Pode o inquilino participar ou não da assembléia convocada para eleger o síndico do condomínio?

Para se bem compreender o problema, convém fazer um pequeno retrospecto da Lei do Condomínio, em vigor desde dezembro de 1964. Em sua redação original, a Lei 4.591/64 nada dispunha sobre a presença e muito menos sobre o direito de voto dos locatários em assembléias condominiais. Entendia-se, com razão, que o condômino deveria estar presente pessoalmente ou se fazer representar por procurador devidamente habilitado.

Em outubro de 1991, a atual Lei das Locações (8.245/91), em seu artigo 83, introduziu na legislação brasileira o direito do locatário participar, circunstancialmente, das assembléias de condomínio.

Diz o mencionado artigo 83: “Ao art. 24 da lei n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964, fica acrescido o seguinte § 4o.: Nas decisões da assembléia que envolvam despesas ordinárias do condomínio o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça.”

Como se vê, um dos pressupostos de validação da presença do inquilino na assembléia era a existência de pauta envolvendo “despesas ordinárias” do prédio. Por suposto, qualquer outro tipo de deliberação ficava fora da alçada do locatário, mesmo que indiretamente de seu interesse. Mesmo sob esse raciocínio, houve quem defendesse o direito do inquilino eleger o síndico, já que sua escolha afeta diretamente os gastos ordinários do edifício, seja por seu estilo de administração seja por outros fatores.

Seja bem-vindo

Em março de 1996, o legislador ampliou as responsabilidades dos locatários, através da Lei 9.267, de 25.03.96, que deu nova redação ao § 4o do art. 24 da Lei 4.591/64, o qual passou a ficar assim redigido: “Nas decisões da assembléia que não envolvam despesas extraordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça.” Onde se dizia “que envolvam despesas ordinárias” passou-se a mencionar “que não envolvam despesas extraordinárias” ficando o resto de igual forma. Não se trata de mera modificação semântica. Na forma em que está redigido o parágrafo, não há mais por que não se permitir que o locatário, na ausência do locador ou seu procurador, não só participe como dê seu voto na hora de eleger ou demitir o síndico.

Há, porém, uma ressalva. Embora o Código Civil de 2002 não tenha tocado especificamente no assunto, previu, no seu art. 1.335, III, que é direito do condômino “votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite” (grifo nosso). Ou seja, condômino inadimplente não tem direito de participar nas assembléias, e sendo assim, por analogia, o locatário que não está em dia com o pagamento da cota condominial tampouco tem este direito. Portanto, se a deliberação não envolver despesa extraordinária (nem, a nosso ver, afetar o direito de propriedade do condômino) e o inquilino não estiver em débito com o condomínio, é legítima e bem-vinda a sua presença na assembléia.

Uma outra questão é se o locatário também pode se fazer representar por procurador. Também não vemos óbice a tanto. Não comparecendo o condômino, não designando representante, não podendo comparecer o inquilino, nada impede que envie seu mandatário. Não há na legislação brasileira norma que proíba tal forma de representação. Em tese, porém, é possível que, na convenção do condomínio, se estabeleçam regras específicas sobre o problema.

Não esquecer, por fim, que o locatário deve ser devidamente identificado e comprovar, por meio do contrato de locação, a sua condição de inquilino da unidade autônoma onde reside ou trabalha.

*Luiz Fernando de Queiroz

P. ?Nossa subsíndica foi eleita junto com o síndico, mas na convenção diz que quem sofreu ação judicial não poderá ocupar cargo eletivo nem como síndico ou conselho, não diz subsíndica, mas ela não quer deixar o cargo, e está ocupando de vez em quando o de síndico. Pode?

R. Resposta do TeleCondo: ?Segundo o que foi passado pela dúvida transcrita, percebe-se que a convenção estipula como um dos requisitos para ocupação de cargo eletivo, entenda-se síndico ou membro do conselho, que os postulantes não podem ter sofrido ação judicial (só do condomínio ou qualquer ação?). Ressalte-se que a convenção apenas se refere aos cargos de síndico e de conselheiro, porém nada menciona quanto ao cargo de subsíndico. Se a subsíndica foi eleita conforme a vontade da assembléia, é porque de certa forma ela preencheu os requisitos para assumir o cargo.

