Tendo em vista dúvida suscitada pelo oficial do registro de imóveis, a questão acabou no Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, cuja Primeira Turma Cível, por maioria, assim se pronunciou, em voto relatado pela desembargadora Vera Andrighi (APC 1998011031223-0):

“Inscrição no Registro de Imóveis. Condomínio Rural. Fazenda parcelada em glebas de 2,00ha. Não há previsão legal para registro ou arquivo no Registro de Imóveis de Condomínio Rural. Recurso improvido.”

De toda a discussão travada na sessão de julgamento, e devidamente transcrita na íntegra no acórdão, vale destacar os fundamentos de mérito, para que dele se possa tirar as melhores ilações.

Anuência de todos

Diz a desembargadora Vera Andrighi que a lide se restringe à possibilidade jurídica de registro imobiliário de um loteamento rural de uma fazenda partilhada em glebas de dois hectares e alienada a diversas pessoas. Os compradores possuem escritura pública e matrícula individuada no registro de imóveis. O que pretendem é registrar um loteamento rural e a conseqüente regularização das áreas comuns.

A dúvida suscitada fora julgada procedente pelo juiz de primeiro grau, face ao descumprimento da exigência de apresentar a anuência de todos os proprietários. Na apelação em pauta, a associação dos proprietários pretende representar a todos, suprindo tal exigência. Frisa a relatora: “Contudo, esta vontade deve ser expressa individualmente, não havendo nos autos a prova de que todos estão de acordo com a transformação do local em loteamento rural.”

Mesmo que vencida essa barreira, a magistrada ressalta que a Lei do Parcelamento do Solo Urbano (6.766/79) e o Estatuto da Terra (4.504/64) nada prevêem sobre o loteamento rural, e que a Lei dos Registros Públicos (6.015/73), no item que trata dos ‘loteamentos urbanos e rurais’ (art. 167, inc. I, item 19), “refere-se a parcelamento do imóvel rural no limite do módulo apenas, não contemplando, nem poderia no âmbito desta Lei, regularizar a criação de condomínio”.

Sem arquivamento

Não concorda a relatora, inclusive, com o arquivamento, no Registro de Imóveis competente, do projeto, memorial descritivo, mapas e demais papéis relativos ao parcelamento. Sua argumentação:

“O arquivamento tem a finalidade de futura busca ou esclarecimento sobre a divisão da área, ou outra dúvida… Neste caso, este procedimento é totalmente desnecessário, pois os lotes foram alienados mediante escritura pública e registro imobiliário. Todos os lotes estão seguramente definidos, não havendo necessidade de se recorrer a memorial descritivo.”

Em suma, caros sonhadores com idílicos loteamentos rurais, se o entendimento da Justiça brasileira seguir os passos do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, tão logo não teremos a possibilidade de transformar glebas ou módulos rurais mínimos em condomínios; salvo se o projeto for, desde a origem, um verdadeiro condomínio horizontal.

P. Um condomínio quer colocar cerca elétrica; de todos os moradores apenas um não concorda, porque acha que tem risco de alguma criança estar brincando e a bola pegar na cerca etc. Então este morador quer saber se e permitido colocar cerca, quais são as conseqüências caso aconteça algo com algum morador?

R. Primeiramente é preciso esclarecer que eletrificar cerca ao redor de uma propriedade com o intuito de defesa ou proteção constitui um ato praticável por algumas pessoas, e, embora não exista lei regulamentando ou prevendo o fato, é aceitável tanto pela doutrina quanto pela jurisprudência.

Tais meios de defesa são denominados “ofendículos”ou “defesa mecânica predisposta”, estando amparados pelo entendimento de que o sujeito estaria em “exercício regular de direito”, uma vez que atuando em legítima defesa. Como diz o mestre Damásio E. de Jesus, “a predisposição do aparelho constitui exercício regular de direito. Mas, quando funciona em face de um ataque, o problema é de legítima defesa preordenada, desde que a ação do mecanismo não tenha início até que tenha lugar o ataque e que a gravidade de seus efeitos não ultrapasse os limites da excludente da ilicitude.” (Direito Penal, vol. 1).

A colocação de cerca eletrificada na propriedade, se resultar em ferimento ou dano a uma pessoa, fará com que o proprietário (no caso o condomínio, ou melhor, seu responsável) responda por crime de lesão corporal, o qual, em tese, estaria acobertado pela excludente da legítima defesa. Se a intensidade da corrente elétrica for tal que provoque a morte de alguém, o proprietário responderá por homicídio culposo, em razão do excesso dos meios empregados, com grande probabilidade de ser condenado pela Justiça.

Do ponto de vista civil, o fato gerará direito a indenização por eventuais perdas e danos e, seguindo a tendência moderna, indenização por danos morais. Entenda-se bem: O fato de o proprietário estar agindo em legítima defesa ao colocar tal cerca eletrificado, do ponto de vista penal, não o exime de responder por eventuais danos causados, por exemplo, em pessoas, sejam estar moradoras do condomínio ou não.

No caso específico do condomínio, se a assembléia decidir pela instalação da cerca elétrica, todos os condôminos e, em especial, o síndico, estarão assumindo um risco deliberado, pelo qual poderão ter de responder na esfera penal ou na civil, o que, não obstante a legitimidade teórica do meio de defesa, não o torna recomendável.

Existe uma solução muito melhor do que a rede elétrica, que é a rede eletrônica, formada por três ou mais fios bem finos, estendidos sobre os muros da propriedade e conectados a um sistema de alarme. Se alguém ou algo romper o fio ou perturbar-lhe em grau acima do estipulado, a central de vigilância será automaticamente alertada, podendo verificar de imediato o que está acontecendo, já que o sistema mostra o local exato da interferência. Acoplada a câmaras eletrônicas, a eficiência da rede será ainda maior.

É por isso que assume relevância o aspecto externo dos edifícios. Se, em sua maioria, apresentam ar de abandono, com pintura velha, reboco caído, pastilhas faltando, pouca cor, e outros sinais de decadência, todo o visual urbano fica comprometido.

Há um fato novo, porém. Temos notado, em Curitiba, que de dois ou três anos para cá, aumentou o número de edifícios que estão sendo reformados, especialmente no centro da cidade. Não sabemos, com certeza, qual a causa de tal “revival” do miolo urbano da capital paranaense. Provavelmente seja uma soma de fatores.

A uma, porque provavelmente o valor dos aluguéis chegou ao fundo do poço nos últimos meses. Muitos edifícios velhos, de um só proprietário, que estavam praticamente abandonados, foram vendidos para empresas que reconstruíram a partir da estrutura, para a instalação de apart-hotéis, lojas de departamento, apartamentos de um quarto etc., dando nova destinação mais adequada ao perfil da construção, já que não dispõem der vagas de estacionamento para as unidades.

A duas, porque a Caixa lançou plano de financiamento de reformas em edifícios em condomínio, como já noticiamos. Ao permitir que o condomínio faça a obra e pague em suaves prestações, com juros razoáveis, o banco está possibilitando a recuperação das fachadas sem onerar demasiadamente os condôminos. Tal programa merece ter continuidade, pelos grandes benefícios que propicia.

A três, porque aumentou o número de construtoras especializadas em recuperar e reformar edifícios em estágio de desgaste pelo tempo. Acirrou-se a concorrência, melhoraram as técnicas construtivas. Muitas empresas, que antes só se dedicavam a construções novas, descobriram o filão da reforma, já que o mercado de novos lançamentos está restrito. Algumas facilitam a contratação, recebendo o pagamento da obra em até 12 parcelas.

A quatro, porque, a custa de muita doutrinação, com reportagens nos jornais e na mídia em geral (onde também marcamos nossa presença), parece estar mudando a mentalidade quanto à conservação dos edifícios. Os condôminos estão se convencendo que é melhor pintar o prédio a cada três anos do que serem obrigados a reformá-lo a cada dez. É mais inteligente fazer a manutenção preventiva do que a corretiva, como atestam os engenheiros que escrevem sobre o assunto. Sem esquecer que a fachada do prédio – compreendendo sua frente, laterais e fundos -, representa em torno de 20% do valor do conjunto arquitetônico.

Outro aspecto positivo, que melhora a paisagem da cidade, é o emprego de cores nas edificações. O cinza triste, que outrora marcava a silhueta de Curitiba, aos poucos está sendo substituído por tons vibrantes, mais quentes e mais agradáveis.

Resta torcer para que a tendência ora observada se consolide e que, dentro de três a cinco anos, a cidade possa orgulhar-se de seu retrato urbanístico, e que, mais uma vez, sirva como modelo para outras capitais do Brasil.

O entendimento é resultado do julgamento da Apelação Cível nº 2011.036756-4, interposta pela A.P.C.N.P., que é uma associação, em razão de não ter concordado com a sentença de 1º grau que julgou improcedente a ação de cobrança de contribuições condominiais com obrigação de não fazer ajuizada contra C.R.

A apelante pretendia provar a existência de condomínio de fato, com seus elementos caracterizadores como o uso constante de área comum, os serviços contratados, além dos trabalhos realizados pela associação em nome e benefício do condomínio e seus proprietários/moradores.

A tese defendida era a de que o residencial em questão nos autos seria um condomínio de fato (caso concreto, sem legislação ou documento que o denomine assim), pelo que deveria ser regido pelas normas legais que regulam os condomínios em geral.

Já existe entendimento pacificado nas Cortes Superiores no sentido de que associação de moradores, qualificada como sociedade civil, sem fins lucrativos, que é o caso da apelante, não tem autoridade para cobrar nenhum tipo de taxa ou contribuição de quem não é associado, uma vez que tais entidades não são equiparadas a condomínio para efeitos legais.

O magistrado de 1º grau citou diversos julgados com esse entendimento pelo STJ, além de deixar claro que no caso inexiste áreas particulares ou qualquer área comum, de uso coletivo dos proprietários dos terrenos do loteamento.

A apelação teve a preliminar de cerceamento de defesa rejeitada. No mérito, o relator , Des. Luiz Tadeu Barbosa Silva, reforçou a tese do juiz da sentença original, em razão do princípio da tipicidade dos direitos reais, que consta no Código Civil, que estabelece que “para a instituição ou constituição de um condomínio sobre coisa imóvel é imprescindível a aquisição, através do competente registro no ofício imobiliário, de um bem imóvel comum por diversos proprietários”.

Em seu voto, o relator explicou que não existe condomínio entre os proprietários dos imóveis do loteamento em questão, uma vez que não há no loteamento área de domínio comum. “O réu apelado tem o direito de usar, gozar e dispor da coisa livremente”, concluiu.

Por unanimidade de votos, os desembargadores afastaram a preliminar e, no mérito, negaram provimento ao recurso, nos termos do voto do relator.

Fonte: MS Notícias

De acordo com o delegado Mauro Fachini, o aumento do crime ocorre porque quadrilhas despreparadas entraram no mercado. “São viciados em drogas que não tem muito preparo e agem em qualquer lugar só para conseguir dinheiro para sustentar suas festas e vícios”, afirmou. Houve também uma mudança do perfil do tipo de prédio assaltado. Antes, apenas condomínios de luxo eram roubados. Agora não há distinção. Desde o início do ano, 28 pessoas foram presas suspeitas de arrastões em São Paulo.

Fonte: Terra

O importante é que os porteiros sejam bem treinados e recebam instruções simples, claras e específicas sobre quais sejam suas obrigações, direitos e restrições. Igualmente necessário é que os proprietários e demais moradores tenham conhecimento de quais são os encargos e prerrogativas dos funcionários da portaria, para que não lhes solicitem trabalhos ou atitudes incompatíveis com as normas do prédio.

