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Síndico Gestor em Risco

Unity Cobranças — Mon, 12 Mar 2012 06:00:29 +0000

O que acontece quando o síndico deixa fluir em silêncio o fim de seu mandato, não convoca nova eleição e os co-proprietários também permanecem inertes? São nulos, anuláveis, ineficazes ou válidos os atos que pratica no exercício irregular de sua expirada gestão? Seria, por exemplo, válida a convocação de assembléia para a eleição de novo síndico, meses após o término de sua gestão, ou seria necessário os condôminos se autoconvocarem, mediante assinatura de l/4 dos proprietários de frações, como diz a lei?

Como ficam os atos de administração praticados pelo síndico, durante esse período, como emissão e envio de balancetes, pagamento de funcionários e obrigações sociais, cobrança de taxas, representação legal do condomínio em juízo e fora dele, providências de manutenção e conservação do prédio?

O jurista J. Nascimento Franco (Condomínio, RT) sustenta que “quando termina o prazo do mandato do síndico sem eleição de outro, duas soluções podem ocorrer para se evitar a acefalia do condomínio: o síndico continua até a eleição no exercício da função, ou a transfere ao subsíndico, se existir, ou ainda, a qualquer membro do Conselho Consultivo, que deverá convocar uma Assembléia para eleger a nova administração”.

Segundo o comentarista, “em qualquer uma dessas hipóteses, são válidos os atos praticados pelo síndico de fato, não só porque é de se repelir a idéia de condomínio sem alguém que o dirija, como também porque é de se presumir, no caso, como prorrogado o mandato por tempo indeterminado”.

Aceita a tese de que tais atos não são nulos ou anuláveis, tendo eficácia e validade perante os condôminos e terceiros, ficaria então tudo do mesmo tamanho, como se nada tivesse acontecido? Não é bem assim.

Gestão de Negócios

Se não transferir o cargo para síndico regularmente eleito, continuará desempenhando sua função normalmente, porém na qualidade de síndico de fato, ou mais precisamente, como gestor de negócios, na forma detalhada nos artigos 1.331 e seguintes do Código Civil. Como síndico-gestor, ficará responsável ao condomínio e às pessoas com quem tratar. Se iniciar seu período de prorrogação “contra a vontade manifesta ou presumível do interessado [ou seja, do condomínio], responderá o gestor até pelos casos fortuitos, não provando que teriam sobrevindo, ainda quando se houvesse abstido” (Cód. Civil, art. 1.332).

Outras normas também se aplicam, sempre em desfavor do síndico, como a que diz que “o gestor responde pelo caso fortuito, quando fizer operações arriscadas, ainda que o dono [leia-se condomínio] costumasse fazê-las, ou quando preterir interesses deste por amor dos seus” (Cód. Civil, art. 1.338). A linguagem do nosso Código Civil parece antiquada mas é bem clara. O síndico de fato corre coloca seu patrimônio sob risco de eventual ação de indenização, por qualquer prejuízo – direto ou indireto, de boa ou de má-fé – que possa causar ao prédio.

Para desobrigar-se de tal fardo, quando da eleição do novo síndico, deverá solicitar que a assembléia de condôminos expressamente aprove suas contas e atos graciosos, pois “a ratificação pura e simples do dono do negócio [do condomínio] retroage ao dia do começo da gestão e produz todos os efeitos do mandato.” (Cód.Civil, art. 1.343)

Registre-se, ainda, que a o exercício da sindicatura de fato presume-se gratuito, não tendo o síndico direito à remuneração aprovada para a sua gestão regular, o que é um bom motivo para evitar tal acontecimento.

Engenheiro oferece curso para …

Unity Cobranças — Thu, 08 Mar 2012 11:30:09 +0000

Engenheiro oferece curso para síndicos. Os desabamentos de edifícios comerciais registrados no Rio de Janeiro (RJ) e.. http://t.co/RNWcwlm0

Engenheiro oferece curso para síndicos

Unity Cobranças — Thu, 08 Mar 2012 11:28:27 +0000

Os desabamentos de edifícios comerciais registrados no Rio de Janeiro (RJ) e em São Bernardo do Campo (SP), no início deste ano, vem despertando o interesse da população – e de especialistas das mais diversas áreas – em aprofundar discussões sobre a fiscalização e a manutenção de edificações em todo o país. Para atender essa expectativa, o engenheiro civil Ansel Lancman irá realizar, no próximo dia 17, às 15h e 30m, em São Paulo, na sede da Gabor RH, um módulo de treinamento específico para síndicos, onde abordará tais anomalias, cujas ocorrências, progressões ou agravamentos poderiam ter sido evitados através de perícias preventivas.
No processo de apuração dessas tragédias, profissionais e entidades têm buscado a promoção de debates acerca do assunto, visando identificar responsabilidades.
Entre as questões abordadas no curso estão a falta de leis específicas, a inexistência de órgãos responsáveis pela inspeção estrutural periódica das edificações, a massificação dos cursos de engenharia, entre outras preocupações.
Segundo o profissional, “de tudo o que se sabe, o caminho mais curto aponta para a manutenção”, enfatizou Lancman.
O engenheiro informou que dados da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp) registram que 13.989 prédios comerciais e residenciais foram construídos na capital paulista, nos últimos 27 anos, fora 20 mil edifícios, com mais de 40 anos de construção.
O curso tem como objetivo auxiliar o trabalho do síndico, que irá atuar em conjunto com um perito, para garantir questões de segurança e formas de gerenciar, de modo eficaz, eventuais cobranças e conflitos provenientes de problemas técnicos.

Fonte: Folha do Condomínio