Contudo, pode-se questionar que a subsíndica não poderia assumir o cargo de síndico, quando este se ausenta, porque a subsíndica não teria os requisitos previamente estipulados (antes de sua eleição) para assumir o posto de síndico. Ficam, portanto, restritas as funções da subsíndico àquilo que a convenção estipular, não devendo assumir as atribuições reservadas ao síndico, por não preencher os requisitos estipulados na convenção.

O ideal, para este caso específico, é que o conselho assuma temporariamente a administração provisória do condomínio no lugar do síndico, mas antes, porém, deve sempre observar o que a convenção determina, ou seja, se é permitido adotar tal medida.

A resposta do TeleCondo continua com outras observações a respeito da fiscalização dos atos praticados pelo síndico, o que não carece transcrever.

Que lições podemos tirar do episódio acima? Nenhuma ou muitas. Podemos questionar a resposta dada, podemos levantar outras interpretações. A primeira que nos ocorre é que se a convenção fez restrições aos candidatos aos cargos de síndico e de conselheiro ? os mais importantes do condomínio ? as mesmas limitações também seriam válidas ao cargo de subsíndico.

Analogicamente, os requisitos para a eleição de um vice-presidente ou vice-governador são, ainda que omissa a lei, os mesmos que para presidente e governador, já que os primeiros substituem os segundos, com todas as prerrogativas e responsabilidades, em caso de vacância temporária ou definitiva.

Houve erro em eleger como subsíndico quem não preenchia as condições para assumir o cargo de síndico. Resta saber se o ato de eleição do subsíndico pela assembléia, sem as qualificações que a função de síndico exige, teria o condão de apagar a mácula de ação judicial (seria uma forma de perdão tácito), ou se a nódoa continuaria existindo, o que o impediria de assumir a função maior.

Não há uma resposta definitiva e única para o problema. O leitor, se pensar bem sobre o assunto, com certeza encontrará uma solução melhor. É o que esperamos.

A seção inicia com a seguinte regra:

?Art. 1.347. A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá ser renovado.?

Embora os textos sejam semelhantes, há pequenas nuances que poderão dar margem a interpretação. Por exemplo, na Lei 4.591/64, lê-se que o síndico ?poderá ser condômino ou pessoa física ou jurídica estranha ao condomínio? (art. 22, § 4O), ao passo que o Código se refere à eleição de síndico ?que poderá não ser condômino?. O sentido é igual, a norma é facultativa, mas percebe-se que o codificador deu maior importância ao síndico-condômino, o que talvez leve a concluir que, numa votação empatada, o condômino deva ter a preferência sobre um estranho.

Outra diferença sutil, mas intrigante. Na legislação ainda em vigor (Lei 4.591/64), está dito que o mandato ?não poderá exceder a 2 anos, permitida a reeleição?. O Código novo não menciona a palavra reeleição, mas diz que o síndico será escolhido ?por prazo não superior a dois anos, o qual poderá ser renovado?. Pergunta-se: estaria na mente do legislador estabelecer um sistema de recondução (ou não) do síndico ao cargo, mediante assembléia, antes de se proceder à eleição de novo síndico, caso não haja a renovação de seu mandato? Aparentemente não, mas tal idéia surgiu de imediato ao compararmos os dois textos legais. Que seja só especulação…

O artigo seguinte fixa as atribuições do síndico.

?Art. 1.348. Compete ao síndico:

I - convocar a assembléia dos condôminos; [Lei 4.591/64, art. 24]

II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns; [art. 22, § 1o, alínea ?a?]

III - dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio; [sem similar na Lei 4.591/64]

IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia; [art. 22, § 1o, alíneas ?c? e ?e?]

V - diligenciar a conservação e partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores; [art. 22, § 1o, alínea ?b?]

VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano; [sem equivalente expresso na Lei 4.591/64]

VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas; [art. 12, § 2o e art. 22, § 1o, alínea ?d?]

VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas; [art. 22, § 1o, alínea ?f?]

realizar o seguro da edificação. [art. 13]

O artigo 1.348 do Código Civil recebeu dois parágrafos, de suma importância, sobre a delegação de seus poderes administrativos e de representação do condomínio, o que veremos na próxima coluna, por limitação de espaço.

