A legislação em vigor (Lei 4.591/64) não regula a forma como o síndico deve ou pode renunciar. Não diz se sua manifestação de vontade deve ser por escrito e a quem deve ser dirigida. Há, sim, no artigo 12, uma norma que, embora destinada a todos, também é aplicável ao síndico. Afirma que: ?§ 5o – a renúncia de qualquer condômino aos seus direitos, em caso algum valerá como escusa para exonerá-lo de seus encargos.?

Para afastar-se antes do término do mandato, o síndico poderá fazê-lo voluntariamente mediante manifestação inequívoca. Não se exige que seja por escrito, mas é bom que o seja. Se por carta de renúncia, esta pode ser dirigida a todos os condôminos, mediante circular, ou apenas ao conselho consultivo, para que este tome as medidas necessárias, caso em que este, a nosso ver, poderá nomear um síndico ?ad hoc?, até que outro seja eleito em assembléia geral extraordinária.

Se renunciar antes da assembléia de eleição do novo gestor, o síndico não mais poderá convocá-la, pois imediatamente perde a função e as prerrogativas do cargo. Logo, se o síndico quer deixar seu ônus, porém sem causar espécie nem solução de continuidade, deve convocar assembléia extraordinária, informando que nela apresentará sua renúncia e que em seguida será eleito novo síndico para completar o mandato ou para novo período administrativo, conforme constar da convenção ou como for decidido pelos presentes.

Renunciando o síndico, antes ou durante a reunião, permanecem incólumes os mandatos dos membros do conselho consultivo. Embora possam ter sido eleitos na mesma data e para mandato de igual duração, cada um deles tem autonomia para decidir quando abdicar de sua função. Não há vínculo entre um e outros.

?ATÉ dois por cento??

Mencionamos no início que o legislador reduziu a multa para atraso no pagamento das taxas de condomínio de ?até 20%? para ?até dois por cento?.

Cada vez mais estamos convencidos de que a presença da palavra ?até? antes de ?multa? indica que houve um tremendo erro de datilografia ou de revisão nas versões originais do anteprojeto do novo Código Civil.

Ora, se a multa intencionada pelos deputados e senadores fosse de dois por cento, o texto da nova lei diria simplesmente ?multa de dois por cento? e não de ?até? dois por cento, como o faz, por exemplo, o Código de Defesa do Consumidor. O que deve ter acontecido, segundo nossa teoria: Originalmente, manteve-se a multa de ?até 20%? prevista na Lei do Condomínio. Em alguma versão do anteprojeto, por erro ou maldade, alguém escreveu ?multa de até 2%?, suprimindo o zero após o dois. Mais adiante, nas revisões rotineiras, corrigiram para ?multa de até dois por cento?, por extenso.

Por que multa de ?até? dois por cento, se tal percentual é ínfimo, ridiculamente baixo diante da inflação de médio prazo ou dos juros que os condôminos pagam aos bancos em seus cheques especiais?

Se houve erro, é preciso mudar a lei.

Um fluxo de caixa ruim acaba onerando, ainda mais, as taxas condominiais para os bons pagadores e, consequentemente, diminuem o valor do bem imóvel, sem dizer que a possibilidade de realizar benfeitorias, como nova academia, sauna ou obras de restauração de fachada, dentre outras coisas, fica praticamente impossível. A pessoa que pode e deve zelar pelo patrimônio de todos, quase sempre, é, exclusivamente, o síndico e seu corpo diretivo, mas, para isso podem e devem contar com o apoio de uma assessoria jurídica especializada. Com a mudança da multa de 20% sobre a cota em atraso para 2%, no advento do Novo Código Civil, concluiu-se, erroneamente, ou por falta de uma assessoria especializada, que a guerra estava perdida, mas não é bem assim.

