Se a garagem constitui unidade autônoma, com fração ideal própria e espaço definido, devidamente discriminado, não há o que discutir. O proprietário pode utilizá-la livremente, colocando nela os veículos que julgar de sua conveniência (carro, moto, bicicleta etc.). O espaço é seu. É área exclusiva. Só sofre as restrições decorrentes da própria natureza e do destino da unidade. Vedado será transformá-la em depósito, nela residir, utilizá-la como oficina etc.

Se a garagem for demarcada, mas não tiver fração ideal, não constituirá unidade autônoma. Seu uso obedecerá ao que estiver previsto na convenção ou no regimento interno. Apesar do espaço delimitado, não deixará de ser área comum.

Na hipótese inversa, de garagem com fração ideal própria, sem área demarcada, a utilização também precisa respeitar as normas internas da comunidade.

Sendo a garagem mero espaço de estacionamento, sem fração ideal individualizada, ou seja, simplesmente área comum, mormente se o número de vagas for inferior ao número de unidades, todos os condôminos poderão utilizá-la, sem embaraços, segundo as regras que forem estabelecidas pelo condomínio (quem chega primeiro, rodízio, sorteio periódico etc.). Não se admite locação a terceiros, na hipótese, como não se admite, em princípio, alugar área comum para quem quer que seja.

SITUAÇÃO DO LOCATÁRIO

A insuficiência de vagas de estacionamento, em certos edifícios, gerou o surgimento de indisfarçável discriminação contra legítimos locatários de unidades autônomas. Procura-se impedi-los de usufruir da garagem, através de decisões da assembléia, ordens do síndico e outros meios, sem se levar em consideração que o locatário basicamente exerce todos os direitos do locador com relação ao imóvel.

Se a garagem constituir acessório de apartamento (é delimitada mas não tem fração ou tem fração mas não é delimitada), mesmo que nada conste no contrato de locação, como o acessório segue o principal, o locatário terá direito de utilizar-se da vaga acessória. Do mesmo modo, se a garagem constitui simples área comum (com ou sem fração ideal específica ou individualizada), o direito de uso transmite-se diretamente do locador ao locatário, com a locação, mesmo que não haja nada expresso a respeito.

Há decisões judiciais em desacordo com o exposto, em razão, acreditamos, de situações peculiaríssimas da rica casuística do tema garagem.

Eng. Jerônimo C. P. Fagundes Neto: “Assunto é complexo e não pode ser tratado por amador”
Especialista pós-graduado em avaliações e perícias de Engenharia, Mestre em Habitação, o engenheiro civil Jerônimo Cabral Pereira Fagundes Neto diz que impermeabilização é assunto “muito complexo, não pode ser tratado por amador”, pois nem sempre o tratamento está presente em soluções como “vedação temporária de uma fissura/vazio no interior do concreto, com presença de infiltração de água”. Segundo Jerônimo, “a assessoria técnica competente, o profissional especializado, não deve ser relegada ao segundo plano, para não gerar dissabores ou, pior, prejuízos, muitas vezes de grande monta, com trabalhos emergenciais e prementes”. Leia mais, em entrevista abaixo, concedida à jornalista Luiza Oliva.

Redação - Quais os principais materiais utilizados em sistemas impermeabilizantes com injeção?
Jerônimo C. P. Fagundes Neto - Os sistemas de injeção constituem, atualmente, soluções mais indicadas para restabelecimento de fissuras ou trincas secas ou com infiltração, utilizadas para recomposição da estanqueidade (propriedade que impede a penetração ou passagem de fluídos, no caso a água), ou reconstituição do monolitismo e capacidade de suporte das estruturas de concreto.
Existem as injeções Flexíveis e as Rígidas, que consistem em produtos com características peculiares (fluidez e viscosidade) e conseguem penetrar em pequenas frestas (fissuras e trincas), estabelecendo o preenchimento das fendas ou vazios, favorecendo a estanqueidade e permitindo a recuperação da capacidade de carga, com segurança.
Os principais produtos utilizados nas injeções estruturais e suas aplicações são classificados segundo o tipo do produto utilizado, conforme segue:

• Cimentício – microcimento:

Utilizado para reconstituição do monolitismo, como elemento adesivo estrutural, para recomposição de fissura passiva (fissura estabilizada que não se encontra em progressão), com abertura acima de 0,2mm.
Aplicação em estrutura seca, sem presença de umidade.

