O importante é que os porteiros sejam bem treinados e recebam instruções simples, claras e específicas sobre quais sejam suas obrigações, direitos e restrições. Igualmente necessário é que os proprietários e demais moradores tenham conhecimento de quais são os encargos e prerrogativas dos funcionários da portaria, para que não lhes solicitem trabalhos ou atitudes incompatíveis com as normas do prédio.

Um bom regulamento da função deve dispor minuciosamente sobre o que cabe ou não aos porteiros. A título de exemplo (e para servir como check-list):

Indicar exatamente o horário de funcionamento da portaria. (Cada porteiro terá seu horário determinado pelo síndico ou administradora.)

Esclarecer todos os porteiros sobre sua situação hierárquica no condomínio. Quem é o seu chefe imediato (o zelador? o síndico? a administradora?) Quem não pode dar ordens aos porteiros.

Especificar em que situações os porteiros podem se afastar da portaria, por quanto tempo, e que procedimentos tomar (chamar a faxineira, por exemplo) nessas circunstâncias.

A rigor, quem define o trabalho dos porteiros, por tradição, tem sido o síndico. Eleito novo síndico, parece que os funcionários mudam de atitude. Exatamente para que isso não aconteça, recomenda-se elaborar (e aprovar em assembléia) regimento próprio da portaria, que reflita os costumes e a cultura do condomínio.

O problema não é novo nas lides prediais, e já foi pior, com certeza. Décadas atrás, quando o condomínio dava seus primeiros passos no Brasil, era comum as pessoas se comportarem como se vivessem em casa, sem levar em consideração a proximidade de seus vizinhos. Tinham pouca experiência de viver em coletividade, não se atinando com as restrições que o direito alheio exige.

A pergunta transcrita constitui, de modo prático, um roteiro de ação para outros síndicos. O consulente já vem aplicando uma série de medidas progressivas visando a coibir o barulho excessivo. Começa com advertência, passa para multa, denúncia aos pais e proprietários, chegando até queixa-crime em delegacia de polícia. Poderia ainda mover ação judicial para que o juiz comine de pena pecuniária o infrator, ou obrigar o locador do imóvel a exercer ação de despejo por infração contratual.

Regra geral

A propósito deste caso, lembra o TeleCondo que, por se tratar de locação de imóvel, deve ser observado o disposto pela Lei do Inquilinato segundo a qual “o locatário é obrigado a servir-se do imóvel para ouso convencionado ou presumido, compatível com a natureza desta e com o fim a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu”  (Lei 8.245/91, art. 23, II). Significa dizer que o locatário deve cuidar do prédio com probidade, zelando e conservando-o tal qual o faria se fosse de sua propriedade, ou seja, respeitando o sossego, a salubridade e a segurança dos demais condôminos.

A multa prevista no Código Civil seria auto-aplicável ou teria que ser prevista na convenção? O descumprimento da obrigação de não utilizar as unidades autônomas (ou partes comuns) de modo prejudicial aos demais implica incidência de multa “prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais” (Lei 10.406/02, art. 1.336, § 2^o), porém, “não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa” (idem).

Como se vê, o caminho mais curto para aplicar a multa será a adequação da convenção ou do regimento interno, fixando as circunstâncias em que poderá ser exigida. Tal procedimento evitará a necessidade de se convocar assembléia geral para deliberar sobre casos específicos, toda vez que ocorrerem, haja vista o elevado quórum determinado pelo novo Código Civil.

Também o condomínio – ou qualquer condômino – poderá mover ação de indenização por perdas e danos, incluindo reparação por dano moral, se o barulho for de tal monta que cause prejuízo a qualquer morador.

Mas o locatário também tem suas obrigações, como entregar o imóvel em condições de uso. Porém, o locator precisa se certificar de que todas as manutenções necessárias foram feitas no imóvel, antes de se mudar.

