Acontece que existem situações em que, para preservar o interesse coletivo ou diante de uma emergência, o síndico se vê diante da difícil decisão de invadir, ou não, um apartamento ou sala do edifício. Não há norma legal ou outra que diga ao síndico, exatamente, como proceder, mas não é difícil elaborar um roteiro.

Regra número 1. A unidade autônoma é o santuário do condômino. Não deve ser violada, em princípio, em nenhuma hipótese. O síndico não tem o direito de ingressar no imóvel sem prévia autorização do proprietário.

Regra número 2. Em caso de emergência comprovada, a invasão será lícita. Se a unidade está pegando fogo, se está inundando o prédio (rompimento de cano principal de água), se alguém ameace se suicidar, e em outros casos de emergência premente, o síndico deve avisar o corpo de bombeiros e, com o auxílio de outras pessoas, agir imediatamente para evitar que o dano se propague. Arrombar a porta da unidade, se for o caso.

Regra número 3. Em caso de urgência, entrar em contato com o proprietário. A urgência, por si só não, não justifica o ingresso não autorizado no imóvel, mesmo que esteja prejudicando partes comuns do prédio. Se o condômino não colaborar, obter ordem judicial para adentrar na unidade.

Regra número 4. Não sendo urgente, notificar o proprietário para que solucione o problema. Qualquer que seja o motivo que leve o síndico a pretender ingressar no interior do apartamento, será prudente que avise o condômino mediante correspondência (seguida de intimação, se aquela não foi atendida) para que tome as providências devidas. O síndico não deve ser omisso, mesmo que a causa ainda não tenha resultado em danos (exemplo: rachaduras na unidade).

Regra número 5. Agir com a presença do conselho ou de testemunhas. O síndico não deve decidir sozinho quando e em que circunstâncias deve quebrar a regra número um, desnudando o santuário do condômino. Os membros do conselho ou as testemunhas são peças-chave no caso de litígio judicial.

O síndico deve levar em conta, ao analisar a hipótese de entrar no imóvel sem permissão do proprietário, que este poderá mover ação de indenização, inclusive com danos morais, contra o síndico e o condomínio.

A gravidade da infração cometida não justifica, por si só, a tomada de medidas drásticas. Por exemplo, se a unidade estiver sendo utilizada como ponto de venda e consumo de drogas, não cabe ao gestor do prédio fazer a apreensão; deve, sim, chamar a autoridade competente, para que esta pegue os infratores em flagrante.

O critério fundamental, repita-se, é a emergência da situação. Só a iminência de dano maior, ao próprio imóvel, a outras unidades ou a partes comuns da edificação, é que torna legítima a invasão. Agindo em legítima defesa da propriedade e do bem comum, terá o síndico o respaldo da lei e da Justiça no exercício de tão difícil missão.

P. ?Nossa subsíndica foi eleita junto com o síndico, mas na convenção diz que quem sofreu ação judicial não poderá ocupar cargo eletivo nem como síndico ou conselho, não diz subsíndica, mas ela não quer deixar o cargo, e está ocupando de vez em quando o de síndico. Pode?

R. Resposta do TeleCondo: ?Segundo o que foi passado pela dúvida transcrita, percebe-se que a convenção estipula como um dos requisitos para ocupação de cargo eletivo, entenda-se síndico ou membro do conselho, que os postulantes não podem ter sofrido ação judicial (só do condomínio ou qualquer ação?). Ressalte-se que a convenção apenas se refere aos cargos de síndico e de conselheiro, porém nada menciona quanto ao cargo de subsíndico. Se a subsíndica foi eleita conforme a vontade da assembléia, é porque de certa forma ela preencheu os requisitos para assumir o cargo.

Contudo, pode-se questionar que a subsíndica não poderia assumir o cargo de síndico, quando este se ausenta, porque a subsíndica não teria os requisitos previamente estipulados (antes de sua eleição) para assumir o posto de síndico. Ficam, portanto, restritas as funções da subsíndico àquilo que a convenção estipular, não devendo assumir as atribuições reservadas ao síndico, por não preencher os requisitos estipulados na convenção.

