P. ?Nossa subsíndica foi eleita junto com o síndico, mas na convenção diz que quem sofreu ação judicial não poderá ocupar cargo eletivo nem como síndico ou conselho, não diz subsíndica, mas ela não quer deixar o cargo, e está ocupando de vez em quando o de síndico. Pode?

R. Resposta do TeleCondo: ?Segundo o que foi passado pela dúvida transcrita, percebe-se que a convenção estipula como um dos requisitos para ocupação de cargo eletivo, entenda-se síndico ou membro do conselho, que os postulantes não podem ter sofrido ação judicial (só do condomínio ou qualquer ação?). Ressalte-se que a convenção apenas se refere aos cargos de síndico e de conselheiro, porém nada menciona quanto ao cargo de subsíndico. Se a subsíndica foi eleita conforme a vontade da assembléia, é porque de certa forma ela preencheu os requisitos para assumir o cargo.

Contudo, pode-se questionar que a subsíndica não poderia assumir o cargo de síndico, quando este se ausenta, porque a subsíndica não teria os requisitos previamente estipulados (antes de sua eleição) para assumir o posto de síndico. Ficam, portanto, restritas as funções da subsíndico àquilo que a convenção estipular, não devendo assumir as atribuições reservadas ao síndico, por não preencher os requisitos estipulados na convenção.

O ideal, para este caso específico, é que o conselho assuma temporariamente a administração provisória do condomínio no lugar do síndico, mas antes, porém, deve sempre observar o que a convenção determina, ou seja, se é permitido adotar tal medida.

A resposta do TeleCondo continua com outras observações a respeito da fiscalização dos atos praticados pelo síndico, o que não carece transcrever.

Que lições podemos tirar do episódio acima? Nenhuma ou muitas. Podemos questionar a resposta dada, podemos levantar outras interpretações. A primeira que nos ocorre é que se a convenção fez restrições aos candidatos aos cargos de síndico e de conselheiro ? os mais importantes do condomínio ? as mesmas limitações também seriam válidas ao cargo de subsíndico.

Analogicamente, os requisitos para a eleição de um vice-presidente ou vice-governador são, ainda que omissa a lei, os mesmos que para presidente e governador, já que os primeiros substituem os segundos, com todas as prerrogativas e responsabilidades, em caso de vacância temporária ou definitiva.

Houve erro em eleger como subsíndico quem não preenchia as condições para assumir o cargo de síndico. Resta saber se o ato de eleição do subsíndico pela assembléia, sem as qualificações que a função de síndico exige, teria o condão de apagar a mácula de ação judicial (seria uma forma de perdão tácito), ou se a nódoa continuaria existindo, o que o impediria de assumir a função maior.

Não há uma resposta definitiva e única para o problema. O leitor, se pensar bem sobre o assunto, com certeza encontrará uma solução melhor. É o que esperamos.

A seção inicia com a seguinte regra:

?Art. 1.347. A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá ser renovado.?

Embora os textos sejam semelhantes, há pequenas nuances que poderão dar margem a interpretação. Por exemplo, na Lei 4.591/64, lê-se que o síndico ?poderá ser condômino ou pessoa física ou jurídica estranha ao condomínio? (art. 22, § 4O), ao passo que o Código se refere à eleição de síndico ?que poderá não ser condômino?. O sentido é igual, a norma é facultativa, mas percebe-se que o codificador deu maior importância ao síndico-condômino, o que talvez leve a concluir que, numa votação empatada, o condômino deva ter a preferência sobre um estranho.

Outra diferença sutil, mas intrigante. Na legislação ainda em vigor (Lei 4.591/64), está dito que o mandato ?não poderá exceder a 2 anos, permitida a reeleição?. O Código novo não menciona a palavra reeleição, mas diz que o síndico será escolhido ?por prazo não superior a dois anos, o qual poderá ser renovado?. Pergunta-se: estaria na mente do legislador estabelecer um sistema de recondução (ou não) do síndico ao cargo, mediante assembléia, antes de se proceder à eleição de novo síndico, caso não haja a renovação de seu mandato? Aparentemente não, mas tal idéia surgiu de imediato ao compararmos os dois textos legais. Que seja só especulação…

O artigo seguinte fixa as atribuições do síndico.

