Já vimos antes que o promissário comprador que está na posse do bem é responsável pelo pagamento das cotas condominiais, independente de o contrato de promessa de compra e venda ter sido registrado. No entanto, não tem o condomínio a obrigação de saber que tal contrato foi celebrado. Por isso, tendo em conta que o condomínio precisa de recursos para suas despesas essenciais, o STJ dá a opção de a ação de cobrança de cotas ser proposta tanto contra o promissário vendedor, que terá seu nome na matrícula do registro de imóveis, quanto contra o promissário comprador. Qualquer deles pode ser o legitimado passivo.

Vejamos o que diz a ementa do acórdão: “A ação de cobrança de quotas condominiais pode ser proposta tanto contra o proprietário como contra o promissário comprador, pois o interesse prevalente é o da coletividade de receber os recursos para o pagamento de despesas indispensáveis e inadiáveis, podendo o credor escolher, entre aqueles que tenham uma relação jurídica vinculada ao imóvel (proprietário, possuidor, promissário comprador, etc.), o que mais prontamente poderá cumprir com a obrigação, ressalvado a este o direito regressivo contra quem entenda responsável.”

Com esta dicção, de ímpar clareza, o Superior Tribunal de Justiça parece ter resolvido a questão da legitimidade passiva na cobrança de taxas condominiais, nos casos em que existe promessa de compra e venda do imóvel, seja entre a construtora e o condômino, seja entre este e terceiros. O acórdão foi relatado pelo ministro Ruy Rosado de Aguiar, em julgamento proferido pela Quarta Turma do STJ, em recurso especial (223.282) oriundo de Santa Catarina.

No mesmo acórdão, decidiu-se também sobre a denunciação da lide do promissário comprador, nos seguintes termos: “Inexistindo lei ou contrato estabelecendo o direito de regresso do proprietário contra o promissário comprador pelas despesas que efetuar com o condomínio, não cabe a denunciação da lide ao promissário comprador.”

A ação de cobrança foi movida contra a construtora e incorporadora do edifício, que contestou sob a alegação de que vendera a unidade mediante contrato particular de promessa de compra e venda. Julgada parcialmente procedente a ação, a Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Santa Catarina negou provimento à apelação da ré, de cujo acórdão se extrai o seguinte parágrafo: “O dever de pagar as cotas condominiais é obrigação real, intimamente ligada à qualidade de proprietário. A venda do imóvel por instrumento particular, não levado a registro no ofício imobiliário, alcança apenas os contratantes, desobrigando o condomínio a buscar seu crédito contra o atual possuidor do imóvel.”

Prossegue: “Legitimado no processo de cobrança de cotas condominiais, por isso, é o condômino, consoante dispõe o art. 12 da Lei 4.591/64, isto é o proprietário da unidade autônoma, aquele que detém o direito patrimonial nos termos do art. 530 do código civil, aferindo-se a condição pela consulta à matrícula do registro de imóveis.”

a Quarta Turma do STJ votaram vencidos os ministros Barros Monteiro e Aldir Passarinho Junior. Com o relator Ruy Rosado de Aguiar votaram os ministros César Asfor Rocha e Sálvio de Figueiredo Teixeira, este com o voto de desempate.

Em seu voto de desempate, o ministro Sálvio e Figueiredo Teixeira, apesar de entender que “o promitente comprador é parte legítima para responder pelas despesas de condomínio, e a dívida se refere a período posterior à celebração do contrato de promessa de compra e venda, ainda que este não tenha sido registrado”, deu voto favorável ao condomínio, pois este não fora cientificado do contrato existente entre a construtora e o promitente comprador da unidade, deixando o condomínio “na incerteza” ou na “insegurança de ajuizar a ação e vê-la extinta por ilegitimidade”.

Para os condomínios, que precisam de recursos para suas “despesas indispensáveis e inadiáveis”, sem dúvida este acórdão lhes é o mais favorável.

*Luiz Fernando de Queiroz

É importante tratar do tema pagamento ou não de insalubridade a funcionários de condomínio que recolhem o lixo do prédio.

A orientação mais recente da jurisprudência é no sentido de que “as atividades de limpeza e higienização das áreas comuns de condomínio e transporte de lixo não podem ser consideradas atividades insalubres, ainda que constatada a insalubridade por laudo pericial, porque não se encontram classificadas na Portaria do Ministério do Trabalho” (decisão do Tribunal Superior do Trabalho, relator ministro João Batista Brito Pereira).