As despesas fixas, como água, luz e condomínio podem se tornar uma dor de cabeça para o locador, caso não estejam sendo pagas.

De acordo com o gerente de Marketing da Primar Administradora de Bens, Carlos Samuel Silva Freitas, o inquilino pode solicitar ao proprietário ou administradora os comprovantes de que as despesas fixas estão sendo pagas, caso o inqulino não as pague diretamente. “No caso do condomínio, se o locatário estiver inadimplente, o locador poderá ser privado de usufruir algumas áreas do condomínio, como a piscina”, comenta.

Outra recomendação importante é solicitar a vistoria do imóvel, que, segundo Freitas, poderá ser feita pelo próprio inquilino. O laudo é feito em duas cópias, ficando uma com cada uma das partes. “É importante deixar claro que, quando o inquilino entra no imóvel, ele tem mais direitos que o proprietário”, afirma.

Vício oculto
Segundo Freitas, alguns problemas só são percebidos depois que o inquilino está morando no imóvel. “Neste caso, o inquilino deve comunicar o problema ao proprietário ou administradora para resolver a questão da melhor maneira”, explica.

Porém, o diretor deixa claro que a lei do inquilinato prevê que as despesas com manutenção por causa do uso do imóvel são de responsabilidade do inqulino. “Por exemplo, se houve um problema na válvula da descarga, mas, no ato da entrada do inquilino, ela funcionava perfeitamente, ele pagará pelo conserto. Já se o problema não for a válvula, mas o sistema de encanamento, a responsabilidade é do proprietário”, explica Freitas.

Caso ocorra uma infestação de cupins, no caso de móveis embutidos, a responsabilidade é do proprietário, se a infestação tiver começado antes da entrada do inquilino, e do locador, se os insetos tiverem aparecido depois.

Porém, caso seja difícil descobrir o momento exato do início da infestação, a solução é dividir os gastos entre as partes.

Fonte: InfoMoney

Entre 2010 e 2011, a procura pela certificação “verde” de edifícios quase dobrou no Brasil, e a expectativa é continuar crescendo em 2012. A busca é por colaborar com o meio ambiente e, de quebra, reduzir custos operacionais e melhorar a imagem das empresas – o “carimbo” garante que um empreendimento adota medidas sustentáveis e ecologicamente corretas tanto na obra como no dia a dia.

O cenário aponta para um comportamento raro, quando os interesses econômicos se unem aos ambientais. Isso porque, apesar de o custo da construção ser de 1% a 7% mais caro, em média, a valorização estimada na revenda é de 10% a 20%, além de o investimento proporcionar até 30% de redução no valor do condomínio e diminuição média de 9% no custo de operação durante toda a vida útil, de acordo o Green Building Council Brasil (GBC Brasil), que orienta a respeito do selo Leed (sigla em inglês para liderança em design em energia e meio ambiente) no país.

Criado nos Estados Unidos há 15 anos, o Leed é apontado pelo mercado como o “precursor” do setor no Brasil – o primeiro pedido para certificação em território nacional ocorreu em 2004 e o primeiro certificado foi emitido em 2007.

Dados do conselho apontam que o número de empreendimentos na fila para conseguir o certificado passou de 237 ao fim de 2010 para 434 em 2011. Até a terceira semana de fevereiro deste ano, já eram 475. A expectativa é fechar 2012 com aproximadamente 650.

Por conta do tempo necessário para realização das obras após o pedido da certificação, o número de prédios já certificados com o Leed estava em 43 até o final de fevereiro. “Os prédios demoram dois, três, quatro anos para ficarem prontos. Agora é que os empreendimentos [na fila para ter o selo] estão começando a ficar prontos”, explica o gerente técnico do GBC Brasil, Marcos Casado. A expectativa é encerrar este ano com 75 selos.

No ranking mundial do número de empreendimentos registrados em busca da certificação, o Brasil aparece em quarto lugar, atrás dos Estados Unidos (38.940), China (com 807) e Emirados Árabes Unidos (758).