A nova lei não repetiu a alínea ?g? do art. 22, parág. único, da Lei 4.591/64 que manda o síndico ?manter guardada durante o prazo de cinco anos, para eventuais necessidades de verificação contábil, toda a documentação relativa ao condomínio?.

Ficou assim aprovada a matéria:

?Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.

§ 1o Se o síndico não convocar a assembléia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.

§ 2o Se a assembléia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.?

De início, soa estranho ver o legislador utilizar a expressão ?reunião da assembléia dos condôminos?, já que a palavra ?assembléia? significa ?reunião de pessoas que têm algum interesse em comum, ger. em grande número, com a finalidade de discutir e deliberar conjuntamente sobre temas determinados? (Houaiss). Toda assembléia é uma espécie de reunião, não havendo necessidade de repetir a palavra. Bastaria dizer que o síndico convocará anualmente ?assembléia dos condôminos?.

Pauta Mínima

O novo texto acrescentou mais dois itens essenciais na pauta mínima da assembléia geral ordinária do condomínio. Pela Lei 4.591/64, a finalidade básica do ato era a de aprovar ?as verbas para as despesas de condomínio? (art. 24) e demais matérias inscritas na ordem do dia. Agora, além do orçamento, será obrigatório incluir o rateio das despesas e a prestação de contas do síndico. Dos novos requisitos, o primeiro praticamente se confunde com o orçamento. Este deve ser feito de forma global, indicando, de conseqüência, quem e em que proporção será custeado (rateio).

Tão importante quanto o orçamento é a prestação de contas. Fez bem o codificador em reforçar a exigência, já incluída nas atribuições do síndico. Embora todo mandatário tenha obrigação natural de prestar contas ao mandante, independente de previsão contratual, não custa deixar o tema duplamente explicitado.

Duas outras matérias foram lembradas pelo legislador. A eventual eleição do síndico, se seu mandato estiver prestes a findar, e a alteração do regimento interno, se essa for a necessidade e a vontade dos condôminos. Tais inclusões servem apenas como lembrete ao síndico, na hora de convocar a assembléia, não tendo caráter obrigatório.

Poder de decisão

parágrafo 1olegislador repete o critério hoje vigente, que permite a um quarto dos condôminos convocarem assembléia, na omissão do síndico. A mesma regra é repetida adiante (art. 1.355), ao tratar o Código das assembléias extraordinárias.

parágrafo 2opete-se norma existente na Lei do Condomínio (art. 27), porém de escassa utilização, dada a autonomia que os condomínios adquiriram no Brasil em termos deliberativos. Não há mais necessidade de se aguardar 15 (quinze) dias para ingressar com medida que transfira a decisão para magistrado.

O socorro ao juiz só acontece, na prática, quando os gestores do prédio não podem praticar atos de força, como a execução dos títulos de cobrança. A presença dos condôminos em geral é pequena nas assembléias, mas seu poder de decisão não tem merecido reparos nem carece de auxílio do Judiciário

P. Com relação a cobrança: o condomínio faz cobrança por boleto bancário. Tais boletos têm discriminações diversas, tais como: taxa condominial, consumo de gás, multas e outros…totalizando um valor X. Um proprietário pagou valor menor do boleto fazendo depósito direto na conta corrente do condomínio, subtraindo uma multa, o que fazer nestes casos.

R. Antes de adentrarmos ao caso, temos eu salientar que a multa referida ficou sem especificação, ou seja, não sabemos ao certo qual é a espécie de multa, se é de caráter punitivo ou se é proveniente das despesas de condomínio.

Nossa posição, no caso concreto, é no sentido que se tal multa for proveniente de atraso de pagamento da taxa condominial, sendo certo seu lançamento no bloqueto bancário, o não pagamento de multa implica inadimplência do condômino frente ao condomínio.

Caberá uma notificação ao condômino, explicando a situação e pedindo que pague o valor referente à multa.

Por outro lado, se for multa referente a descumprimento da convenção do condomínio, o entendimento é de que tal multa não se confunde com as despesas de condomínio, e se estiver lançada no bloqueto juntamente com a taxa condominial, o condômino poderá pagar somente as despesas condominiais, não sendo obrigado a quitar a multa juntamente com a taxa.

Sua cobrança deverá ser feita por meios próprios, como determina a Lei do Condomínio (art. 21, parág. único), que transcrevemos:

“Art. 21. A violação de qualquer dos deveres estipulados na convenção sujeitará o infrator à multa fixada na própria convenção ou no regimento interno, sem prejuízo da responsabilidade civil ou criminal que, no caso, couber.

Parágrafo único. Compete ao síndico a iniciativa do processo e a cobrança da multa, por via executiva, em benefício do condomínio, e, em caso de omitir-se ele, a qualquer condômino.”

Regime especial

P. Em um condomínio o porteiro trabalha 12×36 noturno, porém o condomínio paga ao porteiro hora extra nos finais de semana; isso é permitido, sendo que a jornada de trabalho segue normal?

R.Explica o TeleCondo que, segundo Paulo Mont’Alverne Frota, juiz do TRT da 16a. Região, no caso de empregado que trabalha ‘12×36’, vai interessar se existe ou não acordo ou convenção coletiva de trabalho estabelecendo o referido regime. Se houve a pactuação prevista no art. 7o, XIII, da Constituição Federal, certamente não se poderá falar em horas extras. Se, entretanto, o regime não foi ajustado em acordo ou convenção coletiva, orienta a jurisprudência mais avisada que tem incidência o Enunciado 85 do TST, de modo que seriam devidas não propriamente horas extras, mas somente o adicional de horas extras (50%), relativo às horas excedentes da oitava diária.

Se, com base em convenção coletiva, o empregador adotar a jornada de 12×36, fica obrigado a respeitar o limite da jornada mensal, devendo considerar como já remunerado o trabalho realizado aos domingos e feriados que porventura coincidam com a referida escala, face à natural compensação das 36 horas seguintes, destinadas a descanso.

Em resumo, é isso aí.

A decisão da Quarta Câmara de Direito Privado do TJ/SP (apelação cível n. 126.119-4/7-00), relatada pelo desembargador José Geraldo de Jacobina Rabello, recebeu a seguinte ementa:

?Condomínio – Representação dos condôminos na Assembléia Geral – Limitação pela convenção de mandatos – Inexistência de ilegalidade – Julgamento de improcedência de ação proposta por advogado para declaração de que com direito de representar número ilimitado de condôminos – Recurso não provido.?

Esclarece o relator que o apelante movera ação declaratória para ser reconhecido como constituído pelos condôminos do Condomínio Conjunto Nacional (um dos maiores complexos habitacionais do país), independente de seu número, ?para representá-los em suas assembléias, em função dos mandatos conferidos, não obstante a limitação constante na convenção?. Baseara seu pedido em sua condição de advogado dos mandantes (Constituição, art. 5o, XIII) e Estatuto da Advocacia (art. 7o), argumentando que uma convenção de condomínio não pode se sobrepor às normas do direito positivo.

A ação foi julgada improcedente. Em grau de recurso, insiste em que se reconheça seu direito de servir de mandatário de um número maior de condôminos, nas assembléias, do que aquele permitido pela convenção (o acórdão não menciona qual número).

A lei que rege

Em seu voto, o desembargador Rabello não aceitou a peroração do causídico. Fulminou: ?Enquanto em vigor o disposto no artigo 24 e parágrafo único da convenção, o autor tem que se submeter ao estabelecido, embora advogado. Uma assembléia é uma reunião de pessoas para determinado fim e, quando se trata de assembléia de condôminos, a lei que a rege é a convenção, pouco importando a profissão de quem quer que seja.?

Adiante completou o raciocínio: ?A questionada regra da convenção não é ilegal, porque não encontra óbice na ordem jurídica vigente. Não veda o ingresso do agora apelante nas assembléias, mas, sim, disciplina o número daqueles que podem se fazer representados, simplesmente.?

Antes de encerrar seu voto, o relator cita o jurista João Batista Lopes, para quem a convenção pode ?impor limites à representação, sendo usual o número de três procurações por condômino, admitida também a proibição de ser constituído procurador o síndico?.

Votaram com o desembargador Rabello seus pares Carlos Stroppa e Armindo Freire Mármora.

