?Art. 1.337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, geral incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.?

Na cabeça do artigo a multa é de cinco vezes o valor da quota e no parágrafo, de dez vezes. Presume-se, por bom senso, que o legislador refere-se ao valor mensal da contribuição do condômino e não ao valor integral de seu aporte previsto no orçamento do condomínio (novo Cód. Civil, art. 1.348, VI, e art. 1.350). Cinco ou dez vezes o valor da taxa de condomínio parece ser punição suficiente, na imensa maioria dos casos.

Tempus dixit

A lei não definiu o que venha a ser ?reiteradamente?. Segundo o Houaiss, reiterar é fazer de novo, repetir. Como diz o povo, reiterar é insistir no erro, é persistir sem razão, é ser cabeçudo. O sentido aceitável do vocábulo, mais uma vez, será formado pela jurisprudência.

Parece óbvio que a imposição de multa dessa natureza só ocorrerá quando a falta for de gravidade intolerável. Quem se disporá a participar de uma assembléia só para fixar o valor da multa a ser aplicada ao condômino faltoso? Pelo que está escrito na lei, não se trata de multa comum inserida nas atribuições do síndico, mas de multa extraordinária, já que requer ?deliberação de três quartos dos condôminos restantes?. Como conseguir 75% de quórum numa assembléia, noves fora os infratores, para fazer valer a lei? Será, com certeza, mais fácil acionar o constrangido a pagar as ?perdas e danos que se apurem?. O tempo dirá se esta norma pegará ou não, ou se receberá versão mais benigna.

Quanto à multa por comportamento nocivo, de dez vezes o valor da contribuição, parece que o legislador facilitou sua aplicação. Embora o parágrafo de um artigo, em princípio, se subordine à cabeça (caput), a assembléia que menciona é de homologação da atitude do síndico e não condição para a imposição da multa. Pode-se também interpretar a norma no sentido de que a assembléia possa ir além do que previsto no Código Civil com o fito de coagir o infrator a cessar seu comportamento anti-social.

A culpa por escolher mal (“culpa in eligendo”) e a culpa por controlar mal (“culpa in vigilando”) têm sido, aliás, o fundamento legal para a responsabilização do condomínio no caso de furtos de veículos, quando o condomínio mantém guarda sobre a garagem e partes comuns.

Não socorre ao condomínio a afirmativa de que o funcionário não estava autorizado a praticar o ato danoso, nem que não se encontrava no seu horário de trabalho. O condomínio, através do síndico, tem a obrigação de orientar, treinar, fiscalizar e controlar seus funcionários enquanto permanecem na esfera do prédio. Não pode tolerar a prática de determinados atos (como esquentar o carro de condômino, guardar a bicicleta, usar arma de fogo etc.), que possam vir a provocar acidente ou qualquer espécie de dano.

Para se entender melhor essa responsabilidade do condomínio, basta compará-la com a responsabilidade dos pais em relação aos filhos menores, do dono de animal, dos donos de hotéis por seus hóspedes, de colégios por seus alunos, e de qualquer empresa por seus empregados, serviçais e prepostos.

A súmula 341 do STF sintetiza a questão em poucas palavras: “É presumida a culpa do patrão ou cominente pelo ato culposo do empregado ou preposto.”

Como se vê, se o condomínio não quiser se incomodar com fatos originados de seus funcionários deverá exigir disciplina, cumprimento a normas, comportamento adequado, responsabilidade. O síndico não pode ficar permanentemente na fiscalização dos funcionários, mas deve ter a permanente preocupação de saber como agem e o que fazem cada minuto do dia. Só assim poderá corrigir desvios de conduta ou de função que possam colocar em risco o patrimônio de todos os condôminos.

O entendimento é da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, ao julgar ação em que o condômino se recusara a pagar as cotas de rateio, sob a alegação de que o condomínio não tinha cumprido com a obrigação de reparar os danos havidos em sua unidade habitacional.

