“Art. 1.332. Institui-se o condomínio por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:

I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;

II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;

III - o fim a que as unidades se destinam.”

Algumas observações:

1. O novo Código Civil já faz referência a lei especial, que, quando aprovada, informará quais serão os outros requisitos para a instituição de um condomínio edilício. Haverá no futuro uma Nova Lei do Condomínio? É bem possível.

2. Atos entre vivos são os fenômenos jurídicos oriundos da manifestação da vontade das pessoas. No caso específico, inclui a incorporação imobiliária, a construção seguida de venda, a divisão da herança, o registro de usucapião (hipótese prevista no novo Estatuto da Cidade, Lei 10.257/01), a doação, a dação em pagamento e assim por diante. Fora a incorporação, em que “o condomínio antecede ou nasce junto com a construção do edifício” (Guia do Condomínio IOB, pág. 2), nos demais “a existência do edifício preexiste ao condomínio por unidades autônomas” (idem).

O novo Código não faz referência explícita à incorporação imobiliária, fórmula dominante de constituição de condomínios no Brasil, e não regulamentou a matéria, restando incólume a vigência dos artigos 28 e seguintes da Lei 4.591/64.

3. Na legislação ainda em vigor, há maiores detalhes sobre a individuação de cada unidade autônoma, que deverá ser assinalada por “designação especial, numérica ou alfabética”. O novo legislador preferiu norma mais genérica (inciso I), decerto porque o tema já é velho. Em todo o país quem mora ou trabalha em prédio sabe que cada sala, loja ou apartamento tem a sua numeração própria.

Na lei de 1964 o legislador recomendava que a fração ideal do terreno e coisas comuns deveria ser “expressa sob forma decimal ou ordinária”. Na lei de 2003 (ano em que entra em vigor), esta exigência foi omitida, pressupondo-se, cremos, que todos saibam como atribuir fração ideal a cada unidade.

4. Silenciou o novo Código Civil a respeito da instituição de condomínio em terreno onde não há edificação, mas no qual o proprietário planeje algum empreendimento com duas ou mais edificações (casas, sobrados ou prédios), a serem levantadas ao longo do tempo (Lei 4.591/64, art. 8o). Significa dizer que tais obras não mais poderão ser lançadas em forma de condomínio ou, ao contrário, que o art. 8o, da atual Lei do Condomínio, com suas quatro alíneas, não foi derrogado pelo novo Código Civil, em razão exatamente de este não ter regulamentado o assunto? A resposta, o tempo dirá, ou melhor, a Justiça dirá.

5. Contrariando moderna terminologia, a cabeça do art. 1.332 ainda faz referência a “Cartório” de Registro de Imóveis, termo execrado por notários e registrários públicos (ex-cartorários).

A lei em vigor menciona simplesmente “registro de imóveis”, assim mesmo, em minúsculas.

“Art. 1.335. São direitos do condômino:

I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;

II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;

III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.”

Apesar da má redação (de um Código Civil esperava-se melhor apuro na linguagem), o texto é bem claro. No inciso I, onde se lê dispor, entenda-se que o proprietário pode livremente onerar, dar em pagamento, vender, doar ou alienar de qualquer modo a sua unidade. É esse o sentido do verbo dispor, em bom juridiquês.

No inciso II chama a atenção o emprego da palavra compossuidores, ao invés de condôminos ou proprietários. O legislador, ao que parece, demonstra sua intenção de que os direitos são extensíveis a todas as pessoas assemelhadas aos proprietários, como os promitentes compradores e cessionários.

O inciso III, apesar de claro, ensejará controvérsias, por certo. Quando uma pessoa se encontra “quite”? A existência de multa não paga, mas contestada, deixa o condômino sem quitação? É bom que o tema seja regulado pela convenção do condomínio.

Quatro deveres

Em seguida aos três direitos, o novo Código Civil elenca quatro deveres dos coproprietários. “Art. 1.336. São deveres do condômino:

I - contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais:

II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;

III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.”

