?Art. 1.337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, geral incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.?

Na cabeça do artigo a multa é de cinco vezes o valor da quota e no parágrafo, de dez vezes. Presume-se, por bom senso, que o legislador refere-se ao valor mensal da contribuição do condômino e não ao valor integral de seu aporte previsto no orçamento do condomínio (novo Cód. Civil, art. 1.348, VI, e art. 1.350). Cinco ou dez vezes o valor da taxa de condomínio parece ser punição suficiente, na imensa maioria dos casos.

Tempus dixit

A lei não definiu o que venha a ser ?reiteradamente?. Segundo o Houaiss, reiterar é fazer de novo, repetir. Como diz o povo, reiterar é insistir no erro, é persistir sem razão, é ser cabeçudo. O sentido aceitável do vocábulo, mais uma vez, será formado pela jurisprudência.

Parece óbvio que a imposição de multa dessa natureza só ocorrerá quando a falta for de gravidade intolerável. Quem se disporá a participar de uma assembléia só para fixar o valor da multa a ser aplicada ao condômino faltoso? Pelo que está escrito na lei, não se trata de multa comum inserida nas atribuições do síndico, mas de multa extraordinária, já que requer ?deliberação de três quartos dos condôminos restantes?. Como conseguir 75% de quórum numa assembléia, noves fora os infratores, para fazer valer a lei? Será, com certeza, mais fácil acionar o constrangido a pagar as ?perdas e danos que se apurem?. O tempo dirá se esta norma pegará ou não, ou se receberá versão mais benigna.

Quanto à multa por comportamento nocivo, de dez vezes o valor da contribuição, parece que o legislador facilitou sua aplicação. Embora o parágrafo de um artigo, em princípio, se subordine à cabeça (caput), a assembléia que menciona é de homologação da atitude do síndico e não condição para a imposição da multa. Pode-se também interpretar a norma no sentido de que a assembléia possa ir além do que previsto no Código Civil com o fito de coagir o infrator a cessar seu comportamento anti-social.

Isso é previsto em lei: o parágrafo 2° do artigo 1.348 do Código Civil trata da transferência de poderes do síndico a uma administradora. Já a Lei 4.591/64, a Lei dos Condomínios, prevê a destituição do síndico deliberada em assembleia específica.

O advogado Cristiano de Souza Oliveira, em entrevista ao Direcional Condomínios, explica que não se pode simplesmente destituir o síndico do cargo. “ A convocação para a assembleia de destituição deve ser minuciosa e deve constar por qual motivo o síndico está sendo cobrado”, diz.

Para o especialista, pelo código civil, em teoria, não há possibilidade de ocorrerem novas eleições na assembleia que teve destituição. “O Código Civil não revogou a lei 4.591 em relação ao tema destituição”, entende Oliveira.

Já para o assessor jurídico do Secovi em São Paulo, João Paulo Rossi Paschoal, também entrevistado pelo Direcional Condomínios, a lei não deve ser interpretada de forma tão rígida. “O que houve foi uma redação ruim do artigo referente à destituição. Não faz sentido tratar do tema em uma assembleia de contratação de administradora. Vejo a destituição do síndico como um procedimento elementar no funcionamento de qualquer entidade democrática”, pondera.

Fonte: Licita Mais

Era domingo, começo da tarde, e o jeito foi contratar uma grande empresa, estruturada para atendimento de emergências. O único critério que o fornecedor estabeleceu no orçamento foi um determinado preço para cada metro de tubulação que haveria necessidade de desentupir, e a condição de que o valor total seria calculado depois da execução do serviço. Mas o que Gabriela não imaginava era a extensão da rede (70 metros), a qual gerou uma conta final de quase R$ 20 mil.

Segundo ela, duas lições foram extraídas do episódio. “Primeiro, é preciso que o síndico oriente muito bem os condôminos no que diz respeito à utilização correta da rede de esgoto, pois, do contrário, o susto e os prejuízos podem ser realmente grandes (foram retiradas até fraldas descartáveis da tubulação). Em segundo lugar, é preciso tomar cuidado com o preço desse tipo de emergência.” Segundo Gabriela, “não se discute a qualidade da empresa, do serviço e de seus profissionais. O trabalho foi realizado a contento. Todavia, é preciso ficar de olho na metragem que será desentupida e no valor do metro de cano desentupido”. Na medida do possível, já que numa emergência a extensão do serviço nem sempre pode ser pré-avaliada, que a verificação posterior da metragem seja feita “não por ‘pernadas’, mas com aparelho específico”, que “demonstre ao condomínio o registro dos reais metros desentupidos”. “É preciso exigir, também, a apresentação da tabela da empresa antes da realização do serviço. Nada de aceitar valores aleatórios”, recomenda.

Seis meses depois, relata Gabriela, voltou a vazar água na garagem e aí se descobriu que o problema vinha, de fato, “de fora para dentro”. “Uma obra realizada por uma empresa distribuidora de gás natural em frente ao prédio rachou uma tubulação de esgoto da Sabesp (Companhia de Saneamento Básico do Estado de São Paulo) e obstruiu a caixa de inspeção do condomínio. No final, a Sabesp foi quem consertou”, completa.

