Christian Barbosa adiantou algumas sugestões

Mudar pode ser interessante, mas encarar reforma é um grande teste de paciência. Seja das mais pesadas, até as mais simples adaptações como pontos de ar, elétrica, gesso, pintura, piso, granito, marcenaria etc. Segundo Christian Barbosa, profissional de Administração, por mais planejamento que se faça,  dificilmente, conseguimos emplacar o tempo programado. O resultado, de acordo com ele, é que acabamos perdendo um precioso tempo e ficamos irritados com os atrasos, entregas que não se concretizam, erros, entre outros problemas.

Por detestar reformas de qualquer tipo, espécie, tamanho etc., Christian compartilhou algumas sugestões sobre o que é possível fazer para a obra de seu novo apartamento não consumir um tempo muito grande de sua rotina.

A seguir, as dicas do profissional:

1 – Faça um plano
Uma obra é a coisa mais imprevisível do mundo, por isso, mais do que nunca, fazer um planejamento é essencial. Não dá para prever tudo, mas sem saber nada, vai gastar um tempão. Eu criei um projeto com todas as tarefas que precisava fazer (orçamentos, compras, follow-up com fornecedores etc), adicionei nesse plano, tarefas que são “marcos” de finalização. Por exemplo: gesso termina no dia 11, pintura termina dia 15, etc. Como uma coisa depende da outra, eu nunca deixo tudo muito junto, dou sempre 1-2 dias de intervalo, pois caso dê tudo certinho eu tenho folga para antecipar os prazos.

2 – Agrupe seus orçamentos
Devido ao grande volume de coisas para serem compradas e feitas em uma obra, as pessoas podem multitarefar essas atividades e com isso perder muito tempo. Por exemplo, ela vai à loja de lustres orçar spots, depois vai ver cubas e depois ver a tinta. Na outra semana, ela passa em outra loja de lustres para orçar. É muito mais eficiente se a pessoa fizer uma lista de itens que precisam ser orçados e visitar um número de lojas que achar adequado de um mesmo segmento. Por exemplo, no sábado passado tirei a tarde para visitar lojas de iluminação. Quando você tem na cabeça o que quer, e está vendo isso, fica mais fácil de comparar e tomar a decisão.

3 – Contrate bons profissionais
Tem coisa barata que sai caro. Não adianta pegar o pintor mais barato, o eletricista mais barato e quando a coisa começar a andar eles te ligam a cada 15 minutos porque não sabem o que fazer. O seu tempo é precioso demais para isso. Com um bom profissional, você faz uma reunião objetiva, explica tudo, tira dúvidas e depois não se arrepende. O barato pode custar caro ou pior ainda, pode custar seu tempo!

4 – Faça follow-ups diários
Um amigo engenheiro e diretor de uma grande construtora, sempre me fala isso: quanto mais rápido o problema aparecer, mais rápido ele vai embora. Se for possível, diariamente visite sua obra, se não for possível, peça para alguém tirar uma foto. Quando estou em Santos eu visito a obra na hora do almoço e quando saio do trabalho. Por mais explicado e desenhado que esteja, sempre tem coisas para ajustar, mas nada que atrapalhe meu cronograma, pois foram vistas logo no começo.

5 – Negocie alguns dias
Se você tiver na sua empresa banco de horas ou flexibilidade no horário, vale tirar um dia para se dedicar às ações da obra e na mudança também. Além de reduzir seu estresse, será mais eficiente, pois nada adianta estar na empresa com a cabeça na obra.

Fonte: Folha do Condomínio

Enquanto não consegue se mudar para o apartamento novo, Gustavo Machado mora de aluguel em um imóvel feito pela mesma construtora. Neste, sofre com danos causados por infiltrações

Paredes tortas, buracos na alvenaria, pintura malfeita, louças fora do padrão, goteiras e infiltrações, portas lascadas e piso desnivelado. Esses são alguns dos problemas que consumidores estão encontrando em seus imóveis recém entregues, principalmente na faixa de até R$ 150 mil, valor do teto do programa Minha Casa, Minha Vida para Curitiba. Em muitos casos, as construtoras estão entregando os imóveis a toque de caixa, já em atraso, sem a documentação mínima que comprove a habitabilidade – e repassando os problemas de construção para os moradores.

