Diz o texto:

?Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.?

Haverá, nos casos concretos, precisão de se indicar quais são as ?despesas relativas? às partes comuns de uso exclusivo, ou seja, se incluem somente as que tal uso gerar, ou se outras, indiretamente necessárias à gestão de tais espaços. Um terraço inacessível aos demais condôminos não onera, em tese, nenhuma estrutura física ou administrativa do condomínio. Uma área de estacionamento, usada com exclusividade, ao contrário, carece de limpeza, manutenção e aumenta o consumo de energia.

O importante é destacar que a nova lei estabeleceu o princípio de que quem utiliza partes comuns com exclusividade tem que pagar pelo privilégio.

O segundo artigo disciplina a realização de obras no edifício, feitas pelo síndico ou por condômino em proveito comum. Não se trata de melhorias que os moradores fazem em suas unidades.

Inobstante longo, vale a pena ler:

?Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:

I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;

II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos.

§ 1o As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.

§ 2o Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembléia, que deverá ser convocada imediatamente.

§ 3o Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembléia, especialmente convocada pelo síndico, ou em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.

§ 4o O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.?

Há muito que comentar, mas o espaço é limitado. O assunto está bem esclarecido na redação legal.

Para relembrar, obras voluptuárias são as que trazem maior beleza ou conforto à coisa, benfeitorias úteis são as que lhe dão maior proveito e valor, reparos necessários são os que evitam a deterioração ou o perecimento do bem. O conceito é relativo, ficando sua determinação a cargo dos condôminos reunidos em assembléia.

Destaque-se o valor que o Código deu à ação individual do condômino, no caso de omissão do síndico. Para evitar que o prédio sofra conseqüências danosas, poderá realizar obras urgentes sem antes ouvir os demais consortes. Para obter o ressarcimento do que gastou, deverá solicitar imediata convocação de assembléia. Na omissão ou impedimento do síndico, o condômino diligente ou qualquer outro poderá convocar a assembléia, sem necessidade de ¼ (um quarto) de assinaturas, como é hoje. Mas somente nestas circunstâncias é que a convocação tem esta peculiaridade

O entendimento é resultado do julgamento da Apelação Cível nº 2011.036756-4, interposta pela A.P.C.N.P., que é uma associação, em razão de não ter concordado com a sentença de 1º grau que julgou improcedente a ação de cobrança de contribuições condominiais com obrigação de não fazer ajuizada contra C.R.

A apelante pretendia provar a existência de condomínio de fato, com seus elementos caracterizadores como o uso constante de área comum, os serviços contratados, além dos trabalhos realizados pela associação em nome e benefício do condomínio e seus proprietários/moradores.

A tese defendida era a de que o residencial em questão nos autos seria um condomínio de fato (caso concreto, sem legislação ou documento que o denomine assim), pelo que deveria ser regido pelas normas legais que regulam os condomínios em geral.

Já existe entendimento pacificado nas Cortes Superiores no sentido de que associação de moradores, qualificada como sociedade civil, sem fins lucrativos, que é o caso da apelante, não tem autoridade para cobrar nenhum tipo de taxa ou contribuição de quem não é associado, uma vez que tais entidades não são equiparadas a condomínio para efeitos legais.

O magistrado de 1º grau citou diversos julgados com esse entendimento pelo STJ, além de deixar claro que no caso inexiste áreas particulares ou qualquer área comum, de uso coletivo dos proprietários dos terrenos do loteamento.

A apelação teve a preliminar de cerceamento de defesa rejeitada. No mérito, o relator , Des. Luiz Tadeu Barbosa Silva, reforçou a tese do juiz da sentença original, em razão do princípio da tipicidade dos direitos reais, que consta no Código Civil, que estabelece que “para a instituição ou constituição de um condomínio sobre coisa imóvel é imprescindível a aquisição, através do competente registro no ofício imobiliário, de um bem imóvel comum por diversos proprietários”.

Em seu voto, o relator explicou que não existe condomínio entre os proprietários dos imóveis do loteamento em questão, uma vez que não há no loteamento área de domínio comum. “O réu apelado tem o direito de usar, gozar e dispor da coisa livremente”, concluiu.

Por unanimidade de votos, os desembargadores afastaram a preliminar e, no mérito, negaram provimento ao recurso, nos termos do voto do relator.

Fonte: MS Notícias

No Paraná, a maioria dos condomínios residenciais tem ao menos uma quadra poliesportiva e um parque infantil. “Mesmo a infância sendo um período passageiro, muitos pais se preocupam com o lazer dos filhos pequenos e descartam condomínios sem quadras ou playgrounds. Eles preferem apartamentos que tenham área de lazer”, ressaltou o diretor do Secovi a ODiario.com.

Fazer com que os pequenos prefiram o parque aos equipamentos eletrônicos é, segundo Shimauti, outro desafio dos pais. “Se brinco, corro, jogo bola com meus filhos, eu passo um exemplo positivo. A possibilidade dele seguir esse modelo e preferir descer ao parque infantil para brincar com outras crianças, em vez de passar a tarde toda em frente ao videogame sozinho, é muito maior quando ele tem essa experiência positiva do contato com os pais”.

Fonte: Licita Mais

A transformação de condomínios em fortalezas eletrônicas aumenta, por certo, o sentimento de segurança dos moradores, porém nem sempre é eficaz na hora em que tais equipamentos são exigidos, pois sua eficiência depende do elemento humano que os controla. Além disso, como demonstrado, o custo de instalação e operação de tal  “infernalha” pode chegar à casa de dezenas de milhares de reais, quantia inviável para a quase totalidade dos prédios.

