Antes de falarmos sobre a violência na vizinhança, lembremo-nos das calçadas em frente ao edifício. Embora não façam parte do condomínio, sua manutenção e limpeza é obrigação do proprietário, isto é, de todos os moradores do edifício, o que remete sua responsabilidade ao síndico. Isto acontece na maioria das cidades brasileiras, podendo haver algumas em que tal obrigação foi assumida pela prefeitura municipal (gostaríamos de saber qual).

Mas, perguntamos, basta ao síndico preocupar-se com seu prédio e sua calçada? Legalmente sim, repetimos. Todavia, do ponto de vista do bem-estar dos condôminos, acreditamos que sua atuação deva extrapolar os limites de sua jurisdição legal. Por exemplo, como está a limpeza e a coleta de lixo da rua? Como estão as demais calçadas da quadra? Como está a segurança dos pedestres em relação ao trânsito de veículos? A rua está com o asfalto esburacado? Como está a segurança no local para os moradores que saem de carro ou que pegam o ônibus na esquina? Como está a iluminação da rua?

Zelador de vizinhança

A função do síndico tem um caráter cívico nos dias de hoje. Ele não é apenas um representante dos consortes do edifício, mas um verdadeiro agente comunitário ou zelador de vizinhança, alguém que se preocupa com o entorno do lugar em que seus constituintes residem ou trabalham, alguém que fiscaliza a atuação do poder público e aciona os órgãos competentes para que mantenham sua rua nas melhores condições de higiene e segurança.

Tal atuação pode ser feita com o concurso dos demais síndicos da quadra, dentro do princípio de que a união faz a força.

Outra questão que precisa ser uma preocupação constante do administrador predial: as pichações de muros e fachadas na vizinhança. Dizer que o condomínio não tem nada a ver com isso é olvidar-se de que, embora a propriedade pichada seja particular, seus reflexos afetam a todas as pessoas que olham para os rabiscos depreciativos e, além disso, causam uma desvalorização em todos os imóveis da região, desvalorização esta que estimamos entre 10 e 20% do valor de cada unidade imobiliária, dependendo do grau de atividade dos pichadores.

A pichação abre as portas para a delinqüência, que gera mais violência, que acaba por provocar uma depreciação incalculável de todo o bairro, como acontece em todas as capitais brasileiras, onde um apartamento de, por exemplo, l20m2 vale um preço numa vizinhança e a metade noutra. Tal fenômeno é fácil de constatar, bastando consultar os anúncios classificados dos jornais. Onde chega a violência, cai o preço dos imóveis, sua venda se torna difícil e cria-se uma tendência negativa de difícil recuperação.

Com síndicos conscientes de seu papel social, imbuídos do espírito de zelador de vizinhança, os pequenos problemas que surgem merecem atenção e podem ser resolvidos, com a ajuda da administração municipal, antes que se tornem insolúveis.

P. Com relação a cobrança: o condomínio faz cobrança por boleto bancário. Tais boletos têm discriminações diversas, tais como: taxa condominial, consumo de gás, multas e outros…totalizando um valor X. Um proprietário pagou valor menor do boleto fazendo depósito direto na conta corrente do condomínio, subtraindo uma multa, o que fazer nestes casos.

R. Antes de adentrarmos ao caso, temos eu salientar que a multa referida ficou sem especificação, ou seja, não sabemos ao certo qual é a espécie de multa, se é de caráter punitivo ou se é proveniente das despesas de condomínio.

Nossa posição, no caso concreto, é no sentido que se tal multa for proveniente de atraso de pagamento da taxa condominial, sendo certo seu lançamento no bloqueto bancário, o não pagamento de multa implica inadimplência do condômino frente ao condomínio.

Caberá uma notificação ao condômino, explicando a situação e pedindo que pague o valor referente à multa.

Por outro lado, se for multa referente a descumprimento da convenção do condomínio, o entendimento é de que tal multa não se confunde com as despesas de condomínio, e se estiver lançada no bloqueto juntamente com a taxa condominial, o condômino poderá pagar somente as despesas condominiais, não sendo obrigado a quitar a multa juntamente com a taxa.

Sua cobrança deverá ser feita por meios próprios, como determina a Lei do Condomínio (art. 21, parág. único), que transcrevemos:

“Art. 21. A violação de qualquer dos deveres estipulados na convenção sujeitará o infrator à multa fixada na própria convenção ou no regimento interno, sem prejuízo da responsabilidade civil ou criminal que, no caso, couber.

Parágrafo único. Compete ao síndico a iniciativa do processo e a cobrança da multa, por via executiva, em benefício do condomínio, e, em caso de omitir-se ele, a qualquer condômino.”