?Art. 1.348. Compete ao síndico:

I - convocar a assembléia dos condôminos; [Lei 4.591/64, art. 24]

II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns; [art. 22, § 1o, alínea ?a?]

III - dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio; [sem similar na Lei 4.591/64]

IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia; [art. 22, § 1o, alíneas ?c? e ?e?]

V - diligenciar a conservação e partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores; [art. 22, § 1o, alínea ?b?]

VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano; [sem equivalente expresso na Lei 4.591/64]

VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas; [art. 12, § 2o e art. 22, § 1o, alínea ?d?]

VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas; [art. 22, § 1o, alínea ?f?]

realizar o seguro da edificação. [art. 13]

O artigo 1.348 do Código Civil recebeu dois parágrafos, de suma importância, sobre a delegação de seus poderes administrativos e de representação do condomínio, o que veremos na próxima coluna, por limitação de espaço.

A nova lei não repetiu a alínea ?g? do art. 22, parág. único, da Lei 4.591/64 que manda o síndico ?manter guardada durante o prazo de cinco anos, para eventuais necessidades de verificação contábil, toda a documentação relativa ao condomínio?.

Comprar um imóvel pode ser a realização de um sonho ou o início de um pesadelo, se o mutuário não tomar certos cuidados, alerta a Associação de Consumidores Proteste. Por mais que os juros estejam mais baixos no Feirão da Casa Própria, o consumidor não pode tomar uma decisão precipitada para não assumir compromissos cujo orçamento familiar não comporte. É preciso planejamento para assumir um financiamento de longo prazo e fazer bem as contas sobre o valor das parcelas a serem pagas no período para avaliar se cabe no bolso. Veja as principais dicas:

Compare preços de imóveis – Pesquise o valor de mercado na região para as mesmas características do imóvel que tem em vista. Isto ajuda a fixar o valor máximo que você pretende pagar pelo imóvel.

Pesquise as taxas de juros – Além da Caixa compare com outros bancos que também financiam. Saiba que a taxa de juros varia conforme a renda, o valor do imóvel e o valor do financiamento. Pesquise e faça simulações em todos os bancos para encontrar a melhor taxa. Fique atento ao Custo Efetivo Total (CET) para ver tudo que está envolvido no financiamento, incluindo todas as taxas administrativas e tributos cobrados pelo banco. Nem sempre a menor taxa de juros é o melhor negócio.

Imóvel ocupado – Cuidado com imóvel que está ocupado, pois pode dar dor de cabeça para conseguir a desocupação. O processo de retirada judicial é demorado e envolve custas judiciais e honorários de advogados caso necessite entrar na Justiça. É imprescindível visitar o imóvel ofertado para saber se o atual ocupante tem a intenção de entregar o bem amigavelmente, se o imóvel está em boas condições e também conhecer a vizinhança.

Tribunal de Justiça – Deve-se também consultar o Tribunal de Justiça para saber se há alguma ação questionando a dívida do mutuário anterior com o Banco. A presença de ação é sinal de alerta, já que uma vitória do antigo mutuário, ainda que demore a acontecer, pode até cancelar a compra, dependendo da decisão do juiz.

Anúncios – Guarde todos os anúncios e faça constar na proposta de compra tudo que foi prometido pelos vendedores durante a negociação, inclusive prazos de entrega, taxas de juros, metragem do imóvel e despesas.

Assinatura – Se depender de financiamento para comprar o imóvel, não assine nenhum documento antes de verificar se seu crédito será aprovado. Não assine pedido de reserva de imóvel nem deixe cheque caução. Você precisa ter garantia por escrito que em caso de não aprovação do financiamento, haverá ressarcimento do sinal ou do cheque caução, pois a maioria das empresas cobra multa pela desistência.

Levante as dívidas – Para imóvel pronto, novo ou usado, é preciso levantar se há dívidas pendentes, como condomínio e IPTU. São dívidas de responsabilidade do antigo proprietário, que deverão ser quitadas pelo banco ou pelo vendedor do imóvel. Essas dívidas têm o imóvel como garantia e a execução corre contra o atual proprietário, que terá de recorrer a Justiça para receber este dinheiro do vendedor. Esta obrigação deve constar na proposta de compra ou no contrato, inclusive prevendo a possibilidade de reter os pagamentos ao vendedor enquanto houver pendências.