Descobrem-se alternativas benéficas do novo código, com a adequação da convenção e do Regulamento Interno a ele, sendo que tal atualização, bem executada, permite além da aplicação da multa de 2%, segundo interpretação dos artigos 1.336 e 1.337 do Código Civil vigente, pagar os juros previstos na convenção. Como exemplo, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) aprovou a Súmula de n.º 382, a qual define que a estipulação de juros remuneratórios superiores a 12% ao ano, por si só, não caracteriza abuso, portanto, podem facilmente ser estipulados juros de 0,33% ao dia, o que acarretaria taxas em torno de 10% ao mês, o que por si só já desencoraja o inadimplemento, dessa forma, o condomínio pode convencionar os juros que quiser, é uma questão de interpretação, já apoiado, conforme dito, em decisões do judiciário.

Outro ponto importante é a possibilidade de estabelecer uma multa especial, de uma a cinco taxas condominiais, para os que não cumprem os deveres do condomínio, uma estratégia legalmente incontestável, pode-se inclusive criar faixas de cobrança dessa multa, como quem ficou devendo três cotas condominiais terá que pagar uma como multa, quem ficou devendo quatro cotas pagará duas como multa e assim sucessivamente, mas, para isso, o condômino tem de ser reiteradamente inadimplente, não só eventualmente. O inadimplente pode ser impedido de frequentar as áreas comuns, como piscina e churrasqueira, e ainda ter o fornecimento de gás e água interrompidos, enquanto estiver inadimplente.

Temos decisões do Tribunal de Justiça de São Paulo apoiando tal medida, apesar da necessidade de análise de cada caso concreto, para não haver o risco de arcar com indenização de danos materiais e morais. Existe ainda a possibilidade no Estado de São Paulo de protestar nos órgãos de proteção ao crédito o condômino inadimplente, que deve ser estudado, caso a caso, mas que sem dúvidas é uma arma poderosíssima contra o inadimplente. Porém, para ser pacífico judicialmente nas medidas acima descritas, é necessário constar previamente na Convenção adaptada ao Código Civil, como sugerimos. Por último, mas não menos importante, caso não reste frutífera qualquer negociação extrajudicial, podemos, caso conste na Convenção, utilizar da arbitragem ao invés do Judiciário, garantindo dessa forma uma solução muito mais célere a lide.

Todas essas ferramentas, como já ditas, devem constar na Convenção do condomínio, bem como a nova legislação da lei anti-fumo, mas os resultados costumam animar, temos exemplos de condomínios que com essas mudanças diminuíram a inadimplência de 30% para meros 6% logo na implantação da nova Convenção, ou seja, de imediato a inadimplência é estancada e reduzida a zero a curtíssimo prazo.

Fonte: Direcional Condomínios

Eng. Jerônimo C. P. Fagundes Neto: “Assunto é complexo e não pode ser tratado por amador”
Especialista pós-graduado em avaliações e perícias de Engenharia, Mestre em Habitação, o engenheiro civil Jerônimo Cabral Pereira Fagundes Neto diz que impermeabilização é assunto “muito complexo, não pode ser tratado por amador”, pois nem sempre o tratamento está presente em soluções como “vedação temporária de uma fissura/vazio no interior do concreto, com presença de infiltração de água”. Segundo Jerônimo, “a assessoria técnica competente, o profissional especializado, não deve ser relegada ao segundo plano, para não gerar dissabores ou, pior, prejuízos, muitas vezes de grande monta, com trabalhos emergenciais e prementes”. Leia mais, em entrevista abaixo, concedida à jornalista Luiza Oliva.

Redação - Quais os principais materiais utilizados em sistemas impermeabilizantes com injeção?
Jerônimo C. P. Fagundes Neto - Os sistemas de injeção constituem, atualmente, soluções mais indicadas para restabelecimento de fissuras ou trincas secas ou com infiltração, utilizadas para recomposição da estanqueidade (propriedade que impede a penetração ou passagem de fluídos, no caso a água), ou reconstituição do monolitismo e capacidade de suporte das estruturas de concreto.
Existem as injeções Flexíveis e as Rígidas, que consistem em produtos com características peculiares (fluidez e viscosidade) e conseguem penetrar em pequenas frestas (fissuras e trincas), estabelecendo o preenchimento das fendas ou vazios, favorecendo a estanqueidade e permitindo a recuperação da capacidade de carga, com segurança.
Os principais produtos utilizados nas injeções estruturais e suas aplicações são classificados segundo o tipo do produto utilizado, conforme segue:

• Cimentício – microcimento:

Utilizado para reconstituição do monolitismo, como elemento adesivo estrutural, para recomposição de fissura passiva (fissura estabilizada que não se encontra em progressão), com abertura acima de 0,2mm.
Aplicação em estrutura seca, sem presença de umidade.

