Pode o síndico não ser condônimo? E pode não ser brasileiro? É possível estabelecer restrições na convenção?

Já dizia a Lei 4.591/64: “Art. 22. Será eleito, na forma prevista pela convenção, um síndico do condomínio, cujo mandato não poderá exceder a 2 anos, permitida a reeleição”. A lei não exige que o síndico seja um condômino (proprietário) como o faz ao se referir à eleição dos membros do Conselho Consultivo (Art. 23. “Será eleito, na forma prevista na convenção, um conselho consultivo, constituído de três condôminos, com mandatos que não poderão exceder de 2 anos, permitida a reeleição”). Todos os intérpretes da Lei do Condomínio sempre entenderam que o síndico pode ser pessoa física ou jurídica, proprietário ou não de unidade autônoma no prédio. Se havia alguma dúvida, porém, o Código Civil de 2002 a dirimiu. Prevê o art. 1.347: “A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se”.

O ponto fulcral é saber se a convenção do condomínio pode estabelecer validamente disposição contrária à lei nesse ponto, ou seja, se o comando legal é de ordem pública ou dispositiva, vale dizer, se pode ser modificado pelos interessados. Os artigos mencionados expressamente indicam que tanto a eleição do síndico como a dos membros do conselho consultivo deverá ser feita “na forma prevista na convenção”. Isto significa no modo indicado, na maneira estabelecida, conforme as normas vigentes. Forma, modo, maneira ou norma constituem ação de meio, não se podendo estender sua atuação em demasia, ao ponto de se permitir que a convenção regulamente o assunto de modo contrário à lei.

Se ao regular a forma de eleição a convenção pudesse dispor sobre temas essenciais, não haveria necessidade de o legislador discriminar quanto à eleição do síndico e de membros do conselho consultivo. Bastaria dizer: “Serão eleitos, na forma prevista na convenção, um síndico do condomínio e três membros do conselho consultivo, com mandato que não poderá exceder de 2 anos, permitida a reeleição.”

Se o legislador discriminou, é porque, no nosso entender e da unanimidade da doutrina, pretendeu dar aos condôminos a mais ampla possibilidade de escolha de síndico, pouco importando que seja condômino ou não, pessoa física ou não, brasileiro ou não.

Quanto ao uso de procurações, pode a convenção estabelecer proibição de utilizar procurações em causa própria? Esta questão nos parece diferente da anterior. O condomínio pode regulamentar a forma de realização de suas assembleias, impondo restrições à utilização de procurações, por exemplo, não permitindo que um procurador tenha mais do que duas ou três procurações, impedindo que vote em assunto em que tenha interesse direto (causa própria) e assim por diante.

Se a convenção do condomínio estabelece tal proibição, isto torna anuláveis todas as decisões baseadas em voto com procuração em causa própria, como por exemplo o caso de síndico eleito desta maneira, isto é, que tenha votado em si mesmo através do seu voto e daqueles de quem era procurador. Como a decisão não é nula de pleno direito, mas anulável, é preciso que seja declarada a sua nulidade, por meio de decisão judicial ou, no nosso entender, por intermédio de uma nova assembleia geral extraordinária do condomínio, especialmente convocada, na qual o assunto conste da ordem do dia e seja deliberado e votado pelos condôminos.

Não se trata de destituição do síndico, mas de declaração de nulidade de sua eleição, por infração às normas do condomínio. Enquanto não declarada a nulidade, o síndico irregularmente eleito continuará exercendo seu mandato normalmente, pois, repetimos, a hipótese não é de nulidade absoluta, mas relativa, que produz efeitos só a partir do momento em que reconhecida (ex tunc), sem retroagir ao início do ato maculado.

Assim, caso a assembleia declare a nulidade, será necessário realizar nova votação para a escolha do síndico, o que poderá ficar previsto na própria convocação.

*Luiz Fernando de Queiroz

Ficou assim aprovada a matéria:

?Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.

§ 1o Se o síndico não convocar a assembléia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.

§ 2o Se a assembléia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.?