Um bom regulamento da função deve dispor minuciosamente sobre o que cabe ou não aos porteiros. A título de exemplo (e para servir como check-list):

Indicar exatamente o horário de funcionamento da portaria. (Cada porteiro terá seu horário determinado pelo síndico ou administradora.)

Esclarecer todos os porteiros sobre sua situação hierárquica no condomínio. Quem é o seu chefe imediato (o zelador? o síndico? a administradora?) Quem não pode dar ordens aos porteiros.

Especificar em que situações os porteiros podem se afastar da portaria, por quanto tempo, e que procedimentos tomar (chamar a faxineira, por exemplo) nessas circunstâncias.

A rigor, quem define o trabalho dos porteiros, por tradição, tem sido o síndico. Eleito novo síndico, parece que os funcionários mudam de atitude. Exatamente para que isso não aconteça, recomenda-se elaborar (e aprovar em assembléia) regimento próprio da portaria, que reflita os costumes e a cultura do condomínio.

O problema não é novo nas lides prediais, e já foi pior, com certeza. Décadas atrás, quando o condomínio dava seus primeiros passos no Brasil, era comum as pessoas se comportarem como se vivessem em casa, sem levar em consideração a proximidade de seus vizinhos. Tinham pouca experiência de viver em coletividade, não se atinando com as restrições que o direito alheio exige.

A pergunta transcrita constitui, de modo prático, um roteiro de ação para outros síndicos. O consulente já vem aplicando uma série de medidas progressivas visando a coibir o barulho excessivo. Começa com advertência, passa para multa, denúncia aos pais e proprietários, chegando até queixa-crime em delegacia de polícia. Poderia ainda mover ação judicial para que o juiz comine de pena pecuniária o infrator, ou obrigar o locador do imóvel a exercer ação de despejo por infração contratual.

Regra geral

A propósito deste caso, lembra o TeleCondo que, por se tratar de locação de imóvel, deve ser observado o disposto pela Lei do Inquilinato segundo a qual “o locatário é obrigado a servir-se do imóvel para ouso convencionado ou presumido, compatível com a natureza desta e com o fim a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu”  (Lei 8.245/91, art. 23, II). Significa dizer que o locatário deve cuidar do prédio com probidade, zelando e conservando-o tal qual o faria se fosse de sua propriedade, ou seja, respeitando o sossego, a salubridade e a segurança dos demais condôminos.

A multa prevista no Código Civil seria auto-aplicável ou teria que ser prevista na convenção? O descumprimento da obrigação de não utilizar as unidades autônomas (ou partes comuns) de modo prejudicial aos demais implica incidência de multa “prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais” (Lei 10.406/02, art. 1.336, § 2^o), porém, “não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa” (idem).

Como se vê, o caminho mais curto para aplicar a multa será a adequação da convenção ou do regimento interno, fixando as circunstâncias em que poderá ser exigida. Tal procedimento evitará a necessidade de se convocar assembléia geral para deliberar sobre casos específicos, toda vez que ocorrerem, haja vista o elevado quórum determinado pelo novo Código Civil.

Também o condomínio – ou qualquer condômino – poderá mover ação de indenização por perdas e danos, incluindo reparação por dano moral, se o barulho for de tal monta que cause prejuízo a qualquer morador.

Dúvidas dos internautas: Inquilinos que pagam a taxa de condomínio e o IPTU, além do aluguel residencial, precisam declarar também esses valores? Deve ser declarado o valor total pago, discriminando-se o que é referente ao aluguel e o que é referente às taxas, mesmo que estas estejam em nome do proprietário? E em relação a quem recebe os pagamentos: devo informar os dados da administradora ou do proprietário?

Contribuintes que possuem despesas de alugueis devem informar o valor pago referente ao aluguel, na ficha “Pagamentos e doações efetuados”, no código 70 – aluguel do imóvel. Devem ser indicados o nome e o número de CPF do proprietário, ou seja, do beneficiário dos pagamentos. Não é necessário informar valores referentes à taxa de condomínio e IPTU na Declaração de Ajuste Anual.

Fonte: Exame