O ideal, para este caso específico, é que o conselho assuma temporariamente a administração provisória do condomínio no lugar do síndico, mas antes, porém, deve sempre observar o que a convenção determina, ou seja, se é permitido adotar tal medida.

A resposta do TeleCondo continua com outras observações a respeito da fiscalização dos atos praticados pelo síndico, o que não carece transcrever.

Que lições podemos tirar do episódio acima? Nenhuma ou muitas. Podemos questionar a resposta dada, podemos levantar outras interpretações. A primeira que nos ocorre é que se a convenção fez restrições aos candidatos aos cargos de síndico e de conselheiro ? os mais importantes do condomínio ? as mesmas limitações também seriam válidas ao cargo de subsíndico.

Analogicamente, os requisitos para a eleição de um vice-presidente ou vice-governador são, ainda que omissa a lei, os mesmos que para presidente e governador, já que os primeiros substituem os segundos, com todas as prerrogativas e responsabilidades, em caso de vacância temporária ou definitiva.

Houve erro em eleger como subsíndico quem não preenchia as condições para assumir o cargo de síndico. Resta saber se o ato de eleição do subsíndico pela assembléia, sem as qualificações que a função de síndico exige, teria o condão de apagar a mácula de ação judicial (seria uma forma de perdão tácito), ou se a nódoa continuaria existindo, o que o impediria de assumir a função maior.

Não há uma resposta definitiva e única para o problema. O leitor, se pensar bem sobre o assunto, com certeza encontrará uma solução melhor. É o que esperamos.

Os síndicos buscam a solução mais econômica, mas devem considerar ainda que as instalações de gás são reguladas por normas técnicas da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), portarias do Inmetro e Instruções Técnicas do Corpo de Bombeiros do Estado de São Paulo. João Batista Correa Nery, superintendente do Comitê Brasileiro de Gases Combustíveis (ABNT/CB-09), observa, por exemplo, que a Associação acaba de lançar a NBR 15923, norma de inspeção de rede de distribuição interna de gases combustíveis em instalações residenciais e instalações de aparelhos a gás para uso residencial.

O texto da ABNT define procedimentos que deverão ser adotados pelos técnicos para a inspeção das instalações tanto do GLP quanto do Gás Natural, o que poderá gerar, futuramente, conforme expectativa de João Batista Nery, legislações em âmbito municipal impondo a obrigatoriedade do serviço.  “A tendência agora é que se lancem normas (no momento, em discussão) para a qualificação das pessoas que farão essa inspeção e depois para certificação das instalações nos domicílios”, acredita o superintendente do CB-09.

Abaixo, João Batista Nery relaciona outras três normas de aplicação direta nos condomínios:

- NBR 13523 – Central de Gás Liquefeito de Petróleo: diz respeito a procedimentos e condições de segurança para o armazenamento do GLP;

- NBR 13103 - Instalação de Aparelhos a Gás para Uso Residencial – Requisitos dos Ambientes. Norma relativa tanto ao GLP quanto ao Gás Natural, especificando condições para instalar equipamentos a gás, como aquecedor, caldeiras coletivas etc.;

- NBR 15526 - Redes de Distribuição Interna para Gases Combustíveis em Instalações Residenciais e Comerciais – Projeto e Execução. Norma relativa tanto ao GLP quanto ao Gás Natural (demais normas estão relacionadas na entrevista O mercado do GLP junto aos condomínios: tendências, armazenamento, segurança e modernização)

Fonte: Direcional Condomínios

P. No edifício, dos 96 moradores 76 pagavam em dia.Como síndico, fui obrigado a cobrar de porta em porta, foi uma luta difícil, que durou um ano e meio. Para alguns, tive que dispensar a multa dos 20%, pois nós precisávamos do capital para pagar a água e funcionários. Será que se fizerem uma assembléia pleiteando ressarcimento da multa,o condômino  pode ser cobrado ou eu posso ser responsabilizado?

