Diz o texto:

?Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.?

Haverá, nos casos concretos, precisão de se indicar quais são as ?despesas relativas? às partes comuns de uso exclusivo, ou seja, se incluem somente as que tal uso gerar, ou se outras, indiretamente necessárias à gestão de tais espaços. Um terraço inacessível aos demais condôminos não onera, em tese, nenhuma estrutura física ou administrativa do condomínio. Uma área de estacionamento, usada com exclusividade, ao contrário, carece de limpeza, manutenção e aumenta o consumo de energia.

O importante é destacar que a nova lei estabeleceu o princípio de que quem utiliza partes comuns com exclusividade tem que pagar pelo privilégio.

O segundo artigo disciplina a realização de obras no edifício, feitas pelo síndico ou por condômino em proveito comum. Não se trata de melhorias que os moradores fazem em suas unidades.

Inobstante longo, vale a pena ler:

?Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:

I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;

II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos.

§ 1o As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.

§ 2o Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembléia, que deverá ser convocada imediatamente.

§ 3o Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembléia, especialmente convocada pelo síndico, ou em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.

§ 4o O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.?

Há muito que comentar, mas o espaço é limitado. O assunto está bem esclarecido na redação legal.

Para relembrar, obras voluptuárias são as que trazem maior beleza ou conforto à coisa, benfeitorias úteis são as que lhe dão maior proveito e valor, reparos necessários são os que evitam a deterioração ou o perecimento do bem. O conceito é relativo, ficando sua determinação a cargo dos condôminos reunidos em assembléia.

Destaque-se o valor que o Código deu à ação individual do condômino, no caso de omissão do síndico. Para evitar que o prédio sofra conseqüências danosas, poderá realizar obras urgentes sem antes ouvir os demais consortes. Para obter o ressarcimento do que gastou, deverá solicitar imediata convocação de assembléia. Na omissão ou impedimento do síndico, o condômino diligente ou qualquer outro poderá convocar a assembléia, sem necessidade de ¼ (um quarto) de assinaturas, como é hoje. Mas somente nestas circunstâncias é que a convocação tem esta peculiaridade

Ficou assim aprovada a matéria:

?Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.

§ 1o Se o síndico não convocar a assembléia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.

§ 2o Se a assembléia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.?

De início, soa estranho ver o legislador utilizar a expressão ?reunião da assembléia dos condôminos?, já que a palavra ?assembléia? significa ?reunião de pessoas que têm algum interesse em comum, ger. em grande número, com a finalidade de discutir e deliberar conjuntamente sobre temas determinados? (Houaiss). Toda assembléia é uma espécie de reunião, não havendo necessidade de repetir a palavra. Bastaria dizer que o síndico convocará anualmente ?assembléia dos condôminos?.

Pauta Mínima

O novo texto acrescentou mais dois itens essenciais na pauta mínima da assembléia geral ordinária do condomínio. Pela Lei 4.591/64, a finalidade básica do ato era a de aprovar ?as verbas para as despesas de condomínio? (art. 24) e demais matérias inscritas na ordem do dia. Agora, além do orçamento, será obrigatório incluir o rateio das despesas e a prestação de contas do síndico. Dos novos requisitos, o primeiro praticamente se confunde com o orçamento. Este deve ser feito de forma global, indicando, de conseqüência, quem e em que proporção será custeado (rateio).

Tão importante quanto o orçamento é a prestação de contas. Fez bem o codificador em reforçar a exigência, já incluída nas atribuições do síndico. Embora todo mandatário tenha obrigação natural de prestar contas ao mandante, independente de previsão contratual, não custa deixar o tema duplamente explicitado.

Duas outras matérias foram lembradas pelo legislador. A eventual eleição do síndico, se seu mandato estiver prestes a findar, e a alteração do regimento interno, se essa for a necessidade e a vontade dos condôminos. Tais inclusões servem apenas como lembrete ao síndico, na hora de convocar a assembléia, não tendo caráter obrigatório.

Poder de decisão

parágrafo 1olegislador repete o critério hoje vigente, que permite a um quarto dos condôminos convocarem assembléia, na omissão do síndico. A mesma regra é repetida adiante (art. 1.355), ao tratar o Código das assembléias extraordinárias.

parágrafo 2opete-se norma existente na Lei do Condomínio (art. 27), porém de escassa utilização, dada a autonomia que os condomínios adquiriram no Brasil em termos deliberativos. Não há mais necessidade de se aguardar 15 (quinze) dias para ingressar com medida que transfira a decisão para magistrado.

O socorro ao juiz só acontece, na prática, quando os gestores do prédio não podem praticar atos de força, como a execução dos títulos de cobrança. A presença dos condôminos em geral é pequena nas assembléias, mas seu poder de decisão não tem merecido reparos nem carece de auxílio do Judiciário

1ª Funcionário do condomínio não é empregado doméstico - Apesar de trabalhar na esfera domiciliar dos condôminos, aplicam-se a ele as normas da legislação comum trabalhista, com todos seus direitos e corolários.

