O fato não é original, já que temos conhecimento de que certos síndicos procuram exercer atribuições que não são suas, seja para economizar as verbas do edifício, seja para aumentar sua própria renda. Aliás, não são poucas as pessoas que se candidatam ao cargo de síndico visando unicamente sua remuneração.

De volta à pergunta. Do ponto de vista legal, nada impede que o porteiro seja eleito síndico do condomínio, sem abdicar de sua condição profissional, passando a receber duas remunerações, uma de natureza salarial, pela função de porteiro, e outra de natureza não-salarial, pela gestão administrativa. Note bem: é o porteiro que foi eleito síndico pelos condôminos.

Diferente situação foi apresentada no início. Após ser eleito síndico, este, sem autorização expressa da assembléia, usando de seus poderes legais de admitir e demitir funcionários, contrata-se como porteiro, fixa seu próprio salário, registra-se ou não em carteira, e passa a exercer a função paralelamente ao cargo de síndico. Seu pensamento talvez tenha sido: ora, se o porteiro pode ser síndico, por que o síndico também não pode ser porteiro?

Moralidade

A questão é complexa. Legalmente não há regra proibitiva expressa, mas há normas de conduta que devem ser consideradas na interpretação do caso. A Lei do Condomínio (4.591/64), ainda em vigor, ao fixar as atribuições do síndico, prescreve que “Compete ao síndico: a) representar, ativa e passivamente, o condomínio, em juízo ou fora dele, e praticar os atos de defesa dos interesses comuns, nos limites das atribuições conferidas por esta lei ou pela convenção; II – exercer a administração interna da edificação ou do conjunto de edificações, no que respeita à sua vigilância, moralidade e segurança, bem como os serviços que interessam a todos os moradores;” (art. 22, § 1o).

Façamos uma singela pergunta: ao passar a exercer a função de síndico, sem autorização expressa dos condôminos, fixando seu próprio salário, agiu o síndico na melhor “defesa dos interesses comuns” (alínea a) e respeitou a “moralidade” (alínea b) que lhe compete vigiar internamente no edifício? Se ao leitor não espanta a atitude do síndico, então a resposta é positiva: sim, síndico também pode ser porteiro. Mas, se considera desonrosa ou imoral, o resultado só pode ser outro.

No caso concreto, entendemos que o síndico poderia ser funcionário do condomínio, desde que presentes três requisitos fundamentais: 1. que seja expressamente autorizado por assembléia geral dos condôminos (o item deverá constar da pauta), 2. que seu salário como porteiro seja fixado pela assembléia e 3. que sua carteira seja assinada pelo presidente do conselho consultivo, por especial autorização da assembléia, coibindo-se o síndico de efetuar qualquer anotação.

Mesmo assim, é recomendável evitar esse tipo de duplicidade funcional. Da maneira como funciona nossa Justiça do Trabalho, não será de estranhar que, em eventual reclamatória, a Justiça mande incorporar a remuneração do síndico como salário do porteiro, o que resultará em prejuízo vultoso ao condomínio.

*Luiz Fernando de Queiroz 

“Volto a consultar sobre o sentido do § 2o do art. 22 da Lei 4.591/64, onde consta: ‘As funções administrativas podem ser delegadas a pessoa de confiança do síndico, e sob a sua inteira responsabilidade, mediante aprovação da assembléia geral dos condôminos.’Entendo que as funções, sua criação, dependem de assembléia, mas o ocupante das funções, pessoa de confiança do síndico e sob a sua inteira responsabilidade, deve ser de sua única e exclusiva escolha pessoal. E se a assembléia resolve que não é aquela pessoa, e tente ou impõe outra, que tudo fará para desmoralizar, fraudar aquela administração?”

Conforme respondido pelo TeleCondo (41-223-8030), delegáveis são exclusivamente as funções de caráter administrativo, sendo que ao administrador não podem ser transferidas responsabilidades como a representação ativa e passiva, a imposição de multa e a prestação de contas.

Dupla provação

Este administrador deverá ser alguém de confiança do síndico, não podendo a assembléia impor-lhe outra pessoa que o desagrade, pois ao síndico cabe a responsabilidade pelos atos praticados pelo administrador. Contudo, o administrador também não pode ser imposto pelo síndico, não pode ser alguém que a assembléia desaprove. Em outras palavras, para receber funções administrativas do síndico, seu assistente ou administradora deverão passar por duas provas de confiança, a do próprio síndico e a da assembléia geral dos condôminos, como diz a lei.