• Epóxi:

Utilizado como elemento adesivo estrutural, para reconstituição do monolitismo, para recomposição de fissura passiva (fissura estabilizada que não se encontra em progressão), com abertura acima de 0,1mm.
Aplicação em estrutura seca, sem presença de umidade.

• Poliuretano Flexível:

Utilizado em princípio como elemento selamento estrutural (poliuretano flexível), para recomposição de fissura passiva e ativa (fissura ainda não estabilizada), com abertura acima de 0,1mm. Em presença de água, possui característica hidroreativa, pois expande ou aumenta de volume na presença de água.
Aplicação em estrutura seca e também com presença de umidade.
Observação: existe o poliuretano rígido que não é utilizável para fissura ativa.

Redação - Para que casos são indicados?
Jerônimo C. P. Fagundes Neto - São indicados para utilização, segundo o tipo do solução a ser adotada:

• Recomposição estrutural:

As injeções são utilizadas para restabelecer as condições iniciais da estrutura e restituir o monolitismo das mesmas. São utilizados produtos com base: Cimentícia ou Epóxi, acima indicado, e não podem ser aplicados em fissuras ativa (que ainda estão sujeitas a movimentação e progressão).

• Selamento de Fissuras:

Nessa opção, o selamento ou vedação das fissuras ou trincas torna a estrutura estanque (impede a passagem de água).  São utilizados produtos à base de Poliuretano Flexível.

Redação - Quais os índices de sucesso na utilização desses materiais?
Jerônimo C. P. Fagundes Neto - Tanto a especificação do produto quanto a utilização de mão de obra que deve adotar, regiamente, os procedimentos de aplicação, requerem, fundamentalmente, a especialização dos técnicos. Os variados sistemas de injeção, a peculiaridade de produtos, exigem o conhecimento da tecnologia e a experiência profissional para fazer a  prescrição correta dos produtos, que quando utilizados indevidamente, conduzem a prejuízos inevitáveis.
Os produtos usados para injeção de estrutura com infiltração não se tratam de sistemas impermeabilizantes e sim sistemas de vedação, uma vez que foram concebidos para reparos localizados e não se prestam, em princípio, como solução definitiva para “impermeabilização”.
A água retida pode buscar novos caminhos e o tratamento localizado para uma “vedação” localizada pode mudar de lugar e reincidir, adiante, em um nova fissura, antes seca, ou mesmo pela penetração em um ponto da estrutura de concreto, mais porosa que favoreça a infiltração da água.
Note que normas brasileiras para os sistemas de injeção ainda não estão desenvolvidas, portanto, o cuidado deve ser redobrado, quando se pretende tratar trincas ou fissura, especialmente com presença de água. Certamente as soluções existem, e a tecnologia está disponível, mas é fundamental que o diagnóstico seja realizado por profissional especializado, o fabricante seja idôneo e a mão de obra também especializada.

Redação - Há novas tecnologias surgindo quando se trata de impermeabilização?
Jerônimo C. P. Fagundes Neto – É oGel Acrílico: Utilizado em princípio como elemento selamento estrutural que pode ser aplicado contra o fluxo de água e forma uma película ou membrana impermeabilizante localizada, para recomposição de fissura passiva e ativa (fissura ainda não estabilizada) contra o fluxo de água.

Engenheira Rejane S. Berezovsky aponta as falhas mais comuns em impermeabilização

Ex-diretora do Ibape (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo), Rejane Saute Berezovsky mostra em entrevista à jornalista Rosali Figueiredo os diferentes sistemas de impermeabilização existentes no mercado, suas aplicações mais adequadas e os erros mais comuns cometidas pelos condomínios. Confira.

