O título do texto sintetiza bem a questão: “Trabalhar em casa, sim. Contrariar o regulamento, não!” Segundo o articulista, “mais que residências, os apartamentos estão se transformando em local de trabalho. Se, por um lado, estas alterações trazem conforto e redução de custos para alguns, os demais moradores temem ser incomodados pelo barulho, insegurança e aumento de lixo no condomínio.”

Antes que alguém diga que é totalmente proibido trabalhar na unidade residencial do condomínio, pois contraria a convenção e atenta contra a destinação do edifício, o que a lei determina que seja respeitado pela unanimidade dos proprietários (Lei 4.591/64, art. 10, III), lembre-se que o conceito de atividade laboral é muito fluido, sendo difícil precisar o que seja trabalho ou hobby. Determinados ofícios podem perfeitamente ser exercidos na sala, no quarto ou na cozinha da unidade sem que outros venham a tomar conhecimento do fato. Já mencionamos o exemplo do juiz de direito que trabalha em seu gabinete residencial, do programador de computação, da cortineira e da cozinheira que prepara pratos congelados.

Referindo-se às atividades admissíveis e não admissíveis, o advogado Sylvio Grechi formulou o seguinte raciocínio: “No caso do que denomina home office (atividades silenciosas, praticadas com a utilização do computador), não veja qualquer impedimento, até porque não prejudica de forma alguma o vizinho, nem acarreta problemas de ordem administrativa para o síndico. Mesmo outras atividades – que não comportam barulho e a entrada e saída permanente de pessoas ou objetos do apartamento – de início são admissíveis. O síndico deve fiscalizá-las e verificar sua conveniência ou não, assim como tomar as providências cabíveis em cada caso.”

Que atividades não seriam permitidas no edifício residencial? Em princípio, todas que não sejam realizadas em absoluta privacidade, ou seja, qualquer ofício que provoque aumento significativo no fluxo de pessoas no prédio, mais barulho, mais lixo, mais despesas, que coloque em risco a saúde e a segurança dos moradores, que afete o bom nome do condomínio, que faça com que o prédio seja conhecido como um edifício misto (residencial e comercial) ou que incomode, de qualquer forma, os demais condôminos.

O critério basilar é este mesmo: se a atividade incomoda, prejudica ou afeta os demais moradores, deve ser coibida. A cozinha do apartamento, por exemplo, não pode funcionar 24 horas por dia, em ritmo industrial, com entrada e saída de víveres a todo momento; a sala não pode ser transformada numa planta têxtil, com dezenas de costureiras ziguezagueando o dia inteiro; o banheiro não pode receber um equipamento odontológico, grande consumidor de água, com clientes que chegam a cada meia hora. E assim por diante.

Os lindes do possível e do proibido serão, como sempre, muito difíceis de serem delimitados. O mestre que dá aulas particulares em seu gabinete, silenciosamente, poderá receber quantos visitantes (alunos) por dia, sem incomodar os vizinhos? E a mãe-de-aluguel, de quantos bebês e crianças poderá cuidar em sua casa, sem que transgrida o regulamento?

Em São Paulo, 15 pessoas foram presas, entre elas um policial, quando planejavam a invasão de um prédio. O disfarce do grupo e o arsenal encontrado com eles chamam atenção. A quadrilha tinha um carro clonado, igualzinho ao da polícia. E uma granada capaz de danificar um tanque de guerra. Também tinha informantes dentro da polícia e agia com muita violência. Os criminosos foram presos pouco antes de atacar mais um condomínio.

Apesar de toda a sofisticação da quadrilha, ela ainda precisava da conivência do porteiro. A Secretaria de Segurança Pública de São Paulo diz que 82% dessas ações em condomínios acontecem depois das 18h. Sempre com a conivência, com a facilitação do porteiro. Vale muito a pena investir na qualificação e no treinamento do porteiro. Vale a pena ensinar ao zelador e ao morador regras simples de segurança.

O bandido não pode forçar a entrada no prédio. Ele vai ficar no local por cerca de uma hora para recolher os pertences. Se ele forçar a entrada, ele chama a atenção e alguém chama a polícia. Ele precisa entrar no prédio sem ser percebido.

Fonte: Bom Dia Brasil

Imóvel também tem “certidão de nascimento”. Além das informações iniciais que constam nesse documento, como tamanho do terreno, limites e características da construção, há uma necessidade de acompanhar toda a vida útil do imóvel: é preciso atualizar essas informações, sempre que houver um reforma e a área total do empreendimento aumentar ou diminuir, por exemplo.

Essa atualização é feita atra­­vés da averbação. Averbar é manter um histórico das mu­­danças relacionadas ao imó­­vel. Isso é necessário porque é nas informações constantes no registro que são baseadas as negociações referentes ao imóvel. “O aspecto jurídico da propriedade é tratado com base no que es­­tá anotado, só vale o que está escrito”, diz João Carlos Kloster, diretor de registro de imóveis da Associação dos No­­tários e Registradores do Brasil (Anoreg) “Por isso a necessidade de esse registro estar claro e condizer com a realidade.”