Relatando o recurso especial (195.450-SP), o ministro Barros Monteiro informa que o condomínio ajuizou ação de cobrança contra um dos condôminos, tendo o juiz julgado procedente, em parte, o pedido. Em grau de apelação na 11ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de São Paulo, por unanimidade, a decisão de primeiro grau foi mantida, sob o fundamento de que a exceção de contrato não cumprido (exceptio non adimpleti contractus) não é aplicável, em ação de cobrança de despesas condominiais, “quando se tratar de obrigações de natureza distintas”, impondo ao devedor o ônus da multa, juros e atualização monetária.

No recurso especial, o condômino sustentou que o condomínio havia se comprometido “em assembléia” a reparar os danos causados em seu apartamento, razão pela qual, tendo decorrido dois anos sem o cumprimento da obrigação assumida, recusou-se a pagar sua parte nas despesas condominiais, apoiado ainda na noção de que a convenção entre os condôminos “tem natureza contratual”.

Em seu voto, o ministro Barros Monteiro diz que a regra do art. 1.092 do Código Civil de 1916 (artigos 476 a 477 do Código Civil de 2002) “somente encontra pertinência nos contratos bilaterais”, por estar assim prescrita: “Nos contratos bilaterais, nenhum dos contraentes (contratantes, CC 2002), antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.”  Em apoio à sua interpretação, cita doutrina de Silvio de Salvo Venosa, para quem os contratos bilaterais, “no momento de sua feitura, atribuem obrigações a ambas as partes”, e também de Caio Mário da Silva Pereira, que caracteriza o contrato bilateral “pela reciprocidade das prestações”, o que não acontece no condomínio.

Neste, explica o relator, não possui natureza contratual, possuindo caráter “estatutário ou institucional” ou “ normativo e institucional” (João Batista Lopes).

Conclui o ministro Barros Monteiro: “Nessas condições, ainda que o condomínio se tenha obrigado, em assembléia dos condôminos, a reparar os danos sofridos pela unidade habitacional dos réus e que estes tenham, de seu turno, ingressado em Juízo para compeli-lo a tanto, não lhes é permitido recusar o pagamento das cotas condominiais, não só pelas razões supra-apontadas, mas também porque sem a contribuição de todos os condôminos o condomínio não terá como subsistir.”

“Em suma, – prossegue – os prejuízos advindos ao seu apartamento em virtude de infiltrações e vazamentos, cuja responsabilidade é atribuída ao Condomínio, geram aos réus – ora recorrentes – um direito subjetivo, mas não podem servir como escusa para não cumprir o dever de contribuir para as despesas condominiais.”

Na casa de Mara Balliana, banheiro foi adaptado por R$ 7 mil

Percebi que é preciso reformar. E agora? A indicação dos profissionais é avaliar qual é a necessidade da melhoria. A escolha entre apenas revitalizar, fazer uma manutenção preventiva ou corretiva, vai refletir na escolha do profissional que virá planejar e executar a obra. Depois de saber o que será feito, o jeito é começar a planejar e colocar mudanças, material e mão de obra em uma planilha, para pode prever qual será o gasto.

“As pessoas costumam ir fazendo a obra e depois que já começou, se surge algum problema, interrompem para planejar ou pensar no que fazer. Durante esse tempo, há o custo da mão de obra parada, do material que fica parado também e perde qualidade”, explica a engenheira Fabiana Mazetto, da Estruktor Construções. De acordo com ela, o mais adequado é esquematizar o que será feito antes de quebrar o primeiro azulejo e contratar um profissional da área que vai poder indicar os próximos passos.

“Há falsa impressão de que contratar um profissional, que vai fazer o projeto, vai sair mais caro. No entanto, planejar gera economia depois, porque a obra será feita toda de uma vez, com maior qualidade e não terá de ser refeita”, comenta a engenheira.

Pensar e estudar a situação da reforma antes de começar a obra também é a indicação do arquiteto Jomar de Mello. “Muita gente queima essa etapa, mas ela é essencial, até porque, quase toda modificação em um imóvel depende de liberação da prefeitura”, diz. De acordo com ele, um profissional pode enxergar de forma mais clara o valor que será necessário e o planejamento vai gerar economia. “Você investe um pouco na contratação de profissional, mas economiza ao longo do tempo”, reflete.