Quando o combinado não dá certo

No caso da síndica Mariza Carvalho Alves de Mello, que atua profissionalmente na função há 13 anos e hoje está à frente de quatro edifícios da zona sul de São Paulo, ela foi surpreendida com o preço final de uma obra previamente contratada e corriqueira: reparação do revestimento em azulejo da piscina do Condomínio Edifício Athenas Garden. Moradora do local e síndica do prédio na época, Mariza conta que fechou negócio com uma empresa que já tinha prestado serviços no edifício onde sua filha mora e que apresentara um orçamento razoável. “Eu combinei com o fornecedor que todo o custo do material ficaria por conta do condomínio, porque seria mais econômico. No entanto, no decorrer da obra, ele decidiu mudar o material por outro mais sofisticado e não deu certo. Além disso, a obra atrasou e muito material foi desperdiçado devido às chuvas torrenciais que caíram entre outubro e janeiro de 2011”, explica.

Mariza Carvalho observa que houve falhas na proposta do cálculo prévio da mão de obra e o total dos gastos com imprevistos foi maior do que o orçamento que a empresa ofereceu no começo. Por isso, antes de se iniciar qualquer obra, Mariza afirma que é importante que o síndico ou zelador converse com o fornecedor para esclarecer os possíveis imprevistos que podem vir a ocorrer ao longo do desenvolvimento do serviço.

Para o diretor executivo de uma grande administradora, Marcelo Mahtuk, os condomínios evitarão problemas se pactuarem previamente todos os procedimentos através de contrato, como “especificações do serviço, prazos, materiais, garantia, seguro de responsabilidade civil, equipamentos de proteção individual e formas de pagamento”. E ainda, que antes consultem as plantas da edificação e obedeçam às orientações da construtora. “Ao estabelecer critérios adequados na requisição do orçamento, consequentemente, as referências que os fornecedores utilizarem para estabelecer seus preços serão semelhantes”, justifica. Nesse escopo, explica Mahtuk, é preciso ainda que esteja expressa a capacidade técnica e jurídica da empresa.

Mahtuk ressalta também a necessidade de se adotar uma metodologia de avaliação das empresas. Nesse sentido, compete às administradoras contratadas pelos condomínios elaborar uma planilha com todos os dados importantes colhidas no escopo inicial, como “experiência da empresa que irá prestar o serviço, situação junto aos órgãos competentes, relação de clientes para consulta, detalhamento das técnicas utilizadas, preços abertos, prazos e formas de pagamento”.

Mahtuk arremata que o síndico deve não apenas avaliar de forma igual todos os orçamentos (pelo menos três), como levar em conta o conhecimento do fornecedor na solução do problema, preço e prazo. “E ainda, sobretudo, considerar a capacidade financeira do condomínio para a realização da obra”, completa. Em relação às obras emergenciais, quando a demora da contratação implicar em desperdícios ou prejudicar o que for essencial aos condôminos, Mahtuk aconselha pedir indicação à administradora, que deverá ter experiência com o fornecedor sugerido. Por fim, o diretor orienta os clientes a não considerarem “propostas comerciais com orçamentos baixos, e também a não se aventurarem com empresas novas ou técnicas e materiais não consolidados no mercado”.

Fonte: Direcional Condomínios

Obra a preço de custo. A expressão, que sugere uma opção mais em conta para se construir um imóvel, pode encobrir uma enorme dor de cabeça. Como a que desabou sobre o aposentado Reinaldo Pinto, de 65 anos. Atraído pela “pechincha”, ele comprou, em 2007, um apartamento no condomínio Le Jour, no Recreio dos Bandeirantes, que seria entregue até dezembro de 2010. Ainda hoje, aguarda as chaves:

— Foi o pior negócio da minha vida.

O condomínio foi construído pelo sistema conhecido como obra por administração. Em vez de uma empresa encabeçar o empreendimento — como nas obras por incorporação — os próprios compradores é que assumem a responsabilidade administrativa e financeira pela construção.

— O preço final fica muito mais alto do que o anunciado. Durante a obra, aumentam o valor de tudo — reclama Reinaldo, que decidiu vender o imóvel, antes de recebê-lo.

Cuidado ao contratar

Segundo a especialista em Direito Imobiliário e professora da Universidade do Estado do Rio de Janeiro (Uerj) Rosângela Gomes, a obra por administração só costuma ser um bom negócio quando todos os compradores são próximos:

— O primeiro cuidado é conhecer os condôminos e ver sua capacidade financeira. Afinal, todos arcam com o prejuízo no caso de inadimplência.

Modalidade pode ser um subterfúgio

O contrato de obra por administração do condomínio Le Jour, no Recreio, é visto como uma espécie de maquiagem pelo coordenador da pós-graduação em Direito Imobiliário da Estácio de Sá, Sérgio Simões. O empreendimento foi lançado em 2006 pela incorporadora Soriedem, do empresário Barão Tozini, que também é dono da Zayd, construtora escolhida para fazer a obra.