O padrão de baixa qualidade se repete em vários condomínios, todos destinados ao mercado da chamada “nova classe média”, e lançados na onda do crescimento do poder de compra dessa faixa de renda. Os problemas preocupam principalmente porque agora é o momento em que a maioria das novas unidades começa a ser entregue. Em 2011, segundo estimativas da Associação dos Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário no Paraná (Ademi-PR), foram entregues 2.845 unidades em Curitiba. Neste ano devem ficar prontas outras 7.354 e, em 2013, calcula-se que 10.909 casas e apartamentos serão entregues na cidade.

Há exemplos de problemas por todos os lados. O empresário Gustavo Machado mora de aluguel no Spazio Cosmopolitan, no bairro Portão, em Curitiba, enquanto seu apartamento em outro empreendimento da mesma construtora, o Spazio Compostela, no Hauer, não fica pronto.

Já se passaram seis meses da data de entrega prevista em contrato e a empresa tentou implantar o condomínio, mas os moradores não aceitaram porque a prefeitura ainda não forneceu o Habite-se. Machado conta que apontou mais de cem irregularidades em seu apartamento, durante a vistoria de entrega. Ambos os imóveis custaram cerca de R$ 100 mil.

Enquanto não consegue se mudar, Machado enfrenta no apartamento alugado parte dos mesmos defeitos apontados na unidade que comprou: “A infiltração derrubou o forro de gesso do banheiro e danificou parte da pintura do quarto. Tem água que escorre por todos os lados. Tenho medo de que o mesmo aconteça no meu imóvel próprio, já que irregularidades como paredes e piso tortos já apareceram lá.”

O analista de suportes João Costa Kieltyka, morador do mesmo empreendimento, diz que a área comum do condomínio é motivo de dor de cabeça: a garagem foi reformada três vezes em um ano, devido a infiltrações, e já foi interditada. “A qualidade do material que usaram nos apartamentos é muito ruim e a empresa não demonstra interesse em resolver. Certa vez um representante da empresa me disse que o apartamento era um ‘quase Cohab’ e que eu não podia esperar acabamento de primeira linha”, relembra.

O mesmo “argumento” foi ouvido pelo jornalista Eduardo Correa. Na primeira reunião do condomínio Vivare, entregue no ano passado, o engenheiro da construtora tentava convencer os moradores a aceitarem o apartamento, apesar dos problemas de pintura e erros estruturais. “Quando um dos vizinhos falou que não ia aceitar, ele disse que o imóvel era de baixo custo, e que as pessoas não podiam reclamar, por causa do preço”, lembra. Na época da compra, há quatro anos, os imóveis, que ficam no bairro Tingui, foram vendidos na faixa dos R$ 140 mil.

Ministério Público investiga construtoras por irregularidades

O Ministério Público do Paraná (MP-PR), por meio Promotoria de Justiça de Defesa do Consumidor de Curitiba, realiza investigações para apurar irregularidades em imóveis oferecidos na capital, mas diz não poder informar quais são as empresas. Entre elas, há construtoras de todos os portes.

O consumidor que se sentir lesado pode registrar reclamações nos órgãos de defesa do consumidor. O Procon-PR, por exemplo, recebeu 317 queixas no ano passado por causa de vazamentos e entupimentos de encanamentos, além de outros problemas relacionados à qualidade de construção e outros tipos de defeitos. Em 2012 já são 52 reclamações nesses três itens.

Entretanto, quando os danos são coletivos, como os apresentados nesta reportagem, eles podem ser denunciados ao MP-PR. Nesses casos, a lei legitima o MP para atuar em duas frentes: a do ressarcimento e recuperação dos danos causados ao consumidor e a garantia da sua segurança. Após receber a denúncia, o órgão instaura inquéritos civis para apurar os fatos. Confirmada a denúncia, a instituição procura resolver, preferencialmente, os problemas de forma administrativa, firmando acordos extra-judiciais. Não havendo acordo, o MP-PR ingressa com ações civis públicas na Justiça.

Ajuste de conduta

No fim do ano passado o Ministério Público de São Paulo firmou um Termo de Ajustamento de Conduta (TAC) com o Sindicato da Habitação (Secovi) para definir regras mais claras entre construtora e consumidor. No Paraná, o MP-PR também tem TACs, mas individuais, com cada construtora. “O MP-PR tem TAC firmado com praticamente todas as construtoras que operam em Curitiba, no que diz respeito à oferta publicitária de imóveis”, informa o MP-PR.

