Diz a Lei do Condomínio que, “ressalvando-se o disposto no § 3o do art. 22, poderá haver assembleias gerais extraordinárias, convocadas pelo síndico ou por condôminos que representem um quarto, no mínimo, do condomínio, sempre que o exigirem os interesses gerais” (art. 25, caput).

E o Código Civil de 2002: “Art. 1.355. Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.”

Tais normas legais, por sua singeleza, nunca suscitaram maiores indagações, não se incluindo (até agora) entre os temas polêmicos do condomínio. Entendia-se que, como regra geral, afora outras circunstâncias especiais, que a assembleia poderia ser convocada pelo síndico ou por um quarto dos condôminos, como claramente estabelece a lei.

No entanto, há artigo bem fundamentado no Jornal Masset (julho/99, Rio),em que o advogado Paulo Roberto de Andrade Lemos defende tese contrária ao entendimento pacífico sobre o assunto.

Diz o jurista, em síntese, que os proprietários que desejam convocar uma assembleia geral extraordinária devem “solicitar primeiro ao síndico que a convoque, devendo entretanto este grupo interessado representar um quarto dos condôminos e justificar de forma clara e precisa os motivos e a urgência da convocação, sugerindo, inclusive, a ordem do dia que deverá ser apreciada”. Entende ainda o articulista que, “preenchidos estes pressupostos, não pode o síndico deixar de convocar a assembleia, pois a sua omissão será suprida pelos condôminos que representem um quarto dos coproprietários”. Lembra, ainda, adiante, que “não seria qualquer assunto capaz de justificar a convocação de uma assembleia, mas apenas os de caráter grave e urgente que não pudessem esperar a realização de assembleia geral ordinária” e que “há “obrigatoriedade dos signatários estarem em dia com suas cotas condominiais, sejam elas ordinárias e/ou extraordinárias”.

Com pequenas divergências, concordamos com o parecer do advogado carioca. Realmente, é preciso haver parcimônia na realização de assembleias gerais extraordinárias, que não devem ser convocadas à toa, onerando os cofres quase sempre vazios do condomínio. Sempre que consultado a respeito, damos orientação no sentido de que os interessados devem procurar o síndico e solicitar-lhe que convoque a assembleia para apreciar os tópicos exigidos, pois é muito mais fácil e cômodo o síndico fazer o chamamento geral dos proprietários. O recurso da convocação por abaixo-assinado, de consequência, deveria ficar reservado para as hipóteses em que o síndico se recusasse a atender à vontade de parte expressiva dos condôminos.

Não entendemos, porém, que a solicitação prévia seja pressuposto necessário para o exercício do direito de convocação condominial. Não há na lei qualquer exigência nesse sentido ou qualquer indicação do legislador que restrinja o poder convocatório de um grupo de proprietários que represente um quarto das frações ideais do terreno.

Devemos levar em consideração que a exigência de um quarto de todos os proprietários é obstáculo difícil de ser superado na maioria dos condomínios. Tirando-se os inadimplentes (nesse ponto também concordamos com o eminente colega do Rio), os proprietários não residentes (inquilino não pode convocar assembleia), será preciso convencer no mínimo um condômino de cada dois para que o edital seja válido. Não será por qualquer motivo fútil que os interessados se lançarão nessa tarefa.

A propósito, sempre é bom recordar que assembleias gerais extraordinárias só devem ser realizadas em casos excepcionais, sejam elas convocadas pelo síndico ou pelos próprios condôminos. Se forem convocadas todos os meses ou a cada dois meses perdem o caráter extraordinário, passando a ser mais ordinárias que a assembleia anual prevista na lei.

*Luiz Fernando de Queiroz

P. Um condomínio quer colocar cerca elétrica; de todos os moradores apenas um não concorda, porque acha que tem risco de alguma criança estar brincando e a bola pegar na cerca etc. Então este morador quer saber se e permitido colocar cerca, quais são as conseqüências caso aconteça algo com algum morador?