Redação -   De forma geral, temos visto a impermeabilização por manta ser aplicada sobre as superfícies e a solução em gel para colunas. Esta divisão estaria certa?
Rejane S. Berezovsky - Não está correta. Existem vários sistemas de impermeabilização e dentro de cada sistema um produto específico para cada uso, ou seja:
Sistema 1: Membranas flexíveis moldadas “in loco” (emulsões asfálticas, soluções asfálticas, emulsões acrílicas, asfalto oxidado, elastômeros em solução e outros);
Sistema 2: Mantas flexíveis pré fabricadas (Manta asfáltica, manta elastomérica, manta polimérica dentre outras).
Sistema 3: Resina polimérica
Sistema 4: Injeção de gel
Sistema 5: Membranas rígidas moldadas “in loco” (argamassa rígida, cristalização, dentre outros).
Entre as situações mais comuns de infiltração, temos visto:
a)    Do jardim ou da piscina para o subsolo, em geral, transparecendo a partir do teto da garagem ou pilares/paredes; e,
b)    Nas coberturas. 

Redação -   Seriam esses realmente os casos mais comuns? E o uso das mantas seria inevitável nessas situações?
Rejane S. Berezovsky - Pode-se dizer que são os mais comuns, porém o rompimento da impermeabilização das juntas de dilatação é causa de infiltração, além de cortinas de concreto. O tratamento da superfície é inevitável, porém o sistema a ser adotado dependerá das características construtivas do local.

Redação - Quando o uso da técnica de injeção se torna uma solução melhor que o das mantas?
Rejane S. Berezovsky - A técnica de injeção é para uso mais pontual, em áreas bem definidas.

Redação - Em relação  às mantas, você disse que há vários tipos e espessuras (como, por exemplo, jardineiras requerem um tipo, coberturas outro). Quais as principais e quais os usos mais indicados?
Rejane S. Berezovsky - A manta asfáltica pode ser a convencional, a antiraiz e a manta alumínio, cada uma delas com diferentes espessuras, que serão definidas pelo uso e local aplicado.

Redação - E quanto à manutenção?
Rejane S. Berezovsky - A manutenção do revestimento existente sobre a manta é um fator de preservação e prolongamento da vida útil da impermeabilização, assim como a preservação da integridade do piso.

Redação - Quais os erros mais comuns se comete na construção e/ou manutenção das edificações nesse quesito impermeabilização?
Rejane S. Berezovsky - Podemos citar como “erros” mais comuns:

• Perfuração do sistema quando da instalação de brinquedos infantis, antenas, gradis, dentre outros;
• Falta de manutenção do revestimento existente no piso;
• Escolha inadequada do sistema a ser aplicado;
• Falha no caimento dos pisos em direção aos ralos;
• Não aplicação de manta com tela galvanizada no rodapé, dentre outros.

Redação - A dilatação natural das juntas seria uma causa frequente de infiltrações? Como lidar com essa situação?
Rejane S. Berezovsky - A junta de dilatação é um ponto a ser considerado, porém o tratamento é considerado comum.

Redação - Outras questões que você considere importante destacar.
Rejane S. Berezovsky - A melhor época para se iniciar um processo de impermeabilização é no período posterior às chuvas. Em São Paulo, sugere-se do mês de abril a novembro. É importante ter sempre o acompanhamento de um engenheiro civil, especialista nesse segmento, para que o mesmo possa orientar o tipo de serviço a ser contratado, além de supervisionar o trabalho executado pela empresa contratada pelo condomínio.
Cabe lembrar que se existe intenção de realizar alterações no layout do pavimento a ser impermeabilizado, que as mesmas já estejam definidas antes do início dos trabalhos.

Fonte: Direcional Condomínios

O que está atualmente no Código Civil é constitucional, pois não interfere no direito de propriedade de ninguém. A Lei do Condomínio Edilício, no § 1º do Art. 1.331 reza que “As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários.”

Ademais, o Código Civil, em seu Art. 1228, é muito claro ao caracterizar o direito de propriedade: “O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa (…)”. Portanto, perante todos, o proprietário não pode sofrer restrições no seu direito de administrar a sua propriedade.

