Se a garagem constitui unidade autônoma, com fração ideal própria e espaço definido, devidamente discriminado, não há o que discutir. O proprietário pode utilizá-la livremente, colocando nela os veículos que julgar de sua conveniência (carro, moto, bicicleta etc.). O espaço é seu. É área exclusiva. Só sofre as restrições decorrentes da própria natureza e do destino da unidade. Vedado será transformá-la em depósito, nela residir, utilizá-la como oficina etc.

Se a garagem for demarcada, mas não tiver fração ideal, não constituirá unidade autônoma. Seu uso obedecerá ao que estiver previsto na convenção ou no regimento interno. Apesar do espaço delimitado, não deixará de ser área comum.

Na hipótese inversa, de garagem com fração ideal própria, sem área demarcada, a utilização também precisa respeitar as normas internas da comunidade.

Sendo a garagem mero espaço de estacionamento, sem fração ideal individualizada, ou seja, simplesmente área comum, mormente se o número de vagas for inferior ao número de unidades, todos os condôminos poderão utilizá-la, sem embaraços, segundo as regras que forem estabelecidas pelo condomínio (quem chega primeiro, rodízio, sorteio periódico etc.). Não se admite locação a terceiros, na hipótese, como não se admite, em princípio, alugar área comum para quem quer que seja.

SITUAÇÃO DO LOCATÁRIO

A insuficiência de vagas de estacionamento, em certos edifícios, gerou o surgimento de indisfarçável discriminação contra legítimos locatários de unidades autônomas. Procura-se impedi-los de usufruir da garagem, através de decisões da assembléia, ordens do síndico e outros meios, sem se levar em consideração que o locatário basicamente exerce todos os direitos do locador com relação ao imóvel.

Se a garagem constituir acessório de apartamento (é delimitada mas não tem fração ou tem fração mas não é delimitada), mesmo que nada conste no contrato de locação, como o acessório segue o principal, o locatário terá direito de utilizar-se da vaga acessória. Do mesmo modo, se a garagem constitui simples área comum (com ou sem fração ideal específica ou individualizada), o direito de uso transmite-se diretamente do locador ao locatário, com a locação, mesmo que não haja nada expresso a respeito.

Há decisões judiciais em desacordo com o exposto, em razão, acreditamos, de situações peculiaríssimas da rica casuística do tema garagem.