Acontece que existem situações em que, para preservar o interesse coletivo ou diante de uma emergência, o síndico se vê diante da difícil decisão de invadir, ou não, um apartamento ou sala do edifício. Não há norma legal ou outra que diga ao síndico, exatamente, como proceder, mas não é difícil elaborar um roteiro.

Regra número 1. A unidade autônoma é o santuário do condômino. Não deve ser violada, em princípio, em nenhuma hipótese. O síndico não tem o direito de ingressar no imóvel sem prévia autorização do proprietário.

Regra número 2. Em caso de emergência comprovada, a invasão será lícita. Se a unidade está pegando fogo, se está inundando o prédio (rompimento de cano principal de água), se alguém ameace se suicidar, e em outros casos de emergência premente, o síndico deve avisar o corpo de bombeiros e, com o auxílio de outras pessoas, agir imediatamente para evitar que o dano se propague. Arrombar a porta da unidade, se for o caso.

Regra número 3. Em caso de urgência, entrar em contato com o proprietário. A urgência, por si só não, não justifica o ingresso não autorizado no imóvel, mesmo que esteja prejudicando partes comuns do prédio. Se o condômino não colaborar, obter ordem judicial para adentrar na unidade.

Regra número 4. Não sendo urgente, notificar o proprietário para que solucione o problema. Qualquer que seja o motivo que leve o síndico a pretender ingressar no interior do apartamento, será prudente que avise o condômino mediante correspondência (seguida de intimação, se aquela não foi atendida) para que tome as providências devidas. O síndico não deve ser omisso, mesmo que a causa ainda não tenha resultado em danos (exemplo: rachaduras na unidade).

Regra número 5. Agir com a presença do conselho ou de testemunhas. O síndico não deve decidir sozinho quando e em que circunstâncias deve quebrar a regra número um, desnudando o santuário do condômino. Os membros do conselho ou as testemunhas são peças-chave no caso de litígio judicial.

O síndico deve levar em conta, ao analisar a hipótese de entrar no imóvel sem permissão do proprietário, que este poderá mover ação de indenização, inclusive com danos morais, contra o síndico e o condomínio.

A gravidade da infração cometida não justifica, por si só, a tomada de medidas drásticas. Por exemplo, se a unidade estiver sendo utilizada como ponto de venda e consumo de drogas, não cabe ao gestor do prédio fazer a apreensão; deve, sim, chamar a autoridade competente, para que esta pegue os infratores em flagrante.

O critério fundamental, repita-se, é a emergência da situação. Só a iminência de dano maior, ao próprio imóvel, a outras unidades ou a partes comuns da edificação, é que torna legítima a invasão. Agindo em legítima defesa da propriedade e do bem comum, terá o síndico o respaldo da lei e da Justiça no exercício de tão difícil missão.

P. ?Nossa subsíndica foi eleita junto com o síndico, mas na convenção diz que quem sofreu ação judicial não poderá ocupar cargo eletivo nem como síndico ou conselho, não diz subsíndica, mas ela não quer deixar o cargo, e está ocupando de vez em quando o de síndico. Pode?

R. Resposta do TeleCondo: ?Segundo o que foi passado pela dúvida transcrita, percebe-se que a convenção estipula como um dos requisitos para ocupação de cargo eletivo, entenda-se síndico ou membro do conselho, que os postulantes não podem ter sofrido ação judicial (só do condomínio ou qualquer ação?). Ressalte-se que a convenção apenas se refere aos cargos de síndico e de conselheiro, porém nada menciona quanto ao cargo de subsíndico. Se a subsíndica foi eleita conforme a vontade da assembléia, é porque de certa forma ela preencheu os requisitos para assumir o cargo.