De início, soa estranho ver o legislador utilizar a expressão ?reunião da assembléia dos condôminos?, já que a palavra ?assembléia? significa ?reunião de pessoas que têm algum interesse em comum, ger. em grande número, com a finalidade de discutir e deliberar conjuntamente sobre temas determinados? (Houaiss). Toda assembléia é uma espécie de reunião, não havendo necessidade de repetir a palavra. Bastaria dizer que o síndico convocará anualmente ?assembléia dos condôminos?.

Pauta Mínima

O novo texto acrescentou mais dois itens essenciais na pauta mínima da assembléia geral ordinária do condomínio. Pela Lei 4.591/64, a finalidade básica do ato era a de aprovar ?as verbas para as despesas de condomínio? (art. 24) e demais matérias inscritas na ordem do dia. Agora, além do orçamento, será obrigatório incluir o rateio das despesas e a prestação de contas do síndico. Dos novos requisitos, o primeiro praticamente se confunde com o orçamento. Este deve ser feito de forma global, indicando, de conseqüência, quem e em que proporção será custeado (rateio).

Tão importante quanto o orçamento é a prestação de contas. Fez bem o codificador em reforçar a exigência, já incluída nas atribuições do síndico. Embora todo mandatário tenha obrigação natural de prestar contas ao mandante, independente de previsão contratual, não custa deixar o tema duplamente explicitado.

Duas outras matérias foram lembradas pelo legislador. A eventual eleição do síndico, se seu mandato estiver prestes a findar, e a alteração do regimento interno, se essa for a necessidade e a vontade dos condôminos. Tais inclusões servem apenas como lembrete ao síndico, na hora de convocar a assembléia, não tendo caráter obrigatório.

Poder de decisão

parágrafo 1olegislador repete o critério hoje vigente, que permite a um quarto dos condôminos convocarem assembléia, na omissão do síndico. A mesma regra é repetida adiante (art. 1.355), ao tratar o Código das assembléias extraordinárias.

parágrafo 2opete-se norma existente na Lei do Condomínio (art. 27), porém de escassa utilização, dada a autonomia que os condomínios adquiriram no Brasil em termos deliberativos. Não há mais necessidade de se aguardar 15 (quinze) dias para ingressar com medida que transfira a decisão para magistrado.

O socorro ao juiz só acontece, na prática, quando os gestores do prédio não podem praticar atos de força, como a execução dos títulos de cobrança. A presença dos condôminos em geral é pequena nas assembléias, mas seu poder de decisão não tem merecido reparos nem carece de auxílio do Judiciário

Cabe ressaltar que condomínios não perseguem fim econômico algum, não desenvolvem atividade produtiva e não buscam o lucro. Portanto, não integram categoria econômica, o que referenda a decisão da Corte trabalhista.

A ministra do TST, Delaíde Miranda Arantes, afirmou na decisão que: “no caso dos condomínios residenciais, estes, em regra, não atuam perseguindo fim econômico algum, não desenvolvem atividade produtiva e tampouco buscam lucro, logo, não podem ser considerados integrantes de categoria econômica e, por conseguinte, não estão obrigados ao recolhimento do contribuição sindical”.

Vale explicar que a cobrança da contribuição sindical encontra guarida nos artigos 578 a 591 da CLT. E tem seu recolhimento obrigatório pelos empregadores no mês de janeiro e pelos trabalhadores no mês de abril de cada ano. O artigo 8º, inciso IV, da Constituição Federal, aduz que o recolhimento de tal contribuição deve ser direcionado a todos que participem de uma determinada categoria econômica ou profissional ou de uma profissão liberal, independente de serem ou não associados a um sindicato.

Porém, o artigo 580 da CLT isenta, em seu parágrafo 6°, da exigência do recolhimento da contribuição sindical patronal as entidades ou instituições que comprovarem, junto ao Ministério do Trabalho e Emprego, o não exercício de atividades econômicas com fins lucrativos. Situação em que, em tese, se enquadram os condomínios.