Existe, porém, uma maneira simples e prática de aumentar a segurança dos condomínios sem onerar os proprietários. A solução é tão singela que parece até risível. Trata-se da implantação de um programa de reciclagem e venda do lixo produzido pelos moradores do prédio. É isso mesmo. Explicamos melhor.

Como demonstrado em inúmeros relatos, uma das maiores vulnerabilidades da segurança em edifícios é a falta de preparo dos funcionários, decorrente do pouco tempo que ficam no emprego, provocado pela baixa remuneração recebida (entre outros fatores). Só age com eficácia, por exemplo, o porteiro que conheça cada um dos residentes no prédio, que saiba distinguir quem é visita de quem é estranho. Também o conhecimento das pessoas entre si ajuda a manter a coletividade protegida contra ameaças externas.

Pagar melhores salários, treinar continuamente os funcionários, motivá-los, evitar a rotatividade, impedir também a rotina indulgente, são medidas que ajudam a melhorar o escudo invisível que envolve o edifício, além de outros aspectos como uma boa iluminação, ausência de plantas e árvores na faixa de 0,5 a 2,0 metros de altura (atrás das quais alguém poderia se esconder), uso de cores claras, visibilidade total. Tudo isso, porém, custa dinheiro.

Um programa de reciclagem e venda do lixo produzido pelos moradores, além de ser social e ecologicamente correto, trará recursos para a implantação de medidas de segurança a todos. Sugerimos que pelo menos 50% da receita obtida com a venda do lixo seja destinada a um fundo em favor dos empregados, com distribuição anual. Isto fará com que diminua a troca de funcionários, sem aumentar as responsabilidades trabalhistas do condomínio. O resto da receita pode ser utilizado em treinamento, em compra de cal ou tinta para manter despichada a rua em frente, e assim por diante.

Em Curitiba, centenas de condomínios já fazem a reciclagem e venda do lixo. Separando papel (revistas, jornais), vidro, metal (latinhas de cerveja), plástico (embalagens), conseguem de R$ 100,00 a R$ 200,00 por mês, ou até mais, dependendo do número de unidades autônomas, sem maior esforço. Se parte beneficiar diretamente os funcionários, não será preciso muito esforço de convencimento para a implantação do programa.

Em suma, caro leitor: recicle o lixo de seu condomínio, destine parte da renda para o bônus anual dos funcionários, invista o saldo em ações voltadas à proteção do prédio. Com empregados mais estáveis, melhor treinados e motivados, todos estarão efetivamente mais seguros no condomínio. Sem aumentar o valor da cota de rateio mensal.

De acordo com o delegado Mauro Fachini, o aumento do crime ocorre porque quadrilhas despreparadas entraram no mercado. “São viciados em drogas que não tem muito preparo e agem em qualquer lugar só para conseguir dinheiro para sustentar suas festas e vícios”, afirmou. Houve também uma mudança do perfil do tipo de prédio assaltado. Antes, apenas condomínios de luxo eram roubados. Agora não há distinção. Desde o início do ano, 28 pessoas foram presas suspeitas de arrastões em São Paulo.

Fonte: Terra

Cuidar de um imóvel residencial vai muito além de apenas ouvir e suprir as demandas dos condôminos. Há várias normas e contas, além de funcionários que devem ser dirigidos e conflitos entre moradores. O trabalho é tanto que, por vezes, fica impossível realizá-lo entre muros. Existem empresas, no entanto, que ajudam a manter a ordem.

Rogério Araldi, diretor da Araldi Imóveis e Condomínios, diz que as administradoras condominiais “fazem um papel triplo: sãos call centers e escritórios de contabilidade e jurídicos”. Essas companhias cuidam dos pagamentos de contas, salários e tributos. Além disso, acompanham a adequação das atividades condominiais às leis existentes e à convenção interna. Por último, atende as reclamações dos moradores e ajuda a resolver problemas entre eles.

A figura do síndico continua existindo, mesmo com a contratação de uma empresa. Ele é o responsável jurídico pelo prédio. Gisele Fernandes, gerente geral da OMA, lembra, no entanto, que poucos têm formação para exercer o cargo, além de, geralmente, terem outras atividades. A administradora seria, então, a auxiliar dele na gestão.

Orçamentos para serviços
As empresas também buscam orçamentos quando é necessário fazer algum tipo de serviço na parte comum do edifício, sendo que todos os gastos devem ser autorizados pelo síndico. Araldi lembra, no entanto, que obras mais dispendiosas quase sempre têm de ser autorizadas por assembleia, de acordo com a convenção de condomínio.

Gisele Fernandes conta que há situações em que ninguém se apresenta para ser síndico. Quando isso ocorre, há autorização legal para contratar alguém para o cargo. Em casos extremos, a administradora assume o papel, designando um de seus funcionários para o posto. Essa solução é, segundo ela, muito rara, e a empresa sempre acaba buscando entre os moradores algum que assuma.

Os custos para contratar uma administradora, por sua vez, variam de acordo “com características do condomínio”, segundo Araldi. Quando há menos moradores, segundo ele, o preço cai, pois haveria menos problemas internos para resolver. O perfil socioeconômico também é levado em conta, pois, nem sempre o prédio de alto padrão paga mais, pois não tem inadimplência, há menos unidades e, por isso, menos problemas entre condôminos. Logo, o valor de contratação varia de acordo com os problemas que a empresa terá de resolver.

Fonte: Terra