R. No entender da advogada Inessa Kaminski Biermayr, do TeleCondo, a questão restringe-se à possibilidade jurídica do atual síndico vir a cobrar do condômino ou do síndico anterior a diferença entre o que era devido pelo proprietário e o que realmente foi quitado em acordo amigável.

Lembra que o síndico, legalmente constituído, sempre atua como representante do condomínio; portanto, seus atos devem ser considerados atos “do condomínio” e não da pessoa física do síndico. Tais atribuições estão bem claras no novo Código Civil (Lei 10.406/02), que diz: “Art. 1.348. Compete ao síndico: (…) II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns (…) IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia”.

Assim, não se encontrando nenhuma disposição na convenção ou ata de assembléia que impossibilite ao síndico realizar acordos, não há – em tese – qualquer óbice legal para a realização de tal atividade. Ao contrário, é dever do síndico “defender os interesses do condomínio” (que, no caso, na época mencionada, seria obter receita para pagar a luz e os funcionários), sejam eles de natureza judicial ou não.

No entender da advogada, o condômino também não pode ser cobrado pela diferença. Uma vez que o condomínio, através do síndico, acordou o quitamento de suas obrigações, o proprietário não pode ser compelido a pagar novamente aquilo que já pagara. Dada a quitação, não se pode mais cobrar eventual diferença não incluída no valor. Tal atitude, inclusive, pode geral direito a indenização na esfera cível, o que causaria mais dissabores e prejuízos à comunidade condominial.

O acordo entre o síndico e o condômino, uma vez realizado, é caracterizado como dívida resolvida, mesmo que o débito seja parcelado, inovando-se o quantum devido. Pelo instituto da novação, aquilo que ocorreu antes da assinatura do termo é desconsiderado, e somente o que foi determinado pelo documento de novação pode ser exigido.

Conclui o parecer: No caso em tela, nem o antigo síndico nem o condômino podem ser responsabilizados pelo perdão concedido pelo síndico em relação às multas.

Uma advertência, contudo, caro leitor. No caso em comento, o síndico agiu sob pressão de contas iminentes a serem pagas, cujo inadimplemento provocaria danos maiores ao condomínio, pela imposição de multas trabalhistas ou o corte de energia. Sacrificou um bem menos (multas de 20% devidas por alguns condôminos) por um mal maior (corte da luz ou multas salariais de 100%). Agiu em estado de necessidade, em evidente defesa dos interesses dos condôminos.

O que o síndico não pode é simplesmente dispensar multas, juros e correção monetária dos inadimplentes, sem motivo de força maior, sob pena de responder, sim, pelo prejuízo que, culposamente, causar ao condomínio.

O importante é que os porteiros sejam bem treinados e recebam instruções simples, claras e específicas sobre quais sejam suas obrigações, direitos e restrições. Igualmente necessário é que os proprietários e demais moradores tenham conhecimento de quais são os encargos e prerrogativas dos funcionários da portaria, para que não lhes solicitem trabalhos ou atitudes incompatíveis com as normas do prédio.

Um bom regulamento da função deve dispor minuciosamente sobre o que cabe ou não aos porteiros. A título de exemplo (e para servir como check-list):

Indicar exatamente o horário de funcionamento da portaria. (Cada porteiro terá seu horário determinado pelo síndico ou administradora.)

Esclarecer todos os porteiros sobre sua situação hierárquica no condomínio. Quem é o seu chefe imediato (o zelador? o síndico? a administradora?) Quem não pode dar ordens aos porteiros.

Especificar em que situações os porteiros podem se afastar da portaria, por quanto tempo, e que procedimentos tomar (chamar a faxineira, por exemplo) nessas circunstâncias.

