Já vimos antes que o promissário comprador que está na posse do bem é responsável pelo pagamento das cotas condominiais, independente de o contrato de promessa de compra e venda ter sido registrado. No entanto, não tem o condomínio a obrigação de saber que tal contrato foi celebrado. Por isso, tendo em conta que o condomínio precisa de recursos para suas despesas essenciais, o STJ dá a opção de a ação de cobrança de cotas ser proposta tanto contra o promissário vendedor, que terá seu nome na matrícula do registro de imóveis, quanto contra o promissário comprador. Qualquer deles pode ser o legitimado passivo.

Vejamos o que diz a ementa do acórdão: “A ação de cobrança de quotas condominiais pode ser proposta tanto contra o proprietário como contra o promissário comprador, pois o interesse prevalente é o da coletividade de receber os recursos para o pagamento de despesas indispensáveis e inadiáveis, podendo o credor escolher, entre aqueles que tenham uma relação jurídica vinculada ao imóvel (proprietário, possuidor, promissário comprador, etc.), o que mais prontamente poderá cumprir com a obrigação, ressalvado a este o direito regressivo contra quem entenda responsável.”

Com esta dicção, de ímpar clareza, o Superior Tribunal de Justiça parece ter resolvido a questão da legitimidade passiva na cobrança de taxas condominiais, nos casos em que existe promessa de compra e venda do imóvel, seja entre a construtora e o condômino, seja entre este e terceiros. O acórdão foi relatado pelo ministro Ruy Rosado de Aguiar, em julgamento proferido pela Quarta Turma do STJ, em recurso especial (223.282) oriundo de Santa Catarina.

No mesmo acórdão, decidiu-se também sobre a denunciação da lide do promissário comprador, nos seguintes termos: “Inexistindo lei ou contrato estabelecendo o direito de regresso do proprietário contra o promissário comprador pelas despesas que efetuar com o condomínio, não cabe a denunciação da lide ao promissário comprador.”

A ação de cobrança foi movida contra a construtora e incorporadora do edifício, que contestou sob a alegação de que vendera a unidade mediante contrato particular de promessa de compra e venda. Julgada parcialmente procedente a ação, a Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Santa Catarina negou provimento à apelação da ré, de cujo acórdão se extrai o seguinte parágrafo: “O dever de pagar as cotas condominiais é obrigação real, intimamente ligada à qualidade de proprietário. A venda do imóvel por instrumento particular, não levado a registro no ofício imobiliário, alcança apenas os contratantes, desobrigando o condomínio a buscar seu crédito contra o atual possuidor do imóvel.”

Prossegue: “Legitimado no processo de cobrança de cotas condominiais, por isso, é o condômino, consoante dispõe o art. 12 da Lei 4.591/64, isto é o proprietário da unidade autônoma, aquele que detém o direito patrimonial nos termos do art. 530 do código civil, aferindo-se a condição pela consulta à matrícula do registro de imóveis.”

a Quarta Turma do STJ votaram vencidos os ministros Barros Monteiro e Aldir Passarinho Junior. Com o relator Ruy Rosado de Aguiar votaram os ministros César Asfor Rocha e Sálvio de Figueiredo Teixeira, este com o voto de desempate.

Em seu voto de desempate, o ministro Sálvio e Figueiredo Teixeira, apesar de entender que “o promitente comprador é parte legítima para responder pelas despesas de condomínio, e a dívida se refere a período posterior à celebração do contrato de promessa de compra e venda, ainda que este não tenha sido registrado”, deu voto favorável ao condomínio, pois este não fora cientificado do contrato existente entre a construtora e o promitente comprador da unidade, deixando o condomínio “na incerteza” ou na “insegurança de ajuizar a ação e vê-la extinta por ilegitimidade”.

Para os condomínios, que precisam de recursos para suas “despesas indispensáveis e inadiáveis”, sem dúvida este acórdão lhes é o mais favorável.

*Luiz Fernando de Queiroz

Pode o síndico não ser condônimo? E pode não ser brasileiro? É possível estabelecer restrições na convenção?

