A seção inicia com a seguinte regra:

?Art. 1.347. A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá ser renovado.?

Embora os textos sejam semelhantes, há pequenas nuances que poderão dar margem a interpretação. Por exemplo, na Lei 4.591/64, lê-se que o síndico ?poderá ser condômino ou pessoa física ou jurídica estranha ao condomínio? (art. 22, § 4O), ao passo que o Código se refere à eleição de síndico ?que poderá não ser condômino?. O sentido é igual, a norma é facultativa, mas percebe-se que o codificador deu maior importância ao síndico-condômino, o que talvez leve a concluir que, numa votação empatada, o condômino deva ter a preferência sobre um estranho.

Outra diferença sutil, mas intrigante. Na legislação ainda em vigor (Lei 4.591/64), está dito que o mandato ?não poderá exceder a 2 anos, permitida a reeleição?. O Código novo não menciona a palavra reeleição, mas diz que o síndico será escolhido ?por prazo não superior a dois anos, o qual poderá ser renovado?. Pergunta-se: estaria na mente do legislador estabelecer um sistema de recondução (ou não) do síndico ao cargo, mediante assembléia, antes de se proceder à eleição de novo síndico, caso não haja a renovação de seu mandato? Aparentemente não, mas tal idéia surgiu de imediato ao compararmos os dois textos legais. Que seja só especulação…

O artigo seguinte fixa as atribuições do síndico.

?Art. 1.348. Compete ao síndico:

I - convocar a assembléia dos condôminos; [Lei 4.591/64, art. 24]

II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns; [art. 22, § 1o, alínea ?a?]

III - dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio; [sem similar na Lei 4.591/64]

IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia; [art. 22, § 1o, alíneas ?c? e ?e?]

V - diligenciar a conservação e partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores; [art. 22, § 1o, alínea ?b?]

VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano; [sem equivalente expresso na Lei 4.591/64]

VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas; [art. 12, § 2o e art. 22, § 1o, alínea ?d?]

VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas; [art. 22, § 1o, alínea ?f?]

realizar o seguro da edificação. [art. 13]

O artigo 1.348 do Código Civil recebeu dois parágrafos, de suma importância, sobre a delegação de seus poderes administrativos e de representação do condomínio, o que veremos na próxima coluna, por limitação de espaço.

A nova lei não repetiu a alínea ?g? do art. 22, parág. único, da Lei 4.591/64 que manda o síndico ?manter guardada durante o prazo de cinco anos, para eventuais necessidades de verificação contábil, toda a documentação relativa ao condomínio?.

Ficou assim aprovada a matéria:

?Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.

§ 1o Se o síndico não convocar a assembléia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.

§ 2o Se a assembléia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.?

De início, soa estranho ver o legislador utilizar a expressão ?reunião da assembléia dos condôminos?, já que a palavra ?assembléia? significa ?reunião de pessoas que têm algum interesse em comum, ger. em grande número, com a finalidade de discutir e deliberar conjuntamente sobre temas determinados? (Houaiss). Toda assembléia é uma espécie de reunião, não havendo necessidade de repetir a palavra. Bastaria dizer que o síndico convocará anualmente ?assembléia dos condôminos?.

Pauta Mínima

O novo texto acrescentou mais dois itens essenciais na pauta mínima da assembléia geral ordinária do condomínio. Pela Lei 4.591/64, a finalidade básica do ato era a de aprovar ?as verbas para as despesas de condomínio? (art. 24) e demais matérias inscritas na ordem do dia. Agora, além do orçamento, será obrigatório incluir o rateio das despesas e a prestação de contas do síndico. Dos novos requisitos, o primeiro praticamente se confunde com o orçamento. Este deve ser feito de forma global, indicando, de conseqüência, quem e em que proporção será custeado (rateio).

Tão importante quanto o orçamento é a prestação de contas. Fez bem o codificador em reforçar a exigência, já incluída nas atribuições do síndico. Embora todo mandatário tenha obrigação natural de prestar contas ao mandante, independente de previsão contratual, não custa deixar o tema duplamente explicitado.

