Como evitar que seu apartamento voe pelos ares? Com esta pergunta o Informativo Preconsult-Unimóveis, de Curitiba, fornece várias dicas para que você não seja vítima de explosão causada pelo uso incorreto do gás de cozinha. Dada a importância do tema, transcrevemos a seguir a orientação do Informativo, com pequenas adaptações ao estilo da coluna.

1. Acidentes envolvendo vazamento de gás são muito comuns em residências. Por isso, todo cuidado é pouco. Conservar as instalações de maneira adequada, utilizar peças e acessórios de acordo com as normas da ABNT, além de detetores de gás em pontos estratégicos, são providências que diminuem o risco de vazamentos, que podem causar incêndio, explosões, queimaduras ou morte por asfixia, com trágicas consequências.

2. O uso de botijões de gás em apartamentos novos é proibido por lei. A alternativa é instalar baterias de gás liquefeito de petróleo (GLP), fornecido por empresas do ramo. A central de gás deve ser projetada por técnico especializado e obedecer às normas de segurança. Além de reduzir o risco, permite maior espaço útil na cozinha dos apartamentos, sem contar com a economia, pois é fácil a conferência de consumo, deixando de lado os velhos cilindros que eram na troca pesados por balanças nem sempre confiáveis.

3. Para quem ainda utiliza botijões de gás, recomenda-se adquirilos de empresas idôneas, exigindo sempre o lacre de segurança e recusando botijões amassados ou enferrujados. É importantíssimo instalar o botijão em local ventilado e periodicamente efetuar a troca da mangueira. No caso de gás encanado, o condômino deve verificar se a válvula, a mangueira e os acessórios estão em bom estado de conservação. Os aquecedores a gás, muito utilizados em apartamentos, também devem ser colocados em locais arejados.

Alarme sonoro e luminoso

4. Segundo os técnicos e engenheiros de segurança, 2% (dois por cento) de concentração de gás já são suficientes para causar uma explosão. Por isso, é importante usar detetores de gás como complemento das instalações, para aumentar a segurança. O aparelho emite um alarme sonoro e outro luminoso assim que o nível de concentração gasosa atinge 0,5% (meio por cento). De fácil instalação, o detetor tem evitado algumas tragédias e pode ser encontrado em supermercados e lojas de materiais de construção, a um preço médio de R$ 70,00.

5. O uso do detetor de gás é tão importante que em alguns países é obrigatório. Ao ouvir o sinal de alarme o condômino não deverá utilizar fogo ou qualquer equipamento que possa causar faísca. Em hipótese alguma se deve acionar interruptores de luz nem tirar aparelhos da tomada, alertam os técnicos. Ao constatar o vazamento, a primeira providência é abrir as janelas para ventilar o ambiente e desligar a energia elétrica. Se o problema for no botijão, leve-o para uma área aberta. E caso haja um princípio de incêndio, não se arrisque à toa. Deixe o local e acione o Corpo de Bombeiros.

6. As construtoras poderiam entregar os apartamentos já com o detetor de gás para os novos condôminos, evitando assim que ocorram tragédias por um custo que nada irá influenciar no valor final do apartamento.

Endossamos e agradecemos as dicas fornecidas.

*Luiz Fernando de Queiroz

Qualquer conta que se faça mostrará que muito mais do que dois por cento de acréscimo será preciso prover para o atendimento de multas ou juros de qualquer espécie. Se não pagar o salário dos empregados rigorosamente em dia, a multa que incide é de 100% (cem por cento); sim, dobra o valor, conforme normas da Consolidação das Leis do Trabalho. Se os impostos forem deixados de lado, as multas variam de 10 a 30% ou mais. Somente no caso de fornecedores de água, luz e telefonia a multa será equivalente a dois por cento.

