“Volto a consultar sobre o sentido do § 2o do art. 22 da Lei 4.591/64, onde consta: ‘As funções administrativas podem ser delegadas a pessoa de confiança do síndico, e sob a sua inteira responsabilidade, mediante aprovação da assembléia geral dos condôminos.’Entendo que as funções, sua criação, dependem de assembléia, mas o ocupante das funções, pessoa de confiança do síndico e sob a sua inteira responsabilidade, deve ser de sua única e exclusiva escolha pessoal. E se a assembléia resolve que não é aquela pessoa, e tente ou impõe outra, que tudo fará para desmoralizar, fraudar aquela administração?”

Conforme respondido pelo TeleCondo (41-223-8030), delegáveis são exclusivamente as funções de caráter administrativo, sendo que ao administrador não podem ser transferidas responsabilidades como a representação ativa e passiva, a imposição de multa e a prestação de contas.

Dupla provação

Este administrador deverá ser alguém de confiança do síndico, não podendo a assembléia impor-lhe outra pessoa que o desagrade, pois ao síndico cabe a responsabilidade pelos atos praticados pelo administrador. Contudo, o administrador também não pode ser imposto pelo síndico, não pode ser alguém que a assembléia desaprove. Em outras palavras, para receber funções administrativas do síndico, seu assistente ou administradora deverão passar por duas provas de confiança, a do próprio síndico e a da assembléia geral dos condôminos, como diz a lei.

Caso a assembléia não aprove a indicação do síndico, este não precisa renunciar ou se sentir ofendido. Basta que apresente um novo candidato à função, em nova assembléia, ou na própria, se estiver preparado. Fez bem o legislador em estabelecer dupla filtragem, dada a relevância que o delegado pode assumir na gestão do prédio.

Rescisão automática

Há quem entenda, como o jurista J. Nascimento Franco, que para delegar a prática de certos atos ordinários de sua administração o síndico não precisa de autorização expressa da assembléia, já que responde integralmente por tudo que seu preposto fizer. Neste caso, a vênia dos co-proprietários só seria necessária para a prática dos atos de administração extraordinária, que refogem da rotina de conservação do patrimônio comum.

Apesar deste entendimento, sempre será aconselhável a convocação de assembléia, ou a ratificação posterior também em assembléia, pra que não seja anulada a decisão da contratação de um administrador.

A função delegada cessa com o mandato do síndico, o que deverá ficar bem claro no contrato de assessoria que for firmado com o administrador, para evitar o pagamento de multas rescisórias ou indenizações. Findo o seu tempo, e sempre que programado ou solicitado, o administrador deve prestar contas de seus atos, o que será feito diretamente ao síndico e não à assembléia dos condôminos, já que ele é pessoa de confiança do síndico. Cabe ao síndico prestar contas à assembléia, como é de sua obrigação legal.

Há síndicos, infelizmente, que deixam o contratado assumir funções que vão além das meramente administrativas, praticamente decidindo tudo no prédio. Não é esse o sentido da lei, mas sim o de propiciar ao síndico leigo condições de bem gerir o condomínio, estando bem aconselhado, bem orientado e bem assistido por pessoas e empresas competentes.

Isso é previsto em lei: o parágrafo 2° do artigo 1.348 do Código Civil trata da transferência de poderes do síndico a uma administradora. Já a Lei 4.591/64, a Lei dos Condomínios, prevê a destituição do síndico deliberada em assembleia específica.

O advogado Cristiano de Souza Oliveira, em entrevista ao Direcional Condomínios, explica que não se pode simplesmente destituir o síndico do cargo. “ A convocação para a assembleia de destituição deve ser minuciosa e deve constar por qual motivo o síndico está sendo cobrado”, diz.

Para o especialista, pelo código civil, em teoria, não há possibilidade de ocorrerem novas eleições na assembleia que teve destituição. “O Código Civil não revogou a lei 4.591 em relação ao tema destituição”, entende Oliveira.

Já para o assessor jurídico do Secovi em São Paulo, João Paulo Rossi Paschoal, também entrevistado pelo Direcional Condomínios, a lei não deve ser interpretada de forma tão rígida. “O que houve foi uma redação ruim do artigo referente à destituição. Não faz sentido tratar do tema em uma assembleia de contratação de administradora. Vejo a destituição do síndico como um procedimento elementar no funcionamento de qualquer entidade democrática”, pondera.