Logo, caro leitor, se você mora ou trabalha em prédio dominado por um número reduzidíssimo de pessoas, com base em procurações outorgadas à bangu, sem qualquer limite, quando for possível aprove mudança na lei interna de seu condomínio, como sugerido pela decisão do tribunal paulista. Não será impossível uma só pessoa controlar o prédio, mas ficará muito mais difícil

É, em outras palavras, o chefe dos funcionários, da manutenção, da portaria, da limpeza, da segurança etc. De seu desempenho depende em muito a tranqüilidade dos condôminos e, em especial, a do síndico. Nos edifícios residenciais, e até em alguns comerciais, existe a denominada residência do zelador, apartamento de propriedade comum dos condôminos dedicado ao uso do zelador e família.

A mentalidade corrente ainda é favorável ao zelador residente, pela comodidade de sua presença no edifício, especialmente nas horas de emergência ou na falta de outros funcionários. Já detectamos, no entanto, tendência no sentido de se evitar o zelador residente pelos ônus e incômodos que acarreta ao condomínio, além de maiores riscos trabalhistas.

REQUISITOS

O zelador, residente ou não, em razão de sua responsabilidade, necessita ser pessoa de nível elevado, com inteligência acima da média, bom discernimento, facilidade de comunicação, capacidade de liderança.

Outros requisitos geralmente procurados no bom zelador: disciplina, educação, discrição, boa aparência, pontualidade, iniciativa, dedicação. De preferência que saiba fazer a manutenção (e consertos) de máquinas e equipamentos. Zelador com essas e outras qualidades, como honestidade, cortesia, respeito, não é tão difícil de encontrar. Na situação de permanente crise em que vive o País, há sempre interessados na função. O salário, usualmente, não é ruim, em relação ao mercado, e a vantagem da moradia pesa na decisão.

Além de todas essas exigências, há condomínios que só contratam zeladores sem filhos, para evitar conflitos com os demais moradores do prédio. Ou então, com filhos já criados. Grande é o número de zeladores já aposentados pela previdência social.

DESPEDIDA

Se o zelador não assumir ares de dono do prédio, nem abusar de sua autoridade em relação aos demais funcionários, nem faltar ao respeito com condôminos e moradores, desempenhando suas funções com eficiência e sobriedade, longo será seu reinado. A cada mudança de síndico terá, evidentemente, que adaptar-se ao novo patrão.

Problema poderá surgir na hora da rescisão do trabalho. Se reside no prédio há anos e não tem casa própria, o que é comum, poderá opor resistência em entregar suas dependências.

Se nada pagava de aluguel, o condomínio poderá intentar ação de reintegração de posse contra o zelador, vencido o prazo de 30 (trinta) dias de notificação para entrega do imóvel. O zelador, por sua vez, poderá reclamar, na justiça do trabalho, o reconhecimento da habitação fornecida como salário em espécie (in natura), daí decorrendo indenização sobre todos os reflexos trabalhistas (13º, FGTS, INSS, férias etc. etc.).

Para não ocorrer riscos dessa natureza, muito melhor será que o condomínio alugue o apartamento para o zelador, descontando de seu salário o valor do aluguel. A atual Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) permite a retomada do imóvel em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário estiver relacionada com o seu emprego (art. 47, II), o que é o caso do condomínio. Melhor ainda, tal ação está sujeita a liminar para desocupação em quinze dias (art. 59, § 1º, II), bastando prova escrita da rescisão do contrato de trabalho. Se o zelador não comparecer para efetuar a rescisão, para evitar o despejo, a prova da rescisão pode ser demonstrada em audiência prévia.

A liminar da atual lei equiparou, em celeridade, a ação de despejo com a de reintegração de posse, deixando de ser vantagem o fornecimento gratuito da moradia ao zelador, a título de comodato, pelos já referidos riscos trabalhistas.

Também o legislador e a doutrina respaldam esse entendimento, com fundamentados argumentos. J. Nascimento Franco, jurista de renomada e autor de livro clássico sobre condomínio, escrevendo no jornal “Tribuna do Direito” (edição de julho/01), sob o título “Senhores síndicos, sentido!.”, aborda com maestria a questão da inadimplência crônica no condomínio.

