Tendo em vista dúvida suscitada pelo oficial do registro de imóveis, a questão acabou no Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, cuja Primeira Turma Cível, por maioria, assim se pronunciou, em voto relatado pela desembargadora Vera Andrighi (APC 1998011031223-0):

“Inscrição no Registro de Imóveis. Condomínio Rural. Fazenda parcelada em glebas de 2,00ha. Não há previsão legal para registro ou arquivo no Registro de Imóveis de Condomínio Rural. Recurso improvido.”

De toda a discussão travada na sessão de julgamento, e devidamente transcrita na íntegra no acórdão, vale destacar os fundamentos de mérito, para que dele se possa tirar as melhores ilações.

Anuência de todos

Diz a desembargadora Vera Andrighi que a lide se restringe à possibilidade jurídica de registro imobiliário de um loteamento rural de uma fazenda partilhada em glebas de dois hectares e alienada a diversas pessoas. Os compradores possuem escritura pública e matrícula individuada no registro de imóveis. O que pretendem é registrar um loteamento rural e a conseqüente regularização das áreas comuns.

A dúvida suscitada fora julgada procedente pelo juiz de primeiro grau, face ao descumprimento da exigência de apresentar a anuência de todos os proprietários. Na apelação em pauta, a associação dos proprietários pretende representar a todos, suprindo tal exigência. Frisa a relatora: “Contudo, esta vontade deve ser expressa individualmente, não havendo nos autos a prova de que todos estão de acordo com a transformação do local em loteamento rural.”

Mesmo que vencida essa barreira, a magistrada ressalta que a Lei do Parcelamento do Solo Urbano (6.766/79) e o Estatuto da Terra (4.504/64) nada prevêem sobre o loteamento rural, e que a Lei dos Registros Públicos (6.015/73), no item que trata dos ‘loteamentos urbanos e rurais’ (art. 167, inc. I, item 19), “refere-se a parcelamento do imóvel rural no limite do módulo apenas, não contemplando, nem poderia no âmbito desta Lei, regularizar a criação de condomínio”.

Sem arquivamento

Não concorda a relatora, inclusive, com o arquivamento, no Registro de Imóveis competente, do projeto, memorial descritivo, mapas e demais papéis relativos ao parcelamento. Sua argumentação:

“O arquivamento tem a finalidade de futura busca ou esclarecimento sobre a divisão da área, ou outra dúvida… Neste caso, este procedimento é totalmente desnecessário, pois os lotes foram alienados mediante escritura pública e registro imobiliário. Todos os lotes estão seguramente definidos, não havendo necessidade de se recorrer a memorial descritivo.”

Em suma, caros sonhadores com idílicos loteamentos rurais, se o entendimento da Justiça brasileira seguir os passos do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, tão logo não teremos a possibilidade de transformar glebas ou módulos rurais mínimos em condomínios; salvo se o projeto for, desde a origem, um verdadeiro condomínio horizontal.

É importante tratar do tema pagamento ou não de insalubridade a funcionários de condomínio que recolhem o lixo do prédio.

A orientação mais recente da jurisprudência é no sentido de que “as atividades de limpeza e higienização das áreas comuns de condomínio e transporte de lixo não podem ser consideradas atividades insalubres, ainda que constatada a insalubridade por laudo pericial, porque não se encontram classificadas na Portaria do Ministério do Trabalho” (decisão do Tribunal Superior do Trabalho, relator ministro João Batista Brito Pereira).

Todavia, o próprio TST, em outra decisão, deu interpretação diferente, levando em conta as peculiaridades do caso, porque cabia ao porteiro do edifício, “diariamente, reciclar o lixo do prédio, separando o lixo seco do lixo orgânico, tendo para isso, que abrir as sacolas de lixo para colocar papéis, latas e vidros em um tipo de saco e o restante do lixo orgânico em outro saco”. O tribunal entendeu que, na hipótese, “o reclamante realizava a reciclagem do lixo do prédio, proveniente das sete unidades habitacionais, sem utilizar qualquer equipamento de proteção capaz de elidir a nocividade dos agentes patológicos existentes no lixo por ele manipulado diretamente” (relator ministro Vieira de Mello Filho).