2ª Admissão e demissão é com o síndico - Como representante legal do condomínio, o síndico tem plenos poderes para admitir e demitir funcionários, salvo se houver cláusula específica regulando o assunto na convenção ou no regimento interno. Para evitar demissões arbitrárias, tão onerosas ao condomínio, convém disciplinar o assunto, restringindo tal poder, com consulta prévia ao conselho consultivo ou à assembléia.

3ª Número de funcionários é com a assembléia ordinária - Despesas de funcionários e encargos são despesas ordinárias. Mas há diferença entre ter dois ou cinco empregados no prédio. Seu número deve constar do orçamento anual a ser aprovado em assembléia. Não deve ficar ao alvedrio do síndico.

4ª Lugar de porteiro é na portaria - A função do porteiro é importante demais para ele circular fora de seu posto de comando. Não deve ficar na frente do prédio, do lado de fora, nem em outras dependências, de onde não possa controlar o fluxo de entrada de pessoas e veículos.

5ª Lugar da mulher do zelador não é na portaria - Se o condomínio tiver zelador residente e sua mulher não for funcionária do condomínio, seu lugar não é certamente na portaria. Não deve substituir o marido. O vínculo empregatício que resultará custará muito caro aos condôminos.

6ª Condômino não é patrão direto do empregado - O funcionário foi contratado pelo condomínio, através de seu representante legal, o síndico. Não cabe a cada condômino, individualmente, a tarefa de chamar a atenção dos funcionários. Na omissão do síndico ou em caso de necessidade urgente, até se admite, em função do princípio de que cada condômino deve defender os interesses da coletividade. Na rotina do dia-a-dia deixar esse incômodo para o síndico.

7ª Funcionário não é confessor nem confidente - Se não quiser que sua vida particular seja conhecida de outros, não a conte para funcionário do condomínio. Por norma funcional, ele não deve ser indiscreto com relação ao que sabe sobre os condôminos, mas não fez nenhum voto nesse sentido.

8ª Porteiro não é atleta nem técnico - O equipamento que usualmente se coloca na portaria (interfone, telefone, controle do portão eletrônico e da porta de entrada, visor ou visores de TV em circuito fechado, etc.) exige do porteiro perícia de técnico e coordenação motora de jogador de basquete. Nem todos têm treinamento e habilidade para tanto. Paciência.

9ª Zelador residente não é banco 24 horas - O zelador reside no edifício, mas trabalha para o condomínio. Deve ter horário de trabalho como todos os demais funcionários. Excepcionalmente, poderá ser acionado para resolver problemas de urgência. Trabalho continuado fora do expediente poderá resultar em pagamento de horas extras, com todos os demais acréscimos trabalhistas. Cuidado.

10ª Funcionário é parte do condomínio - Trabalha quase dentro da nossa casa. Conhece nossos hábitos. É membro ativo da comunidade condominial.

Cuidar de um imóvel residencial vai muito além de apenas ouvir e suprir as demandas dos condôminos. Há várias normas e contas, além de funcionários que devem ser dirigidos e conflitos entre moradores. O trabalho é tanto que, por vezes, fica impossível realizá-lo entre muros. Existem empresas, no entanto, que ajudam a manter a ordem.

Rogério Araldi, diretor da Araldi Imóveis e Condomínios, diz que as administradoras condominiais “fazem um papel triplo: sãos call centers e escritórios de contabilidade e jurídicos”. Essas companhias cuidam dos pagamentos de contas, salários e tributos. Além disso, acompanham a adequação das atividades condominiais às leis existentes e à convenção interna. Por último, atende as reclamações dos moradores e ajuda a resolver problemas entre eles.

A figura do síndico continua existindo, mesmo com a contratação de uma empresa. Ele é o responsável jurídico pelo prédio. Gisele Fernandes, gerente geral da OMA, lembra, no entanto, que poucos têm formação para exercer o cargo, além de, geralmente, terem outras atividades. A administradora seria, então, a auxiliar dele na gestão.

Orçamentos para serviços
As empresas também buscam orçamentos quando é necessário fazer algum tipo de serviço na parte comum do edifício, sendo que todos os gastos devem ser autorizados pelo síndico. Araldi lembra, no entanto, que obras mais dispendiosas quase sempre têm de ser autorizadas por assembleia, de acordo com a convenção de condomínio.

Gisele Fernandes conta que há situações em que ninguém se apresenta para ser síndico. Quando isso ocorre, há autorização legal para contratar alguém para o cargo. Em casos extremos, a administradora assume o papel, designando um de seus funcionários para o posto. Essa solução é, segundo ela, muito rara, e a empresa sempre acaba buscando entre os moradores algum que assuma.

Os custos para contratar uma administradora, por sua vez, variam de acordo “com características do condomínio”, segundo Araldi. Quando há menos moradores, segundo ele, o preço cai, pois haveria menos problemas internos para resolver. O perfil socioeconômico também é levado em conta, pois, nem sempre o prédio de alto padrão paga mais, pois não tem inadimplência, há menos unidades e, por isso, menos problemas entre condôminos. Logo, o valor de contratação varia de acordo com os problemas que a empresa terá de resolver.

Fonte: Terra

Em São Paulo, 15 pessoas foram presas, entre elas um policial, quando planejavam a invasão de um prédio. O disfarce do grupo e o arsenal encontrado com eles chamam atenção. A quadrilha tinha um carro clonado, igualzinho ao da polícia. E uma granada capaz de danificar um tanque de guerra. Também tinha informantes dentro da polícia e agia com muita violência. Os criminosos foram presos pouco antes de atacar mais um condomínio.

Apesar de toda a sofisticação da quadrilha, ela ainda precisava da conivência do porteiro. A Secretaria de Segurança Pública de São Paulo diz que 82% dessas ações em condomínios acontecem depois das 18h. Sempre com a conivência, com a facilitação do porteiro. Vale muito a pena investir na qualificação e no treinamento do porteiro. Vale a pena ensinar ao zelador e ao morador regras simples de segurança.

O bandido não pode forçar a entrada no prédio. Ele vai ficar no local por cerca de uma hora para recolher os pertences. Se ele forçar a entrada, ele chama a atenção e alguém chama a polícia. Ele precisa entrar no prédio sem ser percebido.

Fonte: Bom Dia Brasil

A pesquisa também apontou que mais da metade dos imóveis alugados pelos inquilinos paulistanos era de dois dormitórios com espaço entre 51 e 80 m². Do total de novas unidades alugadas em 2011, 83% foram apartamentos. O valor médio do aluguel ficou em R$ 1,8 mil, e 55% dos inquilinos utilizaram fiadores como garantia da locação.

“A faixa mais jovem da população geralmente passa por uma experiência com casa ou apartamento alugado antes de adquirir o primeiro imóvel. Antigamente, muitas pessoas passavam a vida inteira como inquilinas, mas o crescimento da economia e do poder aquisitivo, aliado ao aumento da oferta de crédito, facilitou a compra de imóveis”, afirmou Roseli Hernandes.

Fonte: Folha do Condomínio

Imóvel também tem “certidão de nascimento”. Além das informações iniciais que constam nesse documento, como tamanho do terreno, limites e características da construção, há uma necessidade de acompanhar toda a vida útil do imóvel: é preciso atualizar essas informações, sempre que houver um reforma e a área total do empreendimento aumentar ou diminuir, por exemplo.

Essa atualização é feita atra­­vés da averbação. Averbar é manter um histórico das mu­­danças relacionadas ao imó­­vel. Isso é necessário porque é nas informações constantes no registro que são baseadas as negociações referentes ao imóvel. “O aspecto jurídico da propriedade é tratado com base no que es­­tá anotado, só vale o que está escrito”, diz João Carlos Kloster, diretor de registro de imóveis da Associação dos No­­tários e Registradores do Brasil (Anoreg) “Por isso a necessidade de esse registro estar claro e condizer com a realidade.”

Bê-a-bá

Entenda o que é cada documento referente ao imóvel

Matrícula: A matrícula é como se fosse um retrato do imóvel nos livros do cartório. É o documento que individualiza o imóvel, porque ali está contida a descrição da obra e do terreno onde ela está localizada. É na matrícula do imóvel que são feitos as notações posteriores, que são o registro e a averbação. A matrícula também é a carteira de identidade do imóvel. É nela que estão detalhes sobre a construção e o proprietário inicial do imóvel.

Registro: O registro é o ato que declara quem é o verdadeiro proprietário do imóvel, ou se a propriedade do bem está sendo transmitida de uma pessoa para outra. Toda vez que se leva uma escritura de compra e venda ou hipoteca de um imóvel ao cartório, por exemplo, ela é registrada na matrícula, ou seja, os dados referentes ao negócio que se efetivou são anotados na matrícula do imóvel ao qual diz respeito. O registro fornece o histórico sequencial do imóvel, além de informações sobre usufruto, compra e venda.

Averbação: É a averbação que contém todas as alterações ou acréscimos referentes ao imóvel ou às pessoas que constam do registro ou da matrícula do imóvel. São atos de averbação, por exemplo, o Habite-se, que é expedido pela Prefeitura Municipal, as mudanças de nome, as modificações de estado civil decorrentes de casamento ou divórcio e outros atos.

Fonte: Gazeta do Povo