Todavia, o próprio TST, em outra decisão, deu interpretação diferente, levando em conta as peculiaridades do caso, porque cabia ao porteiro do edifício, “diariamente, reciclar o lixo do prédio, separando o lixo seco do lixo orgânico, tendo para isso, que abrir as sacolas de lixo para colocar papéis, latas e vidros em um tipo de saco e o restante do lixo orgânico em outro saco”. O tribunal entendeu que, na hipótese, “o reclamante realizava a reciclagem do lixo do prédio, proveniente das sete unidades habitacionais, sem utilizar qualquer equipamento de proteção capaz de elidir a nocividade dos agentes patológicos existentes no lixo por ele manipulado diretamente” (relator ministro Vieira de Mello Filho).

Dos acórdãos mencionados (cuja íntegra pode ser obtida no sítio do TST ou do Bonijuris na internet), podemos tirar algumas conclusões.

Primeiro, está pacificado o entendimento dos tribunais superiores de não conceder o adicional de insalubridade a funcionários de condomínio que recolhem o lixo, ainda que constatada a insalubridade por laudo pericial, por não estar a atividade classificada como tal na Portaria do Ministério do Trabalho, apenas fugindo a essa regra situações excepcionais, como aquela do acórdão acima mencionado (manuseio direto do lixo sem a utilização de material de proteção).

Segundo, corre maior risco o condomínio que ainda não adotou a coleta diferenciada do lixo, solicitando aos moradores que separem o lixo orgânico de outros resíduos (“lixo seco” ou “lixo-que-não-é-lixo”, no jargão curitibano). O importante é impedir que o funcionário manipule o lixo, isto é, não permitir que separe, abra as sacolas de lixo e mexa no seu conteúdo. Não deve prepará-lo para quando o caminhão passar.

Terceiro, se for inevitável que o funcionário recolha o lixo de maneira potencialmente prejudicial à sua saúde, deverá fazê-lo com a utilização de equipamento de proteção “capaz de elidir [neutralizar, eliminar] a nocividade dos agentes patológicos existentes no lixo por ele manipulado diretamente”, como citado acima. Os equipamentos devem ser entregues mediante recibo e sua utilização exigida sempre, sob pena de advertência ou até justa causa para demissão.

Com essas providências, o zelador ou porteiro do condomínio que recolher o lixo ficará totalmente protegido de qualquer risco de contaminação e o condomínio livre de eventual reclamatória baseada em adicional de insalubridade. Quem deve reciclar ou separar o lixo são os próprios moradores, com a utilização de sacos de plásticos na cor apropriada, devidamente fechados. E assim devem ser colocados à disposição da coleta urbana.

Como diz o ditado, mais vale prevenir que remediar.

*Luiz Fernando de Queiroz

Como evitar que seu apartamento voe pelos ares? Com esta pergunta o Informativo Preconsult-Unimóveis, de Curitiba, fornece várias dicas para que você não seja vítima de explosão causada pelo uso incorreto do gás de cozinha. Dada a importância do tema, transcrevemos a seguir a orientação do Informativo, com pequenas adaptações ao estilo da coluna.

1. Acidentes envolvendo vazamento de gás são muito comuns em residências. Por isso, todo cuidado é pouco. Conservar as instalações de maneira adequada, utilizar peças e acessórios de acordo com as normas da ABNT, além de detetores de gás em pontos estratégicos, são providências que diminuem o risco de vazamentos, que podem causar incêndio, explosões, queimaduras ou morte por asfixia, com trágicas consequências.

2. O uso de botijões de gás em apartamentos novos é proibido por lei. A alternativa é instalar baterias de gás liquefeito de petróleo (GLP), fornecido por empresas do ramo. A central de gás deve ser projetada por técnico especializado e obedecer às normas de segurança. Além de reduzir o risco, permite maior espaço útil na cozinha dos apartamentos, sem contar com a economia, pois é fácil a conferência de consumo, deixando de lado os velhos cilindros que eram na troca pesados por balanças nem sempre confiáveis.

3. Para quem ainda utiliza botijões de gás, recomenda-se adquirilos de empresas idôneas, exigindo sempre o lacre de segurança e recusando botijões amassados ou enferrujados. É importantíssimo instalar o botijão em local ventilado e periodicamente efetuar a troca da mangueira. No caso de gás encanado, o condômino deve verificar se a válvula, a mangueira e os acessórios estão em bom estado de conservação. Os aquecedores a gás, muito utilizados em apartamentos, também devem ser colocados em locais arejados.