Contudo, pode-se questionar que a subsíndica não poderia assumir o cargo de síndico, quando este se ausenta, porque a subsíndica não teria os requisitos previamente estipulados (antes de sua eleição) para assumir o posto de síndico. Ficam, portanto, restritas as funções da subsíndico àquilo que a convenção estipular, não devendo assumir as atribuições reservadas ao síndico, por não preencher os requisitos estipulados na convenção.

O ideal, para este caso específico, é que o conselho assuma temporariamente a administração provisória do condomínio no lugar do síndico, mas antes, porém, deve sempre observar o que a convenção determina, ou seja, se é permitido adotar tal medida.

A resposta do TeleCondo continua com outras observações a respeito da fiscalização dos atos praticados pelo síndico, o que não carece transcrever.

Que lições podemos tirar do episódio acima? Nenhuma ou muitas. Podemos questionar a resposta dada, podemos levantar outras interpretações. A primeira que nos ocorre é que se a convenção fez restrições aos candidatos aos cargos de síndico e de conselheiro ? os mais importantes do condomínio ? as mesmas limitações também seriam válidas ao cargo de subsíndico.

Analogicamente, os requisitos para a eleição de um vice-presidente ou vice-governador são, ainda que omissa a lei, os mesmos que para presidente e governador, já que os primeiros substituem os segundos, com todas as prerrogativas e responsabilidades, em caso de vacância temporária ou definitiva.

Houve erro em eleger como subsíndico quem não preenchia as condições para assumir o cargo de síndico. Resta saber se o ato de eleição do subsíndico pela assembléia, sem as qualificações que a função de síndico exige, teria o condão de apagar a mácula de ação judicial (seria uma forma de perdão tácito), ou se a nódoa continuaria existindo, o que o impediria de assumir a função maior.

Não há uma resposta definitiva e única para o problema. O leitor, se pensar bem sobre o assunto, com certeza encontrará uma solução melhor. É o que esperamos.

A seção inicia com a seguinte regra:

?Art. 1.347. A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá ser renovado.?

Embora os textos sejam semelhantes, há pequenas nuances que poderão dar margem a interpretação. Por exemplo, na Lei 4.591/64, lê-se que o síndico ?poderá ser condômino ou pessoa física ou jurídica estranha ao condomínio? (art. 22, § 4O), ao passo que o Código se refere à eleição de síndico ?que poderá não ser condômino?. O sentido é igual, a norma é facultativa, mas percebe-se que o codificador deu maior importância ao síndico-condômino, o que talvez leve a concluir que, numa votação empatada, o condômino deva ter a preferência sobre um estranho.

Outra diferença sutil, mas intrigante. Na legislação ainda em vigor (Lei 4.591/64), está dito que o mandato ?não poderá exceder a 2 anos, permitida a reeleição?. O Código novo não menciona a palavra reeleição, mas diz que o síndico será escolhido ?por prazo não superior a dois anos, o qual poderá ser renovado?. Pergunta-se: estaria na mente do legislador estabelecer um sistema de recondução (ou não) do síndico ao cargo, mediante assembléia, antes de se proceder à eleição de novo síndico, caso não haja a renovação de seu mandato? Aparentemente não, mas tal idéia surgiu de imediato ao compararmos os dois textos legais. Que seja só especulação…

O artigo seguinte fixa as atribuições do síndico.

?Art. 1.348. Compete ao síndico:

I - convocar a assembléia dos condôminos; [Lei 4.591/64, art. 24]

II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns; [art. 22, § 1o, alínea ?a?]

III - dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio; [sem similar na Lei 4.591/64]

IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia; [art. 22, § 1o, alíneas ?c? e ?e?]

V - diligenciar a conservação e partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores; [art. 22, § 1o, alínea ?b?]

VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano; [sem equivalente expresso na Lei 4.591/64]

VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas; [art. 12, § 2o e art. 22, § 1o, alínea ?d?]

VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas; [art. 22, § 1o, alínea ?f?]

realizar o seguro da edificação. [art. 13]

O artigo 1.348 do Código Civil recebeu dois parágrafos, de suma importância, sobre a delegação de seus poderes administrativos e de representação do condomínio, o que veremos na próxima coluna, por limitação de espaço.

A nova lei não repetiu a alínea ?g? do art. 22, parág. único, da Lei 4.591/64 que manda o síndico ?manter guardada durante o prazo de cinco anos, para eventuais necessidades de verificação contábil, toda a documentação relativa ao condomínio?.

Cabe ressaltar que condomínios não perseguem fim econômico algum, não desenvolvem atividade produtiva e não buscam o lucro. Portanto, não integram categoria econômica, o que referenda a decisão da Corte trabalhista.

A ministra do TST, Delaíde Miranda Arantes, afirmou na decisão que: “no caso dos condomínios residenciais, estes, em regra, não atuam perseguindo fim econômico algum, não desenvolvem atividade produtiva e tampouco buscam lucro, logo, não podem ser considerados integrantes de categoria econômica e, por conseguinte, não estão obrigados ao recolhimento do contribuição sindical”.

Vale explicar que a cobrança da contribuição sindical encontra guarida nos artigos 578 a 591 da CLT. E tem seu recolhimento obrigatório pelos empregadores no mês de janeiro e pelos trabalhadores no mês de abril de cada ano. O artigo 8º, inciso IV, da Constituição Federal, aduz que o recolhimento de tal contribuição deve ser direcionado a todos que participem de uma determinada categoria econômica ou profissional ou de uma profissão liberal, independente de serem ou não associados a um sindicato.

Porém, o artigo 580 da CLT isenta, em seu parágrafo 6°, da exigência do recolhimento da contribuição sindical patronal as entidades ou instituições que comprovarem, junto ao Ministério do Trabalho e Emprego, o não exercício de atividades econômicas com fins lucrativos. Situação em que, em tese, se enquadram os condomínios.

Da mesma forma que os sindicatos frequentemente fazem a cobrança da Contribuição Sindical Patronal sem atentar para a isenção de empresas optantes pelo Simples Nacional, mas apenas levando em conta o fato da empresa ter sido constituída, os condomínios são cobrados da contribuição sindical sem que exista um parecer técnico do Ministério do Trabalho ou um movimento contrário a tal medida.

Mas os condomínios, conforme decisão do TST, não estão obrigados ao recolhimento da contribuição sindical por não terem fins econômicos, não desenvolverem atividades produtivas e nem buscarem lucro. E a representatividade do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais (Secovi) não abrange os condomínios, pelo menos os residenciais, dada a diversidade entre as atividades destes e as exercidas pelos demais empregadores constantes do rol de representados por aquela entidade classista patronal.

Fonte: Direcional Condomínio

Artigo 500 do Código Civil trata do ressarcimento

O comprador do imóvel que for surpreendido com defeitos na obra, como metragem menor à constante no contrato – se for superior a 5% em qualquer um dos cômodos -, pode exigir a complementação da área, o abatimento do valor ou a rescisão contratual. A queixa passou a fazer parte das reclamações  encaminhadas por proprietários à entidade de mutuários, Amspa. A associação orientou os adquirentes, que tenham dúvidas a respeito, a fazer uma vistoria com o auxílio de um engenheiro especializado.

Constatada a irregularidade, o artigo 500 do novo Código Civil determina o ressarcimento. “Se o defeito for aparente o prazo para reclamar junto à construtora é de 90 dias, a partir da entrega das chaves. Caso não haja acordo com a empresa, o pedido para entrar com ação prescreve 20 anos após a verificação técnica do problema por um perito, conforme jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ). Antes o tempo era de cinco anos, a contar da liberação do habite-se”, informou o presidente da Amspa, Marco Aurélio Luz.