Bê-a-bá

Entenda o que é cada documento referente ao imóvel

Matrícula: A matrícula é como se fosse um retrato do imóvel nos livros do cartório. É o documento que individualiza o imóvel, porque ali está contida a descrição da obra e do terreno onde ela está localizada. É na matrícula do imóvel que são feitos as notações posteriores, que são o registro e a averbação. A matrícula também é a carteira de identidade do imóvel. É nela que estão detalhes sobre a construção e o proprietário inicial do imóvel.

Registro: O registro é o ato que declara quem é o verdadeiro proprietário do imóvel, ou se a propriedade do bem está sendo transmitida de uma pessoa para outra. Toda vez que se leva uma escritura de compra e venda ou hipoteca de um imóvel ao cartório, por exemplo, ela é registrada na matrícula, ou seja, os dados referentes ao negócio que se efetivou são anotados na matrícula do imóvel ao qual diz respeito. O registro fornece o histórico sequencial do imóvel, além de informações sobre usufruto, compra e venda.

Averbação: É a averbação que contém todas as alterações ou acréscimos referentes ao imóvel ou às pessoas que constam do registro ou da matrícula do imóvel. São atos de averbação, por exemplo, o Habite-se, que é expedido pela Prefeitura Municipal, as mudanças de nome, as modificações de estado civil decorrentes de casamento ou divórcio e outros atos.

Fonte: Gazeta do Povo

A síndica Rejane de Albuquerque, há 18 anos no comando do Edifício Ana Carolina, em Santana, comenta que os dois elevadores que servem os 128 apartamentos do condomínio vivem “mais cheios do que o Metrô”. As cabines foram modernizadas, já que o prédio tem 30 anos, e Rejane está atenta a adaptar os equipamentos às legislações de segurança. Mas no dia a dia a demanda pelos elevadores exige pulso firme da administração. “Cada elevador serve quatro apartamentos. Se temos que descer entulho de uma reforma, mas há mudança no mesmo dia, é preciso organizar. Caso necessário, avisamos os moradores e eles utilizam o elevador do outro lado do prédio”, comenta.

O regulamento do Edifício Ana Carolina é taxativo sobre o uso dos elevadores em mudanças:

“Artigo 41 - O transporte de qualquer volume nos elevadores deve ter prévia autorização da Administração e feito preferencialmente no horário das 9:00 às 16:00 horas, de 2ª a 6ª feira. É proibido o transporte de caixas, roupas, móveis de qualquer tamanho fora do horário e principalmente nos finais de semana e feriados. Lembre-se: não temos elevador de serviço, ambos são sociais e um em cada bloco para servir 128 apartamentos onde só cabem cinco passageiros por vez.

Artigo 42 – Toda mudança deve ser agendada com antecedência mínima de 72 horas com a Administração, evitando a possibilidade de outro morador querer mudar no mesmo dia. Só podemos ocupar um elevador por vez em dias úteis de 2ª a 6ª feira das 9:00 às 16:00 horas.”

Em circular encaminhada aos moradores a síndica reforçou algumas condutas necessárias para o bom uso dos elevadores, salientando que a construtora dimensionou mal o número de equipamentos no condomínio. “Como consequência temos maior desgaste das peças pela grande solicitação de subidas e descidas e, é claro, todo mês temos despesa com a troca de peças.” Na circular, Rejane fez algumas recomendações importantes, como acionar a botoeira tanto do pavimento como da cabine com um leve toque, não jogar bituca de cigarro acesa no poço do elevador, o que poderá atear fogo no óleo lubrificante com graves consequências, nem jogar papel de bala, chiclete e outros detritos pelas frestas da cabine, o que pode causar paradas bruscas e até interromper o funcionamento do elevador.

De olho nas câmeras

Atitudes como a de Rejane, insistindo na responsabilidade dos moradores perante o bom uso das máquinas, são bem-vindas em todos os condomínios. Maria Virgínia Santos, síndica há 18 anos do Residencial Interlagos, condomínio com sete torres e 728 apartamentos, localizado em Interlagos, também é rígida no cumprimento do regulamento interno. “Acredito que pelo número de unidades até que temos poucos problemas. São 18 elevadores, todos com câmeras. A instalação desse tipo de equipamento é essencial não só para coibir o vandalismo, mas para fazer os moradores respeitarem o regulamento. Se as pessoas não estão sendo vigiadas, a tendência é não respeitarem as regras”, acredita, completando que também por uma questão de segurança as câmeras são fundamentais, identificando quem entra e sai de cada torre.