Quanto aos juros, todos sabemos que não há, no Brasil, crédito com juros iguais ou inferiores a dois por cento ao mês. Desconto de títulos está na faixa de 4 a 6%; conta garantida, de 5 a 8%; cheque especial, de 7 a 11%; crédito pessoal em financeiras, de 9 a 13% ao mês e assim por diante. Além disso, o tomador do dinheiro é obrigado a cumprir muitas exigências burocráticas e a pagar taxas, o que acaba onerando ainda mais o custo do dinheiro.

No caso da multa por inadimplemento, seu valor (de ?até dois por cento? segundo o Código Civil) é cobrado somente uma vez e não todos os meses, como os juros. Caso o condômino fique três ou cinco ou dez ou vinte meses sem pagar, o síndico só poderá cobrar-lhe o máximo de dois por cento de multa, incidente sobre o total do débito.

Se ao menos fosse possível cobrar dois por cento de multa ao mês, até o limite de dez meses, ou seja, 20% no máximo, o prejuízo dos condôminos seria menor. Assim mesmo, não teriam os edifícios qualquer vantagem no atraso do pagamento das taxas, pois o crédito, além de caro, é muito difícil de obter. Nem se diga que isto pode ser evitado, fazendo um rateio do déficit do condomínio. Ora, para financiar os inadimplentes os demais condôminos precisam recorrer a empréstimos pessoais ou sacar de suas poupanças, o que representa um encargo para eles, equivalente ao juro pago ou ao custo da oportunidade perdida.

O fato é que o dinheiro tem um preço e ninguém gosta de financiar ? compulsoriamente ? os gastos de outrem, mesmo que seja o mais simpático vizinho. Quem atrasa deve ressarcir na íntegra o prejuízo que causou.

Vejamos o primeiro:

?Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, dependa da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer condômino, das partes próprias, ou comuns.?

Obras ?em acréscimo às já existentes? são, se invocarmos a teoria, um misto de benfeitorias e acessões, ou adendos, ampliações. Por exemplo, se há um salão de festas, o condomínio poderá ampliá-lo ou reformá-lo, mediante aprovação de dois terços dos condôminos.

Mas, não nos parece que o legislador tenha restringido dessa forma a realização de obras novas nas áreas comuns do prédio. Uma outra leitura do texto nos indica que também adendos integrais poderão ser levantados, com a devida aprovação, ao lado de outros existentes, desde que não prejudiquem qualquer dos condôminos. Por exemplo, a construção de uma churrasqueira próximo dos apartamentos dos andares de baixo, embora seja obra nova e não ?acréscimo?, pode ser erigida, a nosso ver, mas se trouxer transtornos para os moradores, em função da fumaça e do barulho em dias de uso, não será possível, mesmo que o quórum exigido seja obtido em assembléia.

Em outras palavras, para realizar benfeitorias em partes comuns, é necessário que sejam úteis, que não prejudiquem nenhum condômino e que sejam aprovadas por dois terços dos proprietários.

Unanimidade

O outro artigo do novo Código Civil diz o seguinte:

?1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos.?

O texto é claro. Não se trata, na hipótese, de meras benfeitorias, mas de novas edificações no mesmo terreno, com abertura de novas unidades autônomas e conseqüentes matrículas no registro imobiliário, com alteração da fração ideal de cada proprietário sobre sua própria unidade. Exatamente por haver uma mudança radical na estrutura do condomínio, com reflexos na propriedade de todos os comunheiros, o Código exige a unanimidade de votos em sua aprovação.

Na improvável concretização de tal previsão legal, será necessário praticamente se refazer o processo de incorporação do prédio, com recálculo das áreas comuns de cada uma das unidades autônomas antigas e novas, de modo que, ao final, não haja diferença entre a soma das frações e o tamanho do terreno.