R. Primeiramente é preciso esclarecer que eletrificar cerca ao redor de uma propriedade com o intuito de defesa ou proteção constitui um ato praticável por algumas pessoas, e, embora não exista lei regulamentando ou prevendo o fato, é aceitável tanto pela doutrina quanto pela jurisprudência.

Tais meios de defesa são denominados “ofendículos”ou “defesa mecânica predisposta”, estando amparados pelo entendimento de que o sujeito estaria em “exercício regular de direito”, uma vez que atuando em legítima defesa. Como diz o mestre Damásio E. de Jesus, “a predisposição do aparelho constitui exercício regular de direito. Mas, quando funciona em face de um ataque, o problema é de legítima defesa preordenada, desde que a ação do mecanismo não tenha início até que tenha lugar o ataque e que a gravidade de seus efeitos não ultrapasse os limites da excludente da ilicitude.” (Direito Penal, vol. 1).

A colocação de cerca eletrificada na propriedade, se resultar em ferimento ou dano a uma pessoa, fará com que o proprietário (no caso o condomínio, ou melhor, seu responsável) responda por crime de lesão corporal, o qual, em tese, estaria acobertado pela excludente da legítima defesa. Se a intensidade da corrente elétrica for tal que provoque a morte de alguém, o proprietário responderá por homicídio culposo, em razão do excesso dos meios empregados, com grande probabilidade de ser condenado pela Justiça.

Do ponto de vista civil, o fato gerará direito a indenização por eventuais perdas e danos e, seguindo a tendência moderna, indenização por danos morais. Entenda-se bem: O fato de o proprietário estar agindo em legítima defesa ao colocar tal cerca eletrificado, do ponto de vista penal, não o exime de responder por eventuais danos causados, por exemplo, em pessoas, sejam estar moradoras do condomínio ou não.

No caso específico do condomínio, se a assembléia decidir pela instalação da cerca elétrica, todos os condôminos e, em especial, o síndico, estarão assumindo um risco deliberado, pelo qual poderão ter de responder na esfera penal ou na civil, o que, não obstante a legitimidade teórica do meio de defesa, não o torna recomendável.

Existe uma solução muito melhor do que a rede elétrica, que é a rede eletrônica, formada por três ou mais fios bem finos, estendidos sobre os muros da propriedade e conectados a um sistema de alarme. Se alguém ou algo romper o fio ou perturbar-lhe em grau acima do estipulado, a central de vigilância será automaticamente alertada, podendo verificar de imediato o que está acontecendo, já que o sistema mostra o local exato da interferência. Acoplada a câmaras eletrônicas, a eficiência da rede será ainda maior.

É por isso que assume relevância o aspecto externo dos edifícios. Se, em sua maioria, apresentam ar de abandono, com pintura velha, reboco caído, pastilhas faltando, pouca cor, e outros sinais de decadência, todo o visual urbano fica comprometido.

Há um fato novo, porém. Temos notado, em Curitiba, que de dois ou três anos para cá, aumentou o número de edifícios que estão sendo reformados, especialmente no centro da cidade. Não sabemos, com certeza, qual a causa de tal “revival” do miolo urbano da capital paranaense. Provavelmente seja uma soma de fatores.

A uma, porque provavelmente o valor dos aluguéis chegou ao fundo do poço nos últimos meses. Muitos edifícios velhos, de um só proprietário, que estavam praticamente abandonados, foram vendidos para empresas que reconstruíram a partir da estrutura, para a instalação de apart-hotéis, lojas de departamento, apartamentos de um quarto etc., dando nova destinação mais adequada ao perfil da construção, já que não dispõem der vagas de estacionamento para as unidades.

A duas, porque a Caixa lançou plano de financiamento de reformas em edifícios em condomínio, como já noticiamos. Ao permitir que o condomínio faça a obra e pague em suaves prestações, com juros razoáveis, o banco está possibilitando a recuperação das fachadas sem onerar demasiadamente os condôminos. Tal programa merece ter continuidade, pelos grandes benefícios que propicia.