Dos acórdãos mencionados (cuja íntegra pode ser obtida no sítio do TST ou do Bonijuris na internet), podemos tirar algumas conclusões.

Primeiro, está pacificado o entendimento dos tribunais superiores de não conceder o adicional de insalubridade a funcionários de condomínio que recolhem o lixo, ainda que constatada a insalubridade por laudo pericial, por não estar a atividade classificada como tal na Portaria do Ministério do Trabalho, apenas fugindo a essa regra situações excepcionais, como aquela do acórdão acima mencionado (manuseio direto do lixo sem a utilização de material de proteção).

Segundo, corre maior risco o condomínio que ainda não adotou a coleta diferenciada do lixo, solicitando aos moradores que separem o lixo orgânico de outros resíduos (“lixo seco” ou “lixo-que-não-é-lixo”, no jargão curitibano). O importante é impedir que o funcionário manipule o lixo, isto é, não permitir que separe, abra as sacolas de lixo e mexa no seu conteúdo. Não deve prepará-lo para quando o caminhão passar.

Terceiro, se for inevitável que o funcionário recolha o lixo de maneira potencialmente prejudicial à sua saúde, deverá fazê-lo com a utilização de equipamento de proteção “capaz de elidir [neutralizar, eliminar] a nocividade dos agentes patológicos existentes no lixo por ele manipulado diretamente”, como citado acima. Os equipamentos devem ser entregues mediante recibo e sua utilização exigida sempre, sob pena de advertência ou até justa causa para demissão.

Com essas providências, o zelador ou porteiro do condomínio que recolher o lixo ficará totalmente protegido de qualquer risco de contaminação e o condomínio livre de eventual reclamatória baseada em adicional de insalubridade. Quem deve reciclar ou separar o lixo são os próprios moradores, com a utilização de sacos de plásticos na cor apropriada, devidamente fechados. E assim devem ser colocados à disposição da coleta urbana.

Como diz o ditado, mais vale prevenir que remediar.

*Luiz Fernando de Queiroz

De Salvador recebemos solicitação de esclarecimento de importante questão imobiliária, de grande interesse para quem pretende adquirir um apartamento em condomínio, por envolver dívidas pretéritas e má gestão administrativa de síndicos desinformados ou mal-assessorados.

1) Em fevereiro de 1995, adquiri um apartamento para as minhas filhas menores, que precisavam estudar em Salvador. Na ocasião o síndico forneceu à vendedora e ex-proprietária uma declaração de que havia quitado as taxas mensais do condomínio, até aquela data, nada havendo portanto que impedisse de lavrar a escritura. Em março de 1997, fui procurado pelo novo síndico, que me apresentou a cobrança de uma taxa extra, no valor de R$ 684,00 para recolhimento do INSS e FGTS do zelador, que o condomínio deixara de recolher do período compreendido entre os anos de 1989 e 1995. Relutei em pagar, aleguei a declaração de não existência de débitos fornecida pelo síndico em março de 1995, porém acabei pagando e forneceram-me recibo. Em julho de 1998, fui informado que existem outros débitos juntos ao INSS e FGTS, do mesmo zelador, e relativos a diversos meses dos anos compreendidos entre 1978 e 1995.

Pergunto:

a) Sou obrigado a pagar estes débitos, já que durante o período 1978 a 1995, o apartamento teve diversos proprietários.
b) Devo considerar-me lesado e ludibriado pela declaração fornecida para a lavratura da escritura em cartório?
c) O apartamento responde pelo débito junto ao INSS e FGTS?
d) Deverei acionar judicialmente os ex-proprietários? Por favor, peço-lhe que me oriente, já que os débitos equivalem a um quarto do valor do apartamento, devido às correções, multas e juros de mora.