Da mesma forma que os sindicatos frequentemente fazem a cobrança da Contribuição Sindical Patronal sem atentar para a isenção de empresas optantes pelo Simples Nacional, mas apenas levando em conta o fato da empresa ter sido constituída, os condomínios são cobrados da contribuição sindical sem que exista um parecer técnico do Ministério do Trabalho ou um movimento contrário a tal medida.

Mas os condomínios, conforme decisão do TST, não estão obrigados ao recolhimento da contribuição sindical por não terem fins econômicos, não desenvolverem atividades produtivas e nem buscarem lucro. E a representatividade do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais (Secovi) não abrange os condomínios, pelo menos os residenciais, dada a diversidade entre as atividades destes e as exercidas pelos demais empregadores constantes do rol de representados por aquela entidade classista patronal.

Fonte: Direcional Condomínio

Artigo 500 do Código Civil trata do ressarcimento

O comprador do imóvel que for surpreendido com defeitos na obra, como metragem menor à constante no contrato – se for superior a 5% em qualquer um dos cômodos -, pode exigir a complementação da área, o abatimento do valor ou a rescisão contratual. A queixa passou a fazer parte das reclamações  encaminhadas por proprietários à entidade de mutuários, Amspa. A associação orientou os adquirentes, que tenham dúvidas a respeito, a fazer uma vistoria com o auxílio de um engenheiro especializado.

Constatada a irregularidade, o artigo 500 do novo Código Civil determina o ressarcimento. “Se o defeito for aparente o prazo para reclamar junto à construtora é de 90 dias, a partir da entrega das chaves. Caso não haja acordo com a empresa, o pedido para entrar com ação prescreve 20 anos após a verificação técnica do problema por um perito, conforme jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ). Antes o tempo era de cinco anos, a contar da liberação do habite-se”, informou o presidente da Amspa, Marco Aurélio Luz.

Ainda de acordo com o representante da entidade, se o imóvel for habitável pode pedir a redução do preço. Se já foi pago, a restituição do valor deve ser à vista, acrescida de multa e juros. “Se a redução, ou mesmo o acréscimo, causar qualquer prejuízo comprovado pelo laudo, o comprador pode exigir indenização”, ressaltou Luz.

Já nas situações em que não é possível morar no imóvel, o dono do bem tem o direito da rescisão do contrato com a inclusão de multa até a data do ressarcimento; atualização do valor pago com juros; indenização por danos morais e materiais; e lucro cessante, ou seja, o que o prejudicado deixou de ganhar ou se perdeu um lucro esperado, conforme determinam os artigos 402 e 403 do novo Código Civil.

A associação de mutuários alertou ainda que no dia da inspeção o dono do apartamento deve observara as medidas dos seguintes lugares: no local que ficará a geladeira e o fogão; entre o espaço de um móvel e a tomada; na área de circulação; nas paredes onde ficarão os armários; na altura do pé-direito; entre outros cuidados. “O que vemos é o comprador do bem planejar a decoração do imóvel e quando vai montar os móveis eles não se adaptam ao espaço pretendido. Em muitos dos casos, terá que refazer o trabalho e com isso gerando custos extras”, concluiu Luz.

Fonte: Folha do Condomínio

Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a
inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes: (…)

II – ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei;

Inicialmente se entende que a obrigatoriedade de lavratura e registro das atas das assembleias de condomínios deveria estar previamente condicionada pela legislação. A Lei nº 6.015 de 1973, que dispõe sobre os registros públicos, no artigo 167, determina que seja realizado o registro nos seguintes casos:

Art. 167 – No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos.
I – o registro:
1) da instituição de bem de família;
2) das hipotecas legais, judiciais e convencionais;
3) dos contratos de locação de prédios, nos quais tenha sido consignada cláusula de vigência no caso de alienação da coisa locada;
4) do penhor de máquinas e de aparelhos utilizados na indústria, instalados e em funcionamento, com os respectivos pertences ou sem eles;
5) das penhoras, arrestos e seqüestros de imóveis;
6) das servidões em geral;
7) do usufruto e do uso sobre imóveis e da habitação, quando não resultarem do direito de família;
8 ) das rendas constituídas sobre imóveis ou a eles vinculadas por disposição de última vontade;
9) dos contratos de compromisso de compra e venda de cessão deste e de promessa de cessão, com ou sem cláusula de arrependimento, que tenham por objeto imóveis não loteados e cujo preço tenha sido pago no ato de sua celebração, ou deva sê-lo a prazo, de uma só vez ou em prestações;