Assim, o projeto do senador Marcelo Crivella é inconstitucional porque interfere no direito de propriedade do cidadão. E nenhuma convenção condominial pode estabelecer regras inconstitucionais. Se for sancionada, a Lei poderá ser objeto de arguição de sua inconstitucionalidade por infringir o caput do Art. 5º e seus incisos II, XXII, XXXVI e LIV, bem como o Art. 1228 do Código Civil.

Não se questiona que preliminarmente seja o bem oferecido a um condômino para aluguel ou venda, mas se não houver condômino interessado o proprietário não pode ficar impedido de negociar a sua propriedade, sob pena de sofrer cerceamento no direito de dispor de seu patrimônio.

Fonte: Conquista News

De gota em gota, um va­­zamento pode estra­gar um imóvel e gerar muitas dores de cabeça para quem convive, dentro de casa, com o problema. Embora o verter seja imprevisível, profissionais da manutenção indicam que é ideal prestar aten­­ção nas paredes e tubulação. Alguns testes também podem ser feitos para diagnosticar as condições dos canos e prevenir-se.

“Os canos são embutidos, é mais difícil identificar. Temos uma previsão da vida útil dos tubos, mas ninguém vai quebrar a parede porque venceu o ‘prazo de validade’ da tubulação”, comenta Edson da Silva Estrela, supervisor de manutenção da Álamo Engenharia. Ele ex­­plica que, por isso, é importante fazer testes e prestar atenção nos sinais que o imóvel pode mandar. “Observar o funcionamento do hidrômetro e se paredes e azulejos estão umedecidos”, enumera.

Economia

Além da estrutura, os vazamentos podem ser representativos na conta de água. “Às vezes a gente despreza um vazamento, que no início é pequeno, ou um gotejar da torneira, que significa economia”, comenta Kazushi Shimizu, gerente de desenvolvimento operacional da Companhia de Saneamento do Paraná (Sanepar).

De acordo com ele, é preciso descobrir onde está o pon­­to de fuga, que gera desgaste na peça ou local onde há vazamento. A consequência dessa vazão geralmente é a necessidade maior manutenção. A caixa da descarga, nos sanitários, costuma ser o grande vilão. “É uma das peças hidráulicas que passa por maior utilização, então acaba estragando mais facilmente”, comenta Shimizu.

Quando é feita a descoberta do vazamento, é preciso identificar o ponto exato e fazer o conserto. A engenharia já possibilita a realização de testes, com um equipamento de funcionamento similar ao do raio-x, para descobrir o local que deve ser consertado, de acordo com Estrela. No entanto, na maioria dos casos, ainda é preciso enfrentar paredes e pisos quebrados. “Um vazamento, ativo há muito tempo e sem manutenção, significa abalo na estrutura”, comenta.

Adjacências

E se o pinga-pinga vem do vizinho?

Se ter um vazamento em casa já é complicado, quando ele envolve outro imóvel, que fica acima ou ao lado do seu, a situação parece ser mais complexa. Nos edifícios, a responsabilidade pelo conserto de vazamentos é sempre do proprietário da unidade que origina o problema. “Se é o dono que mora ou se está locado, um defeito estrutural como o vazamentodeve ser comunicado ao síndico e à imobiliária, que fazem a intermediação para o conserto”, comenta a gerente administrativa da Gonzaga Imóveis, Lucia Chiacovski.

Além de pagar a conta do conserto do vazamento, o responsável pela unidade geradora do problema tem de arcar com os estragos que podem ter ocorrido nos vizinhos. “Se for preciso, terá de ser refeito um gesso ou pintura”, exemplifica Augusta Coutinho Loch, gerente da Senzala Imóveis.

No caso de locações, se o problema for negligenciado pelo inquilino, poderá haver responsabilização posterior. “Um problema de vazamento é capaz de interferir na estrutura do imóvel, que é o bem do proprietário. Por isso, sempre que esse problema for percebido, é importante avisar as empresas e o dono do imóvel, e não ignorá-lo”, completa Lucia.

Fonte: Gazeta do Povo