Já dizia a Lei 4.591/64: “Art. 22. Será eleito, na forma prevista pela convenção, um síndico do condomínio, cujo mandato não poderá exceder a 2 anos, permitida a reeleição”. A lei não exige que o síndico seja um condômino (proprietário) como o faz ao se referir à eleição dos membros do Conselho Consultivo (Art. 23. “Será eleito, na forma prevista na convenção, um conselho consultivo, constituído de três condôminos, com mandatos que não poderão exceder de 2 anos, permitida a reeleição”). Todos os intérpretes da Lei do Condomínio sempre entenderam que o síndico pode ser pessoa física ou jurídica, proprietário ou não de unidade autônoma no prédio. Se havia alguma dúvida, porém, o Código Civil de 2002 a dirimiu. Prevê o art. 1.347: “A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se”.

O ponto fulcral é saber se a convenção do condomínio pode estabelecer validamente disposição contrária à lei nesse ponto, ou seja, se o comando legal é de ordem pública ou dispositiva, vale dizer, se pode ser modificado pelos interessados. Os artigos mencionados expressamente indicam que tanto a eleição do síndico como a dos membros do conselho consultivo deverá ser feita “na forma prevista na convenção”. Isto significa no modo indicado, na maneira estabelecida, conforme as normas vigentes. Forma, modo, maneira ou norma constituem ação de meio, não se podendo estender sua atuação em demasia, ao ponto de se permitir que a convenção regulamente o assunto de modo contrário à lei.

Se ao regular a forma de eleição a convenção pudesse dispor sobre temas essenciais, não haveria necessidade de o legislador discriminar quanto à eleição do síndico e de membros do conselho consultivo. Bastaria dizer: “Serão eleitos, na forma prevista na convenção, um síndico do condomínio e três membros do conselho consultivo, com mandato que não poderá exceder de 2 anos, permitida a reeleição.”

Se o legislador discriminou, é porque, no nosso entender e da unanimidade da doutrina, pretendeu dar aos condôminos a mais ampla possibilidade de escolha de síndico, pouco importando que seja condômino ou não, pessoa física ou não, brasileiro ou não.

Quanto ao uso de procurações, pode a convenção estabelecer proibição de utilizar procurações em causa própria? Esta questão nos parece diferente da anterior. O condomínio pode regulamentar a forma de realização de suas assembleias, impondo restrições à utilização de procurações, por exemplo, não permitindo que um procurador tenha mais do que duas ou três procurações, impedindo que vote em assunto em que tenha interesse direto (causa própria) e assim por diante.

Se a convenção do condomínio estabelece tal proibição, isto torna anuláveis todas as decisões baseadas em voto com procuração em causa própria, como por exemplo o caso de síndico eleito desta maneira, isto é, que tenha votado em si mesmo através do seu voto e daqueles de quem era procurador. Como a decisão não é nula de pleno direito, mas anulável, é preciso que seja declarada a sua nulidade, por meio de decisão judicial ou, no nosso entender, por intermédio de uma nova assembleia geral extraordinária do condomínio, especialmente convocada, na qual o assunto conste da ordem do dia e seja deliberado e votado pelos condôminos.

Não se trata de destituição do síndico, mas de declaração de nulidade de sua eleição, por infração às normas do condomínio. Enquanto não declarada a nulidade, o síndico irregularmente eleito continuará exercendo seu mandato normalmente, pois, repetimos, a hipótese não é de nulidade absoluta, mas relativa, que produz efeitos só a partir do momento em que reconhecida (ex tunc), sem retroagir ao início do ato maculado.

Assim, caso a assembleia declare a nulidade, será necessário realizar nova votação para a escolha do síndico, o que poderá ficar previsto na própria convocação.

*Luiz Fernando de Queiroz

Na hora de escolher onde morar a localização tem influência significativa. Além de calcular as distâncias, o trânsito da região pode ser decisivo. Em uma rua onde estão concentrados pontos comerciais, a velocidade dos carros será menor. Por outro lado, viver em uma via rápida ou estrutural, onde os veículos podem andar mais rápido, pode ser perigoso para o pedestre ou ciclista.