Duas outras matérias foram lembradas pelo legislador. A eventual eleição do síndico, se seu mandato estiver prestes a findar, e a alteração do regimento interno, se essa for a necessidade e a vontade dos condôminos. Tais inclusões servem apenas como lembrete ao síndico, na hora de convocar a assembléia, não tendo caráter obrigatório.

Poder de decisão

parágrafo 1olegislador repete o critério hoje vigente, que permite a um quarto dos condôminos convocarem assembléia, na omissão do síndico. A mesma regra é repetida adiante (art. 1.355), ao tratar o Código das assembléias extraordinárias.

parágrafo 2opete-se norma existente na Lei do Condomínio (art. 27), porém de escassa utilização, dada a autonomia que os condomínios adquiriram no Brasil em termos deliberativos. Não há mais necessidade de se aguardar 15 (quinze) dias para ingressar com medida que transfira a decisão para magistrado.

O socorro ao juiz só acontece, na prática, quando os gestores do prédio não podem praticar atos de força, como a execução dos títulos de cobrança. A presença dos condôminos em geral é pequena nas assembléias, mas seu poder de decisão não tem merecido reparos nem carece de auxílio do Judiciário

1ª Funcionário do condomínio não é empregado doméstico - Apesar de trabalhar na esfera domiciliar dos condôminos, aplicam-se a ele as normas da legislação comum trabalhista, com todos seus direitos e corolários.

2ª Admissão e demissão é com o síndico - Como representante legal do condomínio, o síndico tem plenos poderes para admitir e demitir funcionários, salvo se houver cláusula específica regulando o assunto na convenção ou no regimento interno. Para evitar demissões arbitrárias, tão onerosas ao condomínio, convém disciplinar o assunto, restringindo tal poder, com consulta prévia ao conselho consultivo ou à assembléia.

3ª Número de funcionários é com a assembléia ordinária - Despesas de funcionários e encargos são despesas ordinárias. Mas há diferença entre ter dois ou cinco empregados no prédio. Seu número deve constar do orçamento anual a ser aprovado em assembléia. Não deve ficar ao alvedrio do síndico.

4ª Lugar de porteiro é na portaria - A função do porteiro é importante demais para ele circular fora de seu posto de comando. Não deve ficar na frente do prédio, do lado de fora, nem em outras dependências, de onde não possa controlar o fluxo de entrada de pessoas e veículos.

5ª Lugar da mulher do zelador não é na portaria - Se o condomínio tiver zelador residente e sua mulher não for funcionária do condomínio, seu lugar não é certamente na portaria. Não deve substituir o marido. O vínculo empregatício que resultará custará muito caro aos condôminos.

6ª Condômino não é patrão direto do empregado - O funcionário foi contratado pelo condomínio, através de seu representante legal, o síndico. Não cabe a cada condômino, individualmente, a tarefa de chamar a atenção dos funcionários. Na omissão do síndico ou em caso de necessidade urgente, até se admite, em função do princípio de que cada condômino deve defender os interesses da coletividade. Na rotina do dia-a-dia deixar esse incômodo para o síndico.

7ª Funcionário não é confessor nem confidente - Se não quiser que sua vida particular seja conhecida de outros, não a conte para funcionário do condomínio. Por norma funcional, ele não deve ser indiscreto com relação ao que sabe sobre os condôminos, mas não fez nenhum voto nesse sentido.

8ª Porteiro não é atleta nem técnico - O equipamento que usualmente se coloca na portaria (interfone, telefone, controle do portão eletrônico e da porta de entrada, visor ou visores de TV em circuito fechado, etc.) exige do porteiro perícia de técnico e coordenação motora de jogador de basquete. Nem todos têm treinamento e habilidade para tanto. Paciência.