Entre os empreendimentos há de tudo – desde edifícios comerciais, como residenciais, industriais e de varejo. Até os estádios da Copa estão registrados para a certificação Leed, tanto nas novas construções quanto nas reformas, de acordo com o GBC. Dos 12 estádios que serão sede, apenas o Internacional (em Porto Alegre) e o Corinthians (em São Paulo) ainda não estão registrados em busca do certificado.

“Tem muita gente querendo ter o selo, são muitas construções em análise”, afirma Mony Lacerda, coordenador de avaliação da consultoria Colliers International, que orienta as empresas para a aquisição do Leed. De acordo com Lacerda, o processo de certificação em uma nova construção costuma demorar de um ano a um ano e meio, em média. Para um prédio antigo que faz uma reforma para se tornar “verde”, o processo para conseguir o título pode demorar dois anos.

Alexandre Ferreira vai de bicicleta ao trabalho, em São Paulo, graças ao bicicletário do prédio. Com vestiário, ele pode se trocar antes de começar o expediente

Selo 100% nacional

Outro selo verde existente no mercado brasileiro é o Aqua, criado pela Fundação Vanzolini, ligada à Universidade de São Paulo (USP) em 2008. “Percebemos um mercado que tinha interesse muito grande pela sustentabilidade do empreendimento da construção em si”, afirma Manuel Carlos Reis Martins, coordenador executivo do processo Aqua. Atualmente são 39 empreendimentos certificados, que compreendem 53 edifícios. Os números também crescem a cada ano: foram 9 edifícios certificados em 2009, 16 em 2010, 26 em 2011 e, até o começo de fevereiro de 2012, mais dois.
“A quantidade de selos está crescendo, e entre empreendedores que são formadores de opinião [citando varejistas e grandes construtoras]. O número, perto do que se constrói no Brasil, ainda é pequeno, mas grandes construtoras já têm [o selo] e pensam em fazer mais. Acho que a preocupação começa a se formar”, afirma Martins.

Espaço para crescer
Os prédios verdes ainda representam apenas 1%, em média, da majoritária massa cinza dos lançamentos imobiliários que surgem diariamente nas cidades brasileiras, de acordo com o GBC. A pequena proporção mostra como há espaço para crescer. “Hoje temos uma possibilidade de crescimento muito grande. Em países mais engajados, o mercado já é de 10%, 5%”, diz Casado.

Uma pesquisa da consultoria Cushman e Wakefield referente ao segundo trimestre de 2011 aponta que, à época, 3,5% do estoque total existente nas cidades de São Paulo, Barueri (na Grande SP), Rio de Janeiro e Curitiba era de “green buildings”.

Até 2013, o mesmo levantamento prevê que 37% dos novos espaços nessas cidades estarão em prédios verdes, acrescentando Santos, Brasília, Porto Alegre e Salvador – em São Paulo, Rio de Janeiro e Curitiba essa proporção deverá chegar a quase 50%.

Economia
O esforço, contudo, vale a pena, de acordo com os especialistas. Dentro dos resultados está a estimativa de que um edifício certificado pode reduzir em até 70% a emissão de resíduos sólidos (lixo, papel, madeira, carcaça), 40% o uso de água potável, de 33% a 39% a emissão de CO2 e de 24% a 50% o uso de energia elétrica, de acordo com a pesquisa da Colliers.

As estimativas do Green Building Council EUA, usadas pelo conselho no Brasil, refletem um cenário parecido. De acordo com o GBC, o gasto nos prédios verdes com energia é 30% menor, há redução de até 50% no consumo de água, de até 80% nos resíduos e uma valorização de 10% a 20% no preço de revenda, além de redução média de 9% no custo de operação do empreendimento durante toda sua vida útil.