Resp.: Em primeiro lugar, quero dizer que este caso específico serve de alerta para qualquer pessoa que pretenda comprar um apartamento em edifício, pois poucos se dão ao trabalho de averiguar qual a situação jurídica do imóvel e, até o momento, ninguém se preocupava em verificar qual a posição econômicojurídica do condomínio. Por isso, transcrevi a pergunta quase na íntegra, omitindo apenas detalhes que desviariam a atenção do mais importante.

Diz a Lei do Condomínio que “a alienação ou transferência de direitos de que trata este artigo dependerá de prova de quitação das obrigações do alienante para com o respectivo condomínio” (art. 4o, parág. único). A prova de que o alienante está em dia com o condomínio são os recibos (todos os recibos) de que pagou suas contribuições e rateios ao condomínio, como é sua obrigação. Aceita-se, para facilitar, que o síndico dê uma declaração de que não existem débitos do promitente vendedor até a data da declaração.

No caso, o vendedor agiu corretamente ao solicitar ao síndico que lhe desse uma declaração nesse sentido. O síndico da época, provavelmente, também agiu com lisura ao fornecer a declaração de inexistência de débitos. Não nos parece ter havido má-fé de qualquer das partes.

Contudo, a declaração não foi dada no sentido de que o vendedor ou o comprador ficariam isentos e imunes de qualquer débito do condomínio que tivesse origem em data anterior a março de 1995. Veja-se, a declaração é de que “o condômino-proprietário fulano de tal” não tem débito perante o condomínio, não de que “o condomínio tal e qual” não tem débitos pendentes perante terceiros. Mesmo que a declaração fosse feita nesse sentido, seria nula de pleno direito, porque o síndico não tem o poder legal de dispor do patrimônio do edifício, isentando este ou aquele condômino do pagamento de suas contribuições.

O que, aparentemente, ocorre é que os débitos do condomínio para com o INSS e o FGTS não eram do conhecimento dos condôminos e talvez não do síndico que forneceu a declaração referida. Eram dívidas do condomínio, ou seja, de todos os condôminos, mas que não haviam ainda se tornado exigíveis de cada condômino em particular porque nunca foram apresentadas para pagamento, o que só foi feito, parcialmente, segundo o relato, em março de 1997.

Não há dúvida de que a dívida de condomínio é “própria da coisa”, que segue a unidade independente de quem seja seu proprietário. Tem esse caráter por força de lei, mas principalmente porque é esta a sua natureza, como já decidiu o Superior Tribunal de Justiça. Os gastos do condomínio são feitos com o fito de conservar, proteger e garantir a integridade física das unidades; logo, quem responde pelo seu pagamento é o próprio bem. A dívida não tem natureza pessoal.

Portanto, respondendo objetivamente as questões:

a) Sim, o atual proprietário, na qualidade de novo adquirente do imóvel, está obrigado a pagar os débitos de condomínio tardiamente cobrados.
b) Não, o novo adquirente não se deve considerar lesado e ludibriado pela declaração fornecida, porque aparentemente o síndico da época desconhecia a existência do débito do condomínio junto ao INSS e FGTS.
c) Sim, o apartamento responde pelos débitos do condômino perante o condomínio e também pelas dívidas do condomínio perante terceiros.
d) Sim, se o novo adquirente tiver que pagar ao condomínio ou aos exequentes, terá direito de regresso contra quem lhe vendeu o imóvel, por todo o débito passado, ou direito de ressarcimento contra cada um dos antigos condôminos pelo débito correspondente ao período em que tiveram a propriedade do bem. Os riscos da evicção correm por conta do alienante, como bem definiu nosso Código Civil (art. 447 e seguintes).

Lamentavelmente, não podemos dar um parecer mais favorável aos interesses do atual proprietário. Sugerimos que se aprofunde mais sobre a questão dos débitos do condomínio, se havia execução fiscal, se o condomínio foi devidamente citado etc. e que procure um advogado em sua cidade para a defesa de seus direitos.

