A questão não é simples. A lei continua não prevendo expressamente ação do condomínio contra condômino ou locatário para expulsá-los do prédio. Mas se considerarmos os critérios que são utilizados pelo juiz para indicar se um animal pode ou não permanecer no condomínio ou os parâmetros que eram utilizados para avaliar se um casamento podia ou não ser anulado, partindo-se da prova de que a vida se tornara intolerável para um dos cônjuges, pode-se antever que, se o condômino ou locatário estiver causando incômodos à saúde, à segurança ou ao sossego dos demais condôminos em tal grau que lhes torne intolerável a convivência, uma ação judicial contra o malfeitor terá grande probabilidade de sucesso.

Não basta provar que o indigitado apresenta comportamento incompatível com a moral vigente no prédio, ou que perturbe o sossego dos demais residentes ocasionalmente, ou que não cumpra as determinações contidas na convenção e no regimento interno, ou que trata os funcionários com desrespeito e coisas do gênero. É preciso que sua infração seja grave. Mais ainda, é necessário que seja contínua, repetida, de modo que sua reiteração provoque repulsa dos demais moradores, por perturbar-lhes a vida de tal modo que a melhor solução, para evitar mal maior, seja a expulsão do contraventor.

Bom Senso

A Justiça brasileira tem dado guarida a inúmeros casos não previstos em lei, baseando-se nos princípios gerais de direito, na eqüidade, no bom senso. Foi assim, por exemplo, com relação à correção monetária, em época de inflação desenfreada. Quando for chamada a se pronunciar sobre o afastamento de condômino ou locatário também dará a resposta correta, se presentes estiverem as condições necessárias a uma decisão baseada no direito à segurança, ao sossego e à saúde de todo o condomínio.

Como dizem os juristas, não basta alegar, é preciso provar. Edifício que tenha morador nocivo, incapaz de conviver em comunidade, deve ir se preparando desde já para o dia em que, eventualmente, terá que levar seu caso à Justiça. Portanto, toda perturbação provocada por morador deve ser registrada (em ata ou de outra forma). Se grave, levada ao competente distrito policial. Rol de testemunhas deve ser anotado, para evitar que na hora da audiência quem se comprometeu se esquive a depor. E assim por diante. Com um dossiê completo, o advogado contratado pelo condomínio poderá armar sua estratégia de ataque, com boas chances de sucesso.

Atualmente, mais da metade da população das grandes cidades brasileiras vive em edifícios, em condomínio. Os tempos mudaram. A lei ainda não mudou, mas a jurisprudência está pronta para mostrar o caminho.

*Luiz Fernando de Queiroz

Pode o síndico não ser condônimo? E pode não ser brasileiro? É possível estabelecer restrições na convenção?

Já dizia a Lei 4.591/64: “Art. 22. Será eleito, na forma prevista pela convenção, um síndico do condomínio, cujo mandato não poderá exceder a 2 anos, permitida a reeleição”. A lei não exige que o síndico seja um condômino (proprietário) como o faz ao se referir à eleição dos membros do Conselho Consultivo (Art. 23. “Será eleito, na forma prevista na convenção, um conselho consultivo, constituído de três condôminos, com mandatos que não poderão exceder de 2 anos, permitida a reeleição”). Todos os intérpretes da Lei do Condomínio sempre entenderam que o síndico pode ser pessoa física ou jurídica, proprietário ou não de unidade autônoma no prédio. Se havia alguma dúvida, porém, o Código Civil de 2002 a dirimiu. Prevê o art. 1.347: “A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se”.

O ponto fulcral é saber se a convenção do condomínio pode estabelecer validamente disposição contrária à lei nesse ponto, ou seja, se o comando legal é de ordem pública ou dispositiva, vale dizer, se pode ser modificado pelos interessados. Os artigos mencionados expressamente indicam que tanto a eleição do síndico como a dos membros do conselho consultivo deverá ser feita “na forma prevista na convenção”. Isto significa no modo indicado, na maneira estabelecida, conforme as normas vigentes. Forma, modo, maneira ou norma constituem ação de meio, não se podendo estender sua atuação em demasia, ao ponto de se permitir que a convenção regulamente o assunto de modo contrário à lei.

Se ao regular a forma de eleição a convenção pudesse dispor sobre temas essenciais, não haveria necessidade de o legislador discriminar quanto à eleição do síndico e de membros do conselho consultivo. Bastaria dizer: “Serão eleitos, na forma prevista na convenção, um síndico do condomínio e três membros do conselho consultivo, com mandato que não poderá exceder de 2 anos, permitida a reeleição.”

Se o legislador discriminou, é porque, no nosso entender e da unanimidade da doutrina, pretendeu dar aos condôminos a mais ampla possibilidade de escolha de síndico, pouco importando que seja condômino ou não, pessoa física ou não, brasileiro ou não.