A psicóloga Silvia Bedran concorda com Virgínia. “O mundo precisa de limites. Podemos comparar de forma simples a uma criança: dificilmente ela irá comer salada se for deixada solta para decidir sobre sua alimentação. No elevador, com uma câmera, o usuário tende a ficar intimidado”, pondera.

No Interlagos, cada morador desce seu lixo, orgânico e reciclável, até as lixeiras. Por isso, a infração mais comum em relação aos elevadores é o uso do elevador social para descer o lixo. “Recebemos denúncias de moradores e confirmamos pelas imagens das câmeras antes de advertir e, se for o caso, aplicar multa. Todos sabem que há punição se não respeitarem o regulamento”, justifica.

As imagens também são essenciais para identificar os autores dos danos em caso de vandalismo. O administrador condominial Sérgio Meira, diretor do Secovi-SP, frisa que é fundamental solicitar a assessoria da empresa de manutenção dos elevadores para a instalação das câmeras. “O acompanhamento técnico da empresa evita problemas. O síndico deve avaliar o custo- -benefício e agir preventivamente”, diz. Meira reforça que mesmo contratos com peças não cobrem danos por vandalismo.

Cumprindo as leis

Além dos regulamentos internos, há leis municipais e estaduais que disciplinam o uso dos elevadores. É o caso da Lei 12.751, de 04 de novembro de 1998, que dispõe sobre a obrigatoriedade de afixação de placas informativas contendo normas de segurança, nos prédios comerciais e residenciais do município de São Paulo. A placa deve conter o seguinte texto:

“ATENÇÃO! Para evitar acidentes neste elevador, obedeça e exija o cumprimento das seguintes normas:

1 – O número de passageiros ou a quantidade de carga transportados no elevador não podem ultrapassar os limites indicados pelo fabricante.

2 – Os menores de dez anos não podem andar no elevador desacompanhados. A criança não tem altura ou discernimento suficiente para acionar o botão de alarme em caso de emergência.

3 – Só pessoas ou empresas credenciadas podem fazer os reparos do elevador.

4 – O Relatório de Inspeção Anual (RIA), elaborado pela empresa que faz a manutenção do elevador, deve ser afixado no quadro de avisos da portaria. O proprietário do aparelho de transporte é obrigado a fornecer anualmente o referido relatório à Prefeitura.”

Já a Lei estadual 9.502, de 11 de março de 1997, obriga afixar junto às portas externas dos elevadores placas de advertência aos usuários com os seguintes dizeres: “Aviso aos passageiros: antes de entrar no elevador, verifique se o mesmo encontra-se parado neste andar.” “Inúmeros síndicos desconhecem essa exigência e, com uma atitude omissa, deixam de evitar acidentes”, alerta o advogado do Seciesp (Sindicato das Empresas de Elevadores de São Paulo), Luiz Felipe Souza de Salles Vieira. Na opinião de Luiz Felipe, no caso de eventuais acidentes, o síndico pode ser responsabilizado pessoalmente pela omissão. “Ele é o mandatário, o representante e responde solidariamente se comprovada a sua responsabilidade, inclusive com seus bens”, aponta.

O síndico também deve estar atento à Lei 11.995, de 16 de janeiro de 1996, que veda qualquer forma de discriminação no acesso aos elevadores de todos os edifícios no Município de São Paulo. Diz o artigo 1º da lei: “Fica vedada qualquer forma de discriminação em virtude de raça, sexo, cor, origem, condição social, idade, porte ou presença de deficiência e doença não contagiosa por contato social no acesso aos elevadores de todos os edifícios públicos municipais ou particulares, comerciais, industriais e residenciais multifamiliares existentes no Município de São Paulo.”

Limpeza profissional

Os cuidados com a limpeza e a conservação das cabines devem ser diários. “Recomendo a instalação de proteção nas cabines em dias de mudança ou transporte de volumes, e até cuidados simples, como o uso de equipamentos que empacotam os guarda-chuvas, evitando molhar o elevador em dias de chuva”, aconselha Sérgio Meira.

Luis Llancafil, instrutor da Uniabralimp (Unidade de Formação Profissional da Abralimp / Associação Brasileira do Mercado de Limpeza Profissional), indica o seguinte procedimento para a limpeza dos elevadores: “O processo deve começar da parede e ir para o piso, botoeira e porta. De cima para baixo e do fundo para a porta da frente. Passar o pano na superfície, em movimentos retilíneos iniciando pela parte mais alta e, para quem é destro, da direita para a esquerda.”

A conservação deve ser feita sempre com o elevador desligado. “Em hipótese alguma ele pode ser limpo em funcionamento”, sustenta. Jamais devem ser utilizadas soluções domésticas. Cabines de aço inox, por exemplo, devem ser limpas com limpadores próprios para elevadores, que não deixam resíduos. Afinal, é no espaço reduzido de uma cabine de elevador que os condôminos passam várias vezes por dia. Qualquer deslize na manutenção será, certamente, motivo de crítica.

Fonte: Direcional Condomínios