*Luiz Fernando de Queiroz

Como na Justiça, porém, cada caso é um caso, a busca pelo equilíbrio e o bom senso pode levar o julgador a decidir contrariamente ao esperado, em razão de circunstâncias especialíssimas, como aconteceu na questão relatada pelo ministro Ruy Rosado de Aguiar (Resp 329.047-SP), cuja ementa assim informa:

“Bem de família. Lei 8009/90. Quotas condominiais. Hipoteca legal. Alimentos.

O imóvel residencial da família do proprietário, sobre o qual foi instituída hipoteca legal para garantia dos alimentos, não pode ser penhorado por descumprimento da obrigação do alimentante, que deixa de pagar as quotas condominiais. Peculiaridade da espécie.”

O tema é bem interessante. Como relata o ministro, certo condomínio promoveu execução de quotas condominiais contra o proprietário de apartamento. A ex-mulher e o filho, que residem no imóvel, opuseram embargos de terceiro, alegando que a sentença de separação do casal instituíra hipoteca legal para garantia de pagamento da pensão alimentícia devida a ela e ao filho. Em grau de recurso, a Décima Segunda Câmara do Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo julgou insubsistente a penhora sobre o apartamento, por estar hipotecado para garantia de pagamento de débito alimentício.

Dupla perda

No recurso especial, o condomínio alegou que o imóvel responde pelas contribuições condominiais a ele referentes (por ser dívida “propter rem”, conforme mansa jurisprudência), sem sucesso. Explica o relator que no caso dos autos, há hipoteca instituída na sentença de separação, para garantia da pensão alimentícia devida pelo marido à mulher e ao filho do casal e que o imóvel serve de moradia e as quotas condominiais eram obrigação do alimentante (ex-marido).

“Se for alienado o bem, por descumprimento do alimentante – pondera o ministro Rosado -, a mulher e o filho perderão, além da moradia, a proteção da garantia de pagamento da pensão.” E prossegue: “Não me impressiona a possibilidade da perda da garantia, pois a hipoteca em princípio não impediria a alienação do bem, mas não posso deixar de considerar que exatamente os primeiros credores do proprietário serão os únicos a sofrer com a penhora e a alienação do imóvel residencial. Isto é, o devedor não paga o condomínio, nada sofre pelo descumprimento e ainda impõe aos alimentandos dupla perda.”

Lembra o relator, porém, que “a tese da possibilidade da penhora do imóvel residencial para a cobrança da quota condominial terminou prevalecendo nesta Turma para garantir a manutenção e a conservação dos condomínios, pois os proprietários dos imóveis normalmente não dispõem de outros bens penhoráveis e, imunes à penhora do apartamento, estariam desobrigados de cumprir com o pagamento das quotas condominiais, inviabilizando a prestação dos serviços comuns”.

Da decisão unânime da Quarta Turma do STJ também participaram os ministros Aldir Passarinho Junior, Sálvio de Figueiredo Teixeira, Barros Monteiro e Cesar Asfor Rocha.

Uma última palavra. Você, leitor, como decidiria? a favor do condomínio ou dos moradores do apartamento? Ou teria uma solução diferente para o caso? Se tiver, por favor, escreva.

*Luiz Fernando de Queiroz 

Acontece que existem situações em que, para preservar o interesse coletivo ou diante de uma emergência, o síndico se vê diante da difícil decisão de invadir, ou não, um apartamento ou sala do edifício. Não há norma legal ou outra que diga ao síndico, exatamente, como proceder, mas não é difícil elaborar um roteiro.

Regra número 1. A unidade autônoma é o santuário do condômino. Não deve ser violada, em princípio, em nenhuma hipótese. O síndico não tem o direito de ingressar no imóvel sem prévia autorização do proprietário.

Regra número 2. Em caso de emergência comprovada, a invasão será lícita. Se a unidade está pegando fogo, se está inundando o prédio (rompimento de cano principal de água), se alguém ameace se suicidar, e em outros casos de emergência premente, o síndico deve avisar o corpo de bombeiros e, com o auxílio de outras pessoas, agir imediatamente para evitar que o dano se propague. Arrombar a porta da unidade, se for o caso.