Projeto de lei

Inspirado no TAC paulista, o deputado estadual Cesar Silvestri Filho (PPS) propôs um projeto de lei que pretende regulamentar o tempo de atraso na entrega de imóveis comprados na planta em todo o Paraná. Pela proposição, o fornecedor deve encaminhar ao consumidor, a cada seis meses, relatórios sobre o andamento da obra. Outro artigo prevê tolerância máxima de 120 dias para a entrega do imóvel comprado na planta, mas a construtora precisaria informar com clareza os motivos da postergação.

Mediação

Outra opção para ajudar os consumidores é a Câmara de Mediação e Arbitragem do Crea-PR, onde é possível resolver conflitos – na audiência, um mediador pode definir um resultado, que vale como uma sentença. “Falhas construtivas, como infiltrações e rachaduras, por exemplo, têm garantia de cinco anos. Se o consumidor não conseguir resolver a questão junto à construtora, pode buscar a câmara”, afirma Adriana Casagrande, gerente da regional do Crea-PR em Curitiba. Segundo o Crea-PR, a taxa de sucesso nas mediações é de 70%.

Defeitos têm de ser sanados pela construtora

Na hora da entrega do apar­­­tamento, termos como Habite-se, averbação e condomínio começam a fazer parte do cotidiano do morador. Nesse momento, é importante ter em mente que a construtora não pode forçar os moradores a implantar o condomínio antes de receber o chamado Habite-se, documento emitido pela prefeitura que comprova que o imóvel pode ser habitado.

Desculpa

conjuntamente com as demais taxas de condomínio.

1. Imposto de Renda de Pessoa Física

O Imposto de Renda de Pessoa Física (IRPF) é previsto no art. 153, III, da Constituição Federal e no art. 43 e seguintes do Código Tributário Nacional.

Art. 153. Compete à União instituir impostos sobre:

III – renda e proventos de qualquer natureza;

Art. 43. O imposto, de competência da União, sobre a renda e proventos de qualquer natureza tem como fato gerador a aquisição da  disponibilidade econômica ou jurídica:

I – de renda, assim entendido o produto do capital, do trabalho ou da combinação de ambos;

II – de proventos de qualquer natureza, assim entendidos os acréscimos patrimoniais não compreendidos no inciso anterior.

§ 1o A incidência do imposto independe da denominação da receita ou do rendimento, da localização, condição jurídica ou nacionalidade da fonte, da origem e da forma de percepção. (Parágrafo incluído pela Lcp nº 104, de 10.1.2001)

§ 2o Na hipótese de receita ou de rendimento oriundos do exterior, a lei estabelecerá as condições e o momento em que se dará sua  disponibilidade, para fins de incidência do imposto referido neste artigo. (Parágrafo incluído pela Lcp nº 104, de 10.1.2001)

Art. 44. A base de cálculo do imposto é o montante, real, arbitrado ou presumido, da renda ou dos proventos tributáveis.

Art. 45. Contribuinte do imposto é o titular da disponibilidade a que se refere o artigo 43, sem prejuízo de atribuir a lei essa condição ao possuidor, a qualquer título, dos bens produtores de renda ou dos proventos tributáveis.

Parágrafo único. A lei pode atribuir à fonte pagadora da renda ou dos proventos tributáveis a condição de responsável pelo imposto cuja retenção e recolhimento lhe caibam.

O contribuinte deste imposto é a pessoa física ou jurídica, titular de renda ou provento de qualquer natureza. A hipótese de sua incidência é o acréscimo patrimonial, em virtude da aquisição da disponibilidade econômica ou jurídica da renda decorrente do capital, do trabalho ou da combinação de ambos, além dos proventos de qualquer natureza.

2. Da declaração do pagamento de aluguéis

As despesas de aluguel devem ser informadas na ficha “pagamentos e doações efetuadas”, no código 70 – aluguel do imóvel. Deve ser indicado o nome o número do CPF do proprietário do imóvel.

