P. Um condomínio quer colocar cerca elétrica; de todos os moradores apenas um não concorda, porque acha que tem risco de alguma criança estar brincando e a bola pegar na cerca etc. Então este morador quer saber se e permitido colocar cerca, quais são as conseqüências caso aconteça algo com algum morador?

R. Primeiramente é preciso esclarecer que eletrificar cerca ao redor de uma propriedade com o intuito de defesa ou proteção constitui um ato praticável por algumas pessoas, e, embora não exista lei regulamentando ou prevendo o fato, é aceitável tanto pela doutrina quanto pela jurisprudência.

Tais meios de defesa são denominados “ofendículos”ou “defesa mecânica predisposta”, estando amparados pelo entendimento de que o sujeito estaria em “exercício regular de direito”, uma vez que atuando em legítima defesa. Como diz o mestre Damásio E. de Jesus, “a predisposição do aparelho constitui exercício regular de direito. Mas, quando funciona em face de um ataque, o problema é de legítima defesa preordenada, desde que a ação do mecanismo não tenha início até que tenha lugar o ataque e que a gravidade de seus efeitos não ultrapasse os limites da excludente da ilicitude.” (Direito Penal, vol. 1).

A colocação de cerca eletrificada na propriedade, se resultar em ferimento ou dano a uma pessoa, fará com que o proprietário (no caso o condomínio, ou melhor, seu responsável) responda por crime de lesão corporal, o qual, em tese, estaria acobertado pela excludente da legítima defesa. Se a intensidade da corrente elétrica for tal que provoque a morte de alguém, o proprietário responderá por homicídio culposo, em razão do excesso dos meios empregados, com grande probabilidade de ser condenado pela Justiça.

Do ponto de vista civil, o fato gerará direito a indenização por eventuais perdas e danos e, seguindo a tendência moderna, indenização por danos morais. Entenda-se bem: O fato de o proprietário estar agindo em legítima defesa ao colocar tal cerca eletrificado, do ponto de vista penal, não o exime de responder por eventuais danos causados, por exemplo, em pessoas, sejam estar moradoras do condomínio ou não.

No caso específico do condomínio, se a assembléia decidir pela instalação da cerca elétrica, todos os condôminos e, em especial, o síndico, estarão assumindo um risco deliberado, pelo qual poderão ter de responder na esfera penal ou na civil, o que, não obstante a legitimidade teórica do meio de defesa, não o torna recomendável.

Existe uma solução muito melhor do que a rede elétrica, que é a rede eletrônica, formada por três ou mais fios bem finos, estendidos sobre os muros da propriedade e conectados a um sistema de alarme. Se alguém ou algo romper o fio ou perturbar-lhe em grau acima do estipulado, a central de vigilância será automaticamente alertada, podendo verificar de imediato o que está acontecendo, já que o sistema mostra o local exato da interferência. Acoplada a câmaras eletrônicas, a eficiência da rede será ainda maior.

É por isso que assume relevância o aspecto externo dos edifícios. Se, em sua maioria, apresentam ar de abandono, com pintura velha, reboco caído, pastilhas faltando, pouca cor, e outros sinais de decadência, todo o visual urbano fica comprometido.

Há um fato novo, porém. Temos notado, em Curitiba, que de dois ou três anos para cá, aumentou o número de edifícios que estão sendo reformados, especialmente no centro da cidade. Não sabemos, com certeza, qual a causa de tal “revival” do miolo urbano da capital paranaense. Provavelmente seja uma soma de fatores.

A uma, porque provavelmente o valor dos aluguéis chegou ao fundo do poço nos últimos meses. Muitos edifícios velhos, de um só proprietário, que estavam praticamente abandonados, foram vendidos para empresas que reconstruíram a partir da estrutura, para a instalação de apart-hotéis, lojas de departamento, apartamentos de um quarto etc., dando nova destinação mais adequada ao perfil da construção, já que não dispõem der vagas de estacionamento para as unidades.

A duas, porque a Caixa lançou plano de financiamento de reformas em edifícios em condomínio, como já noticiamos. Ao permitir que o condomínio faça a obra e pague em suaves prestações, com juros razoáveis, o banco está possibilitando a recuperação das fachadas sem onerar demasiadamente os condôminos. Tal programa merece ter continuidade, pelos grandes benefícios que propicia.

A três, porque aumentou o número de construtoras especializadas em recuperar e reformar edifícios em estágio de desgaste pelo tempo. Acirrou-se a concorrência, melhoraram as técnicas construtivas. Muitas empresas, que antes só se dedicavam a construções novas, descobriram o filão da reforma, já que o mercado de novos lançamentos está restrito. Algumas facilitam a contratação, recebendo o pagamento da obra em até 12 parcelas.

A quatro, porque, a custa de muita doutrinação, com reportagens nos jornais e na mídia em geral (onde também marcamos nossa presença), parece estar mudando a mentalidade quanto à conservação dos edifícios. Os condôminos estão se convencendo que é melhor pintar o prédio a cada três anos do que serem obrigados a reformá-lo a cada dez. É mais inteligente fazer a manutenção preventiva do que a corretiva, como atestam os engenheiros que escrevem sobre o assunto. Sem esquecer que a fachada do prédio – compreendendo sua frente, laterais e fundos -, representa em torno de 20% do valor do conjunto arquitetônico.

Outro aspecto positivo, que melhora a paisagem da cidade, é o emprego de cores nas edificações. O cinza triste, que outrora marcava a silhueta de Curitiba, aos poucos está sendo substituído por tons vibrantes, mais quentes e mais agradáveis.

Resta torcer para que a tendência ora observada se consolide e que, dentro de três a cinco anos, a cidade possa orgulhar-se de seu retrato urbanístico, e que, mais uma vez, sirva como modelo para outras capitais do Brasil.

“O condomínio adquire vida própria e legal a partir do registro da convenção. E depois? Não tem mais nada a ser feito? Não é necessário ou mesmo obrigatório o cadastro na Receita Federal, na estadual, INSS, DRT? Não é obrigatória a declaração junto ao Imposto de Renda, mesmo sendo isento? Quais os diplomas legais que determinam?”

Em princípio, prezado leitor, não há lei que obrigue o condomínio a efetuar qualquer dos registros ou obrigações indicadas. Destacamos a ressalva “em princípio”, porque existe uma graduação de compromissos que atingem o condomínio à medida que cresce e assume maiores responsabilidades.

Tomemos o exemplo de um condomínio pequeno, com poucas unidades, que não disponha nem de conta bancário ou de funcionário. Para que inscrever-se no CNPJ/MF ou no INSS? Para que associar-se a sindicato da categoria? Para que contratar contador?

Se as atividades do condomínio, porém, forem mais elaboradas, haverá necessidade de inscrever-se no Cadastro Nacional das Pessoas Jurídicas (CNPJ), (embora não seja reconhecido pela legislação e pelo judiciário como pessoa jurídica), a fim de conseguir abrir conta-corrente em banco comercial. Se tiver funcionário, também precisará de registro junto à Delegacia Regional do Trabalho (DRT) e ao Instituto Nacional do Serviço Social (INSS).

Fim mercantil?

Em um terceiro nível, situam-se os condomínios que auferem algum tipo de rendimento de natureza não-condominial, como aluguel de espaços ou fachadas, exploração de antenas de rádio-telefone, ou que aplicam valores significativos em instituições financeiras. Nestes casos, a nosso ver, o condomínio deve fazem a declaração de ajuste junto à Receita Federal, porque são rendas que nada têm a ver com a função essencial do prédio. A natureza mercantil de tais atividades impede que gozem do mesmo tratamento dado à cota de condomínio, esta um rateio das despesas necessárias à administração do edifício e ao bem comum.

Temos nos posicionado sempre em favor de um condomínio mais puro, que não se envolva com questões não condizentes com os interesses imediatos dos co-proprietários, para evitar que problemas alienígenas venham a afetar a instituição Condomínio no Brasil.

Quando síndicos ultrapassam os limites de suas atribuições – respaldados ou não por decisão de assembléia geral – o condomínio entra em zona de perigo, que não são poucos no ordenamento econômico e jurídico do País. Um condomínio que, por exemplo, queira explorar linha de ônibus para os moradores, prestar serviços de enfermagem, oferecer aulas de kung-fu e outras coisas do gênero, poderá tornar-se vítima, gratuita, de ações de indenização por danos materiais e morais. Para o síndico, basta o dever de bem zelar pelo dinheiro dos condôminos.

Portanto, caro leitor, embora com pouca prática nesses assuntos burocráticos, acreditamos que o prédio só deve se envolver e cumprir as obrigações que forem essenciais à sua organização social. Nada de ingressar, se associar, registrar ou declarar ou onde não for chamado.

Segundo Rodrigo Karpat, especialista em Direito Imobiliário, consultor em condomínios e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados, é necessário implantar medidas preventivas para garantir maior segurança ao condomínio. “A segurança é uma soma de fatores que incluem desde barreiras físicas e treinamento de funcionários, até a cooperação dos moradores”, diz.

O especialista em Direito Imobiliário alerta também sobre a responsabilidade do condomínio em ressarcir os prejuízos em casos de assaltos ou ações criminosas. “No caso de furtos ou roubos dentro do condomínio ou nas unidades autônomas, o edifício não é responsável pelo ressarcimento do morador, uma vez que a segurança pública compete ao Estado. O condomínio será responsabilizado nos casos em que houver culpa do prédio, ou seja, quando houver envolvimento de um dos seus funcionários ou facilitação pela portaria, mesmo que de forma involuntária. E se o prédio tiver assumido a responsabilidade pela segurança, seja pela contratação de vigilantes ou se estiver previamente descrito na convenção”, explica Rodrigo Karpat.

Veja abaixo 11 dicas de segurança para o seu condomínio

1. Instalar portão duplo nas entradas de pedestres do edifício (social e serviço)

2. Instalar portão duplo na entrada de veículos

3. Criar um espaço para entrega de objetos à portaria sem a abertura do portão (pizza, encomendas, remédios etc.)

4. Proibir que entregadores subam aos andares

5. Proibir informações sobre vendas e locações

6. Proibir a entrada de corretores sem autorização por escrito do proprietário

7. Realizar treinamento constante dos funcionários

8. Instalar câmeras de segurança nas áreas comuns

9. Telefone liberado na portaria

10. Garantir que a guarita esteja segura

11. Não permitir que funcionários saiam com uniformes do prédio

Fonte: Jornal Cruzeiro do Sul

Dúvidas dos internautas: Inquilinos que pagam a taxa de condomínio e o IPTU, além do aluguel residencial, precisam declarar também esses valores? Deve ser declarado o valor total pago, discriminando-se o que é referente ao aluguel e o que é referente às taxas, mesmo que estas estejam em nome do proprietário? E em relação a quem recebe os pagamentos: devo informar os dados da administradora ou do proprietário?

Contribuintes que possuem despesas de alugueis devem informar o valor pago referente ao aluguel, na ficha “Pagamentos e doações efetuados”, no código 70 – aluguel do imóvel. Devem ser indicados o nome e o número de CPF do proprietário, ou seja, do beneficiário dos pagamentos. Não é necessário informar valores referentes à taxa de condomínio e IPTU na Declaração de Ajuste Anual.

Fonte: Exame

A pesquisa também apontou que mais da metade dos imóveis alugados pelos inquilinos paulistanos era de dois dormitórios com espaço entre 51 e 80 m². Do total de novas unidades alugadas em 2011, 83% foram apartamentos. O valor médio do aluguel ficou em R$ 1,8 mil, e 55% dos inquilinos utilizaram fiadores como garantia da locação.

“A faixa mais jovem da população geralmente passa por uma experiência com casa ou apartamento alugado antes de adquirir o primeiro imóvel. Antigamente, muitas pessoas passavam a vida inteira como inquilinas, mas o crescimento da economia e do poder aquisitivo, aliado ao aumento da oferta de crédito, facilitou a compra de imóveis”, afirmou Roseli Hernandes.

Fonte: Folha do Condomínio

As dicas são baseadas num trabalho realizado com mais de 3,7 mil famílias moradoras de unidades construídas pela empresa. Nas visitas aos empreendimentos concluídos, o empresário informou que a construtora está motivando mudanças no Regimento Interno, que visam o conhecimento de administradores e síndicos sobre possíveis alterações na estrutura dos prédios. A seguir, uma entrevista a respeito com Marcelo Silveira.

Qual a primeira dica de segurança na reforma de um empreendimento?

Marcelo Silveira - Primeiro é preciso educar a população, mostrar que as edificações não são eternas, apesar de termos esta sensação. Elas precisam sim de manutenção e cuidados que vão desde a estrutura a detalhes técnicos. O problema é que as pessoas querem economizar, mas esquecem que vão economizar se tiverem um profissional qualificado que vai saber o melhor material e mais em conta. Afinal a saúde do apartamento representa o cuidado com a própria família, porque é onde vivemos.

Por onde começar uma reforma? 

Marcelo - Há uma norma brasileira sobre este assunto lançada em 2011, a NBR 14037/2011, que estabelece requisitos mínimos para elaboração e apresentação de conteúdos a serem incluídos no manual de uso, operação e manutenção em edificações. Esta norma sujeita todos os profissionais a cumpri-la, para que os proprietários cuidem e sigam um manual de tudo o que ele precisa atentar. Todo proprietário que compra um imóvel novo, por exemplo, deve receber este manual para que ele saiba o que pode fazer e como fazer. O ideal é sempre procurar um profissional.

É normal um imóvel novo apresentar rachaduras? 

Marcelo - É preciso considerar que a edificação é feita por materiais diferentes: estrutura de concreto, bloco cerâmico ou de concreto e janelas de alumínio, portanto, podem acontecer fissuras ocasionadas por dilatação destes materiais, que se comportam diferentemente. Não é normal que apareçam fissuras no início do empreendimento, mas podem acontecer. Já as rachaduras indicam um problema de estrutura e são mais raras. O ideal é chamar a construtora responsável e pedir a revisão.

Como são provocadas as fissuras? 

Marcelo - As fissuras são pequenas trincas que não têm risco de desabamento ou de perigos estruturais. Geralmente são causadas pela variação térmica e podem ser facilmente concertadas.

Como saber que a estrutura do empreendimento está segura? 

Marcelo - As empresas mais organizadas cumprem as normas porque o responsável técnico da edificação é responsabilizado por tudo que acontece seja em uma edificação pública ou privada. Ele tem obrigação de seguir rigorosamente as normas brasileiras sobre este assunto. Se existe uma falha na estrutura é preciso chamar o responsável técnico para que ele possa avaliar o risco.

Quem mora em condomínio deve se preocupar com todo prédio, mesmo sendo proprietário de um único apartamento? 

Marcelo - É uma preocupação geral porque pode afetar a todos. Um exemplo é a Construtora Frechal que está propondo aos síndicos dos empreendimentos e às administradoras de condomínio para que alterem os regimentos internos, exigindo que todas as reformas sejam apresentadas para o síndico com solicitação de aprovação. É importante que o condomínio saiba o que está acontecendo na sua estrutura. Quem está fazendo e o que está fazendo.

Fonte: Folha do Condomínio.