Alarme sonoro e luminoso

4. Segundo os técnicos e engenheiros de segurança, 2% (dois por cento) de concentração de gás já são suficientes para causar uma explosão. Por isso, é importante usar detetores de gás como complemento das instalações, para aumentar a segurança. O aparelho emite um alarme sonoro e outro luminoso assim que o nível de concentração gasosa atinge 0,5% (meio por cento). De fácil instalação, o detetor tem evitado algumas tragédias e pode ser encontrado em supermercados e lojas de materiais de construção, a um preço médio de R$ 70,00.

5. O uso do detetor de gás é tão importante que em alguns países é obrigatório. Ao ouvir o sinal de alarme o condômino não deverá utilizar fogo ou qualquer equipamento que possa causar faísca. Em hipótese alguma se deve acionar interruptores de luz nem tirar aparelhos da tomada, alertam os técnicos. Ao constatar o vazamento, a primeira providência é abrir as janelas para ventilar o ambiente e desligar a energia elétrica. Se o problema for no botijão, leve-o para uma área aberta. E caso haja um princípio de incêndio, não se arrisque à toa. Deixe o local e acione o Corpo de Bombeiros.

6. As construtoras poderiam entregar os apartamentos já com o detetor de gás para os novos condôminos, evitando assim que ocorram tragédias por um custo que nada irá influenciar no valor final do apartamento.

Endossamos e agradecemos as dicas fornecidas.

*Luiz Fernando de Queiroz

Como na Justiça, porém, cada caso é um caso, a busca pelo equilíbrio e o bom senso pode levar o julgador a decidir contrariamente ao esperado, em razão de circunstâncias especialíssimas, como aconteceu na questão relatada pelo ministro Ruy Rosado de Aguiar (Resp 329.047-SP), cuja ementa assim informa:

“Bem de família. Lei 8009/90. Quotas condominiais. Hipoteca legal. Alimentos.

O imóvel residencial da família do proprietário, sobre o qual foi instituída hipoteca legal para garantia dos alimentos, não pode ser penhorado por descumprimento da obrigação do alimentante, que deixa de pagar as quotas condominiais. Peculiaridade da espécie.”

O tema é bem interessante. Como relata o ministro, certo condomínio promoveu execução de quotas condominiais contra o proprietário de apartamento. A ex-mulher e o filho, que residem no imóvel, opuseram embargos de terceiro, alegando que a sentença de separação do casal instituíra hipoteca legal para garantia de pagamento da pensão alimentícia devida a ela e ao filho. Em grau de recurso, a Décima Segunda Câmara do Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo julgou insubsistente a penhora sobre o apartamento, por estar hipotecado para garantia de pagamento de débito alimentício.

Dupla perda

No recurso especial, o condomínio alegou que o imóvel responde pelas contribuições condominiais a ele referentes (por ser dívida “propter rem”, conforme mansa jurisprudência), sem sucesso. Explica o relator que no caso dos autos, há hipoteca instituída na sentença de separação, para garantia da pensão alimentícia devida pelo marido à mulher e ao filho do casal e que o imóvel serve de moradia e as quotas condominiais eram obrigação do alimentante (ex-marido).

“Se for alienado o bem, por descumprimento do alimentante – pondera o ministro Rosado -, a mulher e o filho perderão, além da moradia, a proteção da garantia de pagamento da pensão.” E prossegue: “Não me impressiona a possibilidade da perda da garantia, pois a hipoteca em princípio não impediria a alienação do bem, mas não posso deixar de considerar que exatamente os primeiros credores do proprietário serão os únicos a sofrer com a penhora e a alienação do imóvel residencial. Isto é, o devedor não paga o condomínio, nada sofre pelo descumprimento e ainda impõe aos alimentandos dupla perda.”

Lembra o relator, porém, que “a tese da possibilidade da penhora do imóvel residencial para a cobrança da quota condominial terminou prevalecendo nesta Turma para garantir a manutenção e a conservação dos condomínios, pois os proprietários dos imóveis normalmente não dispõem de outros bens penhoráveis e, imunes à penhora do apartamento, estariam desobrigados de cumprir com o pagamento das quotas condominiais, inviabilizando a prestação dos serviços comuns”.