Aluguel de imóveis e declaração de ajuste do Imposto de Renda. Quando cruzados os dois temas, são muitas as dúvidas por parte dos  contribuintes na hora de preencher o formulário da Receita. Edino Garcia, consultor do Declare Certo IOB, esclarece que do lado de quem mora em um imóvel alugado, a instrução é simples: a despesa feita ao longo do ano não é dedutível, seja com o aluguel em si, seja com o IPTU ou condomínio. O contribuinte, no entanto, deve declarar esse gasto à Receita no campo “Pagamentos e Doações Efetuadas”, selecionando o código 70 e informando o valor do aluguel e os dados do locador. “O costume do brasileiro é de não declarar o que não pode ser deduzido, mas a

obrigatoriedade existe”, reforça Garcia. (GRIFO NOSSO) (Fonte: http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/imposto-de-renda/noticias/como-declarar-gastos-e-ganhos-com-aluguel-no-ir-2011?page=1&slug_name=como-declarar-gastos-e-ganhos-com-aluguel-no-ir-2011)

Conforme informações colhidas no próprio site da Receita Federal, depreende-se que o aluguel pago pelo locatário não pode ser deduzido no Imposto de Renda de Pessoa Física:

Deduções – Rendimentos de Aluguéis

410 – Quais são os valores passíveis de exclusão dos rendimentos de aluguéis?

Podem ser excluídos do valor do aluguel recebido, quando o encargo tenha sido exclusivamente do locador, as quantias relativas a:

• impostos, taxas e emolumentos incidentes sobre o bem que produzir o rendimento;
• aluguel pago pela locação de imóvel sublocado;
• despesas pagas para cobrança ou recebimento do rendimento; e
• despesas de condomínio.

(Lei nº 7.739, de 16 de março de 1989, art. 14; art. 50; IN SRF nº 15, de 2001, arts. 12 e 22)

411 – Os valores referentes ao pagamento do IPTU são passíveis de exclusão dos rendimentos de aluguéis?

Sim. Podem ser excluídos do valor do aluguel recebido, quando o encargo tenha sido do locador, as quantias relativas ao pagamento do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) relativo ao imóvel locado, independentemente se a percepção dos rendimentos ocorreu durante todo o ano ou somente em parte dele, ou ainda, que o imposto tenha sido pago à vista ou parcelado, desde que dentro do ano-calendário em que o rendimento de aluguel foi recebido.

(Lei nº 7.739, de 16 de março de 1989, art. 14; Instrução Normativa SRF nº 15, de 6 de fevereiro de 2001, arts.

412 – São dedutíveis dos rendimentos de aluguel as despesas com advogado para retirar inquilino e a realização de reformas no imóvel para futura locação?

Não são dedutíveis as referidas despesas por falta de previsão legal.

(Instrução Normativa SRF nº 15, de 6 de fevereiro de 2001, art. 12)

413 – Proprietário que aluga seu imóvel e por sua vez paga aluguéis como locatário pode deduzir dos aluguéis recebidos o valor do aluguel pago?

Não. Pode ser excluído apenas o aluguel pago pela locação de imóvel sublocado.

(Instrução Normativa SRF nº 15, de 6 de fevereiro de 2001, art. 12)

(Fonte: http://www.receita.fazenda.gov.br/PessoaFisica/IRPF/2012/perguntao/assuntos/deducoes-rendimentos-de-alugueis.htm)

Na instrução normativa nº 15/2001, encontram-se as hipóteses que ensejarão a dedução no Imposto de Renda de Pessoa Física. Apenas em algumas situações de aluguéis de imóveis pagos por pessoa jurídica é possível a dedução no Imposto de Renda, conforme art. 12 e seguintes da

referida instrução.

Aluguéis de imóveis pagos por pessoa jurídica

Art. 12. No caso de aluguéis de imóveis pagos por pessoa jurídica, não integram a base de cálculo para

efeito de incidência do imposto de renda:

I – o valor dos impostos, taxas e emolumentos incidentes sobre o bem que produzir o rendimento;

II – o aluguel pago pela locação do imóvel sublocado;

III – as despesas pagas para sua cobrança ou recebimento;

IV – as despesas de condomínio.

§ 1º Os encargos acima somente podem ser excluídos do valor do aluguel quando o ônus tenha sido exclusivamente do locador.

§ 2º Quando o aluguel for recebido por meio de imobiliárias, procurador ou por qualquer outra pessoa designada pelo locador, considera-se data de recebimento aquela em que o locatário efetuou o pagamento, independentemente de quando for feito o repasse para o beneficiário.

