Pode o síndico não ser condônimo? E pode não ser brasileiro? É possível estabelecer restrições na convenção?

Já dizia a Lei 4.591/64: “Art. 22. Será eleito, na forma prevista pela convenção, um síndico do condomínio, cujo mandato não poderá exceder a 2 anos, permitida a reeleição”. A lei não exige que o síndico seja um condômino (proprietário) como o faz ao se referir à eleição dos membros do Conselho Consultivo (Art. 23. “Será eleito, na forma prevista na convenção, um conselho consultivo, constituído de três condôminos, com mandatos que não poderão exceder de 2 anos, permitida a reeleição”). Todos os intérpretes da Lei do Condomínio sempre entenderam que o síndico pode ser pessoa física ou jurídica, proprietário ou não de unidade autônoma no prédio. Se havia alguma dúvida, porém, o Código Civil de 2002 a dirimiu. Prevê o art. 1.347: “A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se”.

O ponto fulcral é saber se a convenção do condomínio pode estabelecer validamente disposição contrária à lei nesse ponto, ou seja, se o comando legal é de ordem pública ou dispositiva, vale dizer, se pode ser modificado pelos interessados. Os artigos mencionados expressamente indicam que tanto a eleição do síndico como a dos membros do conselho consultivo deverá ser feita “na forma prevista na convenção”. Isto significa no modo indicado, na maneira estabelecida, conforme as normas vigentes. Forma, modo, maneira ou norma constituem ação de meio, não se podendo estender sua atuação em demasia, ao ponto de se permitir que a convenção regulamente o assunto de modo contrário à lei.

Se ao regular a forma de eleição a convenção pudesse dispor sobre temas essenciais, não haveria necessidade de o legislador discriminar quanto à eleição do síndico e de membros do conselho consultivo. Bastaria dizer: “Serão eleitos, na forma prevista na convenção, um síndico do condomínio e três membros do conselho consultivo, com mandato que não poderá exceder de 2 anos, permitida a reeleição.”

Se o legislador discriminou, é porque, no nosso entender e da unanimidade da doutrina, pretendeu dar aos condôminos a mais ampla possibilidade de escolha de síndico, pouco importando que seja condômino ou não, pessoa física ou não, brasileiro ou não.

Quanto ao uso de procurações, pode a convenção estabelecer proibição de utilizar procurações em causa própria? Esta questão nos parece diferente da anterior. O condomínio pode regulamentar a forma de realização de suas assembleias, impondo restrições à utilização de procurações, por exemplo, não permitindo que um procurador tenha mais do que duas ou três procurações, impedindo que vote em assunto em que tenha interesse direto (causa própria) e assim por diante.

Se a convenção do condomínio estabelece tal proibição, isto torna anuláveis todas as decisões baseadas em voto com procuração em causa própria, como por exemplo o caso de síndico eleito desta maneira, isto é, que tenha votado em si mesmo através do seu voto e daqueles de quem era procurador. Como a decisão não é nula de pleno direito, mas anulável, é preciso que seja declarada a sua nulidade, por meio de decisão judicial ou, no nosso entender, por intermédio de uma nova assembleia geral extraordinária do condomínio, especialmente convocada, na qual o assunto conste da ordem do dia e seja deliberado e votado pelos condôminos.

Não se trata de destituição do síndico, mas de declaração de nulidade de sua eleição, por infração às normas do condomínio. Enquanto não declarada a nulidade, o síndico irregularmente eleito continuará exercendo seu mandato normalmente, pois, repetimos, a hipótese não é de nulidade absoluta, mas relativa, que produz efeitos só a partir do momento em que reconhecida (ex tunc), sem retroagir ao início do ato maculado.

Assim, caso a assembleia declare a nulidade, será necessário realizar nova votação para a escolha do síndico, o que poderá ficar previsto na própria convocação.

*Luiz Fernando de Queiroz

“Art. 1.332. Institui-se o condomínio por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:

I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;

II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;

III - o fim a que as unidades se destinam.”

Algumas observações:

1. O novo Código Civil já faz referência a lei especial, que, quando aprovada, informará quais serão os outros requisitos para a instituição de um condomínio edilício. Haverá no futuro uma Nova Lei do Condomínio? É bem possível.

