Como fica, se nem em condomínio fechado se pode ter sossego? A polícia foi chamada, mas só depois que os ânimos estavam exasperados e que o barulho há muito tinha passado de todos os limites, com as caixas de sons abertas e, de propósito, alguns alarmes de carro acionados.

Escrevendo no “Boletim do Condomínio” (edição de setembro/2001), sob o título “Problemas de Convivência entre Vizinhos”, o administrador Márcio Porto chama a atenção para um aspecto importante da “lei do silêncio”, o qual, por tradição ou puro desconhecimento da maioria das pessoas, tem dado margem a abusos. Na íntegra:

“Som alto: em primeiro lugar vamos já eliminar um tabu, que é o de que até às 22:00h tudo é permitido. Em nenhum lugar do Código Civil nem na Lei 4.591/64 (…) dos Condomínios consta esta afirmação, acredita-se que se trata de cultura popular sem o menor amparo legal. Portanto aquele que prejudica o sossego e a saúde de terceiros está cometendo uma infração, e como tal poderá ser punido, isto durante as 24 horas do dia.”

Confesso que também fui vítima da sabedoria popular. Embora já tenha feito dezenas de alusões ao artigo 554 do Código Civil, aquele que diz que “o proprietário ou inquilino de um prédio tem o direito de impedir que o mau uso da propriedade vizinha possa prejudicar a segurança, o sossego e a saúdo dos que o habitam”, nunca me ocorreu reforçar a idéia de que o respeito ao vizinho deve acontecer nas 24 horas do dia, como o faz, tão incisivamente, o articulista citado.

Com razão, o Código Civil não diz que o barulho deverá ser reduzido só no período da noite nem que, durante o dia, se esteja livre para elevar o som a níveis insuportáveis. Existem, sim, muitas normas locais sobre o assunto, como posturas municipais que fixam limites de decibéis a serem suportados durante o dia e durante a noite, bem como regimentos internos de condomínios, que prevêem diferentes restrições a ruídos numa hora e noutra.

O problema, ao que tudo indica, tende a aumentar,. Não que as pessoas estejam mais barulhentas, mas porque está aumentando o nível econômico e as exigências de quem moram em condomínio. Quem viajou para o exterior sabe o rigor com que as normas de boa convivência entre vizinhos são cumpridas, especialmente no tocando à poluição sonora, a ponto de se proibir as brincadeiras de crianças, mesmo no playground, em determinados horários (após o almoço e à noite).

Vale lembrar que existem outros barulhos, que não agridem os ouvidos mas que afetam sensivelmente os nervos das pessoas. Embora baixos em decibéis, irritam profundamente, a ponto de deixar algumas pessoas à beira da loucura. Muitos deles provêm do apartamento de cima (ou de baixo) e podem ser produzidos por animais, máquinas, instrumentos musicais etc.

Diz o ditado popular: “Os incomodados que se mudem.” Mas quem disse que os ditados populares têm sempre razão?

Contudo, segundo o mestre em Meio Ambiente e Arquitetura Bioclimática, gerente de Projetos Sustentáveis, Henrique Sala Benites, já existe uma tendência para que os projetos de Arquitetura optem por soluções de cobertura com base em princípios técnicos a fim de reduzir seu impacto ambiental. O mercado da construção civil tem se mostrado cada vez mais sensível a essas questões e passa a entender que a construção civil gera muitos impactos ambientais não só durante a fase de obras, como também ao longo de sua vida útil. Com o aumento das certificações de edifícios, o uso deste tipo de cobertura aumenta.

Benites explica que ao selecionar uma cobertura para um projeto, o arquiteto e suas equipes envolvidas devem avaliar o contexto do projeto e seu entorno, quais os possíveis impactos que poderão ser gerados tanto na escala urbana quanto na edificação, como também o resultado estético desejado. A cobertura representa uma superfície de grande área em um edifício. Um de seus principais objetivos é proteger os ocupantes da ação do tempo (chuva, calor, ventos, etc.) bem como trazer privacidade. Quando pensamos apenas no edifício, uma cobertura bem projetada deve barrar a entrada de calor no edifício no verão, e no inverno evitar a perda de calor para o exterior. Ao tratarmos da escada urbana, devemos avaliar o efeito estético dessa cobertura e também os problemas que podem ser ocasionados. O uso de materiais e cores escuras acaba por reter o calor, que se transforma em radiação e é devolvido á atmosfera. Em situação urbana, o conjunto de coberturas e das ruas asfaltadas, mais a falta de vegetação, criam o que se denomina efeito ilha de calor. È fácil entender isso ao compararmos a temperatura no centro de uma cidade á de um parque.

