A questão não é simples. A lei continua não prevendo expressamente ação do condomínio contra condômino ou locatário para expulsá-los do prédio. Mas se considerarmos os critérios que são utilizados pelo juiz para indicar se um animal pode ou não permanecer no condomínio ou os parâmetros que eram utilizados para avaliar se um casamento podia ou não ser anulado, partindo-se da prova de que a vida se tornara intolerável para um dos cônjuges, pode-se antever que, se o condômino ou locatário estiver causando incômodos à saúde, à segurança ou ao sossego dos demais condôminos em tal grau que lhes torne intolerável a convivência, uma ação judicial contra o malfeitor terá grande probabilidade de sucesso.

Não basta provar que o indigitado apresenta comportamento incompatível com a moral vigente no prédio, ou que perturbe o sossego dos demais residentes ocasionalmente, ou que não cumpra as determinações contidas na convenção e no regimento interno, ou que trata os funcionários com desrespeito e coisas do gênero. É preciso que sua infração seja grave. Mais ainda, é necessário que seja contínua, repetida, de modo que sua reiteração provoque repulsa dos demais moradores, por perturbar-lhes a vida de tal modo que a melhor solução, para evitar mal maior, seja a expulsão do contraventor.

Bom Senso

A Justiça brasileira tem dado guarida a inúmeros casos não previstos em lei, baseando-se nos princípios gerais de direito, na eqüidade, no bom senso. Foi assim, por exemplo, com relação à correção monetária, em época de inflação desenfreada. Quando for chamada a se pronunciar sobre o afastamento de condômino ou locatário também dará a resposta correta, se presentes estiverem as condições necessárias a uma decisão baseada no direito à segurança, ao sossego e à saúde de todo o condomínio.

Como dizem os juristas, não basta alegar, é preciso provar. Edifício que tenha morador nocivo, incapaz de conviver em comunidade, deve ir se preparando desde já para o dia em que, eventualmente, terá que levar seu caso à Justiça. Portanto, toda perturbação provocada por morador deve ser registrada (em ata ou de outra forma). Se grave, levada ao competente distrito policial. Rol de testemunhas deve ser anotado, para evitar que na hora da audiência quem se comprometeu se esquive a depor. E assim por diante. Com um dossiê completo, o advogado contratado pelo condomínio poderá armar sua estratégia de ataque, com boas chances de sucesso.

Atualmente, mais da metade da população das grandes cidades brasileiras vive em edifícios, em condomínio. Os tempos mudaram. A lei ainda não mudou, mas a jurisprudência está pronta para mostrar o caminho.

*Luiz Fernando de Queiroz

Antes de falarmos sobre a violência na vizinhança, lembremo-nos das calçadas em frente ao edifício. Embora não façam parte do condomínio, sua manutenção e limpeza é obrigação do proprietário, isto é, de todos os moradores do edifício, o que remete sua responsabilidade ao síndico. Isto acontece na maioria das cidades brasileiras, podendo haver algumas em que tal obrigação foi assumida pela prefeitura municipal (gostaríamos de saber qual).

Mas, perguntamos, basta ao síndico preocupar-se com seu prédio e sua calçada? Legalmente sim, repetimos. Todavia, do ponto de vista do bem-estar dos condôminos, acreditamos que sua atuação deva extrapolar os limites de sua jurisdição legal. Por exemplo, como está a limpeza e a coleta de lixo da rua? Como estão as demais calçadas da quadra? Como está a segurança dos pedestres em relação ao trânsito de veículos? A rua está com o asfalto esburacado? Como está a segurança no local para os moradores que saem de carro ou que pegam o ônibus na esquina? Como está a iluminação da rua?

Zelador de vizinhança

A função do síndico tem um caráter cívico nos dias de hoje. Ele não é apenas um representante dos consortes do edifício, mas um verdadeiro agente comunitário ou zelador de vizinhança, alguém que se preocupa com o entorno do lugar em que seus constituintes residem ou trabalham, alguém que fiscaliza a atuação do poder público e aciona os órgãos competentes para que mantenham sua rua nas melhores condições de higiene e segurança.

Tal atuação pode ser feita com o concurso dos demais síndicos da quadra, dentro do princípio de que a união faz a força.