Cada área

Se a intenção é lidar com a estética do prédio, um arquiteto pode ajudar. “Para revitalizar uma estrutura que está saudável, já é o suficiente”, explica Fabiana. Para manutenções corretivas e preventivas ou adaptar o espaço para a necessidade do morador, que têm mais a ver com a estrutura do empreendimento, é melhor chamar alguém especializado. “Em uma viga que está com problemas, por exemplo, não podemos colocar massa branca e ir levando em frente uma situação dessa. É preciso fazer um estudo mais amplo e fazer uma reforma mais definitiva”, afirma a engenheira.

Lá em casa

Sujeira, barulho e o vai-e-vem dos funcionários pode ser um cenário de dor de cabeça em quem pensa que é preciso reformar. No entanto, o planejamento pode facilitar a necessidade de modificar a casa. Foi o caso de Mara Balliana, que precisou mudar posição do box e pia do banheiro do apartamento que mora para as necessidades de moradores com mais idade. “Minha mãe mora comigo e nós precisamos mudar porque não encontramos um imóvel que já tenha o que precisamos, com porta mais ampla e espaço mais bem posicionado dentro do cômodo”, explica. Ela conta que foi preciso trocar a pia e piso e os gastos ficaram em torno de R$ 7 mil. “Foi necessário, mas fizemos o planejamento e então foi uma obra definitiva”, afirma.

Fonte: Gazeta do Povo

Combinados com os painéis solares instalados, os construtores esperam que os prédios consigam aquecer 100% da água consumida nos 24 apartamentos, sem usar a energia elétrica. de acordo com o arquiteto responsável pelo empreendimento, Jaques Suchodolski, as características das turbinas permitirão o apoveitamento de qualquer tipo de vento, sem a geração de ruídos e sem risco para os pássaros.

O investimento nos equipamentos para a geração de energia eólica e solar foi de R$ 200 mil, que corresponde a 2% do valor gasto com a construção do condomínio. A previsão é de que este gasto seja recuperado em cinco anos pelos moradores, já que a economia de eletricidade deve ser de R$ 43 mil ao ano.

Fonte: Licita Mais

Oliveira, do Edifício Muricy: amizade com condôminos e auxílio ao síndico

Antes de chegar a um apartamento, à casa que fica dentro do condomínio, ao consultório médico e a escritórios, é comum ter de passar pelo crivo de um porteiro. Vem dele a primeira impressão que o visitante tem do lugar, e sua postura tem reflexos na segurança do local e na convivência entre moradores e usuários.

O porteiro e demais profissionais de condomínios, como zeladores, têm de trabalhar com três objetivos prin­­cipais: garantir a segurança, auxiliar o serviço administrativo e colaborar para o convívio harmonioso de todos que usam, moram ou visitam o condomínio. Essas linhas de atuação são explicadas pelo professor do curso de portaria da Casa do Por­­teiro, Rodrigo Gonçalves. “Os moradores sempre querem e pagam mais para ter o profissional da portaria. Por isso, o porteiro tem de atender bem o telefone, ser organizado com entrega de correspondências e encomendas e nunca deixar a portaria vazia”, diz ele.

Ainda conforme o professor, quem define a função do porteiro é o síndico e a administradora de condomínio. “O porteiro tem de entender que ele é funcionário do prédio e não dos moradores. É preciso ficar atento a esse relacionamento, para manter a autonomia com relação aos moradores. Há casos em que o porteiro aceita um presente, um mimo e depois não tem como negar favores a um ou outro morador”, explica o professor. Para ele, é melhor manter um distanciamento profissional para manter suas funções. “Se o porteiro cede e faz algum favor a um morador, pode acabar deixando a portaria vazia e isso jamais deve ocorrer”, diz Rodrigo.

Segurança

A principal função do por­­­­­­teiro é conferir seguran­­ça ao local. Além de fazer a triagem de quem entra e confirmar se o visitante ou o prestador de serviço pode chegar às unidades, o profissional tem de estar atento à tudo que está acontecen­­do. “Esse profissional tem de estar o tempo todo li­­ga­­­­do no que está acontece. Além de evitar roubos e furtos, acidentes e incêndios de grande proporção também podem ser evitados por alguém que está ‘de olho’ em tudo”, esclarece.

