Nas duas hipóteses, as principais em matéria de uso da propriedade alheia, o dono abre mão de sua condição potestativa, transferindo a posse com todas as suas conseqüências. O locatário e o comodatário passam a agir, na prática, como se fossem donos do imóvel; enquanto detiverem a posse, o proprietário só poderá ingressar no imóvel como visita, com a devida permissão do inquilino ou do comodatário. Resta-lhe, como consolo, a posse indireta sobre o imóvel, ou seja, uma abstração jurídica, que não cabe aqui discutir.

Como ficam, então, as relações do locatário com o condomínio e do condomínio com o condômino ausente?

Regra número um: ao locatário, comodatário ou qualquer ocupante, mesmo que eventual, da unidade autônoma, aplicam-se, a qualquer título, “todas as obrigações referentes ao uso, fruição e destino da unidade” (art. 20).

Regra número dois: o locatário e o comodatário podem utilizar-se com exclusividade da unidade autônoma, respeitados os direitos de vizinhança, e usar das partes e coisas comuns, sem maiores restrições que as impostas ao condômino-locador (art. 19).

Regra número três: o condômino-locador responde, perante o condomínio, por qualquer prejuízo ou dano que venha a ser causado pelo locatário e demais ocupantes de sua unidade (art. 19 e Cód. Civil, art. 1.518 e seguintes).

Regra número quatro: se o locatário descumprir qualquer cláusula do regimento interno ou da convenção, o condomínio poderá impor-lhe as multas e sanções previstas (art. 21).

Regra número cinco: o locatário poderá participar das assembléias, podendo votar nas decisões que envolvam despesas ordinárias de condomínio, se o condômino-locador não estiver presente ou representado (art. 24, § 4º).

Regra número seis: as obrigações do condômino perante o condomínio, de qualquer natureza, permanecem íntegras, não podendo desobrigar-se unilateralmente (art. 12).

Pode o condomínio impor exigências na seleção das pessoas que ocuparão o imóvel? Legalmente, não. Na prática, muitos síndicos, em razão do bom relacionamento com os condôminos, têm conseguido influenciar o processo de seleção. Se suas diretrizes e restrições forem acatadas, fato consumado.

Obra foi concluída no prazo, em novembro de 2010

Para tomar posse do seu apartamento, adquirido há mais de um ano na planta, em São Paulo, a advogada Cristiane Campos precisou da ajuda de um oficial de justiça e de um chaveiro. A mutuária contou que, embora a obra tenha sido concluída no prazo – em novembro de 2010 -, o Habite-se – documento que comprova que a unidade está com as exigências legais atendidas, só foi emitido em dezembro de 2011. O problema foi que, para entregar as chaves, os advogados da Construtora Queiroz Galvão, exigiram da proprietária a assinatura de um documento, eximindo a empresa de qualquer responsabilidade pelo atraso, contou a proprietária. Indignada, Cristiane acionou a Justiça e conseguiu entrar no imóvel, mesmo sem a entrega das chaves pela construtora.

Ela disse que o oficial precisou ameaçar dar voz de prisão ao funcionário do condomínio que tentasse impedir a entrada dela no edifício e o chaveiro teve que arrombar a porta do apartamento para trocar a fechadura. Até hoje, Cristiane contou que sente constrangimento ao entrar no imóvel, já que, de acordo com a proprietária, os funcionários do edifício, desconhecendo o histórico, olham para ela com desconfiança.

O advogado Hermes Pereira, da Morata Pereira Advogados, aconselhou àqueles que passam por casos parecidos, a se valer de uma ação judicial que obrigue a empresa responsável pela obra a cumprir com o contrato e entregar o imóvel sob pena de uma multa diária que varia de acordo com o valor do imóvel, podendo chegar a R$ 1.000,00 por dia de atraso.

“Esta é uma maneira de fazer valer um direito do consumidor, do direito de propriedade, de moradia, que vem sendo gravemente descumprido pelas construtoras”, disse o advogado, que ainda reforçou “esta multa tem caráter punitivo, visando obrigar a empresa a cumprir com sua obrigação de entrega das chaves quando o imóvel está pronto para moradia. A aplicação desta punição não afasta a necessidade de indenizar o cliente, seja por danos materiais ou morais”, esclareceu Hermes Pereira.

No entendimento de outra advogada consultada, Fabiana Almeida, a exigência da assinatura de um documento isentando a construção de responsabilidades financeiras e morais “é ilegal e abusiva, configurando-se cláusula leonina, que anula a transação, já que obriga os compradores a abrirem mão de discutir na Justiça eventuais direitos de indenização”, afirmou.

Fonte: Folha do Condomínio