Caso a assembléia não aprove a indicação do síndico, este não precisa renunciar ou se sentir ofendido. Basta que apresente um novo candidato à função, em nova assembléia, ou na própria, se estiver preparado. Fez bem o legislador em estabelecer dupla filtragem, dada a relevância que o delegado pode assumir na gestão do prédio.

Rescisão automática

Há quem entenda, como o jurista J. Nascimento Franco, que para delegar a prática de certos atos ordinários de sua administração o síndico não precisa de autorização expressa da assembléia, já que responde integralmente por tudo que seu preposto fizer. Neste caso, a vênia dos co-proprietários só seria necessária para a prática dos atos de administração extraordinária, que refogem da rotina de conservação do patrimônio comum.

Apesar deste entendimento, sempre será aconselhável a convocação de assembléia, ou a ratificação posterior também em assembléia, pra que não seja anulada a decisão da contratação de um administrador.

A função delegada cessa com o mandato do síndico, o que deverá ficar bem claro no contrato de assessoria que for firmado com o administrador, para evitar o pagamento de multas rescisórias ou indenizações. Findo o seu tempo, e sempre que programado ou solicitado, o administrador deve prestar contas de seus atos, o que será feito diretamente ao síndico e não à assembléia dos condôminos, já que ele é pessoa de confiança do síndico. Cabe ao síndico prestar contas à assembléia, como é de sua obrigação legal.

Há síndicos, infelizmente, que deixam o contratado assumir funções que vão além das meramente administrativas, praticamente decidindo tudo no prédio. Não é esse o sentido da lei, mas sim o de propiciar ao síndico leigo condições de bem gerir o condomínio, estando bem aconselhado, bem orientado e bem assistido por pessoas e empresas competentes.

Assim decidiram os juízes da Quarta Câmara do Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo, hoje incorporado pelo Tribunal de Justiça, em apelação sem revisão (n. 867.336-00/4) relatada pelo então juiz Celso Pimentel.

A lógica que levou os magistrados a entenderem como de 10 anos o tempo para a prescrição das quotas vencidas após a vigência do novo diploma legal foi a mesma que, anteriormente, embasava a prescrição vintenária: a ausência de regra específica. Tanto um quanto o outro Código não mencionaram prazo de vigência para débitos condominiais. A regra geral do atual dispõe: “Art. 205. A prescrição ocorre em dez anos, quando a lei não lhe haja fixado prazo menor.” Segue-se uma lista de prazos curtos (art. 206), com cinco parágrafos, 17 incisos e cinco alíneas.

Explica o relator Celso Pimentel que, como o prazo reduziu-se de 20 para 10 anos, “incide também o preceito do artigo 2.028, do Código Civil de 2002, segundo o qual ´serão os da lei anterior os prazos, quando reduzidos por este Código, e se, na data de sua entrada em vigor, já houver transcorrido mais da metade do tempo estabelecido na lei revogada´. Isto significa – prossegue o magistrado – que, à semelhança do que se passa com a reparação civil, cujo prazo também foi reduzido, a prescrição da quota condominial vencida antes de 10 de janeiro de 1993 é de vinte anos. A quota vencida depois dessa data prescreve em dez anos, contados, porém, de 11 de janeiro de 2003. Portanto, nenhuma ação de cobrança de despesa de condomínio regida pelo Código Civil de 2002 prescreverá antes de 11 de janeiro de 2013”.

Deduz-se do texto legal e da fundamentação do julgador que, por exemplo, uma taxa de condomínio vencida no ano de 2000 somente prescreverá em 11 de janeiro de 2013, porque aplicável o Código novo já que não havia transcorrido a metade do tempo prescricional (20 anos) do Código revogado. Uma taxa de condomínio do ano de 1988, que já tinha perdido mais da metade de seu prazo de validade (então de 20 anos), continuará a ser regida pelo Código de 1916, prescrevendo no ano de 2008.

Em suma, nenhuma taxa de condomínio caducará antes de 10 anos nem depois de 20 anos de seu nascimento. A partir de 11 de janeiro de 2013, como bem registrou o relator, ninguém mais precisará fazer contas: a prescrição ocorrerá sempre em 10 anos.

Duas frases do acórdão ainda merecem ser transcritas, recortadas e memorizadas, por sua clareza e poder de síntese.

Diz a primeira: “Prova-se com a apresentação do recibo, não com testemunha nem com perícia, o pagamento de quota de despesa condominial.

Diz a segunda: “A legitimidade passiva na demanda de cobrança toca [ao condômino], jamais ao inquilino, que não se confunde com usufrutuário nem com compromissário.”