A influência dessa decisão é visível, porque a convivência entre a população e o trânsito é indicativa de qualidade de vida. “O sistema viário tem de ser pensado pata que a população possa conviver em harmonia com o trânsito. Então, quando você cria uma sistema viário onde o objetivo principal é a fluidez do trânsito, você inibe a convivência entre as pessoas e a qualidade do espaço da cidade fica pior. Então, além dos carros, é preciso pensar nas pessoas, que vão andar usar as calçadas”, explica o arquiteto e urbanista Rivail Vanin, professor da Universidade Positivo. Ele usa o exemplo do calçadão da Rua XV: “Na época, todo mundo imaginou que o fechamento seria um problema, porque as pessoas iam fazer compras de carro e não a pé. Mas o calçadão transformou o espaço em um local mais social, mais positivo para a cidade”, opina.

A acessibilidade gera valorização imobiliária. “Se, por um lado, um terreno próximo a uma via rápida gera valor comercial a princípio, aos poucos, quem mora aqui vai perceber desconforto, com ruídos e partículas oriundos do trânsito. Aí as pessoas buscam lugares mais retirados, mas que não têm a mesma facilidade para transitar de carro”, explica o arquiteto Luis Henrique Fragomeni, professor da Universidade Federal do Paraná.

Uso do imóvel

Escolher um lugar para se estabelecer vai depender também do uso do local. Se você quer uso comercial ou para serviço, estar perto de um entroncamento de ruas importantes facilita o acesso dos seus clientes, seu local fica mais visível. No uso residencial, normalmente essas vias são mais congestionadas e aí você acaba tendo, em um primeiro momento, uma valorização, porque é mais fácil de vender, é mais visível, mas, no dia a dia, essas pessoas acabam, depois, trocando esse imóvel em função do deslocamento.

“Um exemplo, o que a gente tem tido bastante em Curitiba nos últimos anos, são os binários. Normalmente, onde os binários estão sendo implantados, a população tem reclamado que antigamente eles tinham uma qualidade de vida maior, conseguiam atravessar a rua, andavam mais tranquilos pela rua, e depois que foram implantados os binários, tiveram mais dificuldade, até para acessar a casa”, comenta Vanin.

Mercado imobiliário

Grandes empreendimentos geram congestionamentos

Algumas regiões de Curitiba já apresentam tráfego intenso de carros e obras grandes, como condomínios que têm muitas unidades, só intensificam o problema. Quando um condomínio desse porte fica pronto, as vias próximas terão que comportar, em média, um carro a mais por apartamento.

O professor Rivail Vanin de Andrade, arquiteto, urbanista e professor da Universidade Positivo, comenta que nas regiões dos grandes empreendimentos haverá mais congestionamento, principalmente nos horários de entrada e saída do serviço. Para ele, uma das soluções seria o investimento em um sistema de transporte coletivo atraente para moradores de diversas regiões da cidade. Como medida paliativa, realizada pelas construtoras, Rivail sugere a construção de uma pista paralela à principal, em que o carro entre e, dessa forma, não obrigue o motorista que já está na via a reduzir tanto a velocidade.

“O reflexo desse adensamento também seria visto em outras regiões da cidade, que às vezes nem conseguimos prever”, comenta o arquiteto e urbanista Luis Henrique Fragomeni, professor da Universidade Federal do Paraná (UFPR). “Na região do Mossunguê e Ecoville, temos quase duas mil unidades em oferta, prontas ou que estão sendo construídas. Ruas de acesso como a Paulo Gorski e a Eduardo Sprada com certeza serão afetadas”, exemplifica.

Ele opina que se deveria ouvir mais as comunidades que sofrem com a construção dos grandes empreendimentos, pois os impactos que eles causam às vezes não são previstos.