Com sua autoridade, lembra que “o cofre condominial precisa ter sempre dinheiro para despesas que têm que ser pagas absolutamente em dia, tais como consumo d’água e luz, salários dos empregados, manutenção de elevadores e bombas elevatórias d’água, encargos previdenciários etc.”.

Mais adiante, comentando decisão do Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo (relator: juiz Palma Bisson) que excluiu condômino inadimplente do benefício da ‘Lei do Bem de Família’(8.009/90), ensejando a penhora de sua unidade, assim se manifestou o mestre: “Pondero que me parece um tanto impróprio o símile entre as despesas condominiais e os impostos, pois enquanto o fisco ostenta um crédito gratuito, o condomínio custeia a manutenção dos serviços e equipamentos sem os quais o edifício e, conseqüentemente, a entidade devedora ao cabo de pouco tempo descambariam para a insalubridade e a deterioração, o que seria desastroso a seu dono. Assim, ao contrário do fisco, que nada despende, o condomínio quando muito se reembolsa de valores pagos por todos os outros condôminos em proveito da unidade devedora.”

Outro argumento favorável à especialidade da dívida de condomínio vem do Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo (relator: juiz Frank Hungria), citado pelo ministro Ari Pargendler, do Superior Tribunal de Justiça (STJ), no qual o magistrado paulista determina a penhora de unidade condominial, em face do não pagamento de sua respectiva cota, sob o fundamento de ser “hipótese que trata de dever, consoante o art. 12, da Lei 4.591/64, e não de dívida contraída”.

Como se vê, pagar a cota de condomínio é dever legal e não obrigação contratual, derivada da simples vontade da parte ou de ato jurídico-negocial que tenha praticado, como a aquisição de bens ou de serviços.

Graças a visão do legislador, que classificou as despesas condominiais como “propter rem” (próprias da coisa, vinculadas ao bem e não à pessoa do devedor), e à correta interpretação que os magistrados e tribunais superiores vêm dando à questão, o condomínio pôde florescer no Brasil como instituição sólida, garantidora dos anseios de moradia e bem-estar de parte representativa da população urbana de classe média e média-baixa.

Fosse a cota uma dívida comum, as dificuldades hoje enfrentadas por síndicos e administradoras seriam intransponíveis, o que certamente levaria muitos edifícios a descambar para a “insalubridade e a deterioração”, como enfatiza J. Nascimento Franco Isso, infelizmente, já é a realidade em muitos prédios onde, apesar da proteção legal, a inadimplência passa dos 40%, obrigando o síndico a ratear o déficit entre os consortes que pagam em dia, o que só faz aumentar sua indignação

P. Um condomínio quer colocar cerca elétrica; de todos os moradores apenas um não concorda, porque acha que tem risco de alguma criança estar brincando e a bola pegar na cerca etc. Então este morador quer saber se e permitido colocar cerca, quais são as conseqüências caso aconteça algo com algum morador?

R. Primeiramente é preciso esclarecer que eletrificar cerca ao redor de uma propriedade com o intuito de defesa ou proteção constitui um ato praticável por algumas pessoas, e, embora não exista lei regulamentando ou prevendo o fato, é aceitável tanto pela doutrina quanto pela jurisprudência.

Tais meios de defesa são denominados “ofendículos”ou “defesa mecânica predisposta”, estando amparados pelo entendimento de que o sujeito estaria em “exercício regular de direito”, uma vez que atuando em legítima defesa. Como diz o mestre Damásio E. de Jesus, “a predisposição do aparelho constitui exercício regular de direito. Mas, quando funciona em face de um ataque, o problema é de legítima defesa preordenada, desde que a ação do mecanismo não tenha início até que tenha lugar o ataque e que a gravidade de seus efeitos não ultrapasse os limites da excludente da ilicitude.” (Direito Penal, vol. 1).

A colocação de cerca eletrificada na propriedade, se resultar em ferimento ou dano a uma pessoa, fará com que o proprietário (no caso o condomínio, ou melhor, seu responsável) responda por crime de lesão corporal, o qual, em tese, estaria acobertado pela excludente da legítima defesa. Se a intensidade da corrente elétrica for tal que provoque a morte de alguém, o proprietário responderá por homicídio culposo, em razão do excesso dos meios empregados, com grande probabilidade de ser condenado pela Justiça.

