O fundo de reserva continua sendo fonte de dores de cabeça. Seu objetivo parece não ter sido bem apreendido por grande parte dos síndicos, administradoras e condôminos, gerando indignidade e insatisfação pelos prejudicados.

O que diz nossa legislação a respeito?

A Lei do Condomínio estabelece que, “além de outras normas aprovadas pelos interessados, a convenção deverá conter: (…) j) a forma de contribuição para constituição de fundo de reserva” (art. 9o, § 3o, j). Não regulamenta a questão de forma extensiva. É na Lei do Inquilinato que vamos encontrar outra referência importante sobre o tema, ao fixar as obrigações do locador. Lá encontramos: “Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente: (…) g) constituição de fundo de reserva” (Lei 8.245/91, art. 22, parág. único).

Como visto, os condôminos têm ampla liberdade para determinar a forma de recolhimento ou o montante da contribuição do fundo, porém o quantum com o qual os condôminos contribuem para sua formação deve ser considerado despesa extraordinária. Portanto, reforçamos: tal despesa deve ser paga sempre pelo condômino-proprietário, e não pelo inquilino.

O problema é quando o dinheiro coça. Quantos administradores realmente têm vontade e disciplina para não se apropriar do saldo disponível do fundo de reserva, aplicado em conta de poupança que pouco rende, quando o edifício se debate em déficit crônico motivado pela inadimplência de alguns proprietários? Muitos síndicos, sem se sentirem culpados, porque não estão agindo em proveito próprio mas no maior interesse do prédio, misturam as verbas do fundo de reserva, de caráter extraordinário (repita-se), para cobrir despesas comuns da administração.

Zola Florenzano (Condomínio e Incorporações, p. 56) defende a ideia de que o fundo de reserva seja “submetido a um controle múltiplo, isto é, a sua movimentação dependesse de, pelo menos, duas assinaturas; a do síndico e a de um dos membros do Conselho Consultivo”. Caio Mário da Silva Pereira (Condomínio e Incorporações, p. 33) insiste no argumento de que “nunca, porém, o fundo de reserva pode ser usado para cobrir débitos de comunheiros em atraso”. Valdemar P. da Luz (Manual do Síndico, p. 33) salienta que os recursos do fundo devem ser “postos em separado da receita ordinária do condomínio, destinados especificamente para suprir as necessidades emergenciais ou despesas extraordinárias”. E nesse diapasão segue o resto dos comentaristas.

Os conflitos entre locadores e locatários surgem do mau uso do fundo de reserva, já que não é pago pelo inquilino, por ser despesa extraordinária, mas acaba lhe beneficiando, em detrimento do locador, quando utilizado no pagamento de despesas habituais.

Água sem ar

Quer reduzir as despesas com altas contas de água? Há um aparelho que elimina ar das tubulações de água, permitindo que o registro marque o consumo mais correto possível, de modo que seja pago somente aquilo que os condôminos consumiram.

O instrumento evita que a água entre horizontalmente no hidrômetro, misturada com ar, que segue reto, até ser eliminado por uma chaminé, na parte superior do aparelho. Segundo o fabricante, o acúmulo de ar é consequência da irregularidade no fornecimento de água, o que faz com que o hidrômetro gire ainda mais rápido do que quando a água está passando.

*Luiz Fernando de Queiroz

?Art. 1.337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, geral incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.?

Na cabeça do artigo a multa é de cinco vezes o valor da quota e no parágrafo, de dez vezes. Presume-se, por bom senso, que o legislador refere-se ao valor mensal da contribuição do condômino e não ao valor integral de seu aporte previsto no orçamento do condomínio (novo Cód. Civil, art. 1.348, VI, e art. 1.350). Cinco ou dez vezes o valor da taxa de condomínio parece ser punição suficiente, na imensa maioria dos casos.