Da decisão unânime da Quarta Turma do STJ também participaram os ministros Aldir Passarinho Junior, Sálvio de Figueiredo Teixeira, Barros Monteiro e Cesar Asfor Rocha.

Uma última palavra. Você, leitor, como decidiria? a favor do condomínio ou dos moradores do apartamento? Ou teria uma solução diferente para o caso? Se tiver, por favor, escreva.

*Luiz Fernando de Queiroz 

Controvérsia nesse sentido foi levada à apreciação do Superior Tribunal de Justiça, através de sua Quarta Turma, sendo relator o ministro Cesar Asfor Rocha.

Como explica o ministro, em maio de 1995, as partes tiveram homologada em audiência a separação consensual do casal, ficando estabelecido que ‘a partilha de bens será realizada posteriormente’. Meses depois, a ex-mulher ingressou contra o ex-marido com ação de arbitramento de aluguel devido pelo “uso da sua metade da casa desde 23.10.94, data em que a autora obteve autorização para sair do lar conjugal em ação cautelar de separação de corpos”.

A sentença de 1o grau julgou procedente o pedido considerando que ‘os cônjuges, após a separação tornam-se condôminos do imóvel comum’. Condenou o réu a pagar aluguel sobre a metade do valor da avaliação. Em grau de apelação, o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul confirmou a sentença.

O réu então recorreu ao STJ, indicando que este mesmo tribunal já decidira que ‘cessada a comunhão universal pela separação judicial, o patrimônio subsiste enquanto não operada a partilha, de modo que um dos consortes não pode exigir do outro o que corresponderia à metade da renda de um presumido aluguel…’ (Resps 12.081-SP e 3.710-RS).

Sem surpresas

Em seu voto, o ministro Cesar Asfor Rocha lembra que a Segunda Seção do STJ já uniformizou a divergência entre as Terceira e Quarta Turmas, decidindo a favor do pagamento de indenização pelo uso exclusivo de imóvel não partilhado, a partir da citação.

Nas palavras do ministro: “É que uma vez homologada a separação judicial do casal, a mancomunhão antes existente entre os cônjuges transforma-se em condomínio regido pelas regras comuns da compropriedade. Dentre elas a do artigo 627 do Código Civil, dispondo que ‘cada consorte responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa comum’. A norma prestigia a proibição do enriquecimento sem causa.”

O pagamento de aluguel, porém, não é automático, no dizer no relator. “A anuência, ainda que tácita, de um dos condôminos para que o outro permaneça sozinho na posse do bem comum gera a presunção de existência de um comodato gratuito por prazo indeterminado, que pode ser extinto a qualquer momento seja por meio da notificação seja pela citação para ação de divisão ou, como no caso dos autos, de arbitramento de aluguel.”

Conclui seu raciocínio o magistrado: “Preserva-se, assim, o direito do condômino, com razões para supor estar ocupando imóvel sem qualquer ônus dada a aparente aquiescência da mulher, de não ser surpreendido tempos depois com a notícia de que deve pagar retroativamente pelo uso de coisa também sua.”

Em síntese, a Quarta Turma do STJ deu provimento parcial ao recurso, determinando que o aluguel seja pago à ex-mulher, na base de 50% do valor avaliado do aluguel, porém somente a partir do momento em que o ex-marido foi citado da ação de arbitramento e não a contar da data de homologação da separação judicial.

Votaram com o relator, unânimes, os ministros Ruy Rosado de Aguiar, Aldir Passarinho Junior e Barros Monteiro.

*Luiz Fernando de Queiroz

Qualquer conta que se faça mostrará que muito mais do que dois por cento de acréscimo será preciso prover para o atendimento de multas ou juros de qualquer espécie. Se não pagar o salário dos empregados rigorosamente em dia, a multa que incide é de 100% (cem por cento); sim, dobra o valor, conforme normas da Consolidação das Leis do Trabalho. Se os impostos forem deixados de lado, as multas variam de 10 a 30% ou mais. Somente no caso de fornecedores de água, luz e telefonia a multa será equivalente a dois por cento.