Regra número 3. Em caso de urgência, entrar em contato com o proprietário. A urgência, por si só não, não justifica o ingresso não autorizado no imóvel, mesmo que esteja prejudicando partes comuns do prédio. Se o condômino não colaborar, obter ordem judicial para adentrar na unidade.

Regra número 4. Não sendo urgente, notificar o proprietário para que solucione o problema. Qualquer que seja o motivo que leve o síndico a pretender ingressar no interior do apartamento, será prudente que avise o condômino mediante correspondência (seguida de intimação, se aquela não foi atendida) para que tome as providências devidas. O síndico não deve ser omisso, mesmo que a causa ainda não tenha resultado em danos (exemplo: rachaduras na unidade).

Regra número 5. Agir com a presença do conselho ou de testemunhas. O síndico não deve decidir sozinho quando e em que circunstâncias deve quebrar a regra número um, desnudando o santuário do condômino. Os membros do conselho ou as testemunhas são peças-chave no caso de litígio judicial.

O síndico deve levar em conta, ao analisar a hipótese de entrar no imóvel sem permissão do proprietário, que este poderá mover ação de indenização, inclusive com danos morais, contra o síndico e o condomínio.

A gravidade da infração cometida não justifica, por si só, a tomada de medidas drásticas. Por exemplo, se a unidade estiver sendo utilizada como ponto de venda e consumo de drogas, não cabe ao gestor do prédio fazer a apreensão; deve, sim, chamar a autoridade competente, para que esta pegue os infratores em flagrante.

O critério fundamental, repita-se, é a emergência da situação. Só a iminência de dano maior, ao próprio imóvel, a outras unidades ou a partes comuns da edificação, é que torna legítima a invasão. Agindo em legítima defesa da propriedade e do bem comum, terá o síndico o respaldo da lei e da Justiça no exercício de tão difícil missão.

Nos elevadores sociais, ou que servem basicamente para o transporte de pessoas, se o pé-direito tem apenas 2m (dois metros) ou 2m10cm (ou dois metros e dez) de altura, as pessoas não sentirão dificuldade, a não ser que tenham sintomas de claustrofobia, e ademais, as paredes laterais do equipamento são geralmente mais estreitas que a altura.

Mas, tente colocar um sofá de 2m20cm num elevador de 2ml0cm. É virtualmente impossível. Se o elevador não tiver um forro falso, como transportar os trilhos das cortinas com mais do que a altura mínima da cabine? Tais observações, diga-se de passagem, não são fruto da observação perspicaz deste autor, mas de várias donas-de-casa e autônomos (marceneiros, cortineiros, estofadores etc.), que sofrem e despejam litros de suor, por não poderem se utilizar de um equipamento que recebeu a denominação de elevador de serviço.

Alçapão e Botoeiras

Qual seria a altura ideal de um elevador cargueiro? O desejável talvez fosse a altura de 2m40cm ou 2m30cm, o que certamente elevaria o custo de sua produção e seria incompatível com o próprio pé-direito de alguns edifícios, hoje na faixa de apenas 2m30cm, quando décadas atrás era de 2m80 e até de 3m. Porém, não é preciso exagerar para resolver o problema. Talvez um acréscimo de apenas l0 (dez!) centímetros na altura da cabine interna já seja o suficiente. Dez centímetros não é muito, mas resolveria grande parte do impasse. Se hoje o pé-direito está em torno de 2m10cm, bastaria elevá-lo a 2m20cm, ou um pouco mais, se o fabricante quiser ver seus clientes mais satisfeitos.

Outra facilidade, que também ajuda na elevação de cargas, seria a construção de elevadores de serviços com alçapão no forro. Retirando-se a tampa do alçapão, seria possível aproveitar o espaço morto acima do forro, desde que não prejudique a segurança do equipamento, naturalmente. Os fabricantes podem, se quiserem, delimitar a altura do alçapão, deixando-o com paredes e teto, para evitar o contato da mercadoria com o cabo ou mecanismos do elevador.