• Epóxi:

Utilizado como elemento adesivo estrutural, para reconstituição do monolitismo, para recomposição de fissura passiva (fissura estabilizada que não se encontra em progressão), com abertura acima de 0,1mm.
Aplicação em estrutura seca, sem presença de umidade.

• Poliuretano Flexível:

Utilizado em princípio como elemento selamento estrutural (poliuretano flexível), para recomposição de fissura passiva e ativa (fissura ainda não estabilizada), com abertura acima de 0,1mm. Em presença de água, possui característica hidroreativa, pois expande ou aumenta de volume na presença de água.
Aplicação em estrutura seca e também com presença de umidade.
Observação: existe o poliuretano rígido que não é utilizável para fissura ativa.

Redação - Para que casos são indicados?
Jerônimo C. P. Fagundes Neto - São indicados para utilização, segundo o tipo do solução a ser adotada:

• Recomposição estrutural:

As injeções são utilizadas para restabelecer as condições iniciais da estrutura e restituir o monolitismo das mesmas. São utilizados produtos com base: Cimentícia ou Epóxi, acima indicado, e não podem ser aplicados em fissuras ativa (que ainda estão sujeitas a movimentação e progressão).

• Selamento de Fissuras:

Nessa opção, o selamento ou vedação das fissuras ou trincas torna a estrutura estanque (impede a passagem de água).  São utilizados produtos à base de Poliuretano Flexível.

Redação - Quais os índices de sucesso na utilização desses materiais?
Jerônimo C. P. Fagundes Neto - Tanto a especificação do produto quanto a utilização de mão de obra que deve adotar, regiamente, os procedimentos de aplicação, requerem, fundamentalmente, a especialização dos técnicos. Os variados sistemas de injeção, a peculiaridade de produtos, exigem o conhecimento da tecnologia e a experiência profissional para fazer a  prescrição correta dos produtos, que quando utilizados indevidamente, conduzem a prejuízos inevitáveis.
Os produtos usados para injeção de estrutura com infiltração não se tratam de sistemas impermeabilizantes e sim sistemas de vedação, uma vez que foram concebidos para reparos localizados e não se prestam, em princípio, como solução definitiva para “impermeabilização”.
A água retida pode buscar novos caminhos e o tratamento localizado para uma “vedação” localizada pode mudar de lugar e reincidir, adiante, em um nova fissura, antes seca, ou mesmo pela penetração em um ponto da estrutura de concreto, mais porosa que favoreça a infiltração da água.
Note que normas brasileiras para os sistemas de injeção ainda não estão desenvolvidas, portanto, o cuidado deve ser redobrado, quando se pretende tratar trincas ou fissura, especialmente com presença de água. Certamente as soluções existem, e a tecnologia está disponível, mas é fundamental que o diagnóstico seja realizado por profissional especializado, o fabricante seja idôneo e a mão de obra também especializada.

Redação - Há novas tecnologias surgindo quando se trata de impermeabilização?
Jerônimo C. P. Fagundes Neto – É oGel Acrílico: Utilizado em princípio como elemento selamento estrutural que pode ser aplicado contra o fluxo de água e forma uma película ou membrana impermeabilizante localizada, para recomposição de fissura passiva e ativa (fissura ainda não estabilizada) contra o fluxo de água.

Engenheira Rejane S. Berezovsky aponta as falhas mais comuns em impermeabilização

Ex-diretora do Ibape (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo), Rejane Saute Berezovsky mostra em entrevista à jornalista Rosali Figueiredo os diferentes sistemas de impermeabilização existentes no mercado, suas aplicações mais adequadas e os erros mais comuns cometidas pelos condomínios. Confira.