Tempus dixit

A lei não definiu o que venha a ser ?reiteradamente?. Segundo o Houaiss, reiterar é fazer de novo, repetir. Como diz o povo, reiterar é insistir no erro, é persistir sem razão, é ser cabeçudo. O sentido aceitável do vocábulo, mais uma vez, será formado pela jurisprudência.

Parece óbvio que a imposição de multa dessa natureza só ocorrerá quando a falta for de gravidade intolerável. Quem se disporá a participar de uma assembléia só para fixar o valor da multa a ser aplicada ao condômino faltoso? Pelo que está escrito na lei, não se trata de multa comum inserida nas atribuições do síndico, mas de multa extraordinária, já que requer ?deliberação de três quartos dos condôminos restantes?. Como conseguir 75% de quórum numa assembléia, noves fora os infratores, para fazer valer a lei? Será, com certeza, mais fácil acionar o constrangido a pagar as ?perdas e danos que se apurem?. O tempo dirá se esta norma pegará ou não, ou se receberá versão mais benigna.

Quanto à multa por comportamento nocivo, de dez vezes o valor da contribuição, parece que o legislador facilitou sua aplicação. Embora o parágrafo de um artigo, em princípio, se subordine à cabeça (caput), a assembléia que menciona é de homologação da atitude do síndico e não condição para a imposição da multa. Pode-se também interpretar a norma no sentido de que a assembléia possa ir além do que previsto no Código Civil com o fito de coagir o infrator a cessar seu comportamento anti-social.

Eng. Jerônimo C. P. Fagundes Neto: “Assunto é complexo e não pode ser tratado por amador”
Especialista pós-graduado em avaliações e perícias de Engenharia, Mestre em Habitação, o engenheiro civil Jerônimo Cabral Pereira Fagundes Neto diz que impermeabilização é assunto “muito complexo, não pode ser tratado por amador”, pois nem sempre o tratamento está presente em soluções como “vedação temporária de uma fissura/vazio no interior do concreto, com presença de infiltração de água”. Segundo Jerônimo, “a assessoria técnica competente, o profissional especializado, não deve ser relegada ao segundo plano, para não gerar dissabores ou, pior, prejuízos, muitas vezes de grande monta, com trabalhos emergenciais e prementes”. Leia mais, em entrevista abaixo, concedida à jornalista Luiza Oliva.

Redação - Quais os principais materiais utilizados em sistemas impermeabilizantes com injeção?
Jerônimo C. P. Fagundes Neto - Os sistemas de injeção constituem, atualmente, soluções mais indicadas para restabelecimento de fissuras ou trincas secas ou com infiltração, utilizadas para recomposição da estanqueidade (propriedade que impede a penetração ou passagem de fluídos, no caso a água), ou reconstituição do monolitismo e capacidade de suporte das estruturas de concreto.
Existem as injeções Flexíveis e as Rígidas, que consistem em produtos com características peculiares (fluidez e viscosidade) e conseguem penetrar em pequenas frestas (fissuras e trincas), estabelecendo o preenchimento das fendas ou vazios, favorecendo a estanqueidade e permitindo a recuperação da capacidade de carga, com segurança.
Os principais produtos utilizados nas injeções estruturais e suas aplicações são classificados segundo o tipo do produto utilizado, conforme segue:

• Cimentício – microcimento:

Utilizado para reconstituição do monolitismo, como elemento adesivo estrutural, para recomposição de fissura passiva (fissura estabilizada que não se encontra em progressão), com abertura acima de 0,2mm.
Aplicação em estrutura seca, sem presença de umidade.

• Epóxi:

Utilizado como elemento adesivo estrutural, para reconstituição do monolitismo, para recomposição de fissura passiva (fissura estabilizada que não se encontra em progressão), com abertura acima de 0,1mm.
Aplicação em estrutura seca, sem presença de umidade.

• Poliuretano Flexível:

Utilizado em princípio como elemento selamento estrutural (poliuretano flexível), para recomposição de fissura passiva e ativa (fissura ainda não estabilizada), com abertura acima de 0,1mm. Em presença de água, possui característica hidroreativa, pois expande ou aumenta de volume na presença de água.
Aplicação em estrutura seca e também com presença de umidade.
Observação: existe o poliuretano rígido que não é utilizável para fissura ativa.

