Assim decidiram os juízes da Quarta Câmara do Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo, hoje incorporado pelo Tribunal de Justiça, em apelação sem revisão (n. 867.336-00/4) relatada pelo então juiz Celso Pimentel.

A lógica que levou os magistrados a entenderem como de 10 anos o tempo para a prescrição das quotas vencidas após a vigência do novo diploma legal foi a mesma que, anteriormente, embasava a prescrição vintenária: a ausência de regra específica. Tanto um quanto o outro Código não mencionaram prazo de vigência para débitos condominiais. A regra geral do atual dispõe: “Art. 205. A prescrição ocorre em dez anos, quando a lei não lhe haja fixado prazo menor.” Segue-se uma lista de prazos curtos (art. 206), com cinco parágrafos, 17 incisos e cinco alíneas.

Explica o relator Celso Pimentel que, como o prazo reduziu-se de 20 para 10 anos, “incide também o preceito do artigo 2.028, do Código Civil de 2002, segundo o qual ´serão os da lei anterior os prazos, quando reduzidos por este Código, e se, na data de sua entrada em vigor, já houver transcorrido mais da metade do tempo estabelecido na lei revogada´. Isto significa – prossegue o magistrado – que, à semelhança do que se passa com a reparação civil, cujo prazo também foi reduzido, a prescrição da quota condominial vencida antes de 10 de janeiro de 1993 é de vinte anos. A quota vencida depois dessa data prescreve em dez anos, contados, porém, de 11 de janeiro de 2003. Portanto, nenhuma ação de cobrança de despesa de condomínio regida pelo Código Civil de 2002 prescreverá antes de 11 de janeiro de 2013”.

Deduz-se do texto legal e da fundamentação do julgador que, por exemplo, uma taxa de condomínio vencida no ano de 2000 somente prescreverá em 11 de janeiro de 2013, porque aplicável o Código novo já que não havia transcorrido a metade do tempo prescricional (20 anos) do Código revogado. Uma taxa de condomínio do ano de 1988, que já tinha perdido mais da metade de seu prazo de validade (então de 20 anos), continuará a ser regida pelo Código de 1916, prescrevendo no ano de 2008.

Em suma, nenhuma taxa de condomínio caducará antes de 10 anos nem depois de 20 anos de seu nascimento. A partir de 11 de janeiro de 2013, como bem registrou o relator, ninguém mais precisará fazer contas: a prescrição ocorrerá sempre em 10 anos.

Duas frases do acórdão ainda merecem ser transcritas, recortadas e memorizadas, por sua clareza e poder de síntese.

Diz a primeira: “Prova-se com a apresentação do recibo, não com testemunha nem com perícia, o pagamento de quota de despesa condominial.

Diz a segunda: “A legitimidade passiva na demanda de cobrança toca [ao condômino], jamais ao inquilino, que não se confunde com usufrutuário nem com compromissário.”

Independente se você vai construir ou reformar o telhado, a qualidade da madeira é um fator determinante na segurança. O que também entra no projeto – que deve ser sempre acompanhado por um arquiteto ou engenheiro – é o tipo e material da telha ou cobertura que via ser usada e se vai haver necessidade de alterar a fôrma ou inclinação.

De acordo com a engenheira civil Marcela Paula Maria Zanin Meneguetti, professora do curso de Engenharia Civil da Universidade Estadual de Maringá (UEM), o principal objetivo da cobertura é garantir que materiais e componentes, bem como tipos de telhas, estruturas de apoio e equipamentos, forneçam a proteção contra a chuva, além de conforto térmico e acústico.

É importante também que o projeto avalie a eficiência energética e as instalações complementares como calhas, rufos, aberturas, painéis, etc. “A fôrma resulta de um exercício para compatibilizar os efeitos das ações climáticas (calor, vento, neve, granizo, poeiras), a orientação da edificação, as instalações complementares e a estética”, afirma Marcela.

Coberturas também são ofertadas em uma variedade de matérias-primas. As telhas podem ser metálicas (aço, alumínio, cobre), cerâmicas (argila ou barro, concreto e fibrocimento, vidro) e poliméricas (fibra de vidro, PVC e policarbonato), para cada projeto são considerados estética, funcionalidade, custo e o balanço de energia.

EVITE TROCAR AS TELHAS SEM NECESSIDADE

• Os novos telhados agregam tecnologia e apelo sustentável, por isso há projetos que levam cobertura verde, outros têm sistema de captação de água da chuva e de aproveitamento de energia solar.
• A pintura branca ajuda a reduzir a temperatura das edificações porque reflete o calor dos raios ultravioletas.
• As diferentes fôrmas e tonalidades de telhas e demais coberturas ajudam a determinar a identidade do imóvel.
• Ao contrário do que muita gente pensa, as telhas de barro têm melhor eficiência térmica com o passar do tempo, por isso as casas antigas com esta cobertura são mais frescas no verão.
• O telhado reflexivo ou branco é eficiente para o imóvel, porém a padronização pode trazer como efeito colateral o aumento da temperatura nos imóveis vizinhos. Esse tipo de cobertura expulsa o calor do imóvel, mas distribui para os arredores.
• Se tiver dúvidas entre materiais de cobertura, lembre-se que os porosos são mais eficientes em trocas térmicas.

A Convenção Condominial poderá ter o formato de uma escritura pública ou um instrumento particular, devendo ser registrada sempre que oponível contra terceiros. Precisa ser concebida quando do início das vendas das unidades condominiais pelo Incorporador, o qual deve fazer o depósito prévio da minuta do futuro documento (art. 32 da Lei nº 4.591/1964) no Cartório de Imóveis. Desta forma, deve a Convenção ser ratificada ou alterada na primeira assembleia de instalação do condomínio, para sua plena existência e eficácia.

Em caso de alteração, o artigo 1.351 do Código Civil determina a necessidade de aprovação de dois terços dos votos dos condôminos em assembleia especificamente convocada, podendo tal ato ser levado a registro.

Caso não se encontre a Convenção nos arquivos do condomínio, ou ainda não seja fornecida pelo administrador (síndico), deve-se procurá-la inicialmente no próprio Cartório de Imóveis onde o condomínio está subscrito. É possível ainda buscar informações junto às atas antigas ou em Cartórios de Títulos e Documentos da região, onde poderão ser localizados os documentos arquivados em nome do condomínio.

Caso as buscas sejam negativas, é aconselhável a chamada de uma assembleia especifica para se regularizar tal fato e regrar a vida condominial, evitando-se no futuro questionamentos ou discussões desnecessárias.

Fonte: Direcional Condomínios