O síndico Júlio Cesar convocou a garotada para participar da assembleia geral

Jogar bola na garagem, brincar no saguão de entrada, fazer barulho pelos corredores e molhar o elevador depois de sair da piscina são os problemas mais comuns causados pelas crianças em condomínios. A lista de desrespeito às regras do prédio é longa e costuma dar dor de cabeça para síndicos e para os pais e moradores que querem ordem e sossego. De acordo com o advogado imobiliário e consultor de condomínios Rodrigo Karpat, os principais problemas são barulho, depredação do patrimônio, utilização da piscina e da sala de jogos fora dos horários estabelecidos, uso de trajes de banho no elevador social e aglomeração de jovens nos corredores.

Não é fácil administrar um prédio e impor às crianças as regras de boa convivência. Mas há maneiras simples e inteligentes de negociar com a criançada e colocar ordem no pedaço. Alguns condomínios maiores têm contratado monitores para vigiar e orientar as crianças sobre o bom uso das áreas comuns.

Outros prédios preveem espaços exclusivos para as crianças se reunirem e brincarem, o que as mantêm ocupadas e longe de confusões. Uma das alternativas é a instalação de brinquedos como pebolim e tênis de mesa. Foi assim que o Condomínio Vernon, no bairro de Pinheiros, em São Paulo, resolveu o conflito com a criançada. Em dias frios e chuvosos, eles não podiam se reunir na área da piscina e procuravam o salão de festas para bater papo e brincar. Fatalmente era registrado algum estrago causado pelo mau uso do local, o que resultou na proibição da entrada das crianças por lá.

Foi então que a síndica Sueli Inês da Cunha Leite teve uma ideia simples e bastante eficaz: transformar uma sala de descanso próxima à sauna, muito pouco utilizada pelos condôminos, em um salão de jogos com mesa de pingue-pongue. O lugar logo virou ponto de encontro da garotada. “Para todo problema com as crianças, o melhor caminho é o diálogo com elas e os pais, em busca de soluções”, resume Sueli, que comanda o prédio há 12 anos.

Para aproximar a criançada das decisões do condomínio e acabar de vez com a imagem de que o síndico é “chato”, Júlio Cesar Gonçalves, responsável pelo Condomínio Edifício Adelino Gaspar, em São Paulo, convocou a garotada para participar da assembleia geral. “Queria que as crianças entendessem qual a importância da participação dos moradores no dia a dia do condomínio e que nada é decisão do síndico. Se o pai dele não desce para a reunião, está delegando a outras pessoas decidir, por exemplo, sobre o funcionamento da quadra”, conta Gonçalves.

Segundo o síndico, a iniciativa deu certo. Na assembleia, as crianças puderam opinar e dar sugestões e, depois disso, estão mais conscientes de seus deveres e direitos. “Já senti uma mudança no comportamento delas e uma aproximação com a figura do síndico. Foi muito legal”, diz.

Já o condomínio Oásis, na Vila Santa Catarina, em São Paulo, encontrou outra solução para contornar problemas com a criançada: realizou a eleição do síndico mirim. Todos os condôminos com idade entre 7 e 12 anos foram convocados a participar. Várias crianças se candidataram ao cargo. A votação foi feita entre elas e minissíndico já está em atuação. “Agora, os jovens se reúnem, discutem suas ideias, apresentam suas revindicações e se policiam uns aos outros, tornando a convivência mais harmoniosa”, explica a advogada Gisele Fernandes Silva, gerente geral de condomínios do Grupo OMA Patrimônios, responsável pela implantação do projeto no local.

Orientação começa em casa

Apesar das medidas adotadas pelos condomínios, a orientação quanto às regras de boa convivência com vizinhos deve começar em casa. Os pais precisam estar sempre disponíveis para instruir os filhos sobre o cuidado com o patrimônio comum e o zelo com o bem-estar dos vizinhos. “É importante ensinar às crianças que cada ação tem uma consequência. Se ela quebrar um brinquedo da brinquedoteca, precisa saber que terá de abrir mão de um brinquedo seu para repor o prejuízo ou pagar com a mesada, por exemplo. Quanto mais ela sentir que o resultado da ação é ruim para ela, mais ela vai se responsabilizar”, explica a psicóloga Daniella Freixo de Faria, especialista em comportamento infantil.

Também é preciso que o condomínio deixe claro para os pais, as babás e as próprias crianças quais são as normas que devem ser cumpridas. “Quanto mais os pais participam do estabelecimento das regras, melhor resultado o condomínio tem”, avalia Daniella.