Redação - Para que casos são indicados?
Jerônimo C. P. Fagundes Neto - São indicados para utilização, segundo o tipo do solução a ser adotada:

• Recomposição estrutural:

As injeções são utilizadas para restabelecer as condições iniciais da estrutura e restituir o monolitismo das mesmas. São utilizados produtos com base: Cimentícia ou Epóxi, acima indicado, e não podem ser aplicados em fissuras ativa (que ainda estão sujeitas a movimentação e progressão).

• Selamento de Fissuras:

Nessa opção, o selamento ou vedação das fissuras ou trincas torna a estrutura estanque (impede a passagem de água).  São utilizados produtos à base de Poliuretano Flexível.

Redação - Quais os índices de sucesso na utilização desses materiais?
Jerônimo C. P. Fagundes Neto - Tanto a especificação do produto quanto a utilização de mão de obra que deve adotar, regiamente, os procedimentos de aplicação, requerem, fundamentalmente, a especialização dos técnicos. Os variados sistemas de injeção, a peculiaridade de produtos, exigem o conhecimento da tecnologia e a experiência profissional para fazer a  prescrição correta dos produtos, que quando utilizados indevidamente, conduzem a prejuízos inevitáveis.
Os produtos usados para injeção de estrutura com infiltração não se tratam de sistemas impermeabilizantes e sim sistemas de vedação, uma vez que foram concebidos para reparos localizados e não se prestam, em princípio, como solução definitiva para “impermeabilização”.
A água retida pode buscar novos caminhos e o tratamento localizado para uma “vedação” localizada pode mudar de lugar e reincidir, adiante, em um nova fissura, antes seca, ou mesmo pela penetração em um ponto da estrutura de concreto, mais porosa que favoreça a infiltração da água.
Note que normas brasileiras para os sistemas de injeção ainda não estão desenvolvidas, portanto, o cuidado deve ser redobrado, quando se pretende tratar trincas ou fissura, especialmente com presença de água. Certamente as soluções existem, e a tecnologia está disponível, mas é fundamental que o diagnóstico seja realizado por profissional especializado, o fabricante seja idôneo e a mão de obra também especializada.

Redação - Há novas tecnologias surgindo quando se trata de impermeabilização?
Jerônimo C. P. Fagundes Neto – É oGel Acrílico: Utilizado em princípio como elemento selamento estrutural que pode ser aplicado contra o fluxo de água e forma uma película ou membrana impermeabilizante localizada, para recomposição de fissura passiva e ativa (fissura ainda não estabilizada) contra o fluxo de água.

Engenheira Rejane S. Berezovsky aponta as falhas mais comuns em impermeabilização

Ex-diretora do Ibape (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo), Rejane Saute Berezovsky mostra em entrevista à jornalista Rosali Figueiredo os diferentes sistemas de impermeabilização existentes no mercado, suas aplicações mais adequadas e os erros mais comuns cometidas pelos condomínios. Confira.

Redação -   De forma geral, temos visto a impermeabilização por manta ser aplicada sobre as superfícies e a solução em gel para colunas. Esta divisão estaria certa?
Rejane S. Berezovsky - Não está correta. Existem vários sistemas de impermeabilização e dentro de cada sistema um produto específico para cada uso, ou seja:
Sistema 1: Membranas flexíveis moldadas “in loco” (emulsões asfálticas, soluções asfálticas, emulsões acrílicas, asfalto oxidado, elastômeros em solução e outros);
Sistema 2: Mantas flexíveis pré fabricadas (Manta asfáltica, manta elastomérica, manta polimérica dentre outras).
Sistema 3: Resina polimérica
Sistema 4: Injeção de gel
Sistema 5: Membranas rígidas moldadas “in loco” (argamassa rígida, cristalização, dentre outros).
Entre as situações mais comuns de infiltração, temos visto:
a)    Do jardim ou da piscina para o subsolo, em geral, transparecendo a partir do teto da garagem ou pilares/paredes; e,
b)    Nas coberturas. 