10) da enfiteuse;

11) da anticrese;
12) das convenções antenupciais;
13) das cédulas de crédito rural;
14) das cédulas de crédito, industrial;
15) dos contratos de penhor rural;
16) dos empréstimos por obrigações ao portador ou debêntures, inclusive as conversíveis em ações;
17) das incorporações, instituições e convenções de condomínio;
18) dos contratos de promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas condominiais a que alude a Lei nº 4.591, de 16 de
dezembro de 1964, quando a incorporação ou a instituição de condomínio se formalizar na vigência desta Lei;
19) dos loteamentos urbanos e rurais;
20) dos contratos de promessa de compra e venda de terrenos loteados em conformidade com o Decreto-lei nº 58, de 10 de dezembro de 1937,
e respectiva cessão e promessa de cessão, quando o loteamento se formalizar na vigência desta Lei;
21) das citações de ações reais ou pessoais reipersecutórias, relativas a imóveis;
23) dos julgados e atos jurídicos entre vivos que dividirem imóveis ou os demarcarem inclusive nos casos de incorporação que resultarem
em constituição de condomínio e atribuírem uma ou mais unidades aos incorporadores;
24) das sentenças que nos inventários, arrolamentos e partilhas, adjudicarem bens de raiz em pagamento das dívidas da herança;
25) dos atos de entrega de legados de imóveis, dos formais de partilha e das sentenças de adjudicação em inventário ou arrolamento quando não
houver partilha;
26) da arrematação e da adjudicação em hasta pública;
27) do dote;
28) das sentenças declaratórias de usucapião;
29) da compra e venda pura e da condicional;
30) da permuta;
31) da dação em pagamento;
32) da transferência, de imóvel a sociedade, quando integrar quota social;
33) da doação entre vivos;
34) da desapropriação amigável e das sentenças que, em processo de desapropriação, fixarem o valor da indenização;
35) da alienação fiduciária em garantia de coisa imóvel.
36). da imissão provisória na posse, quando concedida à União, aos Estados, ao Distrito Federal, aos Municípios ou às suas entidades delegadas, e respectiva cessão e promessa de cessão;
37) dos termos administrativos ou das sentenças declaratórias da concessão de uso especial para fins de moradia;
39) da constituição do direito de superfície de imóvel urbano;
40) do contrato de concessão de direito real de uso de imóvel público.
41) da legitimação de posse;
42) da conversão da legitimação de posse em propriedade, prevista no art. 60 da Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009;

Neste cerne, a lei não exige a obrigatoriedade do registro de atas, no entanto é plenamente possível o registro, para a conservação do ato, nos termos do artigo 127, da referida lei:

Art. 127. No Registro de Títulos e Documentos será feita a transcrição:
(…)
VII – facultativo, de quaisquer documentos, para sua conservação.

O Código Civil de 2002, no Capítulo VII, versa sobre os condomínios edilícios, sua administração, deveres e obrigações dos condôminos, dentre outros, se mostrou silente a respeito das formalidades necessárias a eficácia das decisões tomadas nas assembleias.

A respeito da convocação das assembleias condominiais, os artigos 1.350 e 1.355 do Código Civil, preceituam que:

Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger lhe o substituto e alterar o regimento interno.

Art. 1.355. Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.

Neste cerne, as assembleias são de suma importância para a administração do condomínio e a ata é documento pelo qual se reproduz  integralmente os fatos ocorridos na assembleia.

Deste modo, a legislação pátria embora estipule finalidade e forma de convocação para assembleia, não estabelece a obrigatoriedade de elaboração de ata das assembleias. Portanto, se verifica que não há exigência, legalmente imposta, de realizar a ata das assembleias.