A três, porque aumentou o número de construtoras especializadas em recuperar e reformar edifícios em estágio de desgaste pelo tempo. Acirrou-se a concorrência, melhoraram as técnicas construtivas. Muitas empresas, que antes só se dedicavam a construções novas, descobriram o filão da reforma, já que o mercado de novos lançamentos está restrito. Algumas facilitam a contratação, recebendo o pagamento da obra em até 12 parcelas.

A quatro, porque, a custa de muita doutrinação, com reportagens nos jornais e na mídia em geral (onde também marcamos nossa presença), parece estar mudando a mentalidade quanto à conservação dos edifícios. Os condôminos estão se convencendo que é melhor pintar o prédio a cada três anos do que serem obrigados a reformá-lo a cada dez. É mais inteligente fazer a manutenção preventiva do que a corretiva, como atestam os engenheiros que escrevem sobre o assunto. Sem esquecer que a fachada do prédio – compreendendo sua frente, laterais e fundos -, representa em torno de 20% do valor do conjunto arquitetônico.

Outro aspecto positivo, que melhora a paisagem da cidade, é o emprego de cores nas edificações. O cinza triste, que outrora marcava a silhueta de Curitiba, aos poucos está sendo substituído por tons vibrantes, mais quentes e mais agradáveis.

Resta torcer para que a tendência ora observada se consolide e que, dentro de três a cinco anos, a cidade possa orgulhar-se de seu retrato urbanístico, e que, mais uma vez, sirva como modelo para outras capitais do Brasil.

A culpa por escolher mal (“culpa in eligendo”) e a culpa por controlar mal (“culpa in vigilando”) têm sido, aliás, o fundamento legal para a responsabilização do condomínio no caso de furtos de veículos, quando o condomínio mantém guarda sobre a garagem e partes comuns.

Não socorre ao condomínio a afirmativa de que o funcionário não estava autorizado a praticar o ato danoso, nem que não se encontrava no seu horário de trabalho. O condomínio, através do síndico, tem a obrigação de orientar, treinar, fiscalizar e controlar seus funcionários enquanto permanecem na esfera do prédio. Não pode tolerar a prática de determinados atos (como esquentar o carro de condômino, guardar a bicicleta, usar arma de fogo etc.), que possam vir a provocar acidente ou qualquer espécie de dano.

Para se entender melhor essa responsabilidade do condomínio, basta compará-la com a responsabilidade dos pais em relação aos filhos menores, do dono de animal, dos donos de hotéis por seus hóspedes, de colégios por seus alunos, e de qualquer empresa por seus empregados, serviçais e prepostos.

A súmula 341 do STF sintetiza a questão em poucas palavras: “É presumida a culpa do patrão ou cominente pelo ato culposo do empregado ou preposto.”

Como se vê, se o condomínio não quiser se incomodar com fatos originados de seus funcionários deverá exigir disciplina, cumprimento a normas, comportamento adequado, responsabilidade. O síndico não pode ficar permanentemente na fiscalização dos funcionários, mas deve ter a permanente preocupação de saber como agem e o que fazem cada minuto do dia. Só assim poderá corrigir desvios de conduta ou de função que possam colocar em risco o patrimônio de todos os condôminos.

Contudo, segundo o mestre em Meio Ambiente e Arquitetura Bioclimática, gerente de Projetos Sustentáveis, Henrique Sala Benites, já existe uma tendência para que os projetos de Arquitetura optem por soluções de cobertura com base em princípios técnicos a fim de reduzir seu impacto ambiental. O mercado da construção civil tem se mostrado cada vez mais sensível a essas questões e passa a entender que a construção civil gera muitos impactos ambientais não só durante a fase de obras, como também ao longo de sua vida útil. Com o aumento das certificações de edifícios, o uso deste tipo de cobertura aumenta.