§ 3º A indenização por rescisão antecipada ou término do contrato é considerada rendimento tributável para o beneficiário.

Art. 13. Compõem a base de cálculo, para efeito de tributação, os juros de mora, quaisquer acréscimos ou outras compensações pelo atraso no pagamento do aluguel, bem assim as benfeitorias realizadas no imóvel pelo locatário não reembolsadas pelo locador e as luvas pagas ao locador, ainda que cedido o direito de exploração.

Art. 14. No caso de rendimentos de aluguéis de imóveis recebidos por não-residentes no país, o imposto deve ser calculado mediante aplicação da alíquota de quinze por cento, observado o disposto no art. 12.

Há previsões de dedução no IRPF na referida instrução, mas nenhuma se refere à dedução de aluguel pago por pessoa física.

Algumas questões referentes ao tema ajudam no entendimento de como deverá ser feita essa declaração:

Pagamento de IPTU e condomínio precisa ser declarado? De quem é a responsabilidade, do inquilino ou do proprietário?

Não é necessário declarar essas taxas, independentemente de quem é responsável por pagá-las. Porém, se for o proprietário quem paga por elas, ele tem o direito de deduzi-las do seu rendimento com o aluguel. Ou seja, só precisa declarar o rendimento, já líquido das taxas.

Como se discrimina a corretagem paga à imobiliária pelo proprietário do imóvel e quem é responsável por declarar esse valor?

A corretagem é paga à imobiliária pelo proprietário, por isso ele é o responsável por discriminar esse valor em sua declaração. Ele deve deduzir a comissão do seu rendimento de aluguel, declarando o valor em um campo específico na ficha de “Pagamentos e Doações Efetuados”. Sob o código “70 – Aluguel” será informado o rendimento com aluguel já líquido de todas as taxas; sob o código “71 – Administrador de Imóvel”, informa-se o valor da corretagem.

Devo informar os dados de quem de fato paga ou recebe o aluguel, ou informo os dados da administradora de imóveis?

A administradora é uma mera intermediária. Quem paga aluguel deve informar como beneficiário o próprio locador, por seu nome e CPF. O mesmo vale para o proprietário, que recebe o aluguel. Como responsável pelo pagamento deve ser informado o inquilino, seja ele pessoa física ou

Caso receba o aluguel de pessoa jurídica, o locador deve declarar os valores recebidos em “Rendimentos Tributáveis Recebidos de PJ pelo Titular”, informando seu nome e CNPJ. Caso o locatário seja pessoa física, a discriminação virá no campo “Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Física e Exterior”, dentro da aba “Carnê-Leão”, com o nome e CPF dos inquilinos que constam no contrato de locação.

Como declaro os valores de aluguel? Mês a mês ou o montante anual?

O inquilino só terá a opção de informar os valores pagos mensalmente. Já o proprietário deverá informar os valores mensais apenas se o locatário for pessoa física. Caso seja pessoa jurídica, o correto é informar o montante total recebido no ano a título de aluguel.

E é possível regularizar um contrato de locação retroativamente, para evitar cair na malha fina pelas falhas do passado?

Quem responde a essa pergunta é o consultor imobiliário da Areal Pires Advogados, Alex Strotbek. Sim, é possível, porém com algumas condições. Suponha que você é locador e deseja fazer constar no contrato que outros membros da sua família recebem parte ou a totalidade do aluguel; ou ainda que você é um jovem que consta como único inquilino de um apartamento que divide com mais duas pessoas; nesses casos, você pode “corrigir” a situação, vigente em 2011, para poder declarar corretamente neste ano. Em primeiro lugar, o aditivo contratual precisa ter a data atual, jamais uma data passada. “Você vai confeccionar um documento, com a data atual, explicando que a situação em questão vem ocorrendo desde uma determinada data passada. Ou seja, apenas o efeito do aditivo será retroativo”, explica Stroetbek. Em segundo lugar, evidentemente que a data passada informada deve corresponder à realidade. Finalmente, no caso do inquilino que deseja acrescentar outros locatários ao contrato, é fundamental que locadores e fiadores estejam de acordo.  No caso de uma residência dividida por jovens, se a rotatividade for baixa, o ideal é mesmo recorrer aos aditivos contratuais quando um dos moradores deixar o imóvel para dar lugar a outro. Porém, se for uma república, com alta rotatividade, aquele que consta no contrato como locatário pode tentar acrescentar uma cláusula de sublocação, conferindo-lhe o direito de rachar as despesas com aluguel com outros moradores, sem a necessidade de incluí-los no contrato

