Vejamos o primeiro:

?Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, dependa da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer condômino, das partes próprias, ou comuns.?

Obras ?em acréscimo às já existentes? são, se invocarmos a teoria, um misto de benfeitorias e acessões, ou adendos, ampliações. Por exemplo, se há um salão de festas, o condomínio poderá ampliá-lo ou reformá-lo, mediante aprovação de dois terços dos condôminos.

Mas, não nos parece que o legislador tenha restringido dessa forma a realização de obras novas nas áreas comuns do prédio. Uma outra leitura do texto nos indica que também adendos integrais poderão ser levantados, com a devida aprovação, ao lado de outros existentes, desde que não prejudiquem qualquer dos condôminos. Por exemplo, a construção de uma churrasqueira próximo dos apartamentos dos andares de baixo, embora seja obra nova e não ?acréscimo?, pode ser erigida, a nosso ver, mas se trouxer transtornos para os moradores, em função da fumaça e do barulho em dias de uso, não será possível, mesmo que o quórum exigido seja obtido em assembléia.

Em outras palavras, para realizar benfeitorias em partes comuns, é necessário que sejam úteis, que não prejudiquem nenhum condômino e que sejam aprovadas por dois terços dos proprietários.

Unanimidade

O outro artigo do novo Código Civil diz o seguinte:

?1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos.?

O texto é claro. Não se trata, na hipótese, de meras benfeitorias, mas de novas edificações no mesmo terreno, com abertura de novas unidades autônomas e conseqüentes matrículas no registro imobiliário, com alteração da fração ideal de cada proprietário sobre sua própria unidade. Exatamente por haver uma mudança radical na estrutura do condomínio, com reflexos na propriedade de todos os comunheiros, o Código exige a unanimidade de votos em sua aprovação.

Na improvável concretização de tal previsão legal, será necessário praticamente se refazer o processo de incorporação do prédio, com recálculo das áreas comuns de cada uma das unidades autônomas antigas e novas, de modo que, ao final, não haja diferença entre a soma das frações e o tamanho do terreno.

A dificuldade em se aprovar qualquer medida, por mais importante que seja, com o quórum de unanimidade, nos faz crer que tal artigo tenha sido ?encomendado? para resolver alguma situação específica ou impedir que obras planejadas sejam levadas a cabo. Sempre que forem unânimes, os condôminos podem decidir praticamente tudo, difícil é obter a unanimidade

Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a
inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes: (…)

II – ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei;

Inicialmente se entende que a obrigatoriedade de lavratura e registro das atas das assembleias de condomínios deveria estar previamente condicionada pela legislação. A Lei nº 6.015 de 1973, que dispõe sobre os registros públicos, no artigo 167, determina que seja realizado o registro nos seguintes casos:

Art. 167 – No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos.
I – o registro:
1) da instituição de bem de família;
2) das hipotecas legais, judiciais e convencionais;
3) dos contratos de locação de prédios, nos quais tenha sido consignada cláusula de vigência no caso de alienação da coisa locada;
4) do penhor de máquinas e de aparelhos utilizados na indústria, instalados e em funcionamento, com os respectivos pertences ou sem eles;
5) das penhoras, arrestos e seqüestros de imóveis;
6) das servidões em geral;
7) do usufruto e do uso sobre imóveis e da habitação, quando não resultarem do direito de família;
8 ) das rendas constituídas sobre imóveis ou a eles vinculadas por disposição de última vontade;
9) dos contratos de compromisso de compra e venda de cessão deste e de promessa de cessão, com ou sem cláusula de arrependimento, que tenham por objeto imóveis não loteados e cujo preço tenha sido pago no ato de sua celebração, ou deva sê-lo a prazo, de uma só vez ou em prestações;

10) da enfiteuse;