Benites explica que ao selecionar uma cobertura para um projeto, o arquiteto e suas equipes envolvidas devem avaliar o contexto do projeto e seu entorno, quais os possíveis impactos que poderão ser gerados tanto na escala urbana quanto na edificação, como também o resultado estético desejado. A cobertura representa uma superfície de grande área em um edifício. Um de seus principais objetivos é proteger os ocupantes da ação do tempo (chuva, calor, ventos, etc.) bem como trazer privacidade. Quando pensamos apenas no edifício, uma cobertura bem projetada deve barrar a entrada de calor no edifício no verão, e no inverno evitar a perda de calor para o exterior. Ao tratarmos da escada urbana, devemos avaliar o efeito estético dessa cobertura e também os problemas que podem ser ocasionados. O uso de materiais e cores escuras acaba por reter o calor, que se transforma em radiação e é devolvido á atmosfera. Em situação urbana, o conjunto de coberturas e das ruas asfaltadas, mais a falta de vegetação, criam o que se denomina efeito ilha de calor. È fácil entender isso ao compararmos a temperatura no centro de uma cidade á de um parque.

Para escolha da cobertura em uma edificação alguns critérios devem ser observados. Para o mestre em Meio Ambiente e Arquitetura Bioclimática, Henrique Benites, é muito importante avaliar detalhadamente o edifício em que será instalada a cobertura (existente ou novo) e ao seu entorno. No caso das coberturas frias, as restrições são menores, mas é muito importante ater-se ao incômodo que pode causar a vizinhança um edifício com cobertura altamente refletante em edifícios mas altos no entorno. No caso dos telhados verdes, deve-se verificar a capacidade de carga da estrutura, considerando a presença de água armazenada no substrato e eventual cisterna de armanezamento. O sistema de impermeabilização deve ser muito bem executado por empresas de confiança e prever proteção anti-raízes, bem como uma drenagem adequada. Deve-se avaliar se esta cobertura será ou não transitável, se á água armazenada será direcionada para reuso, se o sistema será modular ou de camadas construídas in loco, e qual a inclinação. A previsão de manutenção do sistema também deve ser detalhada ainda na fase de projeto. E juntamente com a seleção das espécies vegetais, avaliar se será necessário prever algum sistema de irrigação ou não.

Vários são os tipos de cobertura que podem ser usadas para tornar o empreendimento mais sustentável. Um exemplo de destaque é a cobertura que consome CO2, como a que será usada no estádio Mané Garrincha em Brasília e o projeto do TJDFT (Forum do Meio Ambiente e da Fazenda Pública do Distrito Federal), também em Brasília. Conheça os tipos mais relevantes as vantagens do uso destas técnicas, segundo Benites.

Fonte: SECOVI PR

P. No edifício, dos 96 moradores 76 pagavam em dia.Como síndico, fui obrigado a cobrar de porta em porta, foi uma luta difícil, que durou um ano e meio. Para alguns, tive que dispensar a multa dos 20%, pois nós precisávamos do capital para pagar a água e funcionários. Será que se fizerem uma assembléia pleiteando ressarcimento da multa,o condômino  pode ser cobrado ou eu posso ser responsabilizado?

R. No entender da advogada Inessa Kaminski Biermayr, do TeleCondo, a questão restringe-se à possibilidade jurídica do atual síndico vir a cobrar do condômino ou do síndico anterior a diferença entre o que era devido pelo proprietário e o que realmente foi quitado em acordo amigável.

Lembra que o síndico, legalmente constituído, sempre atua como representante do condomínio; portanto, seus atos devem ser considerados atos “do condomínio” e não da pessoa física do síndico. Tais atribuições estão bem claras no novo Código Civil (Lei 10.406/02), que diz: “Art. 1.348. Compete ao síndico: (…) II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns (…) IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia”.