Para Lacerda, da Colliers, o investimento a mais no custo da obra vale a pena. “Isso é reavido no futuro (…). Se o investidor considerar até 10% a mais do custo para ser certificado, isso vai ser para sempre e a longo prazo. Depois, há o ganho na redução de custo operacional”, diz.

Requisitos
Para que essas economias aconteçam, contudo, há muitos requisitos. Os empreendimentos precisam ter características que visem a economia de recursos, como água e energia, reciclagem e descarte de materiais, e na saúde e bem estar de moradores e funcionários e da sociedade em geral, além do fomento à economia local.

Para isso, valem desde sistemas de controle do fluxo de água até a adoção de fontes renováveis de energia e captação de água da chuva. Melhor utilização da luz natural e projetos coordenados para descarte de materiais também entram na lista.

Lacerda diz que as economias geradas tornam o selo cada vez mais atrativo às empresas, sem contar a contrapartida intangível que é aliar a marca a uma imagem de preocupação ecológica. “Empresas multinacionais que têm filias no Brasil, por exemplo, tem todo o motivo para reforçar a marca com a sustentabilidade”, revela.

Bem-estar
Os prédios verdes também precisam levar em conta o bem-estar dos usuários. O bancário Alexandre Augusto Silva Ferreira, de 30 anos, trabalha em um banco localizado em um dos prédios certificados pelo Leed em São Paulo. De acordo com ele, um dos benefícios é a existência de um bicicletário, o que o permite ir trabalhar diariamente de bicicleta. “Eu uso praticamente todo dia. Só não uso quando tenho necessidades específicas, como ir trabalhar em outra unidade do banco, que não tem bicicletário”, diz.

Além do lugar para guardar a bike, o prédio também oferece um vestiário e armários para guardar roupas. Assim, Ferreira toma banho todo dia quando chega ao trabalho, para não chegar suado nem com roupas amassadas.

Para o bancário, que usa o bicicletário desde abril do ano passado, são inúmeros os benefícios. Além de não ficar mais parado no trânsito, emagreceu quase dez quilos e diz evitar estresses causados por atrasos devido ao congestionamento. “Estando de bike, quase nunca acontecem imprevistos”, diz, afirmando que consegue programar melhor as atividades do seu dia a dia. Ele mora a 15 quilômetros de distância do trabalho, e diz que demora cerca de 30 minutos para ir e 40 minutos para voltar.

Ferreira trabalha no Eldorado Business Tower, em Pinheiros, na Zona Oeste de São Paulo. Ao todo, 16 empresas estão sediadas no edifício, com aproximadamente 5 mil funcionários. De acordo com Fernando Sinicatto, gerente de operações do edifício, o prédio tem diversos sistemas para garantir o selo. A economia de água é de 30%. De acordo com ele, por exemplo, o sistema de reuso de água de chuva e condensação do ar condicionado proporcionam 100% da água utilizada no paisagismo e limpeza das garagens.

Outro exemplo são os elevadores, que possuem sistema de frenagem regenerativa, proporcionando economia de até 37% de energia. O prédio tem também programa de coleta seletiva, que gera redução de 40% nos resíduos destinados aos aterros sanitários, disse.

Há ainda persianas automatizadas, que abrem ou fecham de acordo a incidência de luz solar na fachada. Até a escolha do local para a construção do edifício foi pensada, já que possui acesso fácil ao transporte público, como ônibus e trem, explicou o gerente.

Varejo
Além de prédios de escritórios, redes varejistas também estão de olho no conceito. Um exemplo é a Leroy Merlin, que tem 8 lojas cadastradas na certificação Aqua, sendo que uma delas, em Niterói, no Rio de Janeiro, já está com o projeto 100% em uso e tem até um espaço sobre sustentabilidade.

“As informações, principalmente nas redes sociais, mudaram a consciência do consumidor (…). Conforme o consumidor vai se conscientizando, ele vai exigir muito mais. As pesquisas já dizem hoje que o consumidor já aceita pagar 10% a mais nos produtos sustentáveis, está virando um hábito”, afirma. O gerente explica, contudo, ser intangível medir se as lojas sustentáveis atraem mais clientes. Ele disse, ainda, que esse não é o principal objetivo da rede. “Nós não usamos a sustentabilidade para vender mais”, disse.

