?Art. 1.337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, geral incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.?

Na cabeça do artigo a multa é de cinco vezes o valor da quota e no parágrafo, de dez vezes. Presume-se, por bom senso, que o legislador refere-se ao valor mensal da contribuição do condômino e não ao valor integral de seu aporte previsto no orçamento do condomínio (novo Cód. Civil, art. 1.348, VI, e art. 1.350). Cinco ou dez vezes o valor da taxa de condomínio parece ser punição suficiente, na imensa maioria dos casos.

Tempus dixit

A lei não definiu o que venha a ser ?reiteradamente?. Segundo o Houaiss, reiterar é fazer de novo, repetir. Como diz o povo, reiterar é insistir no erro, é persistir sem razão, é ser cabeçudo. O sentido aceitável do vocábulo, mais uma vez, será formado pela jurisprudência.

Parece óbvio que a imposição de multa dessa natureza só ocorrerá quando a falta for de gravidade intolerável. Quem se disporá a participar de uma assembléia só para fixar o valor da multa a ser aplicada ao condômino faltoso? Pelo que está escrito na lei, não se trata de multa comum inserida nas atribuições do síndico, mas de multa extraordinária, já que requer ?deliberação de três quartos dos condôminos restantes?. Como conseguir 75% de quórum numa assembléia, noves fora os infratores, para fazer valer a lei? Será, com certeza, mais fácil acionar o constrangido a pagar as ?perdas e danos que se apurem?. O tempo dirá se esta norma pegará ou não, ou se receberá versão mais benigna.

Quanto à multa por comportamento nocivo, de dez vezes o valor da contribuição, parece que o legislador facilitou sua aplicação. Embora o parágrafo de um artigo, em princípio, se subordine à cabeça (caput), a assembléia que menciona é de homologação da atitude do síndico e não condição para a imposição da multa. Pode-se também interpretar a norma no sentido de que a assembléia possa ir além do que previsto no Código Civil com o fito de coagir o infrator a cessar seu comportamento anti-social.

A decisão da Quarta Câmara de Direito Privado do TJ/SP (apelação cível n. 126.119-4/7-00), relatada pelo desembargador José Geraldo de Jacobina Rabello, recebeu a seguinte ementa:

?Condomínio – Representação dos condôminos na Assembléia Geral – Limitação pela convenção de mandatos – Inexistência de ilegalidade – Julgamento de improcedência de ação proposta por advogado para declaração de que com direito de representar número ilimitado de condôminos – Recurso não provido.?

Esclarece o relator que o apelante movera ação declaratória para ser reconhecido como constituído pelos condôminos do Condomínio Conjunto Nacional (um dos maiores complexos habitacionais do país), independente de seu número, ?para representá-los em suas assembléias, em função dos mandatos conferidos, não obstante a limitação constante na convenção?. Baseara seu pedido em sua condição de advogado dos mandantes (Constituição, art. 5o, XIII) e Estatuto da Advocacia (art. 7o), argumentando que uma convenção de condomínio não pode se sobrepor às normas do direito positivo.

A ação foi julgada improcedente. Em grau de recurso, insiste em que se reconheça seu direito de servir de mandatário de um número maior de condôminos, nas assembléias, do que aquele permitido pela convenção (o acórdão não menciona qual número).

A lei que rege

Em seu voto, o desembargador Rabello não aceitou a peroração do causídico. Fulminou: ?Enquanto em vigor o disposto no artigo 24 e parágrafo único da convenção, o autor tem que se submeter ao estabelecido, embora advogado. Uma assembléia é uma reunião de pessoas para determinado fim e, quando se trata de assembléia de condôminos, a lei que a rege é a convenção, pouco importando a profissão de quem quer que seja.?

Adiante completou o raciocínio: ?A questionada regra da convenção não é ilegal, porque não encontra óbice na ordem jurídica vigente. Não veda o ingresso do agora apelante nas assembléias, mas, sim, disciplina o número daqueles que podem se fazer representados, simplesmente.?

Antes de encerrar seu voto, o relator cita o jurista João Batista Lopes, para quem a convenção pode ?impor limites à representação, sendo usual o número de três procurações por condômino, admitida também a proibição de ser constituído procurador o síndico?.

Votaram com o desembargador Rabello seus pares Carlos Stroppa e Armindo Freire Mármora.

Logo, caro leitor, se você mora ou trabalha em prédio dominado por um número reduzidíssimo de pessoas, com base em procurações outorgadas à bangu, sem qualquer limite, quando for possível aprove mudança na lei interna de seu condomínio, como sugerido pela decisão do tribunal paulista. Não será impossível uma só pessoa controlar o prédio, mas ficará muito mais difícil

A legislação em vigor (Lei 4.591/64) não regula a forma como o síndico deve ou pode renunciar. Não diz se sua manifestação de vontade deve ser por escrito e a quem deve ser dirigida. Há, sim, no artigo 12, uma norma que, embora destinada a todos, também é aplicável ao síndico. Afirma que: ?§ 5o – a renúncia de qualquer condômino aos seus direitos, em caso algum valerá como escusa para exonerá-lo de seus encargos.?

Para afastar-se antes do término do mandato, o síndico poderá fazê-lo voluntariamente mediante manifestação inequívoca. Não se exige que seja por escrito, mas é bom que o seja. Se por carta de renúncia, esta pode ser dirigida a todos os condôminos, mediante circular, ou apenas ao conselho consultivo, para que este tome as medidas necessárias, caso em que este, a nosso ver, poderá nomear um síndico ?ad hoc?, até que outro seja eleito em assembléia geral extraordinária.

Se renunciar antes da assembléia de eleição do novo gestor, o síndico não mais poderá convocá-la, pois imediatamente perde a função e as prerrogativas do cargo. Logo, se o síndico quer deixar seu ônus, porém sem causar espécie nem solução de continuidade, deve convocar assembléia extraordinária, informando que nela apresentará sua renúncia e que em seguida será eleito novo síndico para completar o mandato ou para novo período administrativo, conforme constar da convenção ou como for decidido pelos presentes.

Renunciando o síndico, antes ou durante a reunião, permanecem incólumes os mandatos dos membros do conselho consultivo. Embora possam ter sido eleitos na mesma data e para mandato de igual duração, cada um deles tem autonomia para decidir quando abdicar de sua função. Não há vínculo entre um e outros.

?ATÉ dois por cento??

Mencionamos no início que o legislador reduziu a multa para atraso no pagamento das taxas de condomínio de ?até 20%? para ?até dois por cento?.

Cada vez mais estamos convencidos de que a presença da palavra ?até? antes de ?multa? indica que houve um tremendo erro de datilografia ou de revisão nas versões originais do anteprojeto do novo Código Civil.

Ora, se a multa intencionada pelos deputados e senadores fosse de dois por cento, o texto da nova lei diria simplesmente ?multa de dois por cento? e não de ?até? dois por cento, como o faz, por exemplo, o Código de Defesa do Consumidor. O que deve ter acontecido, segundo nossa teoria: Originalmente, manteve-se a multa de ?até 20%? prevista na Lei do Condomínio. Em alguma versão do anteprojeto, por erro ou maldade, alguém escreveu ?multa de até 2%?, suprimindo o zero após o dois. Mais adiante, nas revisões rotineiras, corrigiram para ?multa de até dois por cento?, por extenso.

Por que multa de ?até? dois por cento, se tal percentual é ínfimo, ridiculamente baixo diante da inflação de médio prazo ou dos juros que os condôminos pagam aos bancos em seus cheques especiais?

Se houve erro, é preciso mudar a lei.