como locatários. O sublocador, por sua vez, deverá firmar com cada sublocatário um contrato em separado. Contudo, sublocar um imóvel, além de precisar da concordância do proprietário e do fiador, pode não ser muito vantajoso para o inquilino. Da mesma forma que ocorre com os aluguéis recebidos, os valores pagos pelos sublocatários estarão sujeitos à cobrança de IR mensal, deverão ser declarados como rendimentos tributáveis e podem aumentar a renda tributável do sublocador a ponto de deslocá-lo de faixa de contribuição.

Entende-se que no caso em comento, o inquilino deverá apresentar o comprovante de pagamento, mesmo que estejam incluídas juntamente com o valor da locação as parcelas de taxa de condomínio. Deverá o inquilino informar o valor relativo ao aluguel e juntar o comprovante,

mesmo que esse apresente um valor superior. Isso porque aquele que recebe o valor do aluguel também deverá informar à Receita Federal o valor do aluguel percebido. Com o cruzamento desses dados, será verificada a veracidade das alegações. Entretanto, é possível que o inquilino requeira à administradora que sejam expedidos boletos separados, a fim de facilitar a declaração do imposto de renda. Sem mais para o momento, colocamo-nos à sua inteira disposição para eventuais esclarecimentos, bem como para novas pesquisas.

Fonte: da redação.

REELEIÇÃO DE SÍNDICO - Muita gente acredita que a reeleição de síndico é proibida. No entanto, não existem na lei limitações para o número de vezes em que o síndico pode se reeleger. A Lei dos Condomínios, no Código Civil, determina que cada mandato do síndico deve ser de, no máximo, dois anos, com direito a reeleição. Segundo Renato Anet, a lei não proíbe a reeleição, mas a convenção pode normatizar sobre o tema. Se a convenção for omissa, porém, o síndico pode ser eleito várias vezes seguidas, indefinidamente.

ANIMAIS DE ESTIMAÇÃO - Para a maioria das pessoas, se a convenção não permitir a presença de animais de estimação, o condômino não pode tê-los. Anet explica, no entanto, que a jurisprudência — ou seja, as decisões dos tribunais — entende que, mesmo que a convenção proíba animais no prédio, se o bicho não é violento nem perturba o sossego dos condôminos, pode permanecer.

INADIMPLÊNCIA 1 – Há três grandes mitos envolvendo esta questão. O primeiro é que o condômino, mesmo com o pagamento do condomínio em atraso, pode participar das assembleias, e quem o impedir poderá ser processado por danos morais. Isso não é verdade. O artigo 1.335 do Código Civil diz que o inadimplente não pode votar nem participar das assembleias. Na prática, porém, diz Anet, o presidente da assembleia pode até permitir que o inadimplente assista à reunião, mas sem se manifestar.

INADIMPLÊNCIA 2 – O segundo mito é que o condomínio nada pode fazer contra o inadimplente que possui um único imóvel. A chamada “lei Sarney” (8.009/1990) tornou o único bem da família não penhorável. Porém, ressalta Anet, as exceções, contidas no artigo 3o da própria legislação, determinam que essa proteção não é válida para dívidas de condomínio e IPTU. Trocando em miúdos: o único bem de família pode, sim, ser levado a leilão, a fim de pagar dívidas de condomínio, IPTU e outras que constam da lei.

INADIMPLÊNCIA 3 - A última lenda é de que só se pode entrar com ação judicial contra o condômino inadimplente se ele tiver um atraso de, pelo menos, três meses. Isso é uma balela, diz Anet. Desde que a convenção não proíba, o condomínio pode entrar com ação judicial de cobrança após um único dia de atraso no pagamento do condomínio.