11) da anticrese;
12) das convenções antenupciais;
13) das cédulas de crédito rural;
14) das cédulas de crédito, industrial;
15) dos contratos de penhor rural;
16) dos empréstimos por obrigações ao portador ou debêntures, inclusive as conversíveis em ações;
17) das incorporações, instituições e convenções de condomínio;
18) dos contratos de promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas condominiais a que alude a Lei nº 4.591, de 16 de
dezembro de 1964, quando a incorporação ou a instituição de condomínio se formalizar na vigência desta Lei;
19) dos loteamentos urbanos e rurais;
20) dos contratos de promessa de compra e venda de terrenos loteados em conformidade com o Decreto-lei nº 58, de 10 de dezembro de 1937,
e respectiva cessão e promessa de cessão, quando o loteamento se formalizar na vigência desta Lei;
21) das citações de ações reais ou pessoais reipersecutórias, relativas a imóveis;
23) dos julgados e atos jurídicos entre vivos que dividirem imóveis ou os demarcarem inclusive nos casos de incorporação que resultarem
em constituição de condomínio e atribuírem uma ou mais unidades aos incorporadores;
24) das sentenças que nos inventários, arrolamentos e partilhas, adjudicarem bens de raiz em pagamento das dívidas da herança;
25) dos atos de entrega de legados de imóveis, dos formais de partilha e das sentenças de adjudicação em inventário ou arrolamento quando não
houver partilha;
26) da arrematação e da adjudicação em hasta pública;
27) do dote;
28) das sentenças declaratórias de usucapião;
29) da compra e venda pura e da condicional;
30) da permuta;
31) da dação em pagamento;
32) da transferência, de imóvel a sociedade, quando integrar quota social;
33) da doação entre vivos;
34) da desapropriação amigável e das sentenças que, em processo de desapropriação, fixarem o valor da indenização;
35) da alienação fiduciária em garantia de coisa imóvel.
36). da imissão provisória na posse, quando concedida à União, aos Estados, ao Distrito Federal, aos Municípios ou às suas entidades delegadas, e respectiva cessão e promessa de cessão;
37) dos termos administrativos ou das sentenças declaratórias da concessão de uso especial para fins de moradia;
39) da constituição do direito de superfície de imóvel urbano;
40) do contrato de concessão de direito real de uso de imóvel público.
41) da legitimação de posse;
42) da conversão da legitimação de posse em propriedade, prevista no art. 60 da Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009;

Neste cerne, a lei não exige a obrigatoriedade do registro de atas, no entanto é plenamente possível o registro, para a conservação do ato, nos termos do artigo 127, da referida lei:

Art. 127. No Registro de Títulos e Documentos será feita a transcrição:
(…)
VII – facultativo, de quaisquer documentos, para sua conservação.

O Código Civil de 2002, no Capítulo VII, versa sobre os condomínios edilícios, sua administração, deveres e obrigações dos condôminos, dentre outros, se mostrou silente a respeito das formalidades necessárias a eficácia das decisões tomadas nas assembleias.

A respeito da convocação das assembleias condominiais, os artigos 1.350 e 1.355 do Código Civil, preceituam que:

Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger lhe o substituto e alterar o regimento interno.

Art. 1.355. Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.

Neste cerne, as assembleias são de suma importância para a administração do condomínio e a ata é documento pelo qual se reproduz  integralmente os fatos ocorridos na assembleia.

Deste modo, a legislação pátria embora estipule finalidade e forma de convocação para assembleia, não estabelece a obrigatoriedade de elaboração de ata das assembleias. Portanto, se verifica que não há exigência, legalmente imposta, de realizar a ata das assembleias.

No entanto, a ata é meio de prova da realização da assembleia, dos assuntos tratados, votados e aprovados. Assim, por exemplo, se uma assembleia é convocada para alterar determinado dispositivo da convenção do condomínio, antecipadamente todos os condôminos foram devidamente convocados, a modificação foi votada e aprovada por 2/3 dos votos dos condôminos, nos termos dos artigos 1351 e 1354 do Código

Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos.

Art. 1.354. A assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.

No entanto, imagine que não fora elaborada ata desta assembleia, a modificação existe e é valida, vez que a assembleia foi devidamente convocada e respeitou o quórum de aprovação, no entanto, sem a ata o plano que eficácia da deliberação restará prejudicado. De tal modo, se faz necessária a ata e seu respectivo registro para que a decisão possa gerar efeitos perante os condôminos e terceiros, ademais é imprescindível para publicidade e conservação do ato.