Assim, não se encontrando nenhuma disposição na convenção ou ata de assembléia que impossibilite ao síndico realizar acordos, não há – em tese – qualquer óbice legal para a realização de tal atividade. Ao contrário, é dever do síndico “defender os interesses do condomínio” (que, no caso, na época mencionada, seria obter receita para pagar a luz e os funcionários), sejam eles de natureza judicial ou não.

No entender da advogada, o condômino também não pode ser cobrado pela diferença. Uma vez que o condomínio, através do síndico, acordou o quitamento de suas obrigações, o proprietário não pode ser compelido a pagar novamente aquilo que já pagara. Dada a quitação, não se pode mais cobrar eventual diferença não incluída no valor. Tal atitude, inclusive, pode geral direito a indenização na esfera cível, o que causaria mais dissabores e prejuízos à comunidade condominial.

O acordo entre o síndico e o condômino, uma vez realizado, é caracterizado como dívida resolvida, mesmo que o débito seja parcelado, inovando-se o quantum devido. Pelo instituto da novação, aquilo que ocorreu antes da assinatura do termo é desconsiderado, e somente o que foi determinado pelo documento de novação pode ser exigido.

Conclui o parecer: No caso em tela, nem o antigo síndico nem o condômino podem ser responsabilizados pelo perdão concedido pelo síndico em relação às multas.

Uma advertência, contudo, caro leitor. No caso em comento, o síndico agiu sob pressão de contas iminentes a serem pagas, cujo inadimplemento provocaria danos maiores ao condomínio, pela imposição de multas trabalhistas ou o corte de energia. Sacrificou um bem menos (multas de 20% devidas por alguns condôminos) por um mal maior (corte da luz ou multas salariais de 100%). Agiu em estado de necessidade, em evidente defesa dos interesses dos condôminos.

O que o síndico não pode é simplesmente dispensar multas, juros e correção monetária dos inadimplentes, sem motivo de força maior, sob pena de responder, sim, pelo prejuízo que, culposamente, causar ao condomínio.

Diz o texto: “Art. 1.354. A assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.”

Com base no que diz tal determinação, já há quem queira que, para o síndico convocar uma assembléia do condomínio, seja obrigado a enviar cópia da convocação, por carta registrada, para todos os proprietários, promitentes compradores e demais cessionários das unidades, tantos quantos forem. Outros já se manifestaram no sentido de que só é válida a convocação que for publicada em jornal de grande circulação (com todos os custos daí decorrentes).

Calma, gente. Não é preciso exagerar. O que a lei diz, com todas as letras, é que todos os condôminos deverão ser convocados para a assembléia, sob pena de esta não poder deliberar. Existem, por óbvio, muitas maneiras de se convocar as pessoas a participar de uma reunião. A rigor, a convocação poderia ser feita por alto-falante, ou por mensagem de viva-voz, no telefone, ou por qualquer meio que leve a notícia aos interessados.

A antiga Lei do Condomínio (4.451/64) não tinha norma tão explícita sobre o assunto, porém, deixava claro que anualmente haveria uma assembléia geral ordinária dos condôminos,  “convocada pelo síndico na forma prevista na convenção” (art. 24), ou assembléias gerais extraordinárias “convocadas pelo síndico ou por condôminos que representem um quarto, no mínimo, do condomínio” (art. 25.

O novo Código Civil (Lei 10.406/02) repetiu o preceito, ao estabelecer que “convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção” (art. 1.350), e que as assembléias extraordinárias “poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos” (art. 1.355).

Como se vê, preservou o legislador a idéia de que as assembléias devem ser convocadas “na forma prevista na convenção”, o que afasta, de imediato, qualquer obrigação de se enviar carta protocolada ou publicar edital em jornal de grande circulação. Se a convenção dispuser que a convocação será feita mediante simples edital colocado nos elevadores do prédio ou no mural interno, todos os condôminos estarão devidamente convocados e não se poderá alegar nulidade de suas deliberações por falta de conhecimento.

Proprietários que residente fora do edifício, se tiverem comunicado ao síndico tal situação, deverão ser convocados por carta, de preferência registrada, para comprovar a efetiva entrega. Mas também é possível sua convocação por correio eletrônico (e-mail), fax etc.

O que não pode haver, isto sim, é malícia, má-fé ou qualquer intenção maligna do síndico em não convocar todos os titulares de voto da assembléia. De igual modo, se a convocação for feita por um quarto dos condôminos, os demais também deverão ser chamados à assembléia, inclusive o síndico.

A convocação não precisa ser pessoal. Também os inquilinos não precisam ser comunicados. Ficarão sabendo da reunião por meio dos editais internos ou por intermediário de seus locadores, se for o caso.

Atualmente, uma das principais fontes de conflitos dentro dos condomínios refere-se ao rateio das despesas, sejam elas ordinárias ou extraordinárias, bem como em relação à forma e critérios de como este rateio deve ser realizado. Esta matéria é disciplinada pelo Código Civil (Lei nº 10.406, de 10/01/2002), com as alterações trazidas pela Lei nº 10.931, de 02/08/2004, e recentemente pela Lei nº 12.607, de 05/04/2012, ficando estabelecido, no artigo 1.336, I, que é dever do condômino “contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção”. A ressalva legal prevista na parte final do dispositivo, incluída pela redação da Lei nº 10.931/2004, serve justamente para que seja adotado com justiça o princípio do uso e gozo efetivo dos benefícios ofertados com a despesa gerada. Abre-se, assim, a possibilidade de se convencionar outras formas de rateio das despesas condominiais.

Além disso, o cálculo da fração ideal não está mais adstrito ao “conjunto da edificação”, havendo apenas a exigência de que a fração ideal seja expressa na forma decimal ou ordinária, nos termos do art. 1.331, §3°: “A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio.” Em outros termos, o legislador permitiu que a fração ideal seja atribuída às unidades autônomas de acordo com o caso concreto, sendo possível aproximá-la da justa definição física da propriedade, através de critérios que atendam às dimensões econômicas e jurídicas do direito de cada condômino, mas o que nem sempre poderá satisfazer a todos.

Assim, com o objetivo de definir o critério a ser utilizado para cálculo da fração ideal, podemos citar três fatores, quais sejam: a propriedade, o poder político e o custeio. Dependendo do tipo de empreendimento, podem-se levar em conta todos estes fatores, afastando o procedimento tradicional, no qual se considera apenas a fração ideal de acordo com a área de propriedade de cada condômino. Veja-se que o critério a ser adotado revela um conteúdo valorativo que remete à ideia de justa proporção. Estamos falando da busca de uma máxima proporcionalidade a qual, segundo Robert Alexy, na obra Teoria dos Direitos Fundamentais (ALEXY, 2008, p. 116 – 117), implica em três máximas parciais: a adequação, a necessidade e a proporcionalidade em sentido estrito. Estas máximas orientam a compreensão do critério a ser estabelecido, colocando em relevo os valores a ele relacionados. Portanto, ao se adotar um critério justo para o rateio de despesas, está-se, em verdade, buscando assegurar uma justa medida para esta divisão, considerando-se distintos valores, como o valor espacial (geométrico), o valor de uso do bem, o valor político, o valor econômico etc.

Deve-se atentar para que tudo isto esteja previamente previsto desde a concepção do empreendimento imobiliário e devidamente registrado no memorial de incorporação e na minuta da convenção de condomínio, depositados junto ao Registro de Imóveis.

Nesses novos modelos de empreendimentos imobiliários que vêm se tornando cada vez mais comum nas médias e grandes cidades, fica evidente que a atenção ao princípio da segurança jurídica nas relações entre condôminos não se traduz na aplicação de um critério único, devendo ser observadas as características peculiares de cada empreendimento no momento da definição da forma do cálculo da fração ideal que objetiva o rateio das despesas condominiais.

Fonte: Gazeta do Povo