9ª Zelador residente não é banco 24 horas - O zelador reside no edifício, mas trabalha para o condomínio. Deve ter horário de trabalho como todos os demais funcionários. Excepcionalmente, poderá ser acionado para resolver problemas de urgência. Trabalho continuado fora do expediente poderá resultar em pagamento de horas extras, com todos os demais acréscimos trabalhistas. Cuidado.

10ª Funcionário é parte do condomínio - Trabalha quase dentro da nossa casa. Conhece nossos hábitos. É membro ativo da comunidade condominial.

Assim, podemos descrever a coleta seletiva de lixo, termo utilizado para o recolhimento de materiais que são passiveis de reciclagem, separados na fonte geradora. Esta ação pode ser realizada por m cidadão sozinho ou organizada em comunidades, como condomínios, empresas, escolas, clubes etc.

Os principais materiais recicláveis são o metal, o vidro, o plástico e o papel. Dentre eles, porém, há exceções. Lâmpadas fluorescentes, por exemplo, não costumam ser recicladas e devem, portanto, ser depositadas no lixo comum, assim como espelhos.

A reciclagem de resíduos e a coleta seletiva de lixo andam de mãos dadas. Com a separação dos resíduos na fonte, mais fácil é a destinação do lixo para as cooperativas que reciclam diversos tipos de materiais. Essa união tem dado uma alta contribuição para a natureza. Exemplo disso é que com apenas 50 kg de papel reciclado, uma árvore é poupada. E com uma tonelada de alumínio reciclado, cinco toneladas de minérios extraídos são poupadas.

De acordo com uma recente pesquisa di Ipea (Instituto de Pesquisa Econômica e Aplicada), caso todo o resíduo fosse encaminhado para a reciclagem, os benefícios financeiros para a sociedade seriam de R$ 8 bilhões anuais.

Com isso, há uma redução significante do desmatamento de florestas nativas, na extração dos recursos naturais, diminuição da camada do solo, da água e do ar, economia de energia e água, diminuição do lixo nos aterros, lixões e dos gastos com despesas urbanas, além de geração de emprego e renda pela comercialização dos reciclados.

Segundo Maria Inês Martins Ramos, fundadora da CP Brasil, consultoria em implantação de coleta seletiva em condomínios, a grande questão é a conscientização das pessoas.
Implantamos a seis meses a coleta seletiva em nosso edifício e os resultados foram incríveis. Hoje coletamos uma tonelada por mês de material reciclável e a adesão está acima de 90% dos moradores. A maior dificuldade, no começo, foi a mudança de hábito dos cidadãos. Há seis anos, não se falava tanto em coleta seletiva. Mas foi incrível perceber como as pessoas participam se motivadas.

Ainda segundo Maria Inês, mesmo co todo o esforço que é preciso para a implantação da coleta seletiva, os resultados tem sido significativos.

Com o sucesso de nosso programa, fomos procurados por moradores de outros edifícios, que também queriam implantar um sistema semelhante. A partir disto, montamos um programa, o Ação Reciclagem, que trabalhou na implantação da coleta seletiva de 180 condomínios.

Fonte: SECOVI PR

Christian Barbosa adiantou algumas sugestões

Mudar pode ser interessante, mas encarar reforma é um grande teste de paciência. Seja das mais pesadas, até as mais simples adaptações como pontos de ar, elétrica, gesso, pintura, piso, granito, marcenaria etc. Segundo Christian Barbosa, profissional de Administração, por mais planejamento que se faça,  dificilmente, conseguimos emplacar o tempo programado. O resultado, de acordo com ele, é que acabamos perdendo um precioso tempo e ficamos irritados com os atrasos, entregas que não se concretizam, erros, entre outros problemas.

Por detestar reformas de qualquer tipo, espécie, tamanho etc., Christian compartilhou algumas sugestões sobre o que é possível fazer para a obra de seu novo apartamento não consumir um tempo muito grande de sua rotina.