No entanto, a ata é meio de prova da realização da assembleia, dos assuntos tratados, votados e aprovados. Assim, por exemplo, se uma assembleia é convocada para alterar determinado dispositivo da convenção do condomínio, antecipadamente todos os condôminos foram devidamente convocados, a modificação foi votada e aprovada por 2/3 dos votos dos condôminos, nos termos dos artigos 1351 e 1354 do Código

Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos.

Art. 1.354. A assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.

No entanto, imagine que não fora elaborada ata desta assembleia, a modificação existe e é valida, vez que a assembleia foi devidamente convocada e respeitou o quórum de aprovação, no entanto, sem a ata o plano que eficácia da deliberação restará prejudicado. De tal modo, se faz necessária a ata e seu respectivo registro para que a decisão possa gerar efeitos perante os condôminos e terceiros, ademais é imprescindível para publicidade e conservação do ato.

Portanto, sem ata, as decisões tomadas pela assembleia não surtirão efeitos contra terceiros, vez que a prova, publicidade e conservação dos atos praticados restará prejudicada.

Desta forma, embora não exista estipulação legal no sentido de obrigar a formulação de ata para cada assembleia, sua realização e registro são imprescindíveis para comprovar as decisões tomadas e torna-las oponíveis contra todos, razão pela qual se recomenda sua elaboração e registro sempre.

Fonte: Da redação

O que muitos não sabem é que um grande desperdício de energia é causado pela dissipação de calor dos condutores e por fugas de corrente em uma instalação elétrica obsoleta, com circuitos mal dimensionados que trabalham sobrecarregados em função do aumento de equipamentos elétricos e eletrônicos,  pelo uso de materiais inadequados e também de produtos piratas.

Circuitos mal dimensionados, condutores de bitola inferior à necessária e produtos fora das normas são os principais fatores que geram o desperdío de energia, Pior que isso: podem causar graves acidentes como choque e curto-circuitos e até mesmo incêndios.

Estamos sempre em busca de soluções energeticamente eficientes, por isso é importante ressaltar que não basta instalar equipamentos que consomem pouca energia. Se a instalação elétrica está sobrecarregada, ela certamente desperdiçará energia. Por isso é necessário avaliar as suas reais condições e se necessário reformá-la e atualizá-la para que gere economia, segurança e integridade para aua família e patrimônio.

Por isso indicamos a importância de um diagnóstico para a verificação da necessidade de uma revisão e atualização da instalação elétrica em edifícações comerciais e residenciais. É um investimento com retorno garantido a curto prazo!

Fonte: Programa casa segura

O valor de locação das unidades de um dormitório subiu 1% em março em relação ao mês anterior. Já o preço dos imóveis de dois quartos teve desempenho próximo à média da pesquisa (acima de 1,5%), ao passo que as moradias de três dormitórios tiveram os maiores acréscimos médios, de 1,9%.

Com relação à média geral de aumento em março, o vice-presidente de Gestão Patrimonial e Locação do sindicato, Walter Cardoso, disse que “foi a maior variação mensal registrada desde novembro de 2011, quando houve um aumento de 1,7% nos valores de locação, mas a expansão acumulada em 12 meses foi inferior ao aumento dos meses anteriores”. Segundo o levantamento do Secovi/SP, o acumulado de 12 meses encerrado em fevereiro foi de 16,96%, e em janeiro, de 17,90%.

Garantias

A modalidade de garantia mais utilizada nos contratos de aluguel residencial fechados em março foi o fiador, com 48,5% das ocorrências do mês. O depósito de até três meses também foi muito usado, com uma participação de 32%. O seguro-fiança foi a opção de um em cada cinco contratos.

As casas foram alugadas mais rapidamente do que os apartamentos no mês analisado. Elas levaram de 12 e 30 dias, em média, para serem ocupadas. Os apartamentos demoraram um pouco mais: o IVL (Índice de Velocidade de Locação), que mede em número de dias quanto tempo leva um imóvel para ser alugado, oscilou de 17 a 36 dias.

Fonte: Folha do Condomínio