Quanto ao uso de procurações, pode a convenção estabelecer proibição de utilizar procurações em causa própria? Esta questão nos parece diferente da anterior. O condomínio pode regulamentar a forma de realização de suas assembleias, impondo restrições à utilização de procurações, por exemplo, não permitindo que um procurador tenha mais do que duas ou três procurações, impedindo que vote em assunto em que tenha interesse direto (causa própria) e assim por diante.

Se a convenção do condomínio estabelece tal proibição, isto torna anuláveis todas as decisões baseadas em voto com procuração em causa própria, como por exemplo o caso de síndico eleito desta maneira, isto é, que tenha votado em si mesmo através do seu voto e daqueles de quem era procurador. Como a decisão não é nula de pleno direito, mas anulável, é preciso que seja declarada a sua nulidade, por meio de decisão judicial ou, no nosso entender, por intermédio de uma nova assembleia geral extraordinária do condomínio, especialmente convocada, na qual o assunto conste da ordem do dia e seja deliberado e votado pelos condôminos.

Não se trata de destituição do síndico, mas de declaração de nulidade de sua eleição, por infração às normas do condomínio. Enquanto não declarada a nulidade, o síndico irregularmente eleito continuará exercendo seu mandato normalmente, pois, repetimos, a hipótese não é de nulidade absoluta, mas relativa, que produz efeitos só a partir do momento em que reconhecida (ex tunc), sem retroagir ao início do ato maculado.

Assim, caso a assembleia declare a nulidade, será necessário realizar nova votação para a escolha do síndico, o que poderá ficar previsto na própria convocação.

*Luiz Fernando de Queiroz

O assunto já foi e voltou do Superior Tribunal de Justiça. Há semanas comentamos acórdão que valida a exigência de multa, mesmo quando a convenção condominial não se encontre registrada, conforme voto dos ministros da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, em aresto relatado pelo ministro Waldemar Zveiter, cuja ementa dita que “A convenção de condomínio aprovada pelos condôminos, ainda que não registrada, tem validade para regular as relações entre partes.”

Neste mesmo acórdão, o ministro relator cita decisão da Terceira Turma Julgadora do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, de cuja ementa retiramos o seguinte parágrafo, chamando a atenção para a segunda frase. Diz o excerto:

“Fica o condômino sujeito ao pagamento de multa quando descumprir disposição da convenção do condomínio. O condomínio ao fixar a multa deve delimitar o comportamento que pretende incriminar compatível com a gravidade da infração.”

Conduta esperada

Os juízes goianos colocaram os pingos nos íís ao dizer que o condomínio, ao fixar a multa, “deve delimitar o comportamento que pretende incriminar compatível com a gravidade da infração”. Em outras palavras, não basta o síndico alegar que o condômino (ou morador) fez isto ou aquilo de forma imprecisa, genérica ou obscura. Sempre que algum infrator tiver que ser enquadrado no regimento interno ou na convenção, é preciso duas coisas: 1. que os diplomas legais do condomínio tenham previsão das condutas reputadas inadequadas; 2. que alguém tenha cometido a infração tipificada.

Ocorrido o fato, para que possa dar causa a uma multa por infração regimental ou convencional, é preciso que o síndico, na qualidade de representante legal do condomínio, faça a autuação do contraventor, comunicando-lhe que cometeu ato contrário às normas da casa, especificando data, local e circunstâncias da infração, para que o condômino ou morador possa defender-se, através de recurso que será levado à apreciação da assembléia geral extraordinária, se assim estiver previsto na convenção (Lei 4.591/64, art. 22, § 3o).

No próprio auto de infração o condomínio poderá determinar o valor da multa a ser cobrada do condômino, sempre com base nas regras vigentes no prédio. Se for mais cauteloso, poderá conceder prazo ao condômino para que se defenda e só depois aplicar, ou não, a multa prevista.

É bom lembrar que multas de valor absurdo, ou que crescem geometricamente sem limite, não são aceitas pela Justiça brasileira. O importante não é o valor da multa, mas a sua correta aplicação. Está mais do que comprovado que nós brasileiros não gostamos de pagar multas (quem gosta?), e que basta um pequeno saque no bolso para que mudemos nosso comportamento.

Importante, sem dúvida, é o trabalho de conscientização permanente que o síndico deve fazer junto aos moradores do prédio, mantendo todos cientes das normas internas. Se muitos condôminos estão agindo em desacordo, provavelmente falta maior divulgação das condutas esperadas.

Multar pode ser preciso, mas deve ser evitado ao máximo.

“Art. 1.332. Institui-se o condomínio por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:

I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;

II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;

III - o fim a que as unidades se destinam.”

