Obra foi concluída no prazo, em novembro de 2010

Para tomar posse do seu apartamento, adquirido há mais de um ano na planta, em São Paulo, a advogada Cristiane Campos precisou da ajuda de um oficial de justiça e de um chaveiro. A mutuária contou que, embora a obra tenha sido concluída no prazo – em novembro de 2010 -, o Habite-se – documento que comprova que a unidade está com as exigências legais atendidas, só foi emitido em dezembro de 2011. O problema foi que, para entregar as chaves, os advogados da Construtora Queiroz Galvão, exigiram da proprietária a assinatura de um documento, eximindo a empresa de qualquer responsabilidade pelo atraso, contou a proprietária. Indignada, Cristiane acionou a Justiça e conseguiu entrar no imóvel, mesmo sem a entrega das chaves pela construtora.

Ela disse que o oficial precisou ameaçar dar voz de prisão ao funcionário do condomínio que tentasse impedir a entrada dela no edifício e o chaveiro teve que arrombar a porta do apartamento para trocar a fechadura. Até hoje, Cristiane contou que sente constrangimento ao entrar no imóvel, já que, de acordo com a proprietária, os funcionários do edifício, desconhecendo o histórico, olham para ela com desconfiança.

O advogado Hermes Pereira, da Morata Pereira Advogados, aconselhou àqueles que passam por casos parecidos, a se valer de uma ação judicial que obrigue a empresa responsável pela obra a cumprir com o contrato e entregar o imóvel sob pena de uma multa diária que varia de acordo com o valor do imóvel, podendo chegar a R$ 1.000,00 por dia de atraso.

“Esta é uma maneira de fazer valer um direito do consumidor, do direito de propriedade, de moradia, que vem sendo gravemente descumprido pelas construtoras”, disse o advogado, que ainda reforçou “esta multa tem caráter punitivo, visando obrigar a empresa a cumprir com sua obrigação de entrega das chaves quando o imóvel está pronto para moradia. A aplicação desta punição não afasta a necessidade de indenizar o cliente, seja por danos materiais ou morais”, esclareceu Hermes Pereira.

No entendimento de outra advogada consultada, Fabiana Almeida, a exigência da assinatura de um documento isentando a construção de responsabilidades financeiras e morais “é ilegal e abusiva, configurando-se cláusula leonina, que anula a transação, já que obriga os compradores a abrirem mão de discutir na Justiça eventuais direitos de indenização”, afirmou.

Fonte: Folha do Condomínio

Basicamente, as infiltrações e vazamentos podem se dar entre unidades autônomas ou entre unidades autônomas e áreas comuns do prédio.

Se entre unidades comuns, o problema não é do condomínio. Deve ser resolvido na esfera particular dos condôminos envolvidos. O que ocasionou o dano, ou teve a infelicidade de sofrê-lo na origem, deve efetuar os consertos necessários e indenizar qualquer outro prejuízo sofrido pelo vizinho. Se o vazamento tem origem em área comum, a regra é a mesma: o condomínio conserta e indeniza.

Limites

Para se precisar com certeza o responsável de determinadas infiltrações, é preciso conhecer bem a estrutura do edifício, a discriminação das partes autônomas e exclusivas.

Exemplo clássico: a laje de cobertura é de propriedade comum a todos os condôminos, embora constitua teto do apartamento superior. As paredes laterais do prédio também são de propriedade comum. Logo, se delas derivar a infiltração ou vazamento, o problema não é da unidade, é de todo o condomínio.

Outro exemplo comum: vazamentos provocados por desgaste ou ruptura de encanamento. Se utilizado unicamente pelo condômino, dele será a responsabilidade. Se cano mestre, que leva água para várias unidades, o condomínio arcará com qualquer dano que provoque.

Para se saber o ponto inicial de infiltração pode ser preciso primeiro arrebentar paredes e lajes. Se estiverem em área comum, o risco maior será financeiro. Problema sério ocorre quando o dano não se mostra evidente em sua origem. Difícil convencer o condômino que seu imóvel precisa sofrer obra de reparação.

Sem Culpa

A responsabilidade pela reparação do dano provocado por infiltrações e vazamentos independe da prova de culpa do proprietário da unidade onde se originou o prejuízo. Inclui-se entre as chamadas de responsabilidade objetiva. Mesmo que sempre tenha conservado seu imóvel, que não haja sido negligente, a indenização se impõe. Não indeniza por ser culpado, mas por ser responsável (objetivamente) por qualquer dano que sua unidade possa causar a terceiros.

Ao condômino prejudicado cabe provar seu dano, que foi provocado por causa originária da unidade vizinha, e que um decorre do outro (nexo de causalidade).

Como se trata de relações de vizinhança, e de íntima vizinhança, mais uma vez repetimos: nenhuma solução litigiosa serve. Todos sairão perdendo, mesmo quem vencer a demanda. Nessas ocasiões, a mediação do zelador ou do síndico será bem-vinda, embora a questão seja de foro particular.

A pesquisa também apontou que mais da metade dos imóveis alugados pelos inquilinos paulistanos era de dois dormitórios com espaço entre 51 e 80 m². Do total de novas unidades alugadas em 2011, 83% foram apartamentos. O valor médio do aluguel ficou em R$ 1,8 mil, e 55% dos inquilinos utilizaram fiadores como garantia da locação.

“A faixa mais jovem da população geralmente passa por uma experiência com casa ou apartamento alugado antes de adquirir o primeiro imóvel. Antigamente, muitas pessoas passavam a vida inteira como inquilinas, mas o crescimento da economia e do poder aquisitivo, aliado ao aumento da oferta de crédito, facilitou a compra de imóveis”, afirmou Roseli Hernandes.

Fonte: Folha do Condomínio