A dificuldade em se aprovar qualquer medida, por mais importante que seja, com o quórum de unanimidade, nos faz crer que tal artigo tenha sido ?encomendado? para resolver alguma situação específica ou impedir que obras planejadas sejam levadas a cabo. Sempre que forem unânimes, os condôminos podem decidir praticamente tudo, difícil é obter a unanimidade

Nas duas hipóteses, as principais em matéria de uso da propriedade alheia, o dono abre mão de sua condição potestativa, transferindo a posse com todas as suas conseqüências. O locatário e o comodatário passam a agir, na prática, como se fossem donos do imóvel; enquanto detiverem a posse, o proprietário só poderá ingressar no imóvel como visita, com a devida permissão do inquilino ou do comodatário. Resta-lhe, como consolo, a posse indireta sobre o imóvel, ou seja, uma abstração jurídica, que não cabe aqui discutir.

Como ficam, então, as relações do locatário com o condomínio e do condomínio com o condômino ausente?

Regra número um: ao locatário, comodatário ou qualquer ocupante, mesmo que eventual, da unidade autônoma, aplicam-se, a qualquer título, “todas as obrigações referentes ao uso, fruição e destino da unidade” (art. 20).

Regra número dois: o locatário e o comodatário podem utilizar-se com exclusividade da unidade autônoma, respeitados os direitos de vizinhança, e usar das partes e coisas comuns, sem maiores restrições que as impostas ao condômino-locador (art. 19).

Regra número três: o condômino-locador responde, perante o condomínio, por qualquer prejuízo ou dano que venha a ser causado pelo locatário e demais ocupantes de sua unidade (art. 19 e Cód. Civil, art. 1.518 e seguintes).

Regra número quatro: se o locatário descumprir qualquer cláusula do regimento interno ou da convenção, o condomínio poderá impor-lhe as multas e sanções previstas (art. 21).

Regra número cinco: o locatário poderá participar das assembléias, podendo votar nas decisões que envolvam despesas ordinárias de condomínio, se o condômino-locador não estiver presente ou representado (art. 24, § 4º).

Regra número seis: as obrigações do condômino perante o condomínio, de qualquer natureza, permanecem íntegras, não podendo desobrigar-se unilateralmente (art. 12).

Pode o condomínio impor exigências na seleção das pessoas que ocuparão o imóvel? Legalmente, não. Na prática, muitos síndicos, em razão do bom relacionamento com os condôminos, têm conseguido influenciar o processo de seleção. Se suas diretrizes e restrições forem acatadas, fato consumado.

O entendimento é resultado do julgamento da Apelação Cível nº 2011.036756-4, interposta pela A.P.C.N.P., que é uma associação, em razão de não ter concordado com a sentença de 1º grau que julgou improcedente a ação de cobrança de contribuições condominiais com obrigação de não fazer ajuizada contra C.R.

A apelante pretendia provar a existência de condomínio de fato, com seus elementos caracterizadores como o uso constante de área comum, os serviços contratados, além dos trabalhos realizados pela associação em nome e benefício do condomínio e seus proprietários/moradores.

A tese defendida era a de que o residencial em questão nos autos seria um condomínio de fato (caso concreto, sem legislação ou documento que o denomine assim), pelo que deveria ser regido pelas normas legais que regulam os condomínios em geral.

Já existe entendimento pacificado nas Cortes Superiores no sentido de que associação de moradores, qualificada como sociedade civil, sem fins lucrativos, que é o caso da apelante, não tem autoridade para cobrar nenhum tipo de taxa ou contribuição de quem não é associado, uma vez que tais entidades não são equiparadas a condomínio para efeitos legais.

O magistrado de 1º grau citou diversos julgados com esse entendimento pelo STJ, além de deixar claro que no caso inexiste áreas particulares ou qualquer área comum, de uso coletivo dos proprietários dos terrenos do loteamento.

A apelação teve a preliminar de cerceamento de defesa rejeitada. No mérito, o relator , Des. Luiz Tadeu Barbosa Silva, reforçou a tese do juiz da sentença original, em razão do princípio da tipicidade dos direitos reais, que consta no Código Civil, que estabelece que “para a instituição ou constituição de um condomínio sobre coisa imóvel é imprescindível a aquisição, através do competente registro no ofício imobiliário, de um bem imóvel comum por diversos proprietários”.