E já que esta coluna acabou fazendo duas sugestões aos fabricantes, façamos uma terceira. Trata-se das botoeiras, que, via de regra, situam-se ao lado da porta de entrada do elevador. Por que não colocar o painel de chamada no meio da parede lateral esquerda ou direita (oposta à abertura da porta) para que as pessoas não prejudiquem a entrada de outros passageiros enquanto procuram o botão de seu andar para apertar?

Com os botões logo na entrada, cada passageiro estica o braço enquanto permanece em frente à porta, o que reduz a eficiência do ingresso dos demais. Cada vez que o elevador se enche perde-se, coletivamente, alguns segundos, que poderiam ser economizados. Multiplique-se esses segundos por milhões de vezes e se verá que o aumento de produtividade é significativo.

Sobre a redução da multa por inadimplência a dois por cento, diz o magistrado paulista:

“Não nos parece, salvo melhor juízo, adequada a redução in casu, ante sua atipicidade. A dívida estampada no boleto mensalmente emitido, quando impaga, é imediatamente quitada, mediante rateio proporcional aos outros condôminos que, nada devendo, arcam com ela e todas as demais taxas que se seguirem.”

Em parágrafo adiante, enfatiza:

“Após breve reflexão, entendemos melhor a preocupação da sociedade condominial e suas instituições (Aabic, Secovi e Creci), ante o crescente inadimplemento e as dificuldades encontradiças junto ao Poder Judiciário, na movimentação de sua máquina, colimando a solução das pendengas basicamente no recebimento dos valores que, por vezes, cegam até a inviabilizar a vida econômico-financeira do condomínio e, neste sentido, é que tememos [que] a redução de 20% a dois por cento da multa por atraso venha ainda mais a estimular, lamentavelmente, o inadimplente.”

Força executiva

O articulista também lamenta a não inclusão da cobrança das taxas condominiais nos Juizados Especiais, por tratar-se de questão simples, e também se posiciona contra a necessidade de o condomínio ser obrigado a utilizar-se de ação sumária de cobrança para receber seus débitos, por força do art. 275 do Código de Processo Civil (CPC), quando poderia valer-se de execução de título extrajudicial, sem maiores delongas.

Citando Sérgio Shimura, professor da PUC paulista, o juiz Américo Angélico lembra que a força executiva das taxas condominiais encontra respaldo no inciso VII do art. 585 do CPC, “porque deriva da tipificação legal”, o qual dá força executiva ao artigo 12, § 2o da Lei do Condomínio (4.591/64).

Explica o magistrado: “… as taxas condominiais lançadas nos boletos dos diversos senhores condominiais são facilmente aferíveis e seu quantum advém de balancete mensal, atribuível a todos, e ainda, e principalmente, seus valores foram aprovados nas Assembléias Gerais Ordinárias (AGOs), levadas a efeito, via de regra, no início de cada ano, onde o condomínio aprova seu orçamento anual. Temos a Lei de Condomínio e Incorporação (Lei n. 4.591/64), a convenção, a assembléia geral ordinária, daí decorrendo a liquidez do boleto bancário. Assim, perfeitamente admissível o entendimento de que as atas de assembléias e as convenções condominiais constituem-se títulos executivos extrajudiciais.”

Fazemos questão de retransmitir a lição de quem está investido de autoridade legal, para que não pareça que estejamos a emitir apenas nossa opinião sobre questões corriqueiras da vida condominial. Como o magistrado, também queremos que o ônus do atraso no pagamento não recaia sobre os condôminos que pagam em dia, que haja menos ações de cobrança e que estas sejam mais ágeis.

O primeiro dos artigos diz:

?Art. 1.344. Ao proprietário do terraço de cobertura incumbem as despesas da sua conservação, de modo que não haja danos às unidades imobiliárias inferiores.?

De longa data problemas com o último pavimento dos edifícios e com o terraço livre clamam por solução. Ora o terraço é designado como área de uso exclusivo do proprietário da cobertura, ora fica ?reservado? como propriedade do incorporador, ora recebe o destino natural, que é área comum de propriedade de todos. Não poucas são as disputas judiciais entre visando dirimir sua forma de conservação, já que quem só usa nem sempre se sente na obrigação de fazer os reparos necessários.