Fonte: Licita Mais

P. No edifício, dos 96 moradores 76 pagavam em dia.Como síndico, fui obrigado a cobrar de porta em porta, foi uma luta difícil, que durou um ano e meio. Para alguns, tive que dispensar a multa dos 20%, pois nós precisávamos do capital para pagar a água e funcionários. Será que se fizerem uma assembléia pleiteando ressarcimento da multa,o condômino  pode ser cobrado ou eu posso ser responsabilizado?

R. No entender da advogada Inessa Kaminski Biermayr, do TeleCondo, a questão restringe-se à possibilidade jurídica do atual síndico vir a cobrar do condômino ou do síndico anterior a diferença entre o que era devido pelo proprietário e o que realmente foi quitado em acordo amigável.

Lembra que o síndico, legalmente constituído, sempre atua como representante do condomínio; portanto, seus atos devem ser considerados atos “do condomínio” e não da pessoa física do síndico. Tais atribuições estão bem claras no novo Código Civil (Lei 10.406/02), que diz: “Art. 1.348. Compete ao síndico: (…) II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns (…) IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia”.

Assim, não se encontrando nenhuma disposição na convenção ou ata de assembléia que impossibilite ao síndico realizar acordos, não há – em tese – qualquer óbice legal para a realização de tal atividade. Ao contrário, é dever do síndico “defender os interesses do condomínio” (que, no caso, na época mencionada, seria obter receita para pagar a luz e os funcionários), sejam eles de natureza judicial ou não.

No entender da advogada, o condômino também não pode ser cobrado pela diferença. Uma vez que o condomínio, através do síndico, acordou o quitamento de suas obrigações, o proprietário não pode ser compelido a pagar novamente aquilo que já pagara. Dada a quitação, não se pode mais cobrar eventual diferença não incluída no valor. Tal atitude, inclusive, pode geral direito a indenização na esfera cível, o que causaria mais dissabores e prejuízos à comunidade condominial.

O acordo entre o síndico e o condômino, uma vez realizado, é caracterizado como dívida resolvida, mesmo que o débito seja parcelado, inovando-se o quantum devido. Pelo instituto da novação, aquilo que ocorreu antes da assinatura do termo é desconsiderado, e somente o que foi determinado pelo documento de novação pode ser exigido.

Conclui o parecer: No caso em tela, nem o antigo síndico nem o condômino podem ser responsabilizados pelo perdão concedido pelo síndico em relação às multas.

Uma advertência, contudo, caro leitor. No caso em comento, o síndico agiu sob pressão de contas iminentes a serem pagas, cujo inadimplemento provocaria danos maiores ao condomínio, pela imposição de multas trabalhistas ou o corte de energia. Sacrificou um bem menos (multas de 20% devidas por alguns condôminos) por um mal maior (corte da luz ou multas salariais de 100%). Agiu em estado de necessidade, em evidente defesa dos interesses dos condôminos.

O que o síndico não pode é simplesmente dispensar multas, juros e correção monetária dos inadimplentes, sem motivo de força maior, sob pena de responder, sim, pelo prejuízo que, culposamente, causar ao condomínio.

Em princípio, qualquer administração de condomínio residencial deveria saber encontrar os consensos possíveis através de processos comunicacionais simples: conversar pessoalmente com alguém, escrever uma carta ou postar um e-mail, falar ao telefone, colocar um aviso no mural de recados e assim por diante. Na prática, as coisas são mais complexas e diretamente proporcionais ao número de unidades residenciais. Uma variável incontrolável pela administração diz respeito às características peculiares dos moradores como idade, condições de saúde, lazer, trabalho ou estudo em casa, intensidade de utilização das áreas condominiais. É apenas um dos públicos a atender. Existem outros: empregados (condomínio e condôminos), fornecedores e reparadores que entram e saem, comunidade do entorno e representantes dos serviços públicos (água, energia etc.). A gerência da comunicação nos condomínios se tornou uma atividade complexa e passou a exigir dedicação e conhecimentos específicos. Ela poupa o tempo do síndico e diminui a incidência de litígios judiciais.

Fonte: Jornal do Comércio

Era domingo, começo da tarde, e o jeito foi contratar uma grande empresa, estruturada para atendimento de emergências. O único critério que o fornecedor estabeleceu no orçamento foi um determinado preço para cada metro de tubulação que haveria necessidade de desentupir, e a condição de que o valor total seria calculado depois da execução do serviço. Mas o que Gabriela não imaginava era a extensão da rede (70 metros), a qual gerou uma conta final de quase R$ 20 mil.

Segundo ela, duas lições foram extraídas do episódio. “Primeiro, é preciso que o síndico oriente muito bem os condôminos no que diz respeito à utilização correta da rede de esgoto, pois, do contrário, o susto e os prejuízos podem ser realmente grandes (foram retiradas até fraldas descartáveis da tubulação). Em segundo lugar, é preciso tomar cuidado com o preço desse tipo de emergência.” Segundo Gabriela, “não se discute a qualidade da empresa, do serviço e de seus profissionais. O trabalho foi realizado a contento. Todavia, é preciso ficar de olho na metragem que será desentupida e no valor do metro de cano desentupido”. Na medida do possível, já que numa emergência a extensão do serviço nem sempre pode ser pré-avaliada, que a verificação posterior da metragem seja feita “não por ‘pernadas’, mas com aparelho específico”, que “demonstre ao condomínio o registro dos reais metros desentupidos”. “É preciso exigir, também, a apresentação da tabela da empresa antes da realização do serviço. Nada de aceitar valores aleatórios”, recomenda.

Seis meses depois, relata Gabriela, voltou a vazar água na garagem e aí se descobriu que o problema vinha, de fato, “de fora para dentro”. “Uma obra realizada por uma empresa distribuidora de gás natural em frente ao prédio rachou uma tubulação de esgoto da Sabesp (Companhia de Saneamento Básico do Estado de São Paulo) e obstruiu a caixa de inspeção do condomínio. No final, a Sabesp foi quem consertou”, completa.

Quando o combinado não dá certo

No caso da síndica Mariza Carvalho Alves de Mello, que atua profissionalmente na função há 13 anos e hoje está à frente de quatro edifícios da zona sul de São Paulo, ela foi surpreendida com o preço final de uma obra previamente contratada e corriqueira: reparação do revestimento em azulejo da piscina do Condomínio Edifício Athenas Garden. Moradora do local e síndica do prédio na época, Mariza conta que fechou negócio com uma empresa que já tinha prestado serviços no edifício onde sua filha mora e que apresentara um orçamento razoável. “Eu combinei com o fornecedor que todo o custo do material ficaria por conta do condomínio, porque seria mais econômico. No entanto, no decorrer da obra, ele decidiu mudar o material por outro mais sofisticado e não deu certo. Além disso, a obra atrasou e muito material foi desperdiçado devido às chuvas torrenciais que caíram entre outubro e janeiro de 2011”, explica.

Mariza Carvalho observa que houve falhas na proposta do cálculo prévio da mão de obra e o total dos gastos com imprevistos foi maior do que o orçamento que a empresa ofereceu no começo. Por isso, antes de se iniciar qualquer obra, Mariza afirma que é importante que o síndico ou zelador converse com o fornecedor para esclarecer os possíveis imprevistos que podem vir a ocorrer ao longo do desenvolvimento do serviço.

Para o diretor executivo de uma grande administradora, Marcelo Mahtuk, os condomínios evitarão problemas se pactuarem previamente todos os procedimentos através de contrato, como “especificações do serviço, prazos, materiais, garantia, seguro de responsabilidade civil, equipamentos de proteção individual e formas de pagamento”. E ainda, que antes consultem as plantas da edificação e obedeçam às orientações da construtora. “Ao estabelecer critérios adequados na requisição do orçamento, consequentemente, as referências que os fornecedores utilizarem para estabelecer seus preços serão semelhantes”, justifica. Nesse escopo, explica Mahtuk, é preciso ainda que esteja expressa a capacidade técnica e jurídica da empresa.

Mahtuk ressalta também a necessidade de se adotar uma metodologia de avaliação das empresas. Nesse sentido, compete às administradoras contratadas pelos condomínios elaborar uma planilha com todos os dados importantes colhidas no escopo inicial, como “experiência da empresa que irá prestar o serviço, situação junto aos órgãos competentes, relação de clientes para consulta, detalhamento das técnicas utilizadas, preços abertos, prazos e formas de pagamento”.

Mahtuk arremata que o síndico deve não apenas avaliar de forma igual todos os orçamentos (pelo menos três), como levar em conta o conhecimento do fornecedor na solução do problema, preço e prazo. “E ainda, sobretudo, considerar a capacidade financeira do condomínio para a realização da obra”, completa. Em relação às obras emergenciais, quando a demora da contratação implicar em desperdícios ou prejudicar o que for essencial aos condôminos, Mahtuk aconselha pedir indicação à administradora, que deverá ter experiência com o fornecedor sugerido. Por fim, o diretor orienta os clientes a não considerarem “propostas comerciais com orçamentos baixos, e também a não se aventurarem com empresas novas ou técnicas e materiais não consolidados no mercado”.

Fonte: Direcional Condomínios