Experiência

Há 15 anos na mesma porta

O zelador Márcio Izaque de Oliveira responde pela segurança e pela portaria do Edifício Muricy, no centro da cidade, há 15 anos. Ele e a esposa, Zenaide, trabalham no mesmo local e moram em um apartamento do prédio. A relação entre funcionários e moradores, consolidada com o tempo, fez com que os condôminos se sintam seguros quando deixam a entrada de sua residência nas mãos dos profissionais. “As pessoas ficam tranquilas porque sabem que nós vamos zelar pelo que é delas, pelo patrimônio que elas têm”, comenta Márcio.

De acordo com ele, o segredo para o sucesso na profissão é evitar atrito com os moradores, entender-se bem com o síndico e ser discreto – “cego, surdo e mudo”, nas palavras dele. Mesmo morando no local, ele comenta quem, para ser um bom porteiro é preciso agir com diplomacia entre os moradores e restringir a relação, que deve ser estritamente profissional. “A profissão é muito boa, você cria um vínculo, mas para isso tem de seguir todas as regras”, diz. Para ele, o principal mandamento do porteiro é estar atento a quem entra e não deixar ninguém passar da porta do elevador sem a devida identificação. “Tem visitante que frequenta o condomínio há muito tempo, mas é melhor pecar pelo excesso e sempre questionar o morador, que é quem autoriza a entrada”, ressalta.

Fonte: Gazeta do Povo

A falta de visão (muitos edifícios foram construídos há anos) leva certos empreendedores a tentar descumprir as posturas da lei municipal sobre o assunto, quando, na verdade, deveriam antecipar-se às novas exigências do mercado, que indicam a necessidade não de uma vaga para cada unidade, mas sim de mais vagas, ou de quase uma para cada morador (caso dos edifícios de alto nível).

Nos edifícios com insuficiência de vagas individuais, a solução não é mais a contratação de um garagista, em face dos custos salariais, trabalhistas e sociais. O caminho tem sido a utilização coletiva de espaços demarcados, com dois ou três carros revezando-se na ocupação da mesma área. Também se tem utilizado o rodízio dos veículos nos prédios onde há vagas boas e ruins, de modo que, com o tempo, todos possam ter vantagens e desvantagens.

Em tais hipóteses, é essencial que a decisão seja tomada em assembléia geral extraordinária do condomínio e importante que seja fixado o prazo do sorteio. Por exemplo, rodízio de ano em ano, ou de dois em dois anos, para que ninguém se julgue com “direito adquirido” sobre os melhores espaços, depois de algum tempo.

Mais Garagens

A propósito do assunto, lemos na revista “Jurisprudência Catarinense”, volume 83/84, pág. 179, acórdão do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, relatado pelo desembargador Anselmo Cerello, cuja ementa está assim expressa:

“Condomínio – Decisão assemblear dispondo a respeito da ocupação das garagens – Decisão unilateral do síndico, alterando a deliberação da assembléia dos condôminos – Imprevalência – Apelo desprovido.

As decisões dos condôminos tomadas em Assembléia Geral, dispondo a respeito de ocupação das garagens do edifício não podem ser alteradas, tempos após, por deliberação unilateral do síndico, redundando dessa decisão perda da posse por parte de algum condômino. Idôneo é o recurso da ação possessória, manejado pelo condômino esbulhado ou turbado em sua posse.”

Como se vê, decidindo os condôminos a forma de ocupação das garagens, não pode o síndico alterá-la, nem qualquer condômino. Porém, tal fixação, não é imutável. Poderá ser modificada no prazo previsto ou, se não houver prazo, sempre que outra assembléia geral extraordinária for convocada para este mister.

No caso dos autos, a vaga de garagem em disputa corresponde a um dos espaços da área comum transformada em estacionamento, no interesse e com a contemplação geral dos condôminos, como explica o relator Anselmo Cerello.

Problemas como este poderão ser evitados se e quando a legislação incentivar a construção de vagas para estacionamento de veículos em edifícios residenciais e comerciais, dando vantagens efetivas a construtoras e proprietários. Há muito foi sepultado o argumento de que quanto mais garagens para os veículos mais veículos se teria nas ruas. Ao contrário, é a falta de espaço de parada que obriga os automóveis a contribuir para o congestionamento das vias de circulação.