Comprometimento de renda – não comprometer 30% da renda é fundamental para conseguir honrar todas as parcelas do financiamento sem dificuldades. Como o prazo de pagamento é longo, dificuldades financeiras podem ocorrer, e comprometer sua renda.

Fonte: Extra

O importante é que os porteiros sejam bem treinados e recebam instruções simples, claras e específicas sobre quais sejam suas obrigações, direitos e restrições. Igualmente necessário é que os proprietários e demais moradores tenham conhecimento de quais são os encargos e prerrogativas dos funcionários da portaria, para que não lhes solicitem trabalhos ou atitudes incompatíveis com as normas do prédio.

Um bom regulamento da função deve dispor minuciosamente sobre o que cabe ou não aos porteiros. A título de exemplo (e para servir como check-list):

Indicar exatamente o horário de funcionamento da portaria. (Cada porteiro terá seu horário determinado pelo síndico ou administradora.)

Esclarecer todos os porteiros sobre sua situação hierárquica no condomínio. Quem é o seu chefe imediato (o zelador? o síndico? a administradora?) Quem não pode dar ordens aos porteiros.

Especificar em que situações os porteiros podem se afastar da portaria, por quanto tempo, e que procedimentos tomar (chamar a faxineira, por exemplo) nessas circunstâncias.

A rigor, quem define o trabalho dos porteiros, por tradição, tem sido o síndico. Eleito novo síndico, parece que os funcionários mudam de atitude. Exatamente para que isso não aconteça, recomenda-se elaborar (e aprovar em assembléia) regimento próprio da portaria, que reflita os costumes e a cultura do condomínio.

O problema não é novo nas lides prediais, e já foi pior, com certeza. Décadas atrás, quando o condomínio dava seus primeiros passos no Brasil, era comum as pessoas se comportarem como se vivessem em casa, sem levar em consideração a proximidade de seus vizinhos. Tinham pouca experiência de viver em coletividade, não se atinando com as restrições que o direito alheio exige.

A pergunta transcrita constitui, de modo prático, um roteiro de ação para outros síndicos. O consulente já vem aplicando uma série de medidas progressivas visando a coibir o barulho excessivo. Começa com advertência, passa para multa, denúncia aos pais e proprietários, chegando até queixa-crime em delegacia de polícia. Poderia ainda mover ação judicial para que o juiz comine de pena pecuniária o infrator, ou obrigar o locador do imóvel a exercer ação de despejo por infração contratual.

Regra geral

A propósito deste caso, lembra o TeleCondo que, por se tratar de locação de imóvel, deve ser observado o disposto pela Lei do Inquilinato segundo a qual “o locatário é obrigado a servir-se do imóvel para ouso convencionado ou presumido, compatível com a natureza desta e com o fim a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu”  (Lei 8.245/91, art. 23, II). Significa dizer que o locatário deve cuidar do prédio com probidade, zelando e conservando-o tal qual o faria se fosse de sua propriedade, ou seja, respeitando o sossego, a salubridade e a segurança dos demais condôminos.

A multa prevista no Código Civil seria auto-aplicável ou teria que ser prevista na convenção? O descumprimento da obrigação de não utilizar as unidades autônomas (ou partes comuns) de modo prejudicial aos demais implica incidência de multa “prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais” (Lei 10.406/02, art. 1.336, § 2^o), porém, “não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa” (idem).

Como se vê, o caminho mais curto para aplicar a multa será a adequação da convenção ou do regimento interno, fixando as circunstâncias em que poderá ser exigida. Tal procedimento evitará a necessidade de se convocar assembléia geral para deliberar sobre casos específicos, toda vez que ocorrerem, haja vista o elevado quórum determinado pelo novo Código Civil.

Também o condomínio – ou qualquer condômino – poderá mover ação de indenização por perdas e danos, incluindo reparação por dano moral, se o barulho for de tal monta que cause prejuízo a qualquer morador.