Quanto aos juros, todos sabemos que não há, no Brasil, crédito com juros iguais ou inferiores a dois por cento ao mês. Desconto de títulos está na faixa de 4 a 6%; conta garantida, de 5 a 8%; cheque especial, de 7 a 11%; crédito pessoal em financeiras, de 9 a 13% ao mês e assim por diante. Além disso, o tomador do dinheiro é obrigado a cumprir muitas exigências burocráticas e a pagar taxas, o que acaba onerando ainda mais o custo do dinheiro.

No caso da multa por inadimplemento, seu valor (de ?até dois por cento? segundo o Código Civil) é cobrado somente uma vez e não todos os meses, como os juros. Caso o condômino fique três ou cinco ou dez ou vinte meses sem pagar, o síndico só poderá cobrar-lhe o máximo de dois por cento de multa, incidente sobre o total do débito.

Se ao menos fosse possível cobrar dois por cento de multa ao mês, até o limite de dez meses, ou seja, 20% no máximo, o prejuízo dos condôminos seria menor. Assim mesmo, não teriam os edifícios qualquer vantagem no atraso do pagamento das taxas, pois o crédito, além de caro, é muito difícil de obter. Nem se diga que isto pode ser evitado, fazendo um rateio do déficit do condomínio. Ora, para financiar os inadimplentes os demais condôminos precisam recorrer a empréstimos pessoais ou sacar de suas poupanças, o que representa um encargo para eles, equivalente ao juro pago ou ao custo da oportunidade perdida.

O fato é que o dinheiro tem um preço e ninguém gosta de financiar ? compulsoriamente ? os gastos de outrem, mesmo que seja o mais simpático vizinho. Quem atrasa deve ressarcir na íntegra o prejuízo que causou.

Antes de falarmos sobre a violência na vizinhança, lembremo-nos das calçadas em frente ao edifício. Embora não façam parte do condomínio, sua manutenção e limpeza é obrigação do proprietário, isto é, de todos os moradores do edifício, o que remete sua responsabilidade ao síndico. Isto acontece na maioria das cidades brasileiras, podendo haver algumas em que tal obrigação foi assumida pela prefeitura municipal (gostaríamos de saber qual).

Mas, perguntamos, basta ao síndico preocupar-se com seu prédio e sua calçada? Legalmente sim, repetimos. Todavia, do ponto de vista do bem-estar dos condôminos, acreditamos que sua atuação deva extrapolar os limites de sua jurisdição legal. Por exemplo, como está a limpeza e a coleta de lixo da rua? Como estão as demais calçadas da quadra? Como está a segurança dos pedestres em relação ao trânsito de veículos? A rua está com o asfalto esburacado? Como está a segurança no local para os moradores que saem de carro ou que pegam o ônibus na esquina? Como está a iluminação da rua?

Zelador de vizinhança

A função do síndico tem um caráter cívico nos dias de hoje. Ele não é apenas um representante dos consortes do edifício, mas um verdadeiro agente comunitário ou zelador de vizinhança, alguém que se preocupa com o entorno do lugar em que seus constituintes residem ou trabalham, alguém que fiscaliza a atuação do poder público e aciona os órgãos competentes para que mantenham sua rua nas melhores condições de higiene e segurança.

Tal atuação pode ser feita com o concurso dos demais síndicos da quadra, dentro do princípio de que a união faz a força.

Outra questão que precisa ser uma preocupação constante do administrador predial: as pichações de muros e fachadas na vizinhança. Dizer que o condomínio não tem nada a ver com isso é olvidar-se de que, embora a propriedade pichada seja particular, seus reflexos afetam a todas as pessoas que olham para os rabiscos depreciativos e, além disso, causam uma desvalorização em todos os imóveis da região, desvalorização esta que estimamos entre 10 e 20% do valor de cada unidade imobiliária, dependendo do grau de atividade dos pichadores.

A pichação abre as portas para a delinqüência, que gera mais violência, que acaba por provocar uma depreciação incalculável de todo o bairro, como acontece em todas as capitais brasileiras, onde um apartamento de, por exemplo, l20m2 vale um preço numa vizinhança e a metade noutra. Tal fenômeno é fácil de constatar, bastando consultar os anúncios classificados dos jornais. Onde chega a violência, cai o preço dos imóveis, sua venda se torna difícil e cria-se uma tendência negativa de difícil recuperação.

Com síndicos conscientes de seu papel social, imbuídos do espírito de zelador de vizinhança, os pequenos problemas que surgem merecem atenção e podem ser resolvidos, com a ajuda da administração municipal, antes que se tornem insolúveis.

