1ª Funcionário do condomínio não é empregado doméstico - Apesar de trabalhar na esfera domiciliar dos condôminos, aplicam-se a ele as normas da legislação comum trabalhista, com todos seus direitos e corolários.

2ª Admissão e demissão é com o síndico - Como representante legal do condomínio, o síndico tem plenos poderes para admitir e demitir funcionários, salvo se houver cláusula específica regulando o assunto na convenção ou no regimento interno. Para evitar demissões arbitrárias, tão onerosas ao condomínio, convém disciplinar o assunto, restringindo tal poder, com consulta prévia ao conselho consultivo ou à assembléia.

3ª Número de funcionários é com a assembléia ordinária - Despesas de funcionários e encargos são despesas ordinárias. Mas há diferença entre ter dois ou cinco empregados no prédio. Seu número deve constar do orçamento anual a ser aprovado em assembléia. Não deve ficar ao alvedrio do síndico.

4ª Lugar de porteiro é na portaria - A função do porteiro é importante demais para ele circular fora de seu posto de comando. Não deve ficar na frente do prédio, do lado de fora, nem em outras dependências, de onde não possa controlar o fluxo de entrada de pessoas e veículos.

5ª Lugar da mulher do zelador não é na portaria - Se o condomínio tiver zelador residente e sua mulher não for funcionária do condomínio, seu lugar não é certamente na portaria. Não deve substituir o marido. O vínculo empregatício que resultará custará muito caro aos condôminos.

6ª Condômino não é patrão direto do empregado - O funcionário foi contratado pelo condomínio, através de seu representante legal, o síndico. Não cabe a cada condômino, individualmente, a tarefa de chamar a atenção dos funcionários. Na omissão do síndico ou em caso de necessidade urgente, até se admite, em função do princípio de que cada condômino deve defender os interesses da coletividade. Na rotina do dia-a-dia deixar esse incômodo para o síndico.

7ª Funcionário não é confessor nem confidente - Se não quiser que sua vida particular seja conhecida de outros, não a conte para funcionário do condomínio. Por norma funcional, ele não deve ser indiscreto com relação ao que sabe sobre os condôminos, mas não fez nenhum voto nesse sentido.

8ª Porteiro não é atleta nem técnico - O equipamento que usualmente se coloca na portaria (interfone, telefone, controle do portão eletrônico e da porta de entrada, visor ou visores de TV em circuito fechado, etc.) exige do porteiro perícia de técnico e coordenação motora de jogador de basquete. Nem todos têm treinamento e habilidade para tanto. Paciência.

9ª Zelador residente não é banco 24 horas - O zelador reside no edifício, mas trabalha para o condomínio. Deve ter horário de trabalho como todos os demais funcionários. Excepcionalmente, poderá ser acionado para resolver problemas de urgência. Trabalho continuado fora do expediente poderá resultar em pagamento de horas extras, com todos os demais acréscimos trabalhistas. Cuidado.

10ª Funcionário é parte do condomínio - Trabalha quase dentro da nossa casa. Conhece nossos hábitos. É membro ativo da comunidade condominial.

Nos edifícios submetidos ao regime da Lei 4.591/64, cabe ao conselho consultivo desempenhar o papel de assessor do síndico e fiscal do dinheiro dos condôminos, sem que os demais consortes fiquem alienados da fiscalização. Não basta examinar formalmente os balancetes apresentados pelo síndico ou pela administradora. É preciso confrontar o papel com a realidade, para assegurar-se de que os fatos aconteceram como registrados.

De texto veiculado pela Associação das Administradoras de Condomínio de Curitiba (Apac), colhemos algumas dicas para os membros do conselho consultivo, as quais transcrevemos:

“Para analisar as pastas mensais, a Apac sugere que cada conselheiro escolha mensal e aleatoriamente uma das partes (pessoal, manutenção predial, manutenção fixa etc.) para esmiuçar da seguinte forma:

- Avaliar a veracidade, a necessidade e autenticidade dos documentos;

- Ligar aos fornecedores ou prestadores de serviços para conferir valores pagos;

- Consultar zeladora e porteiro sobre a realização de serviços pagos a terceiros;

- Consultá-los sobre o recebimento de seus direitos e benefícios;

- Somar os valores constantes nos extratos bancários oficiais para confirmar as despesas com CPMF, taxas etc.;

- Comparar as cópias de recibos e depósitos com os créditos;

- Analisar se as autenticações dos documentos são realizadas em bancos conhecidos;

- Cruzar alguns pagamentos com o extrato oficial e o paralelo.”

São conselhos formulados por quem já vivenciou muitos tipos de fraude no condomínio. Felizmente o cerco contra os fraudadores está apertando. A obrigatoriedade de se pagar a guia de recolhimento do INSS através da Internet, por doc eletrônico, é um alívio para os condôminos (não foram poucos que tiveram a surpresa de saber, anos depois, que as guias de recolhimento haviam sido falsificadas e que nada fora efetivamente pago).

A propósito, recebemos correspondência de Nereu João Lagos, de Curitiba, na qual ele nos indica modo de se relacionar os débitos pendentes do condomínio, para que os moradores possam acompanhar e fiscalizar, sem correr nenhum risco em relação às normas do Código de Defesa do Consumidor.

Segundo o síndico, seu edifício adota, há mais de nove anos, um procedimento que elimina essa possibilidade de fraude: simplesmente relaciona no item “receitas” as quantidades e os valores das taxas de condomínio recebidas e, em item à parte, “quadro de inadimplência”, as taxas e os valores de cada taxa que se encontra em atraso, sem mencionar o número e o dono do apartamento. “Dