Ações trabalhistas são provocadas por descuidos

Descuidos e falta de conhecimento da legislação podem gerar processos na Justiça. De acordo com Carlos Samuel de Oliveira Freitas (foto), advogado e proprietário de administradora de condomínios no Rio de Janeiro, contratar ou demitir um funcionário é um processo burocrático, mas não é tão difícil quanto enfrentar uma ação trabalhista. Para o empresário, quando a questão judicial envolve o condomínio, a situação fica ainda pior. Segundo ele, o síndico deve conhecer todos os trâmites para contratar, manter e demitir um colaborador, para evitar algumas armadilhas.

Carlos Freitas explicou que em vários casos as ações trabalhistas são provocadas por pequenos descuidos ou falta de conhecimento da legislação. Além do desgaste físico e emocional de todos os envolvidos, a ação judicial movida por um ex-funcionário prejudica o orçamento do condomínio, podendo até deixar as contas em vermelho”, alertou Freitas.

Processo de admissão, folha de pagamento, férias, alteração de função, turno de trabalho, folgas e outros itens fazem parte da rotina de administração de pessoal. É preciso ainda esclarecer as dúvidas dos profissionais contratados, entre elas, as questões mais comuns são referentes às horas extras, que devem ser pagas sempre que o tempo do turno de trabalho for excedido.

Outra informação prestada pelo empresário refere-se à jornada de trabalho, que não deve ser superior a oito horas diárias e 44 horas semanais. Todo funcionário tem direito a repouso semanal remunerado e a uma hora de intervalo para refeição quando o turno ultrapassar as seis horas diárias. Se o colaborador não cumprir seu horário de refeição, tem direito a hora extra. “Há ainda outros detalhes que podem gerar problemas trabalhistas, como o intervalo necessário entre a folga e o retorno do trabalho para folguistas noturnos e o pagamento extra em caso de acúmulo de funções”, destacou.

Uma alternativa interessante para os condomínios, segundo Freitas, é a contratação de uma empresa terceirizada para realizar as atividades condominiais, como a limpeza, manutenção, portaria e vigilância. “É uma boa opção, pois reduz as despesas com funcionários. Com profissionais terceirizados, o condomínio não precisa se preocupar com os custos de admissão e demissão de pessoal e nunca ficará na mão, já que a terceirizada é obrigada a mandar outro funcionário para substituir quem estiver de férias ou tiver faltado por qualquer motivo”, disse.

No entanto, segundo ele, que é diretor de Locações da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (Abadi), mesmo com a contratação de uma empresa terceirizada, o condomínio não está livre das ações judiciais. Se houver alguma ação contra a empresa e o condomínio for citado, o pagamento dos custos será de sua responsabilidade caso a terceirizada não arque com o prejuízo.

Fonte: Folha do Condomínio

O cargo de síndico não se aprende na escola ou na faculdade. Mas algumas dicas de especialistas do segmento podem ser bastante úteis, conforme mostrou o Bom Dia Rio. O Sindicato da Habitação do Rio de Janeiro (Secovi Rio) elaborou dez lições para ajudar na gestão do condomínio.

Veja as dicas
- Saber lidar e gerir pessoas (funcionários, fornecedores, condôminos e crianças) e reforçar o trabalho em equipe;

- Ter algum conhecimento financeiro ou desenvoltura com os números, já que o trabalho inclui controle de fluxo de caixa, negociação com fornecedores etc;

- Manter a disciplina e fazer valer a convenção, regulamento interno e o que for decidido em reuniões de assembleia;

- Ser conciliador e apaziguador, promovendo a integração das pessoas, estimulando-as a participar das decisões da administração do condomínio que são tomadas nas assembleias;

- Zelar pela imparcialidade nas decisões: saber separar os papeis de síndico e de condômino;

- Ser ético, já que representa os interesses dos condôminos, ou seja, de uma pequena (ou grande) comunidade;

- Ter cuidado com a manutenção do patrimônio, que deve ser periódica com respaldo técnico e preventivo;

- Treinar a comunicação: importante comunicar aos demais condôminos as decisões e os porquês delas;

- Manter-se atualizado: a cada dia a administração condominial é complexa, por isso a necessidade de constante atualização;

- Estar consciente das suas responsabilidades: o síndico representa o condomínio e não é a autoridade máxima, pois seus limites de atuação são definidos pela assembleia geral.

Fonte: G1

A corretora Neuza Conrado: vender é conciliar necessidades

Nos últimos cinco anos, mais de 4 mil profissionais passaram a fazer parte do time de corretores no Paraná, de acordo com o Conselho Re­­gional dos Corretores de Imó­­veis no Paraná (Creci-PR). O aumento, de 54%, é explicado pela aceleração da construção civil e dos processos de compra e venda de imóveis, em maior número depois de medidas que facilita­­ram o crédito imobiliário.

“O profissional é responsável pela transação e responde civilmente, tem responsabilidade pela compra”, comenta Márcio Souza, diretor de marketing da imobiliária Trend Brokers. Ele comenta que, com o bom momento da construção civil e do mercado imobiliário, há muita gente que procura a profissão de corretor com a expectativa de enriquecimento rápido. “As empresas e os profissionais que elas contratam ainda tratam o cliente como apenas a próxima comissão. Mas o mer­­ca­­do tem de mudar, porque as pessoas não podem comprar por pressão. É a aquisição do bem da vida delas, e a negociação tem de ser baseada na razão”, continua. Para Souza, o sonho de ganhar dinheiro com a corretagem em pouco tempo não faz sentido. “Não é em pouco tempo que você vai conhecer e acompanhar o mercado. É preciso de um tempo na função, para entender o que acontece e saber explicar ao cliente”, comenta.

Com a estabilização do mer­­cado, os lançamentos ficam todos muito parecidos, com poucos destaques. “Por isso o corretor tem de entender bem do que está vendendo e não tratar o trabalho como uma ocupação passageira”, reclama. O cliente está mais crítico, mais bem informado e não vai aceitar explicações pela metade, de acordo com diretor de marketing.

Além de ser transparente, o corretor precisa alinhar a vontade de vendedor e a do comprador. “Não adianta fechar um negócio que não se­­ja interessante para quem vai comprar. A responsabili­­da­­de do corretor é grande, por­­que comprar um imóvel, para a maioria das pessoas, é a realização de um sonho”, argumenta.

Presenciar a realização de sonhos é a principal motivação da corretora Neuza das Graças Conrado, da Jamaica Imóveis, que há 25 anos angaria e vende as unidades. “A gente precisa saber sobre o mercado, um pouco de conhecimento técnico e também temos de ter na ponta da língua o código civil, pois temos responsabilidade na negociação”, conta.

Para ela, o comprador procura uma imobiliária ou corretor, faz isso porque precisa de um auxílio de confiança. “Quem nos procura sempre imagina que o corretor é a pessoa que vai assessorá-lo da melhor forma”, diz.

Foco

Para Márcio, com o aumen­­to da oferta de produtos com características parecidas e da informação que os compradores possuem antes de fechar negócio, será preciso especializar os corretores. “As construtoras e incorporadoras terão de investir na formação dos profissionais, de forma mais intensa. Quando o comprador perguntar sobre bolha ou outros assuntos, o corretor terá de estar preparado para responder”, afirma.

Fonte: Gazeta do Povo

Um imóvel nunca é igual a outro, mesmo que tenham metragem, tipologia e arquitetura iguais. A localização e a vizinhança fazem toda a diferença. Por isso, antes de escolher uma nova unidade, é importante olhar ao redor. Alguns dos vizinhos podem ser elementos de valorização. Outros, motivos de preocupação.

“O entorno interfere sempre. A localização é o que faz o imóvel não ser uma commodity (que se caracteriza pela indiferenciação)”, diz o diretor de comercialização e marketing do Sindicato da Habitação (Secovi-SP), Luiz Fernando Gambi.

Tradicionalmente, equipamentos urbanos como o metrô elevam os preços nas proximidades das estações. Mas o benefício da inauguração das linhas não é universal. “Todo mundo quer ter fácil acesso, mas nunca ficar colado”, diz o diretor da empresa de avaliação imobiliária CBRE, Luís Mayor.

A localização, segundo ele, pode representar diferenças de até 20% nos valores de unidades equivalentes. “Interfere principalmente na liquidez do imóvel.” Segundo ele, a dificuldade para vender ou alugar o bem em função de elementos que afastem o consumidor pode obrigar o proprietário a baixar os preços.

Na avaliação do presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci-SP), José Augusto Viana Neto, a proximidade excessiva a alguns estabelecimentos úteis à sociedade – em geral, bem aceitos pelos cidadãos – também pode ser um problema para os proprietários.

“Para qualquer tipo de unidade residencial, templos religiosos, delegacias de polícia, quartéis, instituições de ensino, oficinas mecânicas, feiras livres e prontos-socorros desvalorizam o bem, se estiverem do lado do imóvel ou atrás dele”, afirma.

Os elementos de depreciação ou valorização variam, segundo ele, de acordo com o perfil da área e as necessidades locais. Viana explica que a abertura de vias coletoras são muito bem aceitas em regiões carentes de infraestrutura, mas, muitas vezes, motivo de protestos em regiões com padrão mais elevado. “Uma rua movimentada ou de comércio podem desvalorizar imóveis mais finos. Trata-se de um público que normalmente quer mais silêncio e privacidade.”

O vice-presidente de Avaliação imobiliária do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci), Luiz Fernando Barcellos, considera variável o raio de segurança para a aquisição de um imóvel quando há elementos de desvalorização. “Se o incômodo é o excesso de barulho. Então, a localização ideal vai ser aquela além da abrangência do som.” Por outro lado, ele acredita que o metrô, com impacto positivo, possa causar altas de preços por até um quilômetro das estações.

Na pele. Em um edifício na Barra Funda, zona oeste da capital, os condôminos convivem diariamente com vizinhos de fazer inveja e alguns incômodos. O prédio está na frente de um bar, a 70 metros de uma escola e a 150 metros de uma faculdade, mas apenas a duas quadras da estação Marechal Deodoro, na linha 3-Vermelha. “O que mais valorizam aqui é a proximidade do metrô. E a faculdade e o bar dão um ar de movimento para a rua”, diz o síndico do conjunto, Luiz da Silva Filho, de 52 anos. Trinta das 144 unidades do condomínio são alugadas por estudantes.

Mesmo assim, são constantes os problemas de relacionamento dos moradores com o bar do outro lado da via. Segundo o síndico, há tumulto e barulho excessivo principalmente nas noites de sexta-feira, quando os estudantes circulam pelo entorno em busca de diversão. “Às vezes, eles chegam a fechar a rua. Quando o bar extrapola e coloca mesinhas e cadeiras na calçada, chamamos à polícia”, conta. Em seu terceiro mandato à frente da gestão do edifício, Silva Filho diz haver registros de moradores que xingaram os vizinhos e até de um caso em que ovos foram jogados pela janela do residencial.

Fonte: Estadão

José Roberto Iampolsky (foto), diretor de uma administradora de condomínios alertou para a falta de informação dos usuários.

Erros mais comuns na garagem

Segundo o diretor da Paris Condomínios, alguns grandes edifícios suspendem o uso da clausura em horários de pico para evitar filas de carros na porta da garagem e acabam facilitando a ação de assaltantes. “O sistema não deve ser suspenso, principalmente quando há grande movimentação de veículos ou pessoas”, ensinou o empresário.

Ainda sobre a clausura de carros, também chamada de “gaiola”, Iampolsky recomendou que a mesma comporte apenas um veículo por vez. “Os carros de visitantes devem entrar no prédio somente com o motorista, que deve ser identificado na clausura. Se houver mais pessoas no carro, elas devem entrar pela portaria de pedestres após identificação e nunca dentro do veículo”, advertiu.

Falhas com pedestres

De acordo com o diretor, o morador não deve passar pela clausura quando há desconhecidos no local. O correto é esperar a pessoa ser liberada para só depois cruzar o compartimento. Ele lembrou ainda que parentes e amigos de moradores devem passar pela clausura, respeitando as regras de segurança como qualquer visitante.

Nas portarias onde não há passa-volumes, é comum ver o entregador aguardar o morador dentro na clausura, o que é errado. Iampolsky afirmou que o ideal é evitar o contato físico com o entregador, fazendo com que ele deixe a encomenda dentro da clausura e saia para que, então, o morador entre para pegar a entrega e deixar o pagamento.

O diretor da empresa sugeriu o uso de passa-volumes na clausura, pois o dispositivo permite que entregadores deixem as encomendas sem entrar no condomínio. Para ele, também é importante que haja um banco no local para que as pessoas possam esperar sentadas pela autorização da entrada. “A clausura deve ser feita de materiais fortes e resistentes. Embora bonito, o vidro não é a melhor opção”, finalizou Iampolsky.

Fonte: Folha do Condomínio