Redação -   De forma geral, temos visto a impermeabilização por manta ser aplicada sobre as superfícies e a solução em gel para colunas. Esta divisão estaria certa?
Rejane S. Berezovsky - Não está correta. Existem vários sistemas de impermeabilização e dentro de cada sistema um produto específico para cada uso, ou seja:
Sistema 1: Membranas flexíveis moldadas “in loco” (emulsões asfálticas, soluções asfálticas, emulsões acrílicas, asfalto oxidado, elastômeros em solução e outros);
Sistema 2: Mantas flexíveis pré fabricadas (Manta asfáltica, manta elastomérica, manta polimérica dentre outras).
Sistema 3: Resina polimérica
Sistema 4: Injeção de gel
Sistema 5: Membranas rígidas moldadas “in loco” (argamassa rígida, cristalização, dentre outros).
Entre as situações mais comuns de infiltração, temos visto:
a)    Do jardim ou da piscina para o subsolo, em geral, transparecendo a partir do teto da garagem ou pilares/paredes; e,
b)    Nas coberturas. 

Redação -   Seriam esses realmente os casos mais comuns? E o uso das mantas seria inevitável nessas situações?
Rejane S. Berezovsky - Pode-se dizer que são os mais comuns, porém o rompimento da impermeabilização das juntas de dilatação é causa de infiltração, além de cortinas de concreto. O tratamento da superfície é inevitável, porém o sistema a ser adotado dependerá das características construtivas do local.

Redação - Quando o uso da técnica de injeção se torna uma solução melhor que o das mantas?
Rejane S. Berezovsky - A técnica de injeção é para uso mais pontual, em áreas bem definidas.

Redação - Em relação  às mantas, você disse que há vários tipos e espessuras (como, por exemplo, jardineiras requerem um tipo, coberturas outro). Quais as principais e quais os usos mais indicados?
Rejane S. Berezovsky - A manta asfáltica pode ser a convencional, a antiraiz e a manta alumínio, cada uma delas com diferentes espessuras, que serão definidas pelo uso e local aplicado.

Redação - E quanto à manutenção?
Rejane S. Berezovsky - A manutenção do revestimento existente sobre a manta é um fator de preservação e prolongamento da vida útil da impermeabilização, assim como a preservação da integridade do piso.

Redação - Quais os erros mais comuns se comete na construção e/ou manutenção das edificações nesse quesito impermeabilização?
Rejane S. Berezovsky - Podemos citar como “erros” mais comuns:

• Perfuração do sistema quando da instalação de brinquedos infantis, antenas, gradis, dentre outros;
• Falta de manutenção do revestimento existente no piso;
• Escolha inadequada do sistema a ser aplicado;
• Falha no caimento dos pisos em direção aos ralos;
• Não aplicação de manta com tela galvanizada no rodapé, dentre outros.

Redação - A dilatação natural das juntas seria uma causa frequente de infiltrações? Como lidar com essa situação?
Rejane S. Berezovsky - A junta de dilatação é um ponto a ser considerado, porém o tratamento é considerado comum.

Redação - Outras questões que você considere importante destacar.
Rejane S. Berezovsky - A melhor época para se iniciar um processo de impermeabilização é no período posterior às chuvas. Em São Paulo, sugere-se do mês de abril a novembro. É importante ter sempre o acompanhamento de um engenheiro civil, especialista nesse segmento, para que o mesmo possa orientar o tipo de serviço a ser contratado, além de supervisionar o trabalho executado pela empresa contratada pelo condomínio.
Cabe lembrar que se existe intenção de realizar alterações no layout do pavimento a ser impermeabilizado, que as mesmas já estejam definidas antes do início dos trabalhos.