O assunto já foi e voltou do Superior Tribunal de Justiça. Há semanas comentamos acórdão que valida a exigência de multa, mesmo quando a convenção condominial não se encontre registrada, conforme voto dos ministros da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, em aresto relatado pelo ministro Waldemar Zveiter, cuja ementa dita que “A convenção de condomínio aprovada pelos condôminos, ainda que não registrada, tem validade para regular as relações entre partes.”

Neste mesmo acórdão, o ministro relator cita decisão da Terceira Turma Julgadora do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, de cuja ementa retiramos o seguinte parágrafo, chamando a atenção para a segunda frase. Diz o excerto:

“Fica o condômino sujeito ao pagamento de multa quando descumprir disposição da convenção do condomínio. O condomínio ao fixar a multa deve delimitar o comportamento que pretende incriminar compatível com a gravidade da infração.”

Conduta esperada

Os juízes goianos colocaram os pingos nos íís ao dizer que o condomínio, ao fixar a multa, “deve delimitar o comportamento que pretende incriminar compatível com a gravidade da infração”. Em outras palavras, não basta o síndico alegar que o condômino (ou morador) fez isto ou aquilo de forma imprecisa, genérica ou obscura. Sempre que algum infrator tiver que ser enquadrado no regimento interno ou na convenção, é preciso duas coisas: 1. que os diplomas legais do condomínio tenham previsão das condutas reputadas inadequadas; 2. que alguém tenha cometido a infração tipificada.

Ocorrido o fato, para que possa dar causa a uma multa por infração regimental ou convencional, é preciso que o síndico, na qualidade de representante legal do condomínio, faça a autuação do contraventor, comunicando-lhe que cometeu ato contrário às normas da casa, especificando data, local e circunstâncias da infração, para que o condômino ou morador possa defender-se, através de recurso que será levado à apreciação da assembléia geral extraordinária, se assim estiver previsto na convenção (Lei 4.591/64, art. 22, § 3o).

No próprio auto de infração o condomínio poderá determinar o valor da multa a ser cobrada do condômino, sempre com base nas regras vigentes no prédio. Se for mais cauteloso, poderá conceder prazo ao condômino para que se defenda e só depois aplicar, ou não, a multa prevista.

É bom lembrar que multas de valor absurdo, ou que crescem geometricamente sem limite, não são aceitas pela Justiça brasileira. O importante não é o valor da multa, mas a sua correta aplicação. Está mais do que comprovado que nós brasileiros não gostamos de pagar multas (quem gosta?), e que basta um pequeno saque no bolso para que mudemos nosso comportamento.

Importante, sem dúvida, é o trabalho de conscientização permanente que o síndico deve fazer junto aos moradores do prédio, mantendo todos cientes das normas internas. Se muitos condôminos estão agindo em desacordo, provavelmente falta maior divulgação das condutas esperadas.

Multar pode ser preciso, mas deve ser evitado ao máximo.

Vejamos o primeiro:

?Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, dependa da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer condômino, das partes próprias, ou comuns.?

Obras ?em acréscimo às já existentes? são, se invocarmos a teoria, um misto de benfeitorias e acessões, ou adendos, ampliações. Por exemplo, se há um salão de festas, o condomínio poderá ampliá-lo ou reformá-lo, mediante aprovação de dois terços dos condôminos.

Mas, não nos parece que o legislador tenha restringido dessa forma a realização de obras novas nas áreas comuns do prédio. Uma outra leitura do texto nos indica que também adendos integrais poderão ser levantados, com a devida aprovação, ao lado de outros existentes, desde que não prejudiquem qualquer dos condôminos. Por exemplo, a construção de uma churrasqueira próximo dos apartamentos dos andares de baixo, embora seja obra nova e não ?acréscimo?, pode ser erigida, a nosso ver, mas se trouxer transtornos para os moradores, em função da fumaça e do barulho em dias de uso, não será possível, mesmo que o quórum exigido seja obtido em assembléia.

Em outras palavras, para realizar benfeitorias em partes comuns, é necessário que sejam úteis, que não prejudiquem nenhum condômino e que sejam aprovadas por dois terços dos proprietários.

Unanimidade

O outro artigo do novo Código Civil diz o seguinte:

?1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos.?