No caso da unidade de Niterói, o custo para o projeto da “loja verde” foi de 8% a mais, com um retorno estimado em cinco anos. Entre os resultados estão 26% de redução no consumo de energia e de 39% no de água.

Para Casado, do GBC Brasil, grande parte do crescimento do setor pode ser explicada pelo maior conhecimento das pessoas a respeito do conceito de construção sustentável. “Toda vez que se fala em sustentabilidade, fala-se da busca em equilibrar o social, o econômico e o ambiente. Então, se você consegue, do lado econômico, trazer esses benefícios, é sempre melhor”.

Fonte: G1

O advogado Márcio Zanin Giroto explica que é possível arrematar imóveis em leilões judicias por valores até 50% menores do que os praticados no mercado e que este é, certamente, seu principal atrativo. Entretanto, ele orienta que antes de tentar o arremate, o interessado preste atenção no edital.

“Neste documento ficam registradas todas as informações do imóvel como, por exemplo, sua localização e se algum ônus pesa sobre ele. Já o segundo passo é investigar o histórico do processo e se ele cumpre todos os requisitos legais”, afirma.

pós analisar o edital e o processo, chega o momento de verificar se o imóvel acumula dívidas como atrasos no pagamento do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e de taxas de condomínio, pois, quando em débito, todas essas pendências ficam por conta do arrematante.

Atenção

E os cuidados não param por aí. Segundo Giroto, é importante visitar o imóvel antes de tentar arrematá-lo. Cheque a localização, se está compatível com seu preço, seu estado de conservação e as reformas necessárias.

Para o advogado, além disso é igualmente importante descobrir se o lugar está ou não desocupado. Isso é fundamental porque, caso contrário, sendo necessário entrar com um processo de imissão de posse, os gastos também correrão por conta do arrematante.

O processo pode durar meses. “É somente depois de analisar todas estas questões, que o interessado deve decidir qual o valor máximo que está disposto a pagar pelo imóvel e se enquadra ou não em suas necessidades”. Na dúvida, consulte um advogado.

MAIS SEGURANÇA

Além do preço atrativo, outro motivo para investir nos leilões judiciais de imóveis é sua segurança. Pois, se o processo do imóvel apresentar embargos, o arrematante tem como alternativa cancelar a arrematação e, inclusive, resgatar o valor que já tiver investido.

Fonte: ODiario.com

O Ilhas Gregas é privilegiado por contar inclusive com árvores de grande porte, que pertenciam ao jardim de uma antiga residência que havia no terreno. A maior espécie é o pau-ferro, mas há também palmeiras plantadas durante a construção do empreendimento. Orquídeas que florescem e que depois são descartadas pelos condôminos ajudam a ornamentar as árvores e dão um bonito efeito, garante o síndico.

Da sua experiência como síndico há oito anos, em gestões distintas, Luiz recomenda alguns pontos essenciais para uma boa manutenção da área verde do condomínio. A rega é essencial, e para ela o Ilhas Gregas conta com a água reaproveitada do lençol freático e das chuvas. “Podemos regar sem receio de desperdício”, comenta. Também é preciso atenção na escolha certa das espécies para locais de maior ou menor insolação. Retirada de mato e controle de pragas são realizados periodicamente e plantas de vida útil curta têm reposição frequente.

Os três funcionários próprios que cuidam dos jardins do condomínio estão ainda sempre atentos à drenagem dos terrenos, cuidando para que raízes não penetrem nas tubulações, o que causaria entupimentos e encharcaria o solo. “Por esse motivo, há duas espécies que nunca recomendo para condomínios: o ficus e a cheflera, que têm raízes longas.” Além dos jardineiros próprios, o Ilhas Gregas conta com a assessoria de uma paisagista, que visita o condomínio duas vezes por mês. “Percorremos o jardim e ela recomenda podas e adubações, além de outros procedimentos necessários”, explica.