A rigor, quem define o trabalho dos porteiros, por tradição, tem sido o síndico. Eleito novo síndico, parece que os funcionários mudam de atitude. Exatamente para que isso não aconteça, recomenda-se elaborar (e aprovar em assembléia) regimento próprio da portaria, que reflita os costumes e a cultura do condomínio.

O problema não é novo nas lides prediais, e já foi pior, com certeza. Décadas atrás, quando o condomínio dava seus primeiros passos no Brasil, era comum as pessoas se comportarem como se vivessem em casa, sem levar em consideração a proximidade de seus vizinhos. Tinham pouca experiência de viver em coletividade, não se atinando com as restrições que o direito alheio exige.

A pergunta transcrita constitui, de modo prático, um roteiro de ação para outros síndicos. O consulente já vem aplicando uma série de medidas progressivas visando a coibir o barulho excessivo. Começa com advertência, passa para multa, denúncia aos pais e proprietários, chegando até queixa-crime em delegacia de polícia. Poderia ainda mover ação judicial para que o juiz comine de pena pecuniária o infrator, ou obrigar o locador do imóvel a exercer ação de despejo por infração contratual.

Regra geral

A propósito deste caso, lembra o TeleCondo que, por se tratar de locação de imóvel, deve ser observado o disposto pela Lei do Inquilinato segundo a qual “o locatário é obrigado a servir-se do imóvel para ouso convencionado ou presumido, compatível com a natureza desta e com o fim a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu”  (Lei 8.245/91, art. 23, II). Significa dizer que o locatário deve cuidar do prédio com probidade, zelando e conservando-o tal qual o faria se fosse de sua propriedade, ou seja, respeitando o sossego, a salubridade e a segurança dos demais condôminos.

A multa prevista no Código Civil seria auto-aplicável ou teria que ser prevista na convenção? O descumprimento da obrigação de não utilizar as unidades autônomas (ou partes comuns) de modo prejudicial aos demais implica incidência de multa “prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais” (Lei 10.406/02, art. 1.336, § 2^o), porém, “não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa” (idem).

Como se vê, o caminho mais curto para aplicar a multa será a adequação da convenção ou do regimento interno, fixando as circunstâncias em que poderá ser exigida. Tal procedimento evitará a necessidade de se convocar assembléia geral para deliberar sobre casos específicos, toda vez que ocorrerem, haja vista o elevado quórum determinado pelo novo Código Civil.

Também o condomínio – ou qualquer condômino – poderá mover ação de indenização por perdas e danos, incluindo reparação por dano moral, se o barulho for de tal monta que cause prejuízo a qualquer morador.

A sabedoria “Não faça com os outros o que você não quer que façam com você” cabe perfeitamente à rotina entre vizinhos. Barulho, sujeira, infiltrações e tantos outros embaraços que rondam as portas alheias – e a sua também! – podem ser evitados com atitudes simples. Quem mora em prédio precisa ficar atento às mudanças aparentemente mais inofensivas. “É vital pensar no coletivo antes de tomar qualquer decisão individual”, dizMarcio Rachkorsky, advogado especialista em condomínios.

As regras específicas de cada edifício estão disponíveis na convenção e no seu regulamento interno. Porém, segundo Rachkorsky, todos os síndicos têm o direito e a obrigação de fiscalizar reformas. Ele também sugere uma carta amigável para prevenir os moradores dos incômodos. “E, o mais importante de tudo, não tratar a obra como uma brincadeira.” Qualquer modificação na planta exige a apreciação de um responsável técnico, engenheiro ou arquiteto. O engenheiro Flavio Figueiredo, vice-presidente do IBAPE/SP, Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo, sugere pesquisar referências de trabalhos anteriores desses profissionais. Ele compara a obra a uma cirurgia: “Você se operaria com um médico totalmente desconhecido?”.

Para Ansel Lancman, engenheiro perito de vícios e defeitos construtivos, os problemas não surgem somente em obras. “Um vaso pesado demais, o início de uma infiltração ou uma circulação obstruída já atrapalham a vida dos moradores”, afirma. Segundo Rachkorsky, os conflitos em edifícios aumentaram muito nos últimos 20 anos. Por isso, a melhor maneira de administrar o relacionamento entre os moradores é a comunicação. “Um jornal interno ou um site que informe as novidades e relembre as regras importantes pode ser eficiente nessa tarefa”, diz.

O advogado lista cinco dicas importantes para quem vive em prédio: 1. Conhecer as regras específicas para poder seguilas; 2. Prestar atenção aos hábitos de educação, como dizer bom-dia a vizinhos e funcionários; 3. Participar da vida do condomínio, indo a assembleias e reuniões; 4. Evitar fazer barulho em excesso, principalmente em horários impróprios; 5. Praticar a tolerância e não procurar motivos para brigas. A seguir, veja como se livrar do título de mau exemplo.

Um banho de água fria

Uma das principais origens de vazamentos, segundo o engenheiro Flavio Figueiredo, é a banheira de hidromassagem. “O encanador, geralmente sem muito espaço para a instalação, comete o erro. Depois de feito o serviço, o vazamento fica oculto e o morador só se dá conta da infiltração quando ela já é grave”, diz. Outro ponto a considerar é o ruído do motor, que pode atrapalhar os moradores dos andares próximos. Mas o fundamental é verificar se a laje suporta o peso da banheira: “Em 1 m², 40 cm de água equivalem a 400 kg”, explica Figueiredo.

Exército de salvação 

Na hora da dedetização, o aconselhável é tratar todo o condomínio, apartamentos e áreas de convívio ao mesmo tempo. O biólogo consultor da APRAG, Associação dos Controladores de Vetores e Pragas Urbanas, Sérgio Bocalini, explica que dois problemas podem acontecer se a aplicação for feita em apenas uma unidade. No caso do cupim, os insetos migrarão para outros apartamentos. Para as demais pragas, elas voltarão a aparecer muito rapidamente. “Os produtos usados hoje em dia têm vida útil muito curta. Se a região estiver tomada, logo o apartamento voltará a ter problemas”, afirma Bocalini.

Peso pesado 

Ter um jardim na varanda é desejo da maioria das pessoas que habitam apartamentos. Para saber quanta carga essa área suporta, um profissional pode fazer simulações de peso. O ideal, segundo o engenheiro Ansel Lancman, é que o síndico encomende um estudo e o divulgue para todos os moradores. Nivelar o piso do terraço com o do resto do apartamento pode ser ruim, porque, ao usar concreto como enchimento, ele fica sobrecarregado. Opções mais leves são isopor e argila expandida. E fique atento: “Até mesmo um único vaso ou uma piscina infantil podem exceder o limite”, adverte o engenheiro Flavio Figueiredo.

Invasão verde

Algumas espécies trepadeiras têm crescimento acelerado e podem se tornar invasivas. A sete-léguas e a tumbérgia são as mais vigorosas. “Antes que se perceba, elas tomam conta de tudo. Não as recomendo se a varanda do vizinho for muito próxima”, conta o engenheiro agrônomo Sérgio Menon, da Grama e Flor Paisagismo. Uma opção são os arbustos, como clúsia, tumbérdia-arbustiva e pleomele, mais fáceis de controlar com a poda.

Garagem livre, leve e limpa 

Apenas carros podem ocupar a garagem, segundo o advogado Marcio Rachkorsky. Usar o espaço como depósito para sofá antigo ou carrinho de bebê está fora de cogitação. Acredite: nem mesmo motos podem ficar na vaga de carros. A única exceção prevista nos regulamentos é para bicicletas – no caso de o condomínio não ter bicicletário. “Além de ser esteticamente feio, entulho na garagem pode ser perigoso e levar a uma multa durante inspeção feita pelo Corpo de Bombeiros”, explica Rachkorsky. No caso de um incêndio, a seguradora pode ainda se recusar a pagar indenização alegando a existência de materiais inflamáveis na garagem.

O mapa da mina 

Nem sempre as construções seguem em todos os detalhes o que foi projetado na planta. As partes elétrica e hidráulica podem sofrer alterações durante as obras do prédio. Por isso, o engenheiro Ansel Lancman diz que é fundamental pedir para a empresa responsável pelo condomínio a planta “As Built” (em livre tradução, como construída) de cada apartamento. Somente com ela em mãos será possível saber exatamente onde as instalações estão e evitar desastres como furar uma parede por onde passam canos ou causar um curto-circuito. Após uma reforma, é preciso solicitar ao engenheiro uma nova planta “As Built”, que inclua as modificações, caso o apartamento seja vendido, repassá-la ao novo dono.

Fonte: Globo.com

A corretora Neuza Conrado: vender é conciliar necessidades

Nos últimos cinco anos, mais de 4 mil profissionais passaram a fazer parte do time de corretores no Paraná, de acordo com o Conselho Re­­gional dos Corretores de Imó­­veis no Paraná (Creci-PR). O aumento, de 54%, é explicado pela aceleração da construção civil e dos processos de compra e venda de imóveis, em maior número depois de medidas que facilita­­ram o crédito imobiliário.

“O profissional é responsável pela transação e responde civilmente, tem responsabilidade pela compra”, comenta Márcio Souza, diretor de marketing da imobiliária Trend Brokers. Ele comenta que, com o bom momento da construção civil e do mercado imobiliário, há muita gente que procura a profissão de corretor com a expectativa de enriquecimento rápido. “As empresas e os profissionais que elas contratam ainda tratam o cliente como apenas a próxima comissão. Mas o mer­­ca­­do tem de mudar, porque as pessoas não podem comprar por pressão. É a aquisição do bem da vida delas, e a negociação tem de ser baseada na razão”, continua. Para Souza, o sonho de ganhar dinheiro com a corretagem em pouco tempo não faz sentido. “Não é em pouco tempo que você vai conhecer e acompanhar o mercado. É preciso de um tempo na função, para entender o que acontece e saber explicar ao cliente”, comenta.

Com a estabilização do mer­­cado, os lançamentos ficam todos muito parecidos, com poucos destaques. “Por isso o corretor tem de entender bem do que está vendendo e não tratar o trabalho como uma ocupação passageira”, reclama. O cliente está mais crítico, mais bem informado e não vai aceitar explicações pela metade, de acordo com diretor de marketing.

Além de ser transparente, o corretor precisa alinhar a vontade de vendedor e a do comprador. “Não adianta fechar um negócio que não se­­ja interessante para quem vai comprar. A responsabili­­da­­de do corretor é grande, por­­que comprar um imóvel, para a maioria das pessoas, é a realização de um sonho”, argumenta.

Presenciar a realização de sonhos é a principal motivação da corretora Neuza das Graças Conrado, da Jamaica Imóveis, que há 25 anos angaria e vende as unidades. “A gente precisa saber sobre o mercado, um pouco de conhecimento técnico e também temos de ter na ponta da língua o código civil, pois temos responsabilidade na negociação”, conta.

Para ela, o comprador procura uma imobiliária ou corretor, faz isso porque precisa de um auxílio de confiança. “Quem nos procura sempre imagina que o corretor é a pessoa que vai assessorá-lo da melhor forma”, diz.

Foco

Para Márcio, com o aumen­­to da oferta de produtos com características parecidas e da informação que os compradores possuem antes de fechar negócio, será preciso especializar os corretores. “As construtoras e incorporadoras terão de investir na formação dos profissionais, de forma mais intensa. Quando o comprador perguntar sobre bolha ou outros assuntos, o corretor terá de estar preparado para responder”, afirma.

Fonte: Gazeta do Povo