Portanto, sem ata, as decisões tomadas pela assembleia não surtirão efeitos contra terceiros, vez que a prova, publicidade e conservação dos atos praticados restará prejudicada.

Desta forma, embora não exista estipulação legal no sentido de obrigar a formulação de ata para cada assembleia, sua realização e registro são imprescindíveis para comprovar as decisões tomadas e torna-las oponíveis contra todos, razão pela qual se recomenda sua elaboração e registro sempre.

Fonte: Da redação

Independente se você vai construir ou reformar o telhado, a qualidade da madeira é um fator determinante na segurança. O que também entra no projeto – que deve ser sempre acompanhado por um arquiteto ou engenheiro – é o tipo e material da telha ou cobertura que via ser usada e se vai haver necessidade de alterar a fôrma ou inclinação.

De acordo com a engenheira civil Marcela Paula Maria Zanin Meneguetti, professora do curso de Engenharia Civil da Universidade Estadual de Maringá (UEM), o principal objetivo da cobertura é garantir que materiais e componentes, bem como tipos de telhas, estruturas de apoio e equipamentos, forneçam a proteção contra a chuva, além de conforto térmico e acústico.

É importante também que o projeto avalie a eficiência energética e as instalações complementares como calhas, rufos, aberturas, painéis, etc. “A fôrma resulta de um exercício para compatibilizar os efeitos das ações climáticas (calor, vento, neve, granizo, poeiras), a orientação da edificação, as instalações complementares e a estética”, afirma Marcela.

Coberturas também são ofertadas em uma variedade de matérias-primas. As telhas podem ser metálicas (aço, alumínio, cobre), cerâmicas (argila ou barro, concreto e fibrocimento, vidro) e poliméricas (fibra de vidro, PVC e policarbonato), para cada projeto são considerados estética, funcionalidade, custo e o balanço de energia.

EVITE TROCAR AS TELHAS SEM NECESSIDADE

• Os novos telhados agregam tecnologia e apelo sustentável, por isso há projetos que levam cobertura verde, outros têm sistema de captação de água da chuva e de aproveitamento de energia solar.
• A pintura branca ajuda a reduzir a temperatura das edificações porque reflete o calor dos raios ultravioletas.
• As diferentes fôrmas e tonalidades de telhas e demais coberturas ajudam a determinar a identidade do imóvel.
• Ao contrário do que muita gente pensa, as telhas de barro têm melhor eficiência térmica com o passar do tempo, por isso as casas antigas com esta cobertura são mais frescas no verão.
• O telhado reflexivo ou branco é eficiente para o imóvel, porém a padronização pode trazer como efeito colateral o aumento da temperatura nos imóveis vizinhos. Esse tipo de cobertura expulsa o calor do imóvel, mas distribui para os arredores.
• Se tiver dúvidas entre materiais de cobertura, lembre-se que os porosos são mais eficientes em trocas térmicas.

A Convenção Condominial poderá ter o formato de uma escritura pública ou um instrumento particular, devendo ser registrada sempre que oponível contra terceiros. Precisa ser concebida quando do início das vendas das unidades condominiais pelo Incorporador, o qual deve fazer o depósito prévio da minuta do futuro documento (art. 32 da Lei nº 4.591/1964) no Cartório de Imóveis. Desta forma, deve a Convenção ser ratificada ou alterada na primeira assembleia de instalação do condomínio, para sua plena existência e eficácia.

Em caso de alteração, o artigo 1.351 do Código Civil determina a necessidade de aprovação de dois terços dos votos dos condôminos em assembleia especificamente convocada, podendo tal ato ser levado a registro.

Caso não se encontre a Convenção nos arquivos do condomínio, ou ainda não seja fornecida pelo administrador (síndico), deve-se procurá-la inicialmente no próprio Cartório de Imóveis onde o condomínio está subscrito. É possível ainda buscar informações junto às atas antigas ou em Cartórios de Títulos e Documentos da região, onde poderão ser localizados os documentos arquivados em nome do condomínio.

Caso as buscas sejam negativas, é aconselhável a chamada de uma assembleia especifica para se regularizar tal fato e regrar a vida condominial, evitando-se no futuro questionamentos ou discussões desnecessárias.

Fonte: Direcional Condomínios