Algumas observações:

1. O novo Código Civil já faz referência a lei especial, que, quando aprovada, informará quais serão os outros requisitos para a instituição de um condomínio edilício. Haverá no futuro uma Nova Lei do Condomínio? É bem possível.

2. Atos entre vivos são os fenômenos jurídicos oriundos da manifestação da vontade das pessoas. No caso específico, inclui a incorporação imobiliária, a construção seguida de venda, a divisão da herança, o registro de usucapião (hipótese prevista no novo Estatuto da Cidade, Lei 10.257/01), a doação, a dação em pagamento e assim por diante. Fora a incorporação, em que “o condomínio antecede ou nasce junto com a construção do edifício” (Guia do Condomínio IOB, pág. 2), nos demais “a existência do edifício preexiste ao condomínio por unidades autônomas” (idem).

O novo Código não faz referência explícita à incorporação imobiliária, fórmula dominante de constituição de condomínios no Brasil, e não regulamentou a matéria, restando incólume a vigência dos artigos 28 e seguintes da Lei 4.591/64.

3. Na legislação ainda em vigor, há maiores detalhes sobre a individuação de cada unidade autônoma, que deverá ser assinalada por “designação especial, numérica ou alfabética”. O novo legislador preferiu norma mais genérica (inciso I), decerto porque o tema já é velho. Em todo o país quem mora ou trabalha em prédio sabe que cada sala, loja ou apartamento tem a sua numeração própria.

Na lei de 1964 o legislador recomendava que a fração ideal do terreno e coisas comuns deveria ser “expressa sob forma decimal ou ordinária”. Na lei de 2003 (ano em que entra em vigor), esta exigência foi omitida, pressupondo-se, cremos, que todos saibam como atribuir fração ideal a cada unidade.

4. Silenciou o novo Código Civil a respeito da instituição de condomínio em terreno onde não há edificação, mas no qual o proprietário planeje algum empreendimento com duas ou mais edificações (casas, sobrados ou prédios), a serem levantadas ao longo do tempo (Lei 4.591/64, art. 8o). Significa dizer que tais obras não mais poderão ser lançadas em forma de condomínio ou, ao contrário, que o art. 8o, da atual Lei do Condomínio, com suas quatro alíneas, não foi derrogado pelo novo Código Civil, em razão exatamente de este não ter regulamentado o assunto? A resposta, o tempo dirá, ou melhor, a Justiça dirá.

5. Contrariando moderna terminologia, a cabeça do art. 1.332 ainda faz referência a “Cartório” de Registro de Imóveis, termo execrado por notários e registrários públicos (ex-cartorários).

A lei em vigor menciona simplesmente “registro de imóveis”, assim mesmo, em minúsculas.

Nas duas hipóteses, as principais em matéria de uso da propriedade alheia, o dono abre mão de sua condição potestativa, transferindo a posse com todas as suas conseqüências. O locatário e o comodatário passam a agir, na prática, como se fossem donos do imóvel; enquanto detiverem a posse, o proprietário só poderá ingressar no imóvel como visita, com a devida permissão do inquilino ou do comodatário. Resta-lhe, como consolo, a posse indireta sobre o imóvel, ou seja, uma abstração jurídica, que não cabe aqui discutir.

Como ficam, então, as relações do locatário com o condomínio e do condomínio com o condômino ausente?

Regra número um: ao locatário, comodatário ou qualquer ocupante, mesmo que eventual, da unidade autônoma, aplicam-se, a qualquer título, “todas as obrigações referentes ao uso, fruição e destino da unidade” (art. 20).

Regra número dois: o locatário e o comodatário podem utilizar-se com exclusividade da unidade autônoma, respeitados os direitos de vizinhança, e usar das partes e coisas comuns, sem maiores restrições que as impostas ao condômino-locador (art. 19).

Regra número três: o condômino-locador responde, perante o condomínio, por qualquer prejuízo ou dano que venha a ser causado pelo locatário e demais ocupantes de sua unidade (art. 19 e Cód. Civil, art. 1.518 e seguintes).

Regra número quatro: se o locatário descumprir qualquer cláusula do regimento interno ou da convenção, o condomínio poderá impor-lhe as multas e sanções previstas (art. 21).

Regra número cinco: o locatário poderá participar das assembléias, podendo votar nas decisões que envolvam despesas ordinárias de condomínio, se o condômino-locador não estiver presente ou representado (art. 24, § 4º).

Regra número seis: as obrigações do condômino perante o condomínio, de qualquer natureza, permanecem íntegras, não podendo desobrigar-se unilateralmente (art. 12).

Pode o condomínio impor exigências na seleção das pessoas que ocuparão o imóvel? Legalmente, não. Na prática, muitos síndicos, em razão do bom relacionamento com os condôminos, têm conseguido influenciar o processo de seleção. Se suas diretrizes e restrições forem acatadas, fato consumado.