Por isso, é interessante que o condomínio interaja sempre com as crianças, por meio do síndico ou do zelador, envolvendo-as nas decisões. Se mesmo assim houver problemas, os pais devem ser informados dos transtornos provocados. Eles são civilmente responsáveis pelos filhos, inclusive por danos e prejuízos causados por eles ao condomínio.

Fonte: IG

Há, em média, 2.700 imó­­­­veis comerciais dis­­­­poníveis para ven­­da e locação em Curi­­tiba, de acordo com estimativa do Sindicato da Habitação e Condomínios no Paraná (Se­­­­covi-PR). Para fazer sucesso com investidores e também com o consumidor final, essas unidades precisam apresentar três características prin­­cipais: boa localização, versatilidade para mudança do layout e estar rodeado por uma vizinhança capaz de atrair o público.

“O fundamental para o em­­­­preendimento que quer se prestar a ser comercial é a localização. Para qualquer ativida­­de, o endereço é como se fosse o cartão de visitas do local. Um endereço privilegiado faz diferença, tanto para o investidor, que poderá exigir mais pela ocupação do local, como para o consumidor final, que depende do endereço para garantir os clientes”, comenta o diretor regional da Rossi, Gustavo Kosnitzer.

Prioridades

O que os comerciais precisam oferecer?

- Boa localização

- Flexibilidade de layout

- Vizinhança com serviços diversificados

Fonte: Gazeta do Povo

“A ação processual deve ser o último recurso procurado para a resolução desse tipo de conflito, extremamente comum nos edifícios. O caso deve ter uma conciliação no próprio condomínio. Detalhar no regimento interno certas regras como a limitação de espaços permitidos aos bichos, cuidados em seu transporte, além da exigência da limpeza e do bom comportamento animal, incluindo multas e outras sanções, é o melhor caminho para ditar a boa convivência entre vizinhos e seus bichos de estimação”, relata Gabriel Karpat.

Outra alternativa que pode ajudar bastante a prevenir brigas entre condôminos, de acordo com o consultor, é a promoção de campanhas educativas. “Nesse sentido, o síndico com o auxílio da administradora do condomínio pode reunir os moradores que possuem animais e trazer um especialista – veterinário ou adestrador – para que os ensinem como treinar seus respectivos bichos de estimação a terem um bom comportamento”, explica.

O especialista relata que o excesso de barulho e de sujeira, além do comportamento inadequado oferecendo riscos aos demais moradores são as principais queixas que provocam a discórdia entre vizinhos quando o assunto é animal. Os campeões de reclamação são os cachorros, seguidos por pássaros “falantes” como o papagaio e a taquara.

“A dica mais valiosa é que, independentemente do bicho de estimação e do que dita o regimento condominial, o morador tenha sempre o bom senso como fio condutor dessa relação. O respeito à individualidade do vizinho é essencial para que todos os envolvidos – condôminos, animais e seus donos – convivam em harmonia e tenham o seu bem-estar preservado”, conclui o diretor da GK Administração de Bens.

Fonte: Licita Mais

A sabedoria “Não faça com os outros o que você não quer que façam com você” cabe perfeitamente à rotina entre vizinhos. Barulho, sujeira, infiltrações e tantos outros embaraços que rondam as portas alheias – e a sua também! – podem ser evitados com atitudes simples. Quem mora em prédio precisa ficar atento às mudanças aparentemente mais inofensivas. “É vital pensar no coletivo antes de tomar qualquer decisão individual”, dizMarcio Rachkorsky, advogado especialista em condomínios.

As regras específicas de cada edifício estão disponíveis na convenção e no seu regulamento interno. Porém, segundo Rachkorsky, todos os síndicos têm o direito e a obrigação de fiscalizar reformas. Ele também sugere uma carta amigável para prevenir os moradores dos incômodos. “E, o mais importante de tudo, não tratar a obra como uma brincadeira.” Qualquer modificação na planta exige a apreciação de um responsável técnico, engenheiro ou arquiteto. O engenheiro Flavio Figueiredo, vice-presidente do IBAPE/SP, Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo, sugere pesquisar referências de trabalhos anteriores desses profissionais. Ele compara a obra a uma cirurgia: “Você se operaria com um médico totalmente desconhecido?”.

Para Ansel Lancman, engenheiro perito de vícios e defeitos construtivos, os problemas não surgem somente em obras. “Um vaso pesado demais, o início de uma infiltração ou uma circulação obstruída já atrapalham a vida dos moradores”, afirma. Segundo Rachkorsky, os conflitos em edifícios aumentaram muito nos últimos 20 anos. Por isso, a melhor maneira de administrar o relacionamento entre os moradores é a comunicação. “Um jornal interno ou um site que informe as novidades e relembre as regras importantes pode ser eficiente nessa tarefa”, diz.