Fonte: Gazeta do Povo

Quando se finaliza uma construção e é feita a entrega das unidades, uma série de atividades tem início para a ocupação do empreendimento. E assim como nas demais atividades profissionais, também na administração de condomínios deve haver um “líder”, uma espécie de primeiro-ministro ou presidente, que segundo o Direito brasileiro é intitulado síndico. Eleito para cuidar do condomínio por um prazo de até dois anos, podendo o cargo ser renovado, o síndico é o administrador do condomínio, ele exerce o papel de maestro deste conjunto de contratações e subcontratações.

Na lei, é no Código Civil que o tema da administração dos condomínios é tratado. Ele prevê que esta pessoa pode ser ou não condômino, pessoa física ou jurídica, moradora ou não. A Convenção do condomínio poderá colocar regras diferenciadas, mas na falta de limitações, esta é a liberdade. As responsabilidades se assemelham às das empresas. O síndico é responsável civilmente, penalmente, tributariamente, ambientalmente, previdenciariamente pelos seus atos, e, mais que tudo, pela valorização patrimonial das propriedades.

A regra é que contrate uma parceria com administradora de imóveis.

Os serviços são especializados, e o síndico deverá buscar empresa que detenha competências e habilidades para o trato das necessidades administrativas do condomínio. As atividades são diversificadas, cada vez mais especializadas e sofisticadas, é preciso cuidar da segurança, da convivência e relacionamento entre os condôminos, da manutenção da edificação, da operação de equipamentos tecnologicamente avançados, das responsabilidades legais de todo tipo, recolhimentos tributários, securitização e aplicações financeiras. Ou seja, a profissionalização da função de síndico é uma demanda real e crescente.

Dos vários tipos de condomínio que se verificam nas cidades, emerge uma gama enorme de serviços ofertados internamente aos seus usuários, as chamadas facilities (facilidades), as quais demandam diferentes necessidades de profissionalização e conhecimento para o exercício do cargo. As remunerações pelo seu desempenho variam e vão da simples isenção da cota condominial, cujo parâmetro é apenas costumeiro uma vez que nem sempre corresponde à altura do serviço prestado à comunidade, até remunerações que se equiparam a de executivos de grandes empresas.

O síndico é sempre eleito, e mesmo quando se tratar de não condômino, ou de pessoa jurídica, a “contratação” se dá via eleição. A relação não é de contrato civil de profissional autônomo, nem de contrato trabalhista quando pessoa física, nem de contrato de prestação de serviços quando é pessoa jurídica. O que se recomenda fazer para a relação ficar clara e formalizada é a transcrição na ata de eleição, de discriminativo dos serviços propostos e aceitos em assembleia, à remuneração e a condições de pagamento.

O que se percebe na evolução desta profissão é que tem sido ocupada por homens e mulheres, com alguma experiência neste encargo e instrução especializada, que chegam a ter em sua carteira cerca de oito condomínios concomitantemente. De qualquer forma, especialmente em condomínios residenciais, o síndico que não reside no condomínio, ou não tem escritório no comercial, deverá estabelecer uma comunicação com todos os ocupantes, como o envio de relatórios periódicos, em geral mensais, para todos os condôminos, para que estes saibam como se está cuidando da sua propriedade. A presença em assembleias e o clima de parceria profissional deve sempre prevalecer, com objetividade e profissionalismo na gestão do dia a dia do condomínio, garantindo-se, entre outros e, em especial, a boa convivência e a valorização patrimonial nas edificações.

Fonte: Direcional Condomínios

Um fluxo de caixa ruim acaba onerando, ainda mais, as taxas condominiais para os bons pagadores e, consequentemente, diminuem o valor do bem imóvel, sem dizer que a possibilidade de realizar benfeitorias, como nova academia, sauna ou obras de restauração de fachada, dentre outras coisas, fica praticamente impossível. A pessoa que pode e deve zelar pelo patrimônio de todos, quase sempre, é, exclusivamente, o síndico e seu corpo diretivo, mas, para isso podem e devem contar com o apoio de uma assessoria jurídica especializada. Com a mudança da multa de 20% sobre a cota em atraso para 2%, no advento do Novo Código Civil, concluiu-se, erroneamente, ou por falta de uma assessoria especializada, que a guerra estava perdida, mas não é bem assim.