O rateio das despesas condominiais passará a ser feito, obrigatoriamente, de acordo com a fração ideal de cada unidade. O novo Código Civil não mais permite, ao menos expressamente, que os condôminos aprovem critério diferente. A atual Lei do Condomínio (4.591/64) dispõe que “salvo disposição em contrário na convenção, a fixação da cota no rateio corresponderá à fração ideal de terreno de cada unidade” (art. 123, § 1o). Tal exceção não está prevista na lei futura.

A proibição de realizar obras que comprometam a segurança da edificação não estava explícita na Lei 4.591/64. Por mais óbvio que seja a regra, é bom que tenha sido ordenada. Facilitará aos proprietários aprovarem normas mais rígidas de obras nos prédios, inclusive quanto a horário e barulho.

Os deveres dos incisos III e IV são os mesmos já previstos na Lei do Condomínio (art. 10), com outras palavras. Segurança, sossego e saúde (salubridade) continuam a ser as pedras angulares do comportamento exigido dos moradores em relação a seus vizinhos, tal como prevê o atual Código Civil (art. 554). O legislador, estranhamente, incluiu um novo dever aos condôminos: a obediência aos bons costumes. Criou uma nova polêmica, onde a poeira já havia baixado há tempo.

Ficou assim aprovada a matéria:

?Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.

§ 1o Se o síndico não convocar a assembléia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.

§ 2o Se a assembléia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.?

De início, soa estranho ver o legislador utilizar a expressão ?reunião da assembléia dos condôminos?, já que a palavra ?assembléia? significa ?reunião de pessoas que têm algum interesse em comum, ger. em grande número, com a finalidade de discutir e deliberar conjuntamente sobre temas determinados? (Houaiss). Toda assembléia é uma espécie de reunião, não havendo necessidade de repetir a palavra. Bastaria dizer que o síndico convocará anualmente ?assembléia dos condôminos?.

Pauta Mínima

O novo texto acrescentou mais dois itens essenciais na pauta mínima da assembléia geral ordinária do condomínio. Pela Lei 4.591/64, a finalidade básica do ato era a de aprovar ?as verbas para as despesas de condomínio? (art. 24) e demais matérias inscritas na ordem do dia. Agora, além do orçamento, será obrigatório incluir o rateio das despesas e a prestação de contas do síndico. Dos novos requisitos, o primeiro praticamente se confunde com o orçamento. Este deve ser feito de forma global, indicando, de conseqüência, quem e em que proporção será custeado (rateio).

Tão importante quanto o orçamento é a prestação de contas. Fez bem o codificador em reforçar a exigência, já incluída nas atribuições do síndico. Embora todo mandatário tenha obrigação natural de prestar contas ao mandante, independente de previsão contratual, não custa deixar o tema duplamente explicitado.

Duas outras matérias foram lembradas pelo legislador. A eventual eleição do síndico, se seu mandato estiver prestes a findar, e a alteração do regimento interno, se essa for a necessidade e a vontade dos condôminos. Tais inclusões servem apenas como lembrete ao síndico, na hora de convocar a assembléia, não tendo caráter obrigatório.

Poder de decisão

parágrafo 1olegislador repete o critério hoje vigente, que permite a um quarto dos condôminos convocarem assembléia, na omissão do síndico. A mesma regra é repetida adiante (art. 1.355), ao tratar o Código das assembléias extraordinárias.

parágrafo 2opete-se norma existente na Lei do Condomínio (art. 27), porém de escassa utilização, dada a autonomia que os condomínios adquiriram no Brasil em termos deliberativos. Não há mais necessidade de se aguardar 15 (quinze) dias para ingressar com medida que transfira a decisão para magistrado.

O socorro ao juiz só acontece, na prática, quando os gestores do prédio não podem praticar atos de força, como a execução dos títulos de cobrança. A presença dos condôminos em geral é pequena nas assembléias, mas seu poder de decisão não tem merecido reparos nem carece de auxílio do Judiciário

Em São Paulo, 15 pessoas foram presas, entre elas um policial, quando planejavam a invasão de um prédio. O disfarce do grupo e o arsenal encontrado com eles chamam atenção. A quadrilha tinha um carro clonado, igualzinho ao da polícia. E uma granada capaz de danificar um tanque de guerra. Também tinha informantes dentro da polícia e agia com muita violência. Os criminosos foram presos pouco antes de atacar mais um condomínio.

Apesar de toda a sofisticação da quadrilha, ela ainda precisava da conivência do porteiro. A Secretaria de Segurança Pública de São Paulo diz que 82% dessas ações em condomínios acontecem depois das 18h. Sempre com a conivência, com a facilitação do porteiro. Vale muito a pena investir na qualificação e no treinamento do porteiro. Vale a pena ensinar ao zelador e ao morador regras simples de segurança.

O bandido não pode forçar a entrada no prédio. Ele vai ficar no local por cerca de uma hora para recolher os pertences. Se ele forçar a entrada, ele chama a atenção e alguém chama a polícia. Ele precisa entrar no prédio sem ser percebido.

Fonte: Bom Dia Brasil

Imóvel também tem “certidão de nascimento”. Além das informações iniciais que constam nesse documento, como tamanho do terreno, limites e características da construção, há uma necessidade de acompanhar toda a vida útil do imóvel: é preciso atualizar essas informações, sempre que houver um reforma e a área total do empreendimento aumentar ou diminuir, por exemplo.

Essa atualização é feita atra­­vés da averbação. Averbar é manter um histórico das mu­­danças relacionadas ao imó­­vel. Isso é necessário porque é nas informações constantes no registro que são baseadas as negociações referentes ao imóvel. “O aspecto jurídico da propriedade é tratado com base no que es­­tá anotado, só vale o que está escrito”, diz João Carlos Kloster, diretor de registro de imóveis da Associação dos No­­tários e Registradores do Brasil (Anoreg) “Por isso a necessidade de esse registro estar claro e condizer com a realidade.”

Bê-a-bá

Entenda o que é cada documento referente ao imóvel

Matrícula: A matrícula é como se fosse um retrato do imóvel nos livros do cartório. É o documento que individualiza o imóvel, porque ali está contida a descrição da obra e do terreno onde ela está localizada. É na matrícula do imóvel que são feitos as notações posteriores, que são o registro e a averbação. A matrícula também é a carteira de identidade do imóvel. É nela que estão detalhes sobre a construção e o proprietário inicial do imóvel.

Registro: O registro é o ato que declara quem é o verdadeiro proprietário do imóvel, ou se a propriedade do bem está sendo transmitida de uma pessoa para outra. Toda vez que se leva uma escritura de compra e venda ou hipoteca de um imóvel ao cartório, por exemplo, ela é registrada na matrícula, ou seja, os dados referentes ao negócio que se efetivou são anotados na matrícula do imóvel ao qual diz respeito. O registro fornece o histórico sequencial do imóvel, além de informações sobre usufruto, compra e venda.

Averbação: É a averbação que contém todas as alterações ou acréscimos referentes ao imóvel ou às pessoas que constam do registro ou da matrícula do imóvel. São atos de averbação, por exemplo, o Habite-se, que é expedido pela Prefeitura Municipal, as mudanças de nome, as modificações de estado civil decorrentes de casamento ou divórcio e outros atos.

Fonte: Gazeta do Povo

A síndica Rejane de Albuquerque, há 18 anos no comando do Edifício Ana Carolina, em Santana, comenta que os dois elevadores que servem os 128 apartamentos do condomínio vivem “mais cheios do que o Metrô”. As cabines foram modernizadas, já que o prédio tem 30 anos, e Rejane está atenta a adaptar os equipamentos às legislações de segurança. Mas no dia a dia a demanda pelos elevadores exige pulso firme da administração. “Cada elevador serve quatro apartamentos. Se temos que descer entulho de uma reforma, mas há mudança no mesmo dia, é preciso organizar. Caso necessário, avisamos os moradores e eles utilizam o elevador do outro lado do prédio”, comenta.