O texto é claro. Não se trata, na hipótese, de meras benfeitorias, mas de novas edificações no mesmo terreno, com abertura de novas unidades autônomas e conseqüentes matrículas no registro imobiliário, com alteração da fração ideal de cada proprietário sobre sua própria unidade. Exatamente por haver uma mudança radical na estrutura do condomínio, com reflexos na propriedade de todos os comunheiros, o Código exige a unanimidade de votos em sua aprovação.

Na improvável concretização de tal previsão legal, será necessário praticamente se refazer o processo de incorporação do prédio, com recálculo das áreas comuns de cada uma das unidades autônomas antigas e novas, de modo que, ao final, não haja diferença entre a soma das frações e o tamanho do terreno.

A dificuldade em se aprovar qualquer medida, por mais importante que seja, com o quórum de unanimidade, nos faz crer que tal artigo tenha sido ?encomendado? para resolver alguma situação específica ou impedir que obras planejadas sejam levadas a cabo. Sempre que forem unânimes, os condôminos podem decidir praticamente tudo, difícil é obter a unanimidade

É, em outras palavras, o chefe dos funcionários, da manutenção, da portaria, da limpeza, da segurança etc. De seu desempenho depende em muito a tranqüilidade dos condôminos e, em especial, a do síndico. Nos edifícios residenciais, e até em alguns comerciais, existe a denominada residência do zelador, apartamento de propriedade comum dos condôminos dedicado ao uso do zelador e família.

A mentalidade corrente ainda é favorável ao zelador residente, pela comodidade de sua presença no edifício, especialmente nas horas de emergência ou na falta de outros funcionários. Já detectamos, no entanto, tendência no sentido de se evitar o zelador residente pelos ônus e incômodos que acarreta ao condomínio, além de maiores riscos trabalhistas.

REQUISITOS

O zelador, residente ou não, em razão de sua responsabilidade, necessita ser pessoa de nível elevado, com inteligência acima da média, bom discernimento, facilidade de comunicação, capacidade de liderança.

Outros requisitos geralmente procurados no bom zelador: disciplina, educação, discrição, boa aparência, pontualidade, iniciativa, dedicação. De preferência que saiba fazer a manutenção (e consertos) de máquinas e equipamentos. Zelador com essas e outras qualidades, como honestidade, cortesia, respeito, não é tão difícil de encontrar. Na situação de permanente crise em que vive o País, há sempre interessados na função. O salário, usualmente, não é ruim, em relação ao mercado, e a vantagem da moradia pesa na decisão.

Além de todas essas exigências, há condomínios que só contratam zeladores sem filhos, para evitar conflitos com os demais moradores do prédio. Ou então, com filhos já criados. Grande é o número de zeladores já aposentados pela previdência social.

DESPEDIDA

Se o zelador não assumir ares de dono do prédio, nem abusar de sua autoridade em relação aos demais funcionários, nem faltar ao respeito com condôminos e moradores, desempenhando suas funções com eficiência e sobriedade, longo será seu reinado. A cada mudança de síndico terá, evidentemente, que adaptar-se ao novo patrão.

Problema poderá surgir na hora da rescisão do trabalho. Se reside no prédio há anos e não tem casa própria, o que é comum, poderá opor resistência em entregar suas dependências.

Se nada pagava de aluguel, o condomínio poderá intentar ação de reintegração de posse contra o zelador, vencido o prazo de 30 (trinta) dias de notificação para entrega do imóvel. O zelador, por sua vez, poderá reclamar, na justiça do trabalho, o reconhecimento da habitação fornecida como salário em espécie (in natura), daí decorrendo indenização sobre todos os reflexos trabalhistas (13º, FGTS, INSS, férias etc. etc.).

Para não ocorrer riscos dessa natureza, muito melhor será que o condomínio alugue o apartamento para o zelador, descontando de seu salário o valor do aluguel. A atual Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) permite a retomada do imóvel em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário estiver relacionada com o seu emprego (art. 47, II), o que é o caso do condomínio. Melhor ainda, tal ação está sujeita a liminar para desocupação em quinze dias (art. 59, § 1º, II), bastando prova escrita da rescisão do contrato de trabalho. Se o zelador não comparecer para efetuar a rescisão, para evitar o despejo, a prova da rescisão pode ser demonstrada em audiência prévia.

A liminar da atual lei equiparou, em celeridade, a ação de despejo com a de reintegração de posse, deixando de ser vantagem o fornecimento gratuito da moradia ao zelador, a título de comodato, pelos já referidos riscos trabalhistas.