Em seu voto, o relator explicou que não existe condomínio entre os proprietários dos imóveis do loteamento em questão, uma vez que não há no loteamento área de domínio comum. “O réu apelado tem o direito de usar, gozar e dispor da coisa livremente”, concluiu.

Por unanimidade de votos, os desembargadores afastaram a preliminar e, no mérito, negaram provimento ao recurso, nos termos do voto do relator.

Fonte: MS Notícias

A culpa por escolher mal (“culpa in eligendo”) e a culpa por controlar mal (“culpa in vigilando”) têm sido, aliás, o fundamento legal para a responsabilização do condomínio no caso de furtos de veículos, quando o condomínio mantém guarda sobre a garagem e partes comuns.

Não socorre ao condomínio a afirmativa de que o funcionário não estava autorizado a praticar o ato danoso, nem que não se encontrava no seu horário de trabalho. O condomínio, através do síndico, tem a obrigação de orientar, treinar, fiscalizar e controlar seus funcionários enquanto permanecem na esfera do prédio. Não pode tolerar a prática de determinados atos (como esquentar o carro de condômino, guardar a bicicleta, usar arma de fogo etc.), que possam vir a provocar acidente ou qualquer espécie de dano.

Para se entender melhor essa responsabilidade do condomínio, basta compará-la com a responsabilidade dos pais em relação aos filhos menores, do dono de animal, dos donos de hotéis por seus hóspedes, de colégios por seus alunos, e de qualquer empresa por seus empregados, serviçais e prepostos.

A súmula 341 do STF sintetiza a questão em poucas palavras: “É presumida a culpa do patrão ou cominente pelo ato culposo do empregado ou preposto.”

Como se vê, se o condomínio não quiser se incomodar com fatos originados de seus funcionários deverá exigir disciplina, cumprimento a normas, comportamento adequado, responsabilidade. O síndico não pode ficar permanentemente na fiscalização dos funcionários, mas deve ter a permanente preocupação de saber como agem e o que fazem cada minuto do dia. Só assim poderá corrigir desvios de conduta ou de função que possam colocar em risco o patrimônio de todos os condôminos.

De acordo com o delegado Mauro Fachini, o aumento do crime ocorre porque quadrilhas despreparadas entraram no mercado. “São viciados em drogas que não tem muito preparo e agem em qualquer lugar só para conseguir dinheiro para sustentar suas festas e vícios”, afirmou. Houve também uma mudança do perfil do tipo de prédio assaltado. Antes, apenas condomínios de luxo eram roubados. Agora não há distinção. Desde o início do ano, 28 pessoas foram presas suspeitas de arrastões em São Paulo.

Fonte: Terra

O importante é que os porteiros sejam bem treinados e recebam instruções simples, claras e específicas sobre quais sejam suas obrigações, direitos e restrições. Igualmente necessário é que os proprietários e demais moradores tenham conhecimento de quais são os encargos e prerrogativas dos funcionários da portaria, para que não lhes solicitem trabalhos ou atitudes incompatíveis com as normas do prédio.

Um bom regulamento da função deve dispor minuciosamente sobre o que cabe ou não aos porteiros. A título de exemplo (e para servir como check-list):

Indicar exatamente o horário de funcionamento da portaria. (Cada porteiro terá seu horário determinado pelo síndico ou administradora.)

Esclarecer todos os porteiros sobre sua situação hierárquica no condomínio. Quem é o seu chefe imediato (o zelador? o síndico? a administradora?) Quem não pode dar ordens aos porteiros.

Especificar em que situações os porteiros podem se afastar da portaria, por quanto tempo, e que procedimentos tomar (chamar a faxineira, por exemplo) nessas circunstâncias.

A rigor, quem define o trabalho dos porteiros, por tradição, tem sido o síndico. Eleito novo síndico, parece que os funcionários mudam de atitude. Exatamente para que isso não aconteça, recomenda-se elaborar (e aprovar em assembléia) regimento próprio da portaria, que reflita os costumes e a cultura do condomínio.