O regulamento do Edifício Ana Carolina é taxativo sobre o uso dos elevadores em mudanças:

“Artigo 41 - O transporte de qualquer volume nos elevadores deve ter prévia autorização da Administração e feito preferencialmente no horário das 9:00 às 16:00 horas, de 2ª a 6ª feira. É proibido o transporte de caixas, roupas, móveis de qualquer tamanho fora do horário e principalmente nos finais de semana e feriados. Lembre-se: não temos elevador de serviço, ambos são sociais e um em cada bloco para servir 128 apartamentos onde só cabem cinco passageiros por vez.

Artigo 42 – Toda mudança deve ser agendada com antecedência mínima de 72 horas com a Administração, evitando a possibilidade de outro morador querer mudar no mesmo dia. Só podemos ocupar um elevador por vez em dias úteis de 2ª a 6ª feira das 9:00 às 16:00 horas.”

Em circular encaminhada aos moradores a síndica reforçou algumas condutas necessárias para o bom uso dos elevadores, salientando que a construtora dimensionou mal o número de equipamentos no condomínio. “Como consequência temos maior desgaste das peças pela grande solicitação de subidas e descidas e, é claro, todo mês temos despesa com a troca de peças.” Na circular, Rejane fez algumas recomendações importantes, como acionar a botoeira tanto do pavimento como da cabine com um leve toque, não jogar bituca de cigarro acesa no poço do elevador, o que poderá atear fogo no óleo lubrificante com graves consequências, nem jogar papel de bala, chiclete e outros detritos pelas frestas da cabine, o que pode causar paradas bruscas e até interromper o funcionamento do elevador.

De olho nas câmeras

Atitudes como a de Rejane, insistindo na responsabilidade dos moradores perante o bom uso das máquinas, são bem-vindas em todos os condomínios. Maria Virgínia Santos, síndica há 18 anos do Residencial Interlagos, condomínio com sete torres e 728 apartamentos, localizado em Interlagos, também é rígida no cumprimento do regulamento interno. “Acredito que pelo número de unidades até que temos poucos problemas. São 18 elevadores, todos com câmeras. A instalação desse tipo de equipamento é essencial não só para coibir o vandalismo, mas para fazer os moradores respeitarem o regulamento. Se as pessoas não estão sendo vigiadas, a tendência é não respeitarem as regras”, acredita, completando que também por uma questão de segurança as câmeras são fundamentais, identificando quem entra e sai de cada torre.

A psicóloga Silvia Bedran concorda com Virgínia. “O mundo precisa de limites. Podemos comparar de forma simples a uma criança: dificilmente ela irá comer salada se for deixada solta para decidir sobre sua alimentação. No elevador, com uma câmera, o usuário tende a ficar intimidado”, pondera.

No Interlagos, cada morador desce seu lixo, orgânico e reciclável, até as lixeiras. Por isso, a infração mais comum em relação aos elevadores é o uso do elevador social para descer o lixo. “Recebemos denúncias de moradores e confirmamos pelas imagens das câmeras antes de advertir e, se for o caso, aplicar multa. Todos sabem que há punição se não respeitarem o regulamento”, justifica.

As imagens também são essenciais para identificar os autores dos danos em caso de vandalismo. O administrador condominial Sérgio Meira, diretor do Secovi-SP, frisa que é fundamental solicitar a assessoria da empresa de manutenção dos elevadores para a instalação das câmeras. “O acompanhamento técnico da empresa evita problemas. O síndico deve avaliar o custo- -benefício e agir preventivamente”, diz. Meira reforça que mesmo contratos com peças não cobrem danos por vandalismo.