Fonte: Direcional Condomínios

A falta de visão (muitos edifícios foram construídos há anos) leva certos empreendedores a tentar descumprir as posturas da lei municipal sobre o assunto, quando, na verdade, deveriam antecipar-se às novas exigências do mercado, que indicam a necessidade não de uma vaga para cada unidade, mas sim de mais vagas, ou de quase uma para cada morador (caso dos edifícios de alto nível).

Nos edifícios com insuficiência de vagas individuais, a solução não é mais a contratação de um garagista, em face dos custos salariais, trabalhistas e sociais. O caminho tem sido a utilização coletiva de espaços demarcados, com dois ou três carros revezando-se na ocupação da mesma área. Também se tem utilizado o rodízio dos veículos nos prédios onde há vagas boas e ruins, de modo que, com o tempo, todos possam ter vantagens e desvantagens.

Em tais hipóteses, é essencial que a decisão seja tomada em assembléia geral extraordinária do condomínio e importante que seja fixado o prazo do sorteio. Por exemplo, rodízio de ano em ano, ou de dois em dois anos, para que ninguém se julgue com “direito adquirido” sobre os melhores espaços, depois de algum tempo.

Mais Garagens

A propósito do assunto, lemos na revista “Jurisprudência Catarinense”, volume 83/84, pág. 179, acórdão do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, relatado pelo desembargador Anselmo Cerello, cuja ementa está assim expressa:

“Condomínio – Decisão assemblear dispondo a respeito da ocupação das garagens – Decisão unilateral do síndico, alterando a deliberação da assembléia dos condôminos – Imprevalência – Apelo desprovido.

As decisões dos condôminos tomadas em Assembléia Geral, dispondo a respeito de ocupação das garagens do edifício não podem ser alteradas, tempos após, por deliberação unilateral do síndico, redundando dessa decisão perda da posse por parte de algum condômino. Idôneo é o recurso da ação possessória, manejado pelo condômino esbulhado ou turbado em sua posse.”

Como se vê, decidindo os condôminos a forma de ocupação das garagens, não pode o síndico alterá-la, nem qualquer condômino. Porém, tal fixação, não é imutável. Poderá ser modificada no prazo previsto ou, se não houver prazo, sempre que outra assembléia geral extraordinária for convocada para este mister.

No caso dos autos, a vaga de garagem em disputa corresponde a um dos espaços da área comum transformada em estacionamento, no interesse e com a contemplação geral dos condôminos, como explica o relator Anselmo Cerello.

Problemas como este poderão ser evitados se e quando a legislação incentivar a construção de vagas para estacionamento de veículos em edifícios residenciais e comerciais, dando vantagens efetivas a construtoras e proprietários. Há muito foi sepultado o argumento de que quanto mais garagens para os veículos mais veículos se teria nas ruas. Ao contrário, é a falta de espaço de parada que obriga os automóveis a contribuir para o congestionamento das vias de circulação.

O que está atualmente no Código Civil é constitucional, pois não interfere no direito de propriedade de ninguém. A Lei do Condomínio Edilício, no § 1º do Art. 1.331 reza que “As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários.”

Ademais, o Código Civil, em seu Art. 1228, é muito claro ao caracterizar o direito de propriedade: “O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa (…)”. Portanto, perante todos, o proprietário não pode sofrer restrições no seu direito de administrar a sua propriedade.

Assim, o projeto do senador Marcelo Crivella é inconstitucional porque interfere no direito de propriedade do cidadão. E nenhuma convenção condominial pode estabelecer regras inconstitucionais. Se for sancionada, a Lei poderá ser objeto de arguição de sua inconstitucionalidade por infringir o caput do Art. 5º e seus incisos II, XXII, XXXVI e LIV, bem como o Art. 1228 do Código Civil.

Não se questiona que preliminarmente seja o bem oferecido a um condômino para aluguel ou venda, mas se não houver condômino interessado o proprietário não pode ficar impedido de negociar a sua propriedade, sob pena de sofrer cerceamento no direito de dispor de seu patrimônio.

Fonte: Conquista News