CRIMES – Há um mito de que o condomínio pode ser responsabilizado e obrigado a indenizar o morador que for roubado ou furtado em seu interior. A lei é omissa sobre o assunto, mas a segurança é um dever do Estado e, em tese, caberia responsabilidade ao condomínio tão somente se o roubo for praticado por um funcionário, pois a administração é feita sobre as áreas comuns, e não inclui a propriedade exclusiva de cada condômino ou locatário. A jurisprudência entende que a indenização por furto ou roubo dentro de condomínio só deverá ocorrer se a convenção expressamente dispuser sobre isso. No entanto, ressalta Anet, em condomínios onde há empresas de segurança contratadas, o condomínio responderia, sim, por esse tipo de crime.

VOTAÇÕES SECRETAS - Outro equívoco comum, segundo algumas administradoras, é o condomínio promover votações secretas nas assembleias, com o objetivo de evitar brigas. Especialistas, porém, alertam que é proibida a realização de votação secreta nas assembleias. Elas devem ser abertas e, preferencialmente, nominais, o que ajuda a evitar fraudes. Embora a lei seja omissa quanto à questão, Anet diz que os condôminos podem impugnar uma votação secreta, a não ser que a convenção permita essa prática. Em último caso, podem até entrar com ação judicial para impedir a realização desse tipo de pleito.

Fonte: Extra

Este tem sido o apelo de muitos condôminos, diante das tentativas cada vez mais insistentes de se diminuir o horário de funcionamento dos edifícios comerciais, em função das despesas com funcionários ou da preocupação com a segurança.

Em cidades como São Paulo e Rio de Janeiro, muitos edifícios fecham suas portas logo após o anoitecer (em torno de 19h, 19h30min ou 20h), o que impossibilita a muitos profissionais liberais continuarem o exercício de suas funções, especialmente dentistas, cuja clientela prefere marcar hora fora do expediente.

Em cidades como Curitiba e Belo Horizonte, onde a criminalidade ainda não atingiu proporções pauliféricas, também é comum o quase-fechamento dos prédios comerciais após determinado horário, permanecendo vigia ou segurança com a responsabilidade de identificar os usuários, sem impedir o acesso dos clientes de quem continue trabalhando. Somente depois das 22 ou 23 horas, o edifício fica totalmente isolado do mundo exterior ou com acesso exclusivo de condôminos e pessoas previamente autorizadas.

Tal iniciativa, de bom senso indubitável, está mais de acordo com a finalidade de um condomínio comercial, que é permitir que exercitemos nossos ofícios com plenitude.

Mas, afinal, quem decide que horas o prédio fecha ou abre? E até que ponto pode-se impedir o acesso dos proprietários-condôminos a suas unidades autônomas?

A questão ainda não suscitou muitas discussões judiciais, mas é muito atual. Não há normas legais regulando a matéria, sendo necessário interpretar o problema dentro do contexto dos princípios que regem o condomínio.

Podemos sintetiza-lo em poucos tópicos:

1. A competência para a fixação do horário de funcionamento do prédio é, em primeiro lugar, dos condôminos, através de seu regimento interno.

2. As decisões dos condôminos não podem ir contra a lei, nem prejudicar o direito de propriedade ou atingir os direitos pessoais dos condôminos.

3. Também devem ser respeitados os usos e costumes locais (v.g. não impedir que o prédio abra no sábado ou domingo, se, nestes dias, o comércio local funciona normalmente).

4. O síndico não pode, arbitrariamente, modificar o horário de abertura e fechamento do prédio. Nem a administradora.

5. Seja livre ou controlado o acesso, todos os condôminos respondem pelas despesas de portaria e utilização dos elevadores, mesmo nos horários além do expediente normal da cidade.

6. Cabe à administração do prédio identificar os eventuais visitantes, porém sem impedir que o condômino tenha a última palavra sobre quem deva ou não ingressar nas premissas para visitá-lo.

No caso de realização de reformas que exijam a presença de técnicos e operários além do horário de visitação controlada, a prudência recomenda que o condomínio solicite a comunicação prévia ao síndico ou administradora, acompanhada de lista com nome e identidade dos trabalhadores, para que a portaria possa exercer com eficiência sua função.

De igual forma, é no regimento interno do condomínio que se deve regulamentar a forma e horário de funcionamento da garagem, se houver. As características de cada empreendimento e sua localização, podem indicar situações diferentes, como, por exemplo, horário de abertura exclusivo somente para a saída de veículos (além de determinada hora). Os princípios, não obstante, são os mesmos que norteiam o ingresso e saída de pessoas do prédio.