O advogado lista cinco dicas importantes para quem vive em prédio: 1. Conhecer as regras específicas para poder seguilas; 2. Prestar atenção aos hábitos de educação, como dizer bom-dia a vizinhos e funcionários; 3. Participar da vida do condomínio, indo a assembleias e reuniões; 4. Evitar fazer barulho em excesso, principalmente em horários impróprios; 5. Praticar a tolerância e não procurar motivos para brigas. A seguir, veja como se livrar do título de mau exemplo.

Um banho de água fria

Uma das principais origens de vazamentos, segundo o engenheiro Flavio Figueiredo, é a banheira de hidromassagem. “O encanador, geralmente sem muito espaço para a instalação, comete o erro. Depois de feito o serviço, o vazamento fica oculto e o morador só se dá conta da infiltração quando ela já é grave”, diz. Outro ponto a considerar é o ruído do motor, que pode atrapalhar os moradores dos andares próximos. Mas o fundamental é verificar se a laje suporta o peso da banheira: “Em 1 m², 40 cm de água equivalem a 400 kg”, explica Figueiredo.

Exército de salvação 

Na hora da dedetização, o aconselhável é tratar todo o condomínio, apartamentos e áreas de convívio ao mesmo tempo. O biólogo consultor da APRAG, Associação dos Controladores de Vetores e Pragas Urbanas, Sérgio Bocalini, explica que dois problemas podem acontecer se a aplicação for feita em apenas uma unidade. No caso do cupim, os insetos migrarão para outros apartamentos. Para as demais pragas, elas voltarão a aparecer muito rapidamente. “Os produtos usados hoje em dia têm vida útil muito curta. Se a região estiver tomada, logo o apartamento voltará a ter problemas”, afirma Bocalini.

Peso pesado 

Ter um jardim na varanda é desejo da maioria das pessoas que habitam apartamentos. Para saber quanta carga essa área suporta, um profissional pode fazer simulações de peso. O ideal, segundo o engenheiro Ansel Lancman, é que o síndico encomende um estudo e o divulgue para todos os moradores. Nivelar o piso do terraço com o do resto do apartamento pode ser ruim, porque, ao usar concreto como enchimento, ele fica sobrecarregado. Opções mais leves são isopor e argila expandida. E fique atento: “Até mesmo um único vaso ou uma piscina infantil podem exceder o limite”, adverte o engenheiro Flavio Figueiredo.

Invasão verde

Algumas espécies trepadeiras têm crescimento acelerado e podem se tornar invasivas. A sete-léguas e a tumbérgia são as mais vigorosas. “Antes que se perceba, elas tomam conta de tudo. Não as recomendo se a varanda do vizinho for muito próxima”, conta o engenheiro agrônomo Sérgio Menon, da Grama e Flor Paisagismo. Uma opção são os arbustos, como clúsia, tumbérdia-arbustiva e pleomele, mais fáceis de controlar com a poda.

Garagem livre, leve e limpa 

Apenas carros podem ocupar a garagem, segundo o advogado Marcio Rachkorsky. Usar o espaço como depósito para sofá antigo ou carrinho de bebê está fora de cogitação. Acredite: nem mesmo motos podem ficar na vaga de carros. A única exceção prevista nos regulamentos é para bicicletas – no caso de o condomínio não ter bicicletário. “Além de ser esteticamente feio, entulho na garagem pode ser perigoso e levar a uma multa durante inspeção feita pelo Corpo de Bombeiros”, explica Rachkorsky. No caso de um incêndio, a seguradora pode ainda se recusar a pagar indenização alegando a existência de materiais inflamáveis na garagem.

O mapa da mina 

Nem sempre as construções seguem em todos os detalhes o que foi projetado na planta. As partes elétrica e hidráulica podem sofrer alterações durante as obras do prédio. Por isso, o engenheiro Ansel Lancman diz que é fundamental pedir para a empresa responsável pelo condomínio a planta “As Built” (em livre tradução, como construída) de cada apartamento. Somente com ela em mãos será possível saber exatamente onde as instalações estão e evitar desastres como furar uma parede por onde passam canos ou causar um curto-circuito. Após uma reforma, é preciso solicitar ao engenheiro uma nova planta “As Built”, que inclua as modificações, caso o apartamento seja vendido, repassá-la ao novo dono.

Fonte: Globo.com