Redação -   Seriam esses realmente os casos mais comuns? E o uso das mantas seria inevitável nessas situações?
Rejane S. Berezovsky - Pode-se dizer que são os mais comuns, porém o rompimento da impermeabilização das juntas de dilatação é causa de infiltração, além de cortinas de concreto. O tratamento da superfície é inevitável, porém o sistema a ser adotado dependerá das características construtivas do local.

Redação - Quando o uso da técnica de injeção se torna uma solução melhor que o das mantas?
Rejane S. Berezovsky - A técnica de injeção é para uso mais pontual, em áreas bem definidas.

Redação - Em relação  às mantas, você disse que há vários tipos e espessuras (como, por exemplo, jardineiras requerem um tipo, coberturas outro). Quais as principais e quais os usos mais indicados?
Rejane S. Berezovsky - A manta asfáltica pode ser a convencional, a antiraiz e a manta alumínio, cada uma delas com diferentes espessuras, que serão definidas pelo uso e local aplicado.

Redação - E quanto à manutenção?
Rejane S. Berezovsky - A manutenção do revestimento existente sobre a manta é um fator de preservação e prolongamento da vida útil da impermeabilização, assim como a preservação da integridade do piso.

Redação - Quais os erros mais comuns se comete na construção e/ou manutenção das edificações nesse quesito impermeabilização?
Rejane S. Berezovsky - Podemos citar como “erros” mais comuns:

• Perfuração do sistema quando da instalação de brinquedos infantis, antenas, gradis, dentre outros;
• Falta de manutenção do revestimento existente no piso;
• Escolha inadequada do sistema a ser aplicado;
• Falha no caimento dos pisos em direção aos ralos;
• Não aplicação de manta com tela galvanizada no rodapé, dentre outros.

Redação - A dilatação natural das juntas seria uma causa frequente de infiltrações? Como lidar com essa situação?
Rejane S. Berezovsky - A junta de dilatação é um ponto a ser considerado, porém o tratamento é considerado comum.

Redação - Outras questões que você considere importante destacar.
Rejane S. Berezovsky - A melhor época para se iniciar um processo de impermeabilização é no período posterior às chuvas. Em São Paulo, sugere-se do mês de abril a novembro. É importante ter sempre o acompanhamento de um engenheiro civil, especialista nesse segmento, para que o mesmo possa orientar o tipo de serviço a ser contratado, além de supervisionar o trabalho executado pela empresa contratada pelo condomínio.
Cabe lembrar que se existe intenção de realizar alterações no layout do pavimento a ser impermeabilizado, que as mesmas já estejam definidas antes do início dos trabalhos.

Fonte: Direcional Condomínios

O que está atualmente no Código Civil é constitucional, pois não interfere no direito de propriedade de ninguém. A Lei do Condomínio Edilício, no § 1º do Art. 1.331 reza que “As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários.”

Ademais, o Código Civil, em seu Art. 1228, é muito claro ao caracterizar o direito de propriedade: “O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa (…)”. Portanto, perante todos, o proprietário não pode sofrer restrições no seu direito de administrar a sua propriedade.

Assim, o projeto do senador Marcelo Crivella é inconstitucional porque interfere no direito de propriedade do cidadão. E nenhuma convenção condominial pode estabelecer regras inconstitucionais. Se for sancionada, a Lei poderá ser objeto de arguição de sua inconstitucionalidade por infringir o caput do Art. 5º e seus incisos II, XXII, XXXVI e LIV, bem como o Art. 1228 do Código Civil.

Não se questiona que preliminarmente seja o bem oferecido a um condômino para aluguel ou venda, mas se não houver condômino interessado o proprietário não pode ficar impedido de negociar a sua propriedade, sob pena de sofrer cerceamento no direito de dispor de seu patrimônio.

Fonte: Conquista News