Descobrem-se alternativas benéficas do novo código, com a adequação da convenção e do Regulamento Interno a ele, sendo que tal atualização, bem executada, permite além da aplicação da multa de 2%, segundo interpretação dos artigos 1.336 e 1.337 do Código Civil vigente, pagar os juros previstos na convenção. Como exemplo, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) aprovou a Súmula de n.º 382, a qual define que a estipulação de juros remuneratórios superiores a 12% ao ano, por si só, não caracteriza abuso, portanto, podem facilmente ser estipulados juros de 0,33% ao dia, o que acarretaria taxas em torno de 10% ao mês, o que por si só já desencoraja o inadimplemento, dessa forma, o condomínio pode convencionar os juros que quiser, é uma questão de interpretação, já apoiado, conforme dito, em decisões do judiciário.

Outro ponto importante é a possibilidade de estabelecer uma multa especial, de uma a cinco taxas condominiais, para os que não cumprem os deveres do condomínio, uma estratégia legalmente incontestável, pode-se inclusive criar faixas de cobrança dessa multa, como quem ficou devendo três cotas condominiais terá que pagar uma como multa, quem ficou devendo quatro cotas pagará duas como multa e assim sucessivamente, mas, para isso, o condômino tem de ser reiteradamente inadimplente, não só eventualmente. O inadimplente pode ser impedido de frequentar as áreas comuns, como piscina e churrasqueira, e ainda ter o fornecimento de gás e água interrompidos, enquanto estiver inadimplente.

Temos decisões do Tribunal de Justiça de São Paulo apoiando tal medida, apesar da necessidade de análise de cada caso concreto, para não haver o risco de arcar com indenização de danos materiais e morais. Existe ainda a possibilidade no Estado de São Paulo de protestar nos órgãos de proteção ao crédito o condômino inadimplente, que deve ser estudado, caso a caso, mas que sem dúvidas é uma arma poderosíssima contra o inadimplente. Porém, para ser pacífico judicialmente nas medidas acima descritas, é necessário constar previamente na Convenção adaptada ao Código Civil, como sugerimos. Por último, mas não menos importante, caso não reste frutífera qualquer negociação extrajudicial, podemos, caso conste na Convenção, utilizar da arbitragem ao invés do Judiciário, garantindo dessa forma uma solução muito mais célere a lide.

Todas essas ferramentas, como já ditas, devem constar na Convenção do condomínio, bem como a nova legislação da lei anti-fumo, mas os resultados costumam animar, temos exemplos de condomínios que com essas mudanças diminuíram a inadimplência de 30% para meros 6% logo na implantação da nova Convenção, ou seja, de imediato a inadimplência é estancada e reduzida a zero a curtíssimo prazo.

Fonte: Direcional Condomínios

Em São Paulo, 15 pessoas foram presas, entre elas um policial, quando planejavam a invasão de um prédio. O disfarce do grupo e o arsenal encontrado com eles chamam atenção. A quadrilha tinha um carro clonado, igualzinho ao da polícia. E uma granada capaz de danificar um tanque de guerra. Também tinha informantes dentro da polícia e agia com muita violência. Os criminosos foram presos pouco antes de atacar mais um condomínio.

Apesar de toda a sofisticação da quadrilha, ela ainda precisava da conivência do porteiro. A Secretaria de Segurança Pública de São Paulo diz que 82% dessas ações em condomínios acontecem depois das 18h. Sempre com a conivência, com a facilitação do porteiro. Vale muito a pena investir na qualificação e no treinamento do porteiro. Vale a pena ensinar ao zelador e ao morador regras simples de segurança.

O bandido não pode forçar a entrada no prédio. Ele vai ficar no local por cerca de uma hora para recolher os pertences. Se ele forçar a entrada, ele chama a atenção e alguém chama a polícia. Ele precisa entrar no prédio sem ser percebido.

Fonte: Bom Dia Brasil