichada a rua em frente, e assim por diante.

Em Curitiba, centenas de condomínios já fazem a reciclagem e venda do lixo. Separando papel (revistas, jornais), vidro, metal (latinhas de cerveja), plástico (embalagens), conseguem de R$ 100,00 a R$ 200,00 por mês, ou até mais, dependendo do número de unidades autônomas, sem maior esforço. Se parte beneficiar diretamente os funcionários, não será preciso muito esforço de convencimento para a implantação do programa.

Em suma, caro leitor: recicle o lixo de seu condomínio, destine parte da renda para o bônus anual dos funcionários, invista o saldo em ações voltadas à proteção do prédio. Com empregados mais estáveis, melhor treinados e motivados, todos estarão efetivamente mais seguros no condomínio. Sem aumentar o valor da cota de rateio mensal.

O professor dos cursos de Engenharia Civil e Arquitetura do Cesumar, engenheiro de Materiais, Judson Ribeiro, é especialista em materiais de construção. De acordo com ele, os revestimentos cerâmicos são importantes aliados para projetos dessa natureza.

“O revestimento cerâmico pode ser aplicado tanto interna quanto externamente em pisos e paredes ou em fachadas de edifícios”, orienta. Esta versatilidade e as novidades lançadas recentemente explicam a preferência por eles em novos projetos.

O porcelanato pode ser classificado como polido ou esmaltado. O primeiro grupo tem como principal característica o alto brilho e, em áreas grandes como prédios comerciais e shoppings, pode imitar o mármore. O segundo grupo tem um efeito rústico, vintage e a característica de imitar texturas como madeira de demolição, tijolinho a vista, alto e baixo relevo.

A resistência às altas temperaturas e ao efeito de envelhecimento dos raios ultravioleta (luz solar) é outra vantagem. “O efeito é duradouro, daí a preferência por revestimentos e pastilhas. Aplicar esse produto representa alta durabilidade”, diz Ribeiro.

Na reforma do condomínio é fundamental oferecer segurança para os moradores, transeuntes e para quem trabalha na obra. Vale lembrar que o síndico e o condomínio respondem na Justiça por qualquer acidente e somente um engenheiro ou arquiteto sabe exatamente o impacto de qualquer mudança sobre a edificação.

Fonte: Odiario.com

Segundo Rodrigo Karpat, especialista em Direito Imobiliário, consultor em condomínios e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados, é necessário implantar medidas preventivas para garantir maior segurança ao condomínio. “A segurança é uma soma de fatores que incluem desde barreiras físicas e treinamento de funcionários, até a cooperação dos moradores”, diz.

O especialista em Direito Imobiliário alerta também sobre a responsabilidade do condomínio em ressarcir os prejuízos em casos de assaltos ou ações criminosas. “No caso de furtos ou roubos dentro do condomínio ou nas unidades autônomas, o edifício não é responsável pelo ressarcimento do morador, uma vez que a segurança pública compete ao Estado. O condomínio será responsabilizado nos casos em que houver culpa do prédio, ou seja, quando houver envolvimento de um dos seus funcionários ou facilitação pela portaria, mesmo que de forma involuntária. E se o prédio tiver assumido a responsabilidade pela segurança, seja pela contratação de vigilantes ou se estiver previamente descrito na convenção”, explica Rodrigo Karpat.

Veja abaixo 11 dicas de segurança para o seu condomínio

1. Instalar portão duplo nas entradas de pedestres do edifício (social e serviço)

2. Instalar portão duplo na entrada de veículos

3. Criar um espaço para entrega de objetos à portaria sem a abertura do portão (pizza, encomendas, remédios etc.)

4. Proibir que entregadores subam aos andares

5. Proibir informações sobre vendas e locações

6. Proibir a entrada de corretores sem autorização por escrito do proprietário

7. Realizar treinamento constante dos funcionários

8. Instalar câmeras de segurança nas áreas comuns

9. Telefone liberado na portaria

10. Garantir que a guarita esteja segura

11. Não permitir que funcionários saiam com uniformes do prédio

Fonte: Jornal Cruzeiro do Sul

José Roberto Iampolsky (foto), diretor de uma administradora de condomínios alertou para a falta de informação dos usuários.

Erros mais comuns na garagem

Segundo o diretor da Paris Condomínios, alguns grandes edifícios suspendem o uso da clausura em horários de pico para evitar filas de carros na porta da garagem e acabam facilitando a ação de assaltantes. “O sistema não deve ser suspenso, principalmente quando há grande movimentação de veículos ou pessoas”, ensinou o empresário.

Ainda sobre a clausura de carros, também chamada de “gaiola”, Iampolsky recomendou que a mesma comporte apenas um veículo por vez. “Os carros de visitantes devem entrar no prédio somente com o motorista, que deve ser identificado na clausura. Se houver mais pessoas no carro, elas devem entrar pela portaria de pedestres após identificação e nunca dentro do veículo”, advertiu.

Falhas com pedestres

De acordo com o diretor, o morador não deve passar pela clausura quando há desconhecidos no local. O correto é esperar a pessoa ser liberada para só depois cruzar o compartimento. Ele lembrou ainda que parentes e amigos de moradores devem passar pela clausura, respeitando as regras de segurança como qualquer visitante.

Nas portarias onde não há passa-volumes, é comum ver o entregador aguardar o morador dentro na clausura, o que é errado. Iampolsky afirmou que o ideal é evitar o contato físico com o entregador, fazendo com que ele deixe a encomenda dentro da clausura e saia para que, então, o morador entre para pegar a entrega e deixar o pagamento.

O diretor da empresa sugeriu o uso de passa-volumes na clausura, pois o dispositivo permite que entregadores deixem as encomendas sem entrar no condomínio. Para ele, também é importante que haja um banco no local para que as pessoas possam esperar sentadas pela autorização da entrada. “A clausura deve ser feita de materiais fortes e resistentes. Embora bonito, o vidro não é a melhor opção”, finalizou Iampolsky.

Fonte: Folha do Condomínio