A seguir, as dicas do profissional:

1 – Faça um plano
Uma obra é a coisa mais imprevisível do mundo, por isso, mais do que nunca, fazer um planejamento é essencial. Não dá para prever tudo, mas sem saber nada, vai gastar um tempão. Eu criei um projeto com todas as tarefas que precisava fazer (orçamentos, compras, follow-up com fornecedores etc), adicionei nesse plano, tarefas que são “marcos” de finalização. Por exemplo: gesso termina no dia 11, pintura termina dia 15, etc. Como uma coisa depende da outra, eu nunca deixo tudo muito junto, dou sempre 1-2 dias de intervalo, pois caso dê tudo certinho eu tenho folga para antecipar os prazos.

2 – Agrupe seus orçamentos
Devido ao grande volume de coisas para serem compradas e feitas em uma obra, as pessoas podem multitarefar essas atividades e com isso perder muito tempo. Por exemplo, ela vai à loja de lustres orçar spots, depois vai ver cubas e depois ver a tinta. Na outra semana, ela passa em outra loja de lustres para orçar. É muito mais eficiente se a pessoa fizer uma lista de itens que precisam ser orçados e visitar um número de lojas que achar adequado de um mesmo segmento. Por exemplo, no sábado passado tirei a tarde para visitar lojas de iluminação. Quando você tem na cabeça o que quer, e está vendo isso, fica mais fácil de comparar e tomar a decisão.

3 – Contrate bons profissionais
Tem coisa barata que sai caro. Não adianta pegar o pintor mais barato, o eletricista mais barato e quando a coisa começar a andar eles te ligam a cada 15 minutos porque não sabem o que fazer. O seu tempo é precioso demais para isso. Com um bom profissional, você faz uma reunião objetiva, explica tudo, tira dúvidas e depois não se arrepende. O barato pode custar caro ou pior ainda, pode custar seu tempo!

4 – Faça follow-ups diários
Um amigo engenheiro e diretor de uma grande construtora, sempre me fala isso: quanto mais rápido o problema aparecer, mais rápido ele vai embora. Se for possível, diariamente visite sua obra, se não for possível, peça para alguém tirar uma foto. Quando estou em Santos eu visito a obra na hora do almoço e quando saio do trabalho. Por mais explicado e desenhado que esteja, sempre tem coisas para ajustar, mas nada que atrapalhe meu cronograma, pois foram vistas logo no começo.

5 – Negocie alguns dias
Se você tiver na sua empresa banco de horas ou flexibilidade no horário, vale tirar um dia para se dedicar às ações da obra e na mudança também. Além de reduzir seu estresse, será mais eficiente, pois nada adianta estar na empresa com a cabeça na obra.

Fonte: Folha do Condomínio

Cuidar de um imóvel residencial vai muito além de apenas ouvir e suprir as demandas dos condôminos. Há várias normas e contas, além de funcionários que devem ser dirigidos e conflitos entre moradores. O trabalho é tanto que, por vezes, fica impossível realizá-lo entre muros. Existem empresas, no entanto, que ajudam a manter a ordem.

Rogério Araldi, diretor da Araldi Imóveis e Condomínios, diz que as administradoras condominiais “fazem um papel triplo: sãos call centers e escritórios de contabilidade e jurídicos”. Essas companhias cuidam dos pagamentos de contas, salários e tributos. Além disso, acompanham a adequação das atividades condominiais às leis existentes e à convenção interna. Por último, atende as reclamações dos moradores e ajuda a resolver problemas entre eles.

A figura do síndico continua existindo, mesmo com a contratação de uma empresa. Ele é o responsável jurídico pelo prédio. Gisele Fernandes, gerente geral da OMA, lembra, no entanto, que poucos têm formação para exercer o cargo, além de, geralmente, terem outras atividades. A administradora seria, então, a auxiliar dele na gestão.

Orçamentos para serviços
As empresas também buscam orçamentos quando é necessário fazer algum tipo de serviço na parte comum do edifício, sendo que todos os gastos devem ser autorizados pelo síndico. Araldi lembra, no entanto, que obras mais dispendiosas quase sempre têm de ser autorizadas por assembleia, de acordo com a convenção de condomínio.

Gisele Fernandes conta que há situações em que ninguém se apresenta para ser síndico. Quando isso ocorre, há autorização legal para contratar alguém para o cargo. Em casos extremos, a administradora assume o papel, designando um de seus funcionários para o posto. Essa solução é, segundo ela, muito rara, e a empresa sempre acaba buscando entre os moradores algum que assuma.

Os custos para contratar uma administradora, por sua vez, variam de acordo “com características do condomínio”, segundo Araldi. Quando há menos moradores, segundo ele, o preço cai, pois haveria menos problemas internos para resolver. O perfil socioeconômico também é levado em conta, pois, nem sempre o prédio de alto padrão paga mais, pois não tem inadimplência, há menos unidades e, por isso, menos problemas entre condôminos. Logo, o valor de contratação varia de acordo com os problemas que a empresa terá de resolver.

Fonte: Terra

P. No edifício, dos 96 moradores 76 pagavam em dia.Como síndico, fui obrigado a cobrar de porta em porta, foi uma luta difícil, que durou um ano e meio. Para alguns, tive que dispensar a multa dos 20%, pois nós precisávamos do capital para pagar a água e funcionários. Será que se fizerem uma assembléia pleiteando ressarcimento da multa,o condômino  pode ser cobrado ou eu posso ser responsabilizado?

R. No entender da advogada Inessa Kaminski Biermayr, do TeleCondo, a questão restringe-se à possibilidade jurídica do atual síndico vir a cobrar do condômino ou do síndico anterior a diferença entre o que era devido pelo proprietário e o que realmente foi quitado em acordo amigável.

Lembra que o síndico, legalmente constituído, sempre atua como representante do condomínio; portanto, seus atos devem ser considerados atos “do condomínio” e não da pessoa física do síndico. Tais atribuições estão bem claras no novo Código Civil (Lei 10.406/02), que diz: “Art. 1.348. Compete ao síndico: (…) II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns (…) IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia”.

Assim, não se encontrando nenhuma disposição na convenção ou ata de assembléia que impossibilite ao síndico realizar acordos, não há – em tese – qualquer óbice legal para a realização de tal atividade. Ao contrário, é dever do síndico “defender os interesses do condomínio” (que, no caso, na época mencionada, seria obter receita para pagar a luz e os funcionários), sejam eles de natureza judicial ou não.

No entender da advogada, o condômino também não pode ser cobrado pela diferença. Uma vez que o condomínio, através do síndico, acordou o quitamento de suas obrigações, o proprietário não pode ser compelido a pagar novamente aquilo que já pagara. Dada a quitação, não se pode mais cobrar eventual diferença não incluída no valor. Tal atitude, inclusive, pode geral direito a indenização na esfera cível, o que causaria mais dissabores e prejuízos à comunidade condominial.

O acordo entre o síndico e o condômino, uma vez realizado, é caracterizado como dívida resolvida, mesmo que o débito seja parcelado, inovando-se o quantum devido. Pelo instituto da novação, aquilo que ocorreu antes da assinatura do termo é desconsiderado, e somente o que foi determinado pelo documento de novação pode ser exigido.

Conclui o parecer: No caso em tela, nem o antigo síndico nem o condômino podem ser responsabilizados pelo perdão concedido pelo síndico em relação às multas.

Uma advertência, contudo, caro leitor. No caso em comento, o síndico agiu sob pressão de contas iminentes a serem pagas, cujo inadimplemento provocaria danos maiores ao condomínio, pela imposição de multas trabalhistas ou o corte de energia. Sacrificou um bem menos (multas de 20% devidas por alguns condôminos) por um mal maior (corte da luz ou multas salariais de 100%). Agiu em estado de necessidade, em evidente defesa dos interesses dos condôminos.

O que o síndico não pode é simplesmente dispensar multas, juros e correção monetária dos inadimplentes, sem motivo de força maior, sob pena de responder, sim, pelo prejuízo que, culposamente, causar ao condomínio.