2. Atos entre vivos são os fenômenos jurídicos oriundos da manifestação da vontade das pessoas. No caso específico, inclui a incorporação imobiliária, a construção seguida de venda, a divisão da herança, o registro de usucapião (hipótese prevista no novo Estatuto da Cidade, Lei 10.257/01), a doação, a dação em pagamento e assim por diante. Fora a incorporação, em que “o condomínio antecede ou nasce junto com a construção do edifício” (Guia do Condomínio IOB, pág. 2), nos demais “a existência do edifício preexiste ao condomínio por unidades autônomas” (idem).

O novo Código não faz referência explícita à incorporação imobiliária, fórmula dominante de constituição de condomínios no Brasil, e não regulamentou a matéria, restando incólume a vigência dos artigos 28 e seguintes da Lei 4.591/64.

3. Na legislação ainda em vigor, há maiores detalhes sobre a individuação de cada unidade autônoma, que deverá ser assinalada por “designação especial, numérica ou alfabética”. O novo legislador preferiu norma mais genérica (inciso I), decerto porque o tema já é velho. Em todo o país quem mora ou trabalha em prédio sabe que cada sala, loja ou apartamento tem a sua numeração própria.

Na lei de 1964 o legislador recomendava que a fração ideal do terreno e coisas comuns deveria ser “expressa sob forma decimal ou ordinária”. Na lei de 2003 (ano em que entra em vigor), esta exigência foi omitida, pressupondo-se, cremos, que todos saibam como atribuir fração ideal a cada unidade.

4. Silenciou o novo Código Civil a respeito da instituição de condomínio em terreno onde não há edificação, mas no qual o proprietário planeje algum empreendimento com duas ou mais edificações (casas, sobrados ou prédios), a serem levantadas ao longo do tempo (Lei 4.591/64, art. 8o). Significa dizer que tais obras não mais poderão ser lançadas em forma de condomínio ou, ao contrário, que o art. 8o, da atual Lei do Condomínio, com suas quatro alíneas, não foi derrogado pelo novo Código Civil, em razão exatamente de este não ter regulamentado o assunto? A resposta, o tempo dirá, ou melhor, a Justiça dirá.

5. Contrariando moderna terminologia, a cabeça do art. 1.332 ainda faz referência a “Cartório” de Registro de Imóveis, termo execrado por notários e registrários públicos (ex-cartorários).

A lei em vigor menciona simplesmente “registro de imóveis”, assim mesmo, em minúsculas.

A seção inicia com a seguinte regra:

?Art. 1.347. A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá ser renovado.?

Embora os textos sejam semelhantes, há pequenas nuances que poderão dar margem a interpretação. Por exemplo, na Lei 4.591/64, lê-se que o síndico ?poderá ser condômino ou pessoa física ou jurídica estranha ao condomínio? (art. 22, § 4O), ao passo que o Código se refere à eleição de síndico ?que poderá não ser condômino?. O sentido é igual, a norma é facultativa, mas percebe-se que o codificador deu maior importância ao síndico-condômino, o que talvez leve a concluir que, numa votação empatada, o condômino deva ter a preferência sobre um estranho.

Outra diferença sutil, mas intrigante. Na legislação ainda em vigor (Lei 4.591/64), está dito que o mandato ?não poderá exceder a 2 anos, permitida a reeleição?. O Código novo não menciona a palavra reeleição, mas diz que o síndico será escolhido ?por prazo não superior a dois anos, o qual poderá ser renovado?. Pergunta-se: estaria na mente do legislador estabelecer um sistema de recondução (ou não) do síndico ao cargo, mediante assembléia, antes de se proceder à eleição de novo síndico, caso não haja a renovação de seu mandato? Aparentemente não, mas tal idéia surgiu de imediato ao compararmos os dois textos legais. Que seja só especulação…

O artigo seguinte fixa as atribuições do síndico.

?Art. 1.348. Compete ao síndico:

I - convocar a assembléia dos condôminos; [Lei 4.591/64, art. 24]

II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns; [art. 22, § 1o, alínea ?a?]

III - dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio; [sem similar na Lei 4.591/64]

IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia; [art. 22, § 1o, alíneas ?c? e ?e?]

V - diligenciar a conservação e partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores; [art. 22, § 1o, alínea ?b?]

VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano; [sem equivalente expresso na Lei 4.591/64]

VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas; [art. 12, § 2o e art. 22, § 1o, alínea ?d?]

VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas; [art. 22, § 1o, alínea ?f?]

realizar o seguro da edificação. [art. 13]

O artigo 1.348 do Código Civil recebeu dois parágrafos, de suma importância, sobre a delegação de seus poderes administrativos e de representação do condomínio, o que veremos na próxima coluna, por limitação de espaço.