Regime especial

P. Em um condomínio o porteiro trabalha 12×36 noturno, porém o condomínio paga ao porteiro hora extra nos finais de semana; isso é permitido, sendo que a jornada de trabalho segue normal?

R.Explica o TeleCondo que, segundo Paulo Mont’Alverne Frota, juiz do TRT da 16a. Região, no caso de empregado que trabalha ‘12×36’, vai interessar se existe ou não acordo ou convenção coletiva de trabalho estabelecendo o referido regime. Se houve a pactuação prevista no art. 7o, XIII, da Constituição Federal, certamente não se poderá falar em horas extras. Se, entretanto, o regime não foi ajustado em acordo ou convenção coletiva, orienta a jurisprudência mais avisada que tem incidência o Enunciado 85 do TST, de modo que seriam devidas não propriamente horas extras, mas somente o adicional de horas extras (50%), relativo às horas excedentes da oitava diária.

Se, com base em convenção coletiva, o empregador adotar a jornada de 12×36, fica obrigado a respeitar o limite da jornada mensal, devendo considerar como já remunerado o trabalho realizado aos domingos e feriados que porventura coincidam com a referida escala, face à natural compensação das 36 horas seguintes, destinadas a descanso.

Em resumo, é isso aí.

“Moro em apartamento localizado no primeiro andar de edifício recém-construído. Semanas atrás, o apartamento situado no pavimento térreo foi vendido, tendo o seu novo proprietário iniciado obras de reforma na área externa. Tais obras consistem na construção de um quarto de empregado com banheiro (puxadinho) e na execução de cobertura na área da churrasqueira. (…) Minhas dúvidas: 1) Pode o proprietário construir o que bem entender na área descoberta do térreo visto que tais estruturas não faziam parte do projeto original do edifício? 2) Esta área externa em volta do apartamento é considerada área privativa dele? 3) Em sendo área privativa, pode-se construir sem consulta prévia ao condomínio, visto que está aumentando a área do apartamento e modificando a estrutura do edifício? 4) Em sendo ilegal tal construção, poderia o condomínio mover uma ação contra o proprietário?”

Caro leitor: Em muitos edifícios existem áreas comuns de uso privativo de determinados condôminos, em razão de serem inatingíveis sem se passar por dentro de uma unidade, ou por outros fatores físicos. Os exemplos mais corriqueiros são os terraços ou partes de terraços e as superfícies sobre o térreo da edificação, como no caso indicado.

As convenções de condomínio usualmente regulam tais espaços ditando que o condômino da cobertura e/ou da unidade vizinha têm direito de utilizar a área disponível, contudo sem lhe adquirir a propriedade, que continua a ser de todos, já que não perde sua natureza de área comum, com sua correspondente fração ideal de solo (sem destaque na fração geral comum do edifício).

Direito de uso, com ou sem ônus, não significa liberdade para construir ou para modificar a destinação do espaço. Portanto, no caso específico, o novo adquirente do apartamento térreo, com área de uso privativo em seu entorno, não pode construir ou levantar acessões naquele espaço, a não ser que tenha a aprovação do condomínio. Tal aprovação, em tese, exigiria a unanimidade dos titulares de frações do terreno, o que me parece extremamente rigoroso. Se comprovado que a cobertura da churrasqueira e a edícula para o empregado não comprometem a estrutura física nem a beleza arquitetônica do prédio e que foram atendidas todas as exigências técnicas e legais, em suma, que o adendo não prejudica mas beneficia o prédio, o quórum exigido para sua aprovação deve ser de 2/3 (dois terços) de todos os proprietários. (Os fundamentos deste parecer não cabem, infelizmente, neste espaço.)

Como lembrado pelo consulente, as estruturas em construção vão comprometer a segurança dos apartamentos do primeiro pavimento, já que facilitarão o acesso de possíveis ladrões ou assaltantes.

Para impedir a obra não autorizada, não é necessário recorrer ao Judiciário de imediato. O síndico, no exercício de suas prerrogativas e de sua responsabilidade, pode obstaculizar a edificação, proibindo que materiais e operários ingressem no prédio com essa finalidade. Se houver resistência, aí, sim, o socorro judicial se tornará imprescindível, o que se fará mediante ação de nunciação de obra nova ou outra via que o advogado do condomínio julgar mais adequada. Se o síndico se omitir, qualquer condômino pode ajuizar a ação.

Uma decisão da Primeira Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, relatada pelo desembargador Eduardo de Moraes Oliveira, ilustra bem a polêmica. A lide iniciou quando o condomínio interpôs ação de obrigação de fazer contra um dos moradores sob a alegação de estar descumprindo a convenção e o regimento, por manter cachorro na unidade autônoma e nas dependências do edifício, o que causava intranqüilidade e outros problemas aos condôminos.

Na contestação, o réu aduziu que se trata de animal de pequeno porte, que recebe todos os cuidados necessários, inclusive com o controle de vacinação e que permanecia no interior do apartamento, sem oferecer qualquer ameaça à higiene, segurança ou sossego do edifício.

Em grau de apelação, o condomínio sustenta que a mera presença de um animal na unidade e áreas comuns do edifício já seria o bastante para causar incômodos aos demais condôminos e que o dono do cachorro sempre teve ciência da proibição imposta pelas normas do prédio, que têm força de lei, dado o caráter normativo da convenção.

Em seu voto, o relator lembra que, sem dúvida, a convenção elaborada pelos condôminos se sobressai, impondo direitos e encargos aos residentes na edificação, a teor do disposto na Lei do Condomínio (art. 9o, § 3o, ?c? e art. 10, III), estando apta a regulamentar o convívio comum, inclusive impondo limitações à presença de animais em suas dependências.

Prova é tudo

No caso em julgamento, a regra aprovada dispõe que fica terminantemente vedado ?possuir e manter na unidade ou em qualquer dependência do edifício, animais que comprometam a higiene e a tranqüilidade do edifício…?. Logo, argumenta o relator, a rigor o condomínio não proíbe a presença de animais, mas tão-somente daqueles que possam afetar a saúde e a paz da coletividade. Resume-se tudo, então, em provar se o animal de estimação é ou não dócil, inofensivo, salutar e quieto como exigem a norma interna e a harmonia dos residentes.

Nas palavras do magistrado: ?Caberia ao condomínio atender ao disposto no art. 333, I, do Código de Processo Civil, a fim de trazer a certeza de que o referido animal de estimação se apresentasse como uma concreta ameaça à saúde, ao sossego e/ou à segurança dos demais condôminos..?

O voto favorável ao ?lalau?, porém, não foi unânime. O revisor da apelação, desembargador Valter Xavier, votou pelo desalijamento do cão do prédio, por entender ?imperativo que se respeite a vontade dos condôminos, porquanto não se encontra violada qualquer norma legal na espécie?. Fulmina: ?Afinal, induvidoso que os cães comprometem a higiene e a tranqüilidade do edifício?.

O voto de desempate, do desembargador João Mariosa, foi favorável ao pequenês. Deixamos de transcrever a ementa por ser demasiado longa. A íntegra pode ser obtida através da internet, pelo número 1999.07.1.009897-5.

Difícil prever qual a tendência que prevalecerá no futuro distante: o convívio com os animais ou seu afastamento gradativo de nosso meio (basta lembrar a intimidade de vida entre homem e animal na Idade Média). Quem viver, verá.

Nas duas hipóteses, as principais em matéria de uso da propriedade alheia, o dono abre mão de sua condição potestativa, transferindo a posse com todas as suas conseqüências. O locatário e o comodatário passam a agir, na prática, como se fossem donos do imóvel; enquanto detiverem a posse, o proprietário só poderá ingressar no imóvel como visita, com a devida permissão do inquilino ou do comodatário. Resta-lhe, como consolo, a posse indireta sobre o imóvel, ou seja, uma abstração jurídica, que não cabe aqui discutir.

Como ficam, então, as relações do locatário com o condomínio e do condomínio com o condômino ausente?

Regra número um: ao locatário, comodatário ou qualquer ocupante, mesmo que eventual, da unidade autônoma, aplicam-se, a qualquer título, “todas as obrigações referentes ao uso, fruição e destino da unidade” (art. 20).

Regra número dois: o locatário e o comodatário podem utilizar-se com exclusividade da unidade autônoma, respeitados os direitos de vizinhança, e usar das partes e coisas comuns, sem maiores restrições que as impostas ao condômino-locador (art. 19).

Regra número três: o condômino-locador responde, perante o condomínio, por qualquer prejuízo ou dano que venha a ser causado pelo locatário e demais ocupantes de sua unidade (art. 19 e Cód. Civil, art. 1.518 e seguintes).

Regra número quatro: se o locatário descumprir qualquer cláusula do regimento interno ou da convenção, o condomínio poderá impor-lhe as multas e sanções previstas (art. 21).

Regra número cinco: o locatário poderá participar das assembléias, podendo votar nas decisões que envolvam despesas ordinárias de condomínio, se o condômino-locador não estiver presente ou representado (art. 24, § 4º).

Regra número seis: as obrigações do condômino perante o condomínio, de qualquer natureza, permanecem íntegras, não podendo desobrigar-se unilateralmente (art. 12).

Pode o condomínio impor exigências na seleção das pessoas que ocuparão o imóvel? Legalmente, não. Na prática, muitos síndicos, em razão do bom relacionamento com os condôminos, têm conseguido influenciar o processo de seleção. Se suas diretrizes e restrições forem acatadas, fato consumado.