“Moro em apartamento localizado no primeiro andar de edifício recém-construído. Semanas atrás, o apartamento situado no pavimento térreo foi vendido, tendo o seu novo proprietário iniciado obras de reforma na área externa. Tais obras consistem na construção de um quarto de empregado com banheiro (puxadinho) e na execução de cobertura na área da churrasqueira. (…) Minhas dúvidas: 1) Pode o proprietário construir o que bem entender na área descoberta do térreo visto que tais estruturas não faziam parte do projeto original do edifício? 2) Esta área externa em volta do apartamento é considerada área privativa dele? 3) Em sendo área privativa, pode-se construir sem consulta prévia ao condomínio, visto que está aumentando a área do apartamento e modificando a estrutura do edifício? 4) Em sendo ilegal tal construção, poderia o condomínio mover uma ação contra o proprietário?”

Caro leitor: Em muitos edifícios existem áreas comuns de uso privativo de determinados condôminos, em razão de serem inatingíveis sem se passar por dentro de uma unidade, ou por outros fatores físicos. Os exemplos mais corriqueiros são os terraços ou partes de terraços e as superfícies sobre o térreo da edificação, como no caso indicado.

As convenções de condomínio usualmente regulam tais espaços ditando que o condômino da cobertura e/ou da unidade vizinha têm direito de utilizar a área disponível, contudo sem lhe adquirir a propriedade, que continua a ser de todos, já que não perde sua natureza de área comum, com sua correspondente fração ideal de solo (sem destaque na fração geral comum do edifício).

Direito de uso, com ou sem ônus, não significa liberdade para construir ou para modificar a destinação do espaço. Portanto, no caso específico, o novo adquirente do apartamento térreo, com área de uso privativo em seu entorno, não pode construir ou levantar acessões naquele espaço, a não ser que tenha a aprovação do condomínio. Tal aprovação, em tese, exigiria a unanimidade dos titulares de frações do terreno, o que me parece extremamente rigoroso. Se comprovado que a cobertura da churrasqueira e a edícula para o empregado não comprometem a estrutura física nem a beleza arquitetônica do prédio e que foram atendidas todas as exigências técnicas e legais, em suma, que o adendo não prejudica mas beneficia o prédio, o quórum exigido para sua aprovação deve ser de 2/3 (dois terços) de todos os proprietários. (Os fundamentos deste parecer não cabem, infelizmente, neste espaço.)

Como lembrado pelo consulente, as estruturas em construção vão comprometer a segurança dos apartamentos do primeiro pavimento, já que facilitarão o acesso de possíveis ladrões ou assaltantes.

Para impedir a obra não autorizada, não é necessário recorrer ao Judiciário de imediato. O síndico, no exercício de suas prerrogativas e de sua responsabilidade, pode obstaculizar a edificação, proibindo que materiais e operários ingressem no prédio com essa finalidade. Se houver resistência, aí, sim, o socorro judicial se tornará imprescindível, o que se fará mediante ação de nunciação de obra nova ou outra via que o advogado do condomínio julgar mais adequada. Se o síndico se omitir, qualquer condômino pode ajuizar a ação.

Infelizmente, muitos moradores de edifícios, incluindo aí certos proprietários, não se dão conta de que são eles diretamente prejudicados por qualquer dano que o prédio sofra. Um papel jogado no chão, um risco no elevador, um papel de parede rasgado, lâmpadas queimadas, mau cheiro, funcionários malvestidos, e coisas do tipo, depreciam o prédio, fazendo com que perca sua reputação e seu valor de mercado.

Lição número dois: Se você não pagar sua cota em dia, você estará sendo sustentado por seus vizinhos. O condomínio não é uma empresa industrial ou comercial, que aufere lucro com a produção ou intermediação de bens. A única fonte de renda do condomínio são as contribuições dos co-proprietários, ou dos inquilinos, quando a unidade se encontra alugada.

A falta de pagamento de qualquer taxa gera um descompasso entre a receita e a despesa. O déficit operacional só pode ser coberto com o aporte de dinheiro dos condôminos que pagam em dia, o que pode gerar uma espiral negativa: quanto menos pagam, maior é o rateio do déficit; quanto maior o déficit, menor o número dos que pagam. As multas e juros pagos pelos inadimplentes não compensam os incômodos do síndico ou o sentimento de injustiça dos condôminos pontuais.

Lição número três: O princípio da solidariedade aplica-se a todos os condôminos, indistintamente. Se todos somos iguais perante a lei, mais ainda o somos na qualidade de usuários de edificação em condomínio, onde a igualdade é fática e concreta. Não é por que você mora no primeiro andar, e usa pouquíssimo o elevador, que você se desobriga de pagar sua quota integral de rateio da conta de luz. Quem mora sozinho na cobertura também paga integralmente o rateio da água, embora vocês vivam em cinco no apartamento.

Existem, naturalmente, exceções ao princípio, estabelecidas em função de peculiaridades de cada prédio, mas a idéia central do condomínio repousa em conceitos como integração, mútuo auxílio, coletividade, respeito ao próximo, solidariedade. O prédio pode ser construído de cimento, tijolos e ferro; o condomínio, não; é uma comunidade jurídica e social.

Lição número quatro: O síndico é representante e não empregado ou patrão dos condôminos. Para que a comunidade condominial possa se organizar e se relacionar com terceiros de maneira prática, os consortes elegem um representante comum, o síndico, com atribuições bem definidas em lei e na própria convenção. O síndico tem poderes de polícia administrativa, mas não pode se comportar como um títere. Também não é um mero empregado ou contratado da coletividade.

A falta de compreensão do correto papel do síndico tem sido motivo de freqüentes conflitos com condôminos, daí se dizer que um bom síndico precisa ter a paciência de um santo e a energia empreendedora de um grande empresário.