Outra questão que precisa ser uma preocupação constante do administrador predial: as pichações de muros e fachadas na vizinhança. Dizer que o condomínio não tem nada a ver com isso é olvidar-se de que, embora a propriedade pichada seja particular, seus reflexos afetam a todas as pessoas que olham para os rabiscos depreciativos e, além disso, causam uma desvalorização em todos os imóveis da região, desvalorização esta que estimamos entre 10 e 20% do valor de cada unidade imobiliária, dependendo do grau de atividade dos pichadores.

A pichação abre as portas para a delinqüência, que gera mais violência, que acaba por provocar uma depreciação incalculável de todo o bairro, como acontece em todas as capitais brasileiras, onde um apartamento de, por exemplo, l20m2 vale um preço numa vizinhança e a metade noutra. Tal fenômeno é fácil de constatar, bastando consultar os anúncios classificados dos jornais. Onde chega a violência, cai o preço dos imóveis, sua venda se torna difícil e cria-se uma tendência negativa de difícil recuperação.

Com síndicos conscientes de seu papel social, imbuídos do espírito de zelador de vizinhança, os pequenos problemas que surgem merecem atenção e podem ser resolvidos, com a ajuda da administração municipal, antes que se tornem insolúveis.

Assim, podemos descrever a coleta seletiva de lixo, termo utilizado para o recolhimento de materiais que são passiveis de reciclagem, separados na fonte geradora. Esta ação pode ser realizada por m cidadão sozinho ou organizada em comunidades, como condomínios, empresas, escolas, clubes etc.

Os principais materiais recicláveis são o metal, o vidro, o plástico e o papel. Dentre eles, porém, há exceções. Lâmpadas fluorescentes, por exemplo, não costumam ser recicladas e devem, portanto, ser depositadas no lixo comum, assim como espelhos.

A reciclagem de resíduos e a coleta seletiva de lixo andam de mãos dadas. Com a separação dos resíduos na fonte, mais fácil é a destinação do lixo para as cooperativas que reciclam diversos tipos de materiais. Essa união tem dado uma alta contribuição para a natureza. Exemplo disso é que com apenas 50 kg de papel reciclado, uma árvore é poupada. E com uma tonelada de alumínio reciclado, cinco toneladas de minérios extraídos são poupadas.

De acordo com uma recente pesquisa di Ipea (Instituto de Pesquisa Econômica e Aplicada), caso todo o resíduo fosse encaminhado para a reciclagem, os benefícios financeiros para a sociedade seriam de R$ 8 bilhões anuais.

Com isso, há uma redução significante do desmatamento de florestas nativas, na extração dos recursos naturais, diminuição da camada do solo, da água e do ar, economia de energia e água, diminuição do lixo nos aterros, lixões e dos gastos com despesas urbanas, além de geração de emprego e renda pela comercialização dos reciclados.

Segundo Maria Inês Martins Ramos, fundadora da CP Brasil, consultoria em implantação de coleta seletiva em condomínios, a grande questão é a conscientização das pessoas.
Implantamos a seis meses a coleta seletiva em nosso edifício e os resultados foram incríveis. Hoje coletamos uma tonelada por mês de material reciclável e a adesão está acima de 90% dos moradores. A maior dificuldade, no começo, foi a mudança de hábito dos cidadãos. Há seis anos, não se falava tanto em coleta seletiva. Mas foi incrível perceber como as pessoas participam se motivadas.

Ainda segundo Maria Inês, mesmo co todo o esforço que é preciso para a implantação da coleta seletiva, os resultados tem sido significativos.

Com o sucesso de nosso programa, fomos procurados por moradores de outros edifícios, que também queriam implantar um sistema semelhante. A partir disto, montamos um programa, o Ação Reciclagem, que trabalhou na implantação da coleta seletiva de 180 condomínios.

Fonte: SECOVI PR

O professor dos cursos de Engenharia Civil e Arquitetura do Cesumar, engenheiro de Materiais, Judson Ribeiro, é especialista em materiais de construção. De acordo com ele, os revestimentos cerâmicos são importantes aliados para projetos dessa natureza.

“O revestimento cerâmico pode ser aplicado tanto interna quanto externamente em pisos e paredes ou em fachadas de edifícios”, orienta. Esta versatilidade e as novidades lançadas recentemente explicam a preferência por eles em novos projetos.

O porcelanato pode ser classificado como polido ou esmaltado. O primeiro grupo tem como principal característica o alto brilho e, em áreas grandes como prédios comerciais e shoppings, pode imitar o mármore. O segundo grupo tem um efeito rústico, vintage e a característica de imitar texturas como madeira de demolição, tijolinho a vista, alto e baixo relevo.