Agora, ficou claro. A manutenção do terraço deve ser feita pelo proprietário da cobertura, respondendo ele por qualquer dano que venha a causar a seus vizinhos das unidades inferiores.

Não se deve confundir, porém, terraço com telhado. Terraço constitui área aberta de utilização adequada; situa-se a céu aberto, sem teto ou outro tipo de cobertura, o que torna imperativo isolamento de seu piso contra intempéries. Em certos casos, o terraço se confunde com o telhado, que é mera proteção feita de argila ou outro material, sem aproveitamento pessoal de seu espaço (salvo a eventual colocação de antenas etc.). Se houver telhado e não terraço, as despesas de sua conservação sensibilizarão o bolso dos condôminos e não do proprietário do apartamento de cobertura.

O segundo artigo enfatiza:

?Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.?

Mais claro não poderia dizer. Mais uma vez o legislador reforça a idéia de que dívida de condomínio tem natureza especial, dita ?propter rem?, ou seja, que é própria da coisa, seguindo-a independente de quem seja seu proprietário. Como já ressaltado em dezenas de decisões do Superior Tribunal de Justiça, o não acolhimento dessa norma feriria de morte o condomínio como instituição, já que a impossibilidade de se penhorar o bem por dívida originada de despesas para a sua própria conservação geraria um desequilíbrio de tal monta que traria a falência ao prédio.

Qualquer que seja o modo de alienação (compra e venda, dação em pagamento, arrematação, doação etc.), se houver débitos de condomínio pendentes, o novo adquirente é obrigado a pagá-los, restando-lhe direito de ação regressiva contra o antigo proprietário.

O terceiro artigo dispõe:

“Art. 1.346.Ë obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial.?

Neste ponto o novo Código Civil foi bem mais conciso do que a atual Lei do Condomínio (4.591/64, art. 13). Talvez porque o tema já seja hoje melhor disseminado na comunidade condominial.

O seguro deverá ser de ?toda a edificação? e não apenas das partes comuns, de modo que, se ocorrer sinistro, parcial ou total, haja recursos suficientes para a sua reparação ou reconstrução, se assim deliberarem os proprietários. O prêmio pago à seguradora será incluído nas despesas ordinárias do condomínio, como já rezava a Lei 4.591/64 e como indica a razão.

A seção inicia com a seguinte regra:

?Art. 1.347. A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá ser renovado.?

Embora os textos sejam semelhantes, há pequenas nuances que poderão dar margem a interpretação. Por exemplo, na Lei 4.591/64, lê-se que o síndico ?poderá ser condômino ou pessoa física ou jurídica estranha ao condomínio? (art. 22, § 4O), ao passo que o Código se refere à eleição de síndico ?que poderá não ser condômino?. O sentido é igual, a norma é facultativa, mas percebe-se que o codificador deu maior importância ao síndico-condômino, o que talvez leve a concluir que, numa votação empatada, o condômino deva ter a preferência sobre um estranho.

Outra diferença sutil, mas intrigante. Na legislação ainda em vigor (Lei 4.591/64), está dito que o mandato ?não poderá exceder a 2 anos, permitida a reeleição?. O Código novo não menciona a palavra reeleição, mas diz que o síndico será escolhido ?por prazo não superior a dois anos, o qual poderá ser renovado?. Pergunta-se: estaria na mente do legislador estabelecer um sistema de recondução (ou não) do síndico ao cargo, mediante assembléia, antes de se proceder à eleição de novo síndico, caso não haja a renovação de seu mandato? Aparentemente não, mas tal idéia surgiu de imediato ao compararmos os dois textos legais. Que seja só especulação…

O artigo seguinte fixa as atribuições do síndico.

?Art. 1.348. Compete ao síndico:

I - convocar a assembléia dos condôminos; [Lei 4.591/64, art. 24]

II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns; [art. 22, § 1o, alínea ?a?]

III - dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio; [sem similar na Lei 4.591/64]

IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia; [art. 22, § 1o, alíneas ?c? e ?e?]

V - diligenciar a conservação e partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores; [art. 22, § 1o, alínea ?b?]

VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano; [sem equivalente expresso na Lei 4.591/64]

VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas; [art. 12, § 2o e art. 22, § 1o, alínea ?d?]

VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas; [art. 22, § 1o, alínea ?f?]

realizar o seguro da edificação. [art. 13]

O artigo 1.348 do Código Civil recebeu dois parágrafos, de suma importância, sobre a delegação de seus poderes administrativos e de representação do condomínio, o que veremos na próxima coluna, por limitação de espaço.

A nova lei não repetiu a alínea ?g? do art. 22, parág. único, da Lei 4.591/64 que manda o síndico ?manter guardada durante o prazo de cinco anos, para eventuais necessidades de verificação contábil, toda a documentação relativa ao condomínio?.

P. Com relação a cobrança: o condomínio faz cobrança por boleto bancário. Tais boletos têm discriminações diversas, tais como: taxa condominial, consumo de gás, multas e outros…totalizando um valor X. Um proprietário pagou valor menor do boleto fazendo depósito direto na conta corrente do condomínio, subtraindo uma multa, o que fazer nestes casos.

R. Antes de adentrarmos ao caso, temos eu salientar que a multa referida ficou sem especificação, ou seja, não sabemos ao certo qual é a espécie de multa, se é de caráter punitivo ou se é proveniente das despesas de condomínio.

Nossa posição, no caso concreto, é no sentido que se tal multa for proveniente de atraso de pagamento da taxa condominial, sendo certo seu lançamento no bloqueto bancário, o não pagamento de multa implica inadimplência do condômino frente ao condomínio.

Caberá uma notificação ao condômino, explicando a situação e pedindo que pague o valor referente à multa.

Por outro lado, se for multa referente a descumprimento da convenção do condomínio, o entendimento é de que tal multa não se confunde com as despesas de condomínio, e se estiver lançada no bloqueto juntamente com a taxa condominial, o condômino poderá pagar somente as despesas condominiais, não sendo obrigado a quitar a multa juntamente com a taxa.

Sua cobrança deverá ser feita por meios próprios, como determina a Lei do Condomínio (art. 21, parág. único), que transcrevemos:

“Art. 21. A violação de qualquer dos deveres estipulados na convenção sujeitará o infrator à multa fixada na própria convenção ou no regimento interno, sem prejuízo da responsabilidade civil ou criminal que, no caso, couber.

Parágrafo único. Compete ao síndico a iniciativa do processo e a cobrança da multa, por via executiva, em benefício do condomínio, e, em caso de omitir-se ele, a qualquer condômino.”

Regime especial

P. Em um condomínio o porteiro trabalha 12×36 noturno, porém o condomínio paga ao porteiro hora extra nos finais de semana; isso é permitido, sendo que a jornada de trabalho segue normal?

R.Explica o TeleCondo que, segundo Paulo Mont’Alverne Frota, juiz do TRT da 16a. Região, no caso de empregado que trabalha ‘12×36’, vai interessar se existe ou não acordo ou convenção coletiva de trabalho estabelecendo o referido regime. Se houve a pactuação prevista no art. 7o, XIII, da Constituição Federal, certamente não se poderá falar em horas extras. Se, entretanto, o regime não foi ajustado em acordo ou convenção coletiva, orienta a jurisprudência mais avisada que tem incidência o Enunciado 85 do TST, de modo que seriam devidas não propriamente horas extras, mas somente o adicional de horas extras (50%), relativo às horas excedentes da oitava diária.

Se, com base em convenção coletiva, o empregador adotar a jornada de 12×36, fica obrigado a respeitar o limite da jornada mensal, devendo considerar como já remunerado o trabalho realizado aos domingos e feriados que porventura coincidam com a referida escala, face à natural compensação das 36 horas seguintes, destinadas a descanso.

Em resumo, é isso aí.