Para escolha da cobertura em uma edificação alguns critérios devem ser observados. Para o mestre em Meio Ambiente e Arquitetura Bioclimática, Henrique Benites, é muito importante avaliar detalhadamente o edifício em que será instalada a cobertura (existente ou novo) e ao seu entorno. No caso das coberturas frias, as restrições são menores, mas é muito importante ater-se ao incômodo que pode causar a vizinhança um edifício com cobertura altamente refletante em edifícios mas altos no entorno. No caso dos telhados verdes, deve-se verificar a capacidade de carga da estrutura, considerando a presença de água armazenada no substrato e eventual cisterna de armanezamento. O sistema de impermeabilização deve ser muito bem executado por empresas de confiança e prever proteção anti-raízes, bem como uma drenagem adequada. Deve-se avaliar se esta cobertura será ou não transitável, se á água armazenada será direcionada para reuso, se o sistema será modular ou de camadas construídas in loco, e qual a inclinação. A previsão de manutenção do sistema também deve ser detalhada ainda na fase de projeto. E juntamente com a seleção das espécies vegetais, avaliar se será necessário prever algum sistema de irrigação ou não.

Vários são os tipos de cobertura que podem ser usadas para tornar o empreendimento mais sustentável. Um exemplo de destaque é a cobertura que consome CO2, como a que será usada no estádio Mané Garrincha em Brasília e o projeto do TJDFT (Forum do Meio Ambiente e da Fazenda Pública do Distrito Federal), também em Brasília. Conheça os tipos mais relevantes as vantagens do uso destas técnicas, segundo Benites.

Fonte: SECOVI PR

Atualmente, uma das principais fontes de conflitos dentro dos condomínios refere-se ao rateio das despesas, sejam elas ordinárias ou extraordinárias, bem como em relação à forma e critérios de como este rateio deve ser realizado. Esta matéria é disciplinada pelo Código Civil (Lei nº 10.406, de 10/01/2002), com as alterações trazidas pela Lei nº 10.931, de 02/08/2004, e recentemente pela Lei nº 12.607, de 05/04/2012, ficando estabelecido, no artigo 1.336, I, que é dever do condômino “contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção”. A ressalva legal prevista na parte final do dispositivo, incluída pela redação da Lei nº 10.931/2004, serve justamente para que seja adotado com justiça o princípio do uso e gozo efetivo dos benefícios ofertados com a despesa gerada. Abre-se, assim, a possibilidade de se convencionar outras formas de rateio das despesas condominiais.

Além disso, o cálculo da fração ideal não está mais adstrito ao “conjunto da edificação”, havendo apenas a exigência de que a fração ideal seja expressa na forma decimal ou ordinária, nos termos do art. 1.331, §3°: “A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio.” Em outros termos, o legislador permitiu que a fração ideal seja atribuída às unidades autônomas de acordo com o caso concreto, sendo possível aproximá-la da justa definição física da propriedade, através de critérios que atendam às dimensões econômicas e jurídicas do direito de cada condômino, mas o que nem sempre poderá satisfazer a todos.

Assim, com o objetivo de definir o critério a ser utilizado para cálculo da fração ideal, podemos citar três fatores, quais sejam: a propriedade, o poder político e o custeio. Dependendo do tipo de empreendimento, podem-se levar em conta todos estes fatores, afastando o procedimento tradicional, no qual se considera apenas a fração ideal de acordo com a área de propriedade de cada condômino. Veja-se que o critério a ser adotado revela um conteúdo valorativo que remete à ideia de justa proporção. Estamos falando da busca de uma máxima proporcionalidade a qual, segundo Robert Alexy, na obra Teoria dos Direitos Fundamentais (ALEXY, 2008, p. 116 – 117), implica em três máximas parciais: a adequação, a necessidade e a proporcionalidade em sentido estrito. Estas máximas orientam a compreensão do critério a ser estabelecido, colocando em relevo os valores a ele relacionados. Portanto, ao se adotar um critério justo para o rateio de despesas, está-se, em verdade, buscando assegurar uma justa medida para esta divisão, considerando-se distintos valores, como o valor espacial (geométrico), o valor de uso do bem, o valor político, o valor econômico etc.

Deve-se atentar para que tudo isto esteja previamente previsto desde a concepção do empreendimento imobiliário e devidamente registrado no memorial de incorporação e na minuta da convenção de condomínio, depositados junto ao Registro de Imóveis.

Nesses novos modelos de empreendimentos imobiliários que vêm se tornando cada vez mais comum nas médias e grandes cidades, fica evidente que a atenção ao princípio da segurança jurídica nas relações entre condôminos não se traduz na aplicação de um critério único, devendo ser observadas as características peculiares de cada empreendimento no momento da definição da forma do cálculo da fração ideal que objetiva o rateio das despesas condominiais.

Fonte: Gazeta do Povo