Cumprindo as leis

Além dos regulamentos internos, há leis municipais e estaduais que disciplinam o uso dos elevadores. É o caso da Lei 12.751, de 04 de novembro de 1998, que dispõe sobre a obrigatoriedade de afixação de placas informativas contendo normas de segurança, nos prédios comerciais e residenciais do município de São Paulo. A placa deve conter o seguinte texto:

“ATENÇÃO! Para evitar acidentes neste elevador, obedeça e exija o cumprimento das seguintes normas:

1 – O número de passageiros ou a quantidade de carga transportados no elevador não podem ultrapassar os limites indicados pelo fabricante.

2 – Os menores de dez anos não podem andar no elevador desacompanhados. A criança não tem altura ou discernimento suficiente para acionar o botão de alarme em caso de emergência.

3 – Só pessoas ou empresas credenciadas podem fazer os reparos do elevador.

4 – O Relatório de Inspeção Anual (RIA), elaborado pela empresa que faz a manutenção do elevador, deve ser afixado no quadro de avisos da portaria. O proprietário do aparelho de transporte é obrigado a fornecer anualmente o referido relatório à Prefeitura.”

Já a Lei estadual 9.502, de 11 de março de 1997, obriga afixar junto às portas externas dos elevadores placas de advertência aos usuários com os seguintes dizeres: “Aviso aos passageiros: antes de entrar no elevador, verifique se o mesmo encontra-se parado neste andar.” “Inúmeros síndicos desconhecem essa exigência e, com uma atitude omissa, deixam de evitar acidentes”, alerta o advogado do Seciesp (Sindicato das Empresas de Elevadores de São Paulo), Luiz Felipe Souza de Salles Vieira. Na opinião de Luiz Felipe, no caso de eventuais acidentes, o síndico pode ser responsabilizado pessoalmente pela omissão. “Ele é o mandatário, o representante e responde solidariamente se comprovada a sua responsabilidade, inclusive com seus bens”, aponta.

O síndico também deve estar atento à Lei 11.995, de 16 de janeiro de 1996, que veda qualquer forma de discriminação no acesso aos elevadores de todos os edifícios no Município de São Paulo. Diz o artigo 1º da lei: “Fica vedada qualquer forma de discriminação em virtude de raça, sexo, cor, origem, condição social, idade, porte ou presença de deficiência e doença não contagiosa por contato social no acesso aos elevadores de todos os edifícios públicos municipais ou particulares, comerciais, industriais e residenciais multifamiliares existentes no Município de São Paulo.”

Limpeza profissional

Os cuidados com a limpeza e a conservação das cabines devem ser diários. “Recomendo a instalação de proteção nas cabines em dias de mudança ou transporte de volumes, e até cuidados simples, como o uso de equipamentos que empacotam os guarda-chuvas, evitando molhar o elevador em dias de chuva”, aconselha Sérgio Meira.

Luis Llancafil, instrutor da Uniabralimp (Unidade de Formação Profissional da Abralimp / Associação Brasileira do Mercado de Limpeza Profissional), indica o seguinte procedimento para a limpeza dos elevadores: “O processo deve começar da parede e ir para o piso, botoeira e porta. De cima para baixo e do fundo para a porta da frente. Passar o pano na superfície, em movimentos retilíneos iniciando pela parte mais alta e, para quem é destro, da direita para a esquerda.”

A conservação deve ser feita sempre com o elevador desligado. “Em hipótese alguma ele pode ser limpo em funcionamento”, sustenta. Jamais devem ser utilizadas soluções domésticas. Cabines de aço inox, por exemplo, devem ser limpas com limpadores próprios para elevadores, que não deixam resíduos. Afinal, é no espaço reduzido de uma cabine de elevador que os condôminos passam várias vezes por dia. Qualquer deslize na manutenção será, certamente, motivo de crítica.

Fonte: Direcional Condomínios