Do ponto de vista civil, o fato gerará direito a indenização por eventuais perdas e danos e, seguindo a tendência moderna, indenização por danos morais. Entenda-se bem: O fato de o proprietário estar agindo em legítima defesa ao colocar tal cerca eletrificado, do ponto de vista penal, não o exime de responder por eventuais danos causados, por exemplo, em pessoas, sejam estar moradoras do condomínio ou não.

No caso específico do condomínio, se a assembléia decidir pela instalação da cerca elétrica, todos os condôminos e, em especial, o síndico, estarão assumindo um risco deliberado, pelo qual poderão ter de responder na esfera penal ou na civil, o que, não obstante a legitimidade teórica do meio de defesa, não o torna recomendável.

Existe uma solução muito melhor do que a rede elétrica, que é a rede eletrônica, formada por três ou mais fios bem finos, estendidos sobre os muros da propriedade e conectados a um sistema de alarme. Se alguém ou algo romper o fio ou perturbar-lhe em grau acima do estipulado, a central de vigilância será automaticamente alertada, podendo verificar de imediato o que está acontecendo, já que o sistema mostra o local exato da interferência. Acoplada a câmaras eletrônicas, a eficiência da rede será ainda maior.

É por isso que assume relevância o aspecto externo dos edifícios. Se, em sua maioria, apresentam ar de abandono, com pintura velha, reboco caído, pastilhas faltando, pouca cor, e outros sinais de decadência, todo o visual urbano fica comprometido.

Há um fato novo, porém. Temos notado, em Curitiba, que de dois ou três anos para cá, aumentou o número de edifícios que estão sendo reformados, especialmente no centro da cidade. Não sabemos, com certeza, qual a causa de tal “revival” do miolo urbano da capital paranaense. Provavelmente seja uma soma de fatores.

A uma, porque provavelmente o valor dos aluguéis chegou ao fundo do poço nos últimos meses. Muitos edifícios velhos, de um só proprietário, que estavam praticamente abandonados, foram vendidos para empresas que reconstruíram a partir da estrutura, para a instalação de apart-hotéis, lojas de departamento, apartamentos de um quarto etc., dando nova destinação mais adequada ao perfil da construção, já que não dispõem der vagas de estacionamento para as unidades.

A duas, porque a Caixa lançou plano de financiamento de reformas em edifícios em condomínio, como já noticiamos. Ao permitir que o condomínio faça a obra e pague em suaves prestações, com juros razoáveis, o banco está possibilitando a recuperação das fachadas sem onerar demasiadamente os condôminos. Tal programa merece ter continuidade, pelos grandes benefícios que propicia.

A três, porque aumentou o número de construtoras especializadas em recuperar e reformar edifícios em estágio de desgaste pelo tempo. Acirrou-se a concorrência, melhoraram as técnicas construtivas. Muitas empresas, que antes só se dedicavam a construções novas, descobriram o filão da reforma, já que o mercado de novos lançamentos está restrito. Algumas facilitam a contratação, recebendo o pagamento da obra em até 12 parcelas.

A quatro, porque, a custa de muita doutrinação, com reportagens nos jornais e na mídia em geral (onde também marcamos nossa presença), parece estar mudando a mentalidade quanto à conservação dos edifícios. Os condôminos estão se convencendo que é melhor pintar o prédio a cada três anos do que serem obrigados a reformá-lo a cada dez. É mais inteligente fazer a manutenção preventiva do que a corretiva, como atestam os engenheiros que escrevem sobre o assunto. Sem esquecer que a fachada do prédio – compreendendo sua frente, laterais e fundos -, representa em torno de 20% do valor do conjunto arquitetônico.

Outro aspecto positivo, que melhora a paisagem da cidade, é o emprego de cores nas edificações. O cinza triste, que outrora marcava a silhueta de Curitiba, aos poucos está sendo substituído por tons vibrantes, mais quentes e mais agradáveis.

Resta torcer para que a tendência ora observada se consolide e que, dentro de três a cinco anos, a cidade possa orgulhar-se de seu retrato urbanístico, e que, mais uma vez, sirva como modelo para outras capitais do Brasil.