A resistência às altas temperaturas e ao efeito de envelhecimento dos raios ultravioleta (luz solar) é outra vantagem. “O efeito é duradouro, daí a preferência por revestimentos e pastilhas. Aplicar esse produto representa alta durabilidade”, diz Ribeiro.

Na reforma do condomínio é fundamental oferecer segurança para os moradores, transeuntes e para quem trabalha na obra. Vale lembrar que o síndico e o condomínio respondem na Justiça por qualquer acidente e somente um engenheiro ou arquiteto sabe exatamente o impacto de qualquer mudança sobre a edificação.

Fonte: Odiario.com

Segundo Rodrigo Karpat, especialista em Direito Imobiliário, consultor em condomínios e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados, é necessário implantar medidas preventivas para garantir maior segurança ao condomínio. “A segurança é uma soma de fatores que incluem desde barreiras físicas e treinamento de funcionários, até a cooperação dos moradores”, diz.

O especialista em Direito Imobiliário alerta também sobre a responsabilidade do condomínio em ressarcir os prejuízos em casos de assaltos ou ações criminosas. “No caso de furtos ou roubos dentro do condomínio ou nas unidades autônomas, o edifício não é responsável pelo ressarcimento do morador, uma vez que a segurança pública compete ao Estado. O condomínio será responsabilizado nos casos em que houver culpa do prédio, ou seja, quando houver envolvimento de um dos seus funcionários ou facilitação pela portaria, mesmo que de forma involuntária. E se o prédio tiver assumido a responsabilidade pela segurança, seja pela contratação de vigilantes ou se estiver previamente descrito na convenção”, explica Rodrigo Karpat.

Veja abaixo 11 dicas de segurança para o seu condomínio

1. Instalar portão duplo nas entradas de pedestres do edifício (social e serviço)

2. Instalar portão duplo na entrada de veículos

3. Criar um espaço para entrega de objetos à portaria sem a abertura do portão (pizza, encomendas, remédios etc.)

4. Proibir que entregadores subam aos andares

5. Proibir informações sobre vendas e locações

6. Proibir a entrada de corretores sem autorização por escrito do proprietário

7. Realizar treinamento constante dos funcionários

8. Instalar câmeras de segurança nas áreas comuns

9. Telefone liberado na portaria

10. Garantir que a guarita esteja segura

11. Não permitir que funcionários saiam com uniformes do prédio

Fonte: Jornal Cruzeiro do Sul

José Roberto Iampolsky (foto), diretor de uma administradora de condomínios alertou para a falta de informação dos usuários.

Erros mais comuns na garagem

Segundo o diretor da Paris Condomínios, alguns grandes edifícios suspendem o uso da clausura em horários de pico para evitar filas de carros na porta da garagem e acabam facilitando a ação de assaltantes. “O sistema não deve ser suspenso, principalmente quando há grande movimentação de veículos ou pessoas”, ensinou o empresário.

Ainda sobre a clausura de carros, também chamada de “gaiola”, Iampolsky recomendou que a mesma comporte apenas um veículo por vez. “Os carros de visitantes devem entrar no prédio somente com o motorista, que deve ser identificado na clausura. Se houver mais pessoas no carro, elas devem entrar pela portaria de pedestres após identificação e nunca dentro do veículo”, advertiu.

Falhas com pedestres

De acordo com o diretor, o morador não deve passar pela clausura quando há desconhecidos no local. O correto é esperar a pessoa ser liberada para só depois cruzar o compartimento. Ele lembrou ainda que parentes e amigos de moradores devem passar pela clausura, respeitando as regras de segurança como qualquer visitante.

Nas portarias onde não há passa-volumes, é comum ver o entregador aguardar o morador dentro na clausura, o que é errado. Iampolsky afirmou que o ideal é evitar o contato físico com o entregador, fazendo com que ele deixe a encomenda dentro da clausura e saia para que, então, o morador entre para pegar a entrega e deixar o pagamento.

O diretor da empresa sugeriu o uso de passa-volumes na clausura, pois o dispositivo permite que entregadores deixem as encomendas sem entrar no condomínio. Para ele, também é importante que haja um banco no local para que as pessoas possam esperar sentadas pela autorização da entrada. “A clausura deve ser feita de materiais fortes e resistentes. Embora bonito, o vidro não é a melhor opção”, finalizou Iampolsky.

Fonte: Folha do Condomínio