A ideia da obra por administração é a de pessoas próximas se unirem para tocar tudo por conta própria. No caso do Le Jour, os condôminos foram atraídos pela Zayd para se juntarem no contrato.

— Na prática, é uma incorporação imobiliária, em que a incorporadora deveria ter responsabilidade por tudo. Mas a empresa usa o contrato por administração como subterfúgio — explica o advogado.

Segundo Sérgio Simões, o procedimento não chega a ser ilegal, mas pode ser questionado na Justiça.

— A empresa chega a indicar a construtora. Isso pode ser questionado judicialmente para desconstruir essa maquiagem e pedir que se torne nulo o contrato, para transformá-lo num contrato por incorporação — ressalta.

Zayd diz que procedimento seria correto

Diretor-presidente da Zayd, Barão Tozini discorda da avaliação de que haja maquiagem nos contratos firmados por sua incorporadora como “obras por administração”.

— Estou baseado na lei. Há um contrato registrado. Eu não faço nada que eu invente ou ache que está correto ou incorreto — afirmou.

Segundo o empresário, a obra por incorporação é aquela que tem um prazo fixo de entrega:

— Nesse modelo de negócio, trabalhamos com preço fechado. As margens de retorno são muito mais altas, mas os riscos também são muito grandes (para a empresa).

As obras por administração atrairiam os compradores por ter custos mais baixos, de acordo com Tozini.

— Às vezes, as pessoas que compram apartamentos por administração têm um lucro de 70%, 80%, porque não existe a figura do incorporador. Na obra por incorporação, a empresa quer ter o lucro, mas arca com o risco da inadimplência — explica.

Nota oficial

Após conceder entrevista ao EXTRA, na sexta-feira, Tozini enviou uma nota, afirmando que, nas obras por incorporação, “apesar de sair um pouco mais cara, o risco é consideravelmente menor, pois, é arcado integralmente pelos incorporadores e construtores. Além do fato de que, em sua maior parte, são financiadas desde o início por instituições financeiras que conferem maior credibilidade ao negócio”.

Fonte: Extra

- Qual é a função do porteiro?

Geralmente obtinha a seguinte resposta:

- A função do porteiro é cuidar da portaria.

Ao que ele respondia (ou responde, ainda, enfaticamente):

- NÃO, meu filho, a função do porteiro não é cuidar da portaria. É cuidar da PORTA, da PORTA do edifício!!

Quando ouvimos esta história, pois não estivemos pessoalmente na reunião, ficamos deveras impressionado com a sabedoria de tais palavras, pois mostram o quanto os síndicos, os moradores e os funcionários de condomínio estão, em geral, despreparados para cuidar da segurança do condomínio.

Já escrevemos muito a respeito do porteiro e da portaria. Confessamos, porém, que nunca havíamos visto o óbvio ululante, dito de maneira tão cristalina e crua. A função do porteiro é cuidar da porta.

Dito em outras palavras, o porteiro não deve ocupar-se com assuntos que não digam respeito à sua função, como ficar vendo televisão, lendo livros ou revistas, olhando para o chão, nem se distrair com o que se passa dentro ou fora da portaria, devendo concentrar sua atenção em vigiar a área, tendo como foco o ponto de entrada das pessoas, que é a porta (porteira ou portão) do edifício. Sua obrigação principal é controlar a entrada e saída de pessoas, não permitindo que as não autorizadas tenham acesso ao prédio.

O outro ponto que chamou a atenção é que o síndico que mantém essa disciplina (e escreveu uma pequena cartilha a respeito) faz diariamente o treinamento de seus funcionários. É exagero? Sim, talvez. Só que sua doutrinação diária parece ser necessária e produz bons resultados. Ele, o síndico, não tem receio de ser considerado chato ou exigente pelos funcionários.

De tudo se conclui que é preciso treinar e treinar os porteiros do prédio, se quisermos aumentar sua eficiência e a segurança do condomínio. O treinamento contínuo é fundamental, pois grande parte dos empregados no setor recebeu pouca instrução formal, não estando preparada para funções que exijam maiores qualificações.

Ao lado do bordão “o lugar de porteiro é a portaria”, repetido exaustivamente para mostrar que o porteiro não deve se ausentar de seu posto de trabalho nem exercer sua função na calçada em frente ao prédio, podemos agora repetir o slogan “a função do porteiro é cuidar da porta”.

Se estiver de acordo, recorte esta coluna e coloque-a na portaria do prédio. Mais importante ainda: como síndico, ou simples morador do prédio, descubra novas maneiras, de simplicidade acaciana como esta, de fazer com que a portaria efetivamente funcione, não se deixando iludir pela aparência das pessoas ou sucumbir pela astúcia de quem se prepara para invadir o condomínio, contando com o pouco preparo e a negligência dos porteiros.

Se a porta do prédio estiver bem cuidada, você dormirá mais tranqüilo e certamente pagará com gosto sua quota-parte nas despesas, no início do mês.