A nova lei não repetiu a alínea ?g? do art. 22, parág. único, da Lei 4.591/64 que manda o síndico ?manter guardada durante o prazo de cinco anos, para eventuais necessidades de verificação contábil, toda a documentação relativa ao condomínio?.

Ficou assim aprovada a matéria:

?Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.

§ 1o Se o síndico não convocar a assembléia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.

§ 2o Se a assembléia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.?

De início, soa estranho ver o legislador utilizar a expressão ?reunião da assembléia dos condôminos?, já que a palavra ?assembléia? significa ?reunião de pessoas que têm algum interesse em comum, ger. em grande número, com a finalidade de discutir e deliberar conjuntamente sobre temas determinados? (Houaiss). Toda assembléia é uma espécie de reunião, não havendo necessidade de repetir a palavra. Bastaria dizer que o síndico convocará anualmente ?assembléia dos condôminos?.

Pauta Mínima

O novo texto acrescentou mais dois itens essenciais na pauta mínima da assembléia geral ordinária do condomínio. Pela Lei 4.591/64, a finalidade básica do ato era a de aprovar ?as verbas para as despesas de condomínio? (art. 24) e demais matérias inscritas na ordem do dia. Agora, além do orçamento, será obrigatório incluir o rateio das despesas e a prestação de contas do síndico. Dos novos requisitos, o primeiro praticamente se confunde com o orçamento. Este deve ser feito de forma global, indicando, de conseqüência, quem e em que proporção será custeado (rateio).

Tão importante quanto o orçamento é a prestação de contas. Fez bem o codificador em reforçar a exigência, já incluída nas atribuições do síndico. Embora todo mandatário tenha obrigação natural de prestar contas ao mandante, independente de previsão contratual, não custa deixar o tema duplamente explicitado.

Duas outras matérias foram lembradas pelo legislador. A eventual eleição do síndico, se seu mandato estiver prestes a findar, e a alteração do regimento interno, se essa for a necessidade e a vontade dos condôminos. Tais inclusões servem apenas como lembrete ao síndico, na hora de convocar a assembléia, não tendo caráter obrigatório.

Poder de decisão

parágrafo 1olegislador repete o critério hoje vigente, que permite a um quarto dos condôminos convocarem assembléia, na omissão do síndico. A mesma regra é repetida adiante (art. 1.355), ao tratar o Código das assembléias extraordinárias.

parágrafo 2opete-se norma existente na Lei do Condomínio (art. 27), porém de escassa utilização, dada a autonomia que os condomínios adquiriram no Brasil em termos deliberativos. Não há mais necessidade de se aguardar 15 (quinze) dias para ingressar com medida que transfira a decisão para magistrado.

O socorro ao juiz só acontece, na prática, quando os gestores do prédio não podem praticar atos de força, como a execução dos títulos de cobrança. A presença dos condôminos em geral é pequena nas assembléias, mas seu poder de decisão não tem merecido reparos nem carece de auxílio do Judiciário

Assim, podemos descrever a coleta seletiva de lixo, termo utilizado para o recolhimento de materiais que são passiveis de reciclagem, separados na fonte geradora. Esta ação pode ser realizada por m cidadão sozinho ou organizada em comunidades, como condomínios, empresas, escolas, clubes etc.

Os principais materiais recicláveis são o metal, o vidro, o plástico e o papel. Dentre eles, porém, há exceções. Lâmpadas fluorescentes, por exemplo, não costumam ser recicladas e devem, portanto, ser depositadas no lixo comum, assim como espelhos.

A reciclagem de resíduos e a coleta seletiva de lixo andam de mãos dadas. Com a separação dos resíduos na fonte, mais fácil é a destinação do lixo para as cooperativas que reciclam diversos tipos de materiais. Essa união tem dado uma alta contribuição para a natureza. Exemplo disso é que com apenas 50 kg de papel reciclado, uma árvore é poupada. E com uma tonelada de alumínio reciclado, cinco toneladas de minérios extraídos são poupadas.

De acordo com uma recente pesquisa di Ipea (Instituto de Pesquisa Econômica e Aplicada), caso todo o resíduo fosse encaminhado para a reciclagem, os benefícios financeiros para a sociedade seriam de R$ 8 bilhões anuais.

Com isso, há uma redução significante do desmatamento de florestas nativas, na extração dos recursos naturais, diminuição da camada do solo, da água e do ar, economia de energia e água, diminuição do lixo nos aterros, lixões e dos gastos com despesas urbanas, além de geração de emprego e renda pela comercialização dos reciclados.