Ainda de acordo com o representante da entidade, se o imóvel for habitável pode pedir a redução do preço. Se já foi pago, a restituição do valor deve ser à vista, acrescida de multa e juros. “Se a redução, ou mesmo o acréscimo, causar qualquer prejuízo comprovado pelo laudo, o comprador pode exigir indenização”, ressaltou Luz.

Já nas situações em que não é possível morar no imóvel, o dono do bem tem o direito da rescisão do contrato com a inclusão de multa até a data do ressarcimento; atualização do valor pago com juros; indenização por danos morais e materiais; e lucro cessante, ou seja, o que o prejudicado deixou de ganhar ou se perdeu um lucro esperado, conforme determinam os artigos 402 e 403 do novo Código Civil.

A associação de mutuários alertou ainda que no dia da inspeção o dono do apartamento deve observara as medidas dos seguintes lugares: no local que ficará a geladeira e o fogão; entre o espaço de um móvel e a tomada; na área de circulação; nas paredes onde ficarão os armários; na altura do pé-direito; entre outros cuidados. “O que vemos é o comprador do bem planejar a decoração do imóvel e quando vai montar os móveis eles não se adaptam ao espaço pretendido. Em muitos dos casos, terá que refazer o trabalho e com isso gerando custos extras”, concluiu Luz.

Fonte: Folha do Condomínio

O que muitos não sabem é que um grande desperdício de energia é causado pela dissipação de calor dos condutores e por fugas de corrente em uma instalação elétrica obsoleta, com circuitos mal dimensionados que trabalham sobrecarregados em função do aumento de equipamentos elétricos e eletrônicos,  pelo uso de materiais inadequados e também de produtos piratas.

Circuitos mal dimensionados, condutores de bitola inferior à necessária e produtos fora das normas são os principais fatores que geram o desperdío de energia, Pior que isso: podem causar graves acidentes como choque e curto-circuitos e até mesmo incêndios.

Estamos sempre em busca de soluções energeticamente eficientes, por isso é importante ressaltar que não basta instalar equipamentos que consomem pouca energia. Se a instalação elétrica está sobrecarregada, ela certamente desperdiçará energia. Por isso é necessário avaliar as suas reais condições e se necessário reformá-la e atualizá-la para que gere economia, segurança e integridade para aua família e patrimônio.

Por isso indicamos a importância de um diagnóstico para a verificação da necessidade de uma revisão e atualização da instalação elétrica em edifícações comerciais e residenciais. É um investimento com retorno garantido a curto prazo!

Fonte: Programa casa segura

O valor de locação das unidades de um dormitório subiu 1% em março em relação ao mês anterior. Já o preço dos imóveis de dois quartos teve desempenho próximo à média da pesquisa (acima de 1,5%), ao passo que as moradias de três dormitórios tiveram os maiores acréscimos médios, de 1,9%.

Com relação à média geral de aumento em março, o vice-presidente de Gestão Patrimonial e Locação do sindicato, Walter Cardoso, disse que “foi a maior variação mensal registrada desde novembro de 2011, quando houve um aumento de 1,7% nos valores de locação, mas a expansão acumulada em 12 meses foi inferior ao aumento dos meses anteriores”. Segundo o levantamento do Secovi/SP, o acumulado de 12 meses encerrado em fevereiro foi de 16,96%, e em janeiro, de 17,90%.

Garantias

A modalidade de garantia mais utilizada nos contratos de aluguel residencial fechados em março foi o fiador, com 48,5% das ocorrências do mês. O depósito de até três meses também foi muito usado, com uma participação de 32%. O seguro-fiança foi a opção de um em cada cinco contratos.

As casas foram alugadas mais rapidamente do que os apartamentos no mês analisado. Elas levaram de 12 e 30 dias, em média, para serem ocupadas. Os apartamentos demoraram um pouco mais: o IVL (Índice de Velocidade de Locação), que mede em número de dias quanto tempo leva um imóvel para ser alugado, oscilou de 17 a 36 dias.

Fonte: Folha do Condomínio