Os condôminos de certo edifício decidiram, em assembleia, que a divisão do valor pago à concessionária de água e esgoto deveria ser feita por número de pessoas que moravam nos apartamentos (per capita). Nova assembleia está marcada para discussão de possível mudança deste método para fração ideal. Qual deve ser o quórum para aprovação dessa possível mudança, sendo que o regimento e a convenção são omissos com relação a este assunto?

Aparentemente simples, a questão merece uma análise mais profunda. Para começar, talvez não se possa dizer que a convenção seja omissa sobre o problema, mas sim que não o contemple de maneira direta e explícita. Na convenção do condomínio existem normas gerais de disciplina e convivência no prédio, dentre as quais as que regulamentam a participação dos condôminos nas assembleias, aí se incluindo diretrizes sobre o voto e seu quórum.

Não haverá, certamente, uma regra específica sobre o quórum de assembleia para decidir sobre a forma de rateio das despesas de água e saneamento. Mas bem provavelmente haverá artigo ou parágrafo acerca da forma de rateio das despesas condominiais. Ora, se, por hipótese, a convenção de condomínio determina que as despesas serão rateadas entre todos os condôminos de acordo com a fração ideal de terreno de cada unidade, este deverá ser o critério adotado para todos os gastos do condomínio. A observância de qualquer outra forma de rateio implica desatendimento a norma convencional, só podendo ser aceita se devidamente aprovada em assembleia geral extraordinária convocada com o fim específico de alterar a convenção do condomínio.

Sem revogação

Não nos parece que, para decidir sobre a divisão da conta de água pelo número de moradores, tenha havido alteração do estatuto maior do condomínio, a convenção. Tal informação, por importante, provavelmente estaria inserida na pergunta acima. Logo, se não houve modificação de norma convencional, a rigor não haveria necessidade de se realizar outra assembleia para decidir pelo rateio segundo a fração ideal, já que o preceito superior não foi derrogado ou revogado em nenhum momento pela deliberação assemblear. Basta que o síndico comunique aos condôminos que, a partir do mês tal, passará a cobrar as despesas de água de acordo com o que dispõe a convenção, uma vez que a mudança de critério não se fez de forma correta.

Entretanto, como a partilha irregular foi aceita sem objeção pelos condôminos, porque aprovada em assembleia, nada impede que se convoque nova assembleia dos condôminos para que os interessados, novamente, manifestem sua posição no sentido de voltar o rateio a obedecer à regra geral prevista na convenção do condomínio. Para tanto, basta o voto da maioria dos presentes.

No caso de assembleia que vise alterar total ou parcialmente a convenção, o quórum será de 2/3 de todos os condôminos. É o que diz o Código Civil de 2002, no art. 1.351: “Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção”.

*Luiz Fernando de Queiroz

Independente se você vai construir ou reformar o telhado, a qualidade da madeira é um fator determinante na segurança. O que também entra no projeto – que deve ser sempre acompanhado por um arquiteto ou engenheiro – é o tipo e material da telha ou cobertura que via ser usada e se vai haver necessidade de alterar a fôrma ou inclinação.

De acordo com a engenheira civil Marcela Paula Maria Zanin Meneguetti, professora do curso de Engenharia Civil da Universidade Estadual de Maringá (UEM), o principal objetivo da cobertura é garantir que materiais e componentes, bem como tipos de telhas, estruturas de apoio e equipamentos, forneçam a proteção contra a chuva, além de conforto térmico e acústico.

É importante também que o projeto avalie a eficiência energética e as instalações complementares como calhas, rufos, aberturas, painéis, etc. “A fôrma resulta de um exercício para compatibilizar os efeitos das ações climáticas (calor, vento, neve, granizo, poeiras), a orientação da edificação, as instalações complementares e a estética”, afirma Marcela.

Coberturas também são ofertadas em uma variedade de matérias-primas. As telhas podem ser metálicas (aço, alumínio, cobre), cerâmicas (argila ou barro, concreto e fibrocimento, vidro) e poliméricas (fibra de vidro, PVC e policarbonato), para cada projeto são considerados estética, funcionalidade, custo e o balanço de energia.

EVITE TROCAR AS TELHAS SEM NECESSIDADE

• Os novos telhados agregam tecnologia e apelo sustentável, por isso há projetos que levam cobertura verde, outros têm sistema de captação de água da chuva e de aproveitamento de energia solar.
• A pintura branca ajuda a reduzir a temperatura das edificações porque reflete o calor dos raios ultravioletas.
• As diferentes fôrmas e tonalidades de telhas e demais coberturas ajudam a determinar a identidade do imóvel.
• Ao contrário do que muita gente pensa, as telhas de barro têm melhor eficiência térmica com o passar do tempo, por isso as casas antigas com esta cobertura são mais frescas no verão.
• O telhado reflexivo ou branco é eficiente para o imóvel, porém a padronização pode trazer como efeito colateral o aumento da temperatura nos imóveis vizinhos. Esse tipo de cobertura expulsa o calor do imóvel, mas distribui para os arredores.
• Se tiver dúvidas entre materiais de cobertura, lembre-se que os porosos são mais eficientes em trocas térmicas.

A Convenção Condominial poderá ter o formato de uma escritura pública ou um instrumento particular, devendo ser registrada sempre que oponível contra terceiros. Precisa ser concebida quando do início das vendas das unidades condominiais pelo Incorporador, o qual deve fazer o depósito prévio da minuta do futuro documento (art. 32 da Lei nº 4.591/1964) no Cartório de Imóveis. Desta forma, deve a Convenção ser ratificada ou alterada na primeira assembleia de instalação do condomínio, para sua plena existência e eficácia.

Em caso de alteração, o artigo 1.351 do Código Civil determina a necessidade de aprovação de dois terços dos votos dos condôminos em assembleia especificamente convocada, podendo tal ato ser levado a registro.

Caso não se encontre a Convenção nos arquivos do condomínio, ou ainda não seja fornecida pelo administrador (síndico), deve-se procurá-la inicialmente no próprio Cartório de Imóveis onde o condomínio está subscrito. É possível ainda buscar informações junto às atas antigas ou em Cartórios de Títulos e Documentos da região, onde poderão ser localizados os documentos arquivados em nome do condomínio.

Caso as buscas sejam negativas, é aconselhável a chamada de uma assembleia especifica para se regularizar tal fato e regrar a vida condominial, evitando-se no futuro questionamentos ou discussões desnecessárias.

Fonte: Direcional Condomínios