Segundo Maria Inês Martins Ramos, fundadora da CP Brasil, consultoria em implantação de coleta seletiva em condomínios, a grande questão é a conscientização das pessoas.
Implantamos a seis meses a coleta seletiva em nosso edifício e os resultados foram incríveis. Hoje coletamos uma tonelada por mês de material reciclável e a adesão está acima de 90% dos moradores. A maior dificuldade, no começo, foi a mudança de hábito dos cidadãos. Há seis anos, não se falava tanto em coleta seletiva. Mas foi incrível perceber como as pessoas participam se motivadas.

Ainda segundo Maria Inês, mesmo co todo o esforço que é preciso para a implantação da coleta seletiva, os resultados tem sido significativos.

Com o sucesso de nosso programa, fomos procurados por moradores de outros edifícios, que também queriam implantar um sistema semelhante. A partir disto, montamos um programa, o Ação Reciclagem, que trabalhou na implantação da coleta seletiva de 180 condomínios.

Fonte: SECOVI PR

A construtora que permite que os compradores se mudem para seus imóveis antes da concessão do Habite-se, por parte da prefeitura, têm responsabilidade sobre qualquer incidente que possa ocorrer, tendo que pagar, inclusive, por uma moradia temporária, se houver desapropriação do local.

A opinião é de especialistas ouvidos pelo EXTRA sobre o caso de, pelo menos, quatro famílias que estão, desde fevereiro, morando no condomínio Top Residencial, no Pechincha, em Jacarepaguá, na Zona Oeste do Rio. O edifício ainda não tem o Habite-se. O empreendimento — da construtora Enes, que originalmente havia sido lançado numa parceria com a construtora Zayd — é um dos que tiveram seus problemas relatados por compradores numa série de reportagens publicadas pelo EXTRA desde o último dia 18.

— Há um risco muito grande (em morar num imóvel sem autorização para habitação). A responsabilidade civil é do construtor, que permitiu que eles entrassem — explica a especialista em Direito Imobiliário e professora da Universidade do Estado do Rio de Janeiro (Uerj), Rosângela de Azevedo Gomes.

Segundo o promotor do Ministério Público (MP) estadual Guilherme Magalhães Martins, caso um imóvel — que tenha moradores mesmo sem o Habite-se — seja desocupado pela prefeitura, a construtora pode ser obrigada pela Justiça a providenciar uma moradia temporária para essas famílias.

— O próprio Ministério Público pode agir, em casos como esse, de forma coletiva — explica o promotor.

Fonte: Extra

Você confia na vigilância do seu condomínio? Durante dois dias, o Bom Dia Brasil foi às ruas para checar como anda a segurança nos edifício.

Nosso teste começou na Zona Norte do Rio de Janeiro, no tradicional bairro da Tijuca. Em menos de três minutos de caminhada, encontramos o primeiro descuido: uma garagem escancarada, e o porteiro distraído na calçada.

Seguimos adiante e tocamos o interfone de outro prédio. Enquanto nosso produtor aguarda a resposta, uma moradora chega e, quando ela entra, nosso produtor entra junto.

E para encontrar outro descuido não é preciso ir longe, basta atravessar a rua. O portão da garagem de outro prédio fica aberto e, quando a moradora entra, não encontramos nenhuma dificuldade de entrar também. Na saída, é só apertar o botão e fechar a porta.

Encontramos um caminhão de mudança na saída e nenhum controle na entrada. Vemos mais uma garagem que permite a entrada de qualquer pessoa. Nosso produtor entra no prédio, pega o elevador e depois sai sem ser incomodado. Na saída, o aviso pede “mantenha a porta fechada”, mas não é atendido.

Mudamos de bairro, nosso teste agora vai para Copacabana, na Zona Sul do Rio. Nosso produtor entra no prédio perguntando sobre aluguel de apartamentos. Um dos porteiros diz que há vagas para alugar na garagem. Com a permissão dele, nosso produtor desce. Dentro do prédio, ninguém para acompanhar a visita.

Pegar o elevador fica fácil, é só escolher o andar e subir. Na saída, o porteiro desatento se surpreende.

Em dois dias de teste, visitamos cerca de 60 prédios e conseguimos entrar na maioria deles. Encontramos moradores imprudentes, porteiros desatentos e garagens desprotegidas. Descobrimos que a segurança nos prédios ainda é muito frágil.

Fonte: Bom Dia Brasil.