REMOÇÕES OU PODAS SÓ COM AUTORIZAÇÃO
A atenção ao jardim deve extrapolar os muros do condomínio e chegar às calçadas. Árvores grandes atacadas por cupins são comuns na cidade. O Ilhas Gregas também enfrentou o problema. “Fizemos o procedimento indicado, solicitando autorização da Prefeitura e só depois retiramos a árvore”, lembra Luiz Domingues.

O síndico agiu corretamente. Segundo informação da Secretaria de Coordenação das Subprefeituras, nenhuma intervenção em espécies arbóreas pode ser executada sem o consentimento do poder público. “Para podar ou remover uma árvore em propriedade particular, é necessário solicitar autorização e protocolar o pedido na Praça de Atendimento da Subprefeitura de sua região. Tal autorização só será liberada a partir de laudo técnico, assinado por um engenheiro agrônomo da Subprefeitura, quando constatada a necessidade de poda ou remoção, seja por risco iminente, por interferência na rede elétrica ou outro motivo”, informa a Secretaria.

O prazo para emissão do laudo varia de acordo com as demandas de cada Subprefeitura, porém os casos urgentes são priorizados, garante o órgão. Em caso de poda irregular, os infratores serão multados no valor de 5 UFMs (cada UFM equivale a R$ 108,12) e, se houver reincidência, a multa será aplicada em dobro. Já em caso de remoção não autorizada, a multa pode variar de 3 a 12 UFMs, conforme o diâmetro da espécie.

“A poda deverá ser feita de forma adequada, a fim de impedir lesões ou até mesmo a morte do exemplar arbóreo, enquadradas como infração ambiental. Sendo assim, é aconselhável a contratação de um profissional preparado para a execução do serviço, como um jardineiro ou agrônomo, ficando a critério do munícipe a escolha e pagamento do contratado. Alertamos ainda que este procedimento deve ser feito apenas em áreas particulares, inclusive calçadas”, esclarece a Secretaria. Segundo o Manual Técnico de Arborização Urbana, são consideradas de grande porte árvores com altura superior a dez metros. Espécies com estatura entre cinco e dez metros se enquadram como de médio porte e aquelas com até cinco metros de altura, de pequeno porte.

JOIA PRECIOSA
Não é raro se observar condomínios onde os jardins são relegados a um segundo plano, pois, em geral, a manutenção costuma ser o primeiro custo a ser cortado quando o caixa está apertado. Para o arquiteto paisagista Benedito Abbud, é preciso mudar essa visão. “As cidades estão cada vez mais áridas, com a formação de ilhas de calor, danosas à saúde. Além disso, nos últimos anos o metro quadrado na cidade de São Paulo sofreu uma valorização arrasadora. Por isso, quem conta com uma grande área verde no condomínio deve encará-la como uma joia preciosa”, diz Abbud.

O profissional deixa dicas para um melhor aproveitamento dos jardins, mesmo em condomínios com áreas menores. Uma delas é a montagem de lounges nas áreas externas, que nada mais são do que espaços de estar, com sofás e poltronas confortáveis e mesinhas de centro, geralmente de materiais resistentes às intempéries, como a fibra sintética. Redários também são bem-vindos, desde que haja suportes verticais com ganchos para que os moradores pendurem as redes. Podem ser também criadas áreas de caminhadas com pedriscos no chão e instalados brinquedos para as crianças. Outra iniciativa, que pouco irá onerar o condomínio, é a colocação de comedores para passarinhos, com frutas da estação e quirera, e de bebedouros para beija-flores. Mas Abbud aconselha ao síndico, neste caso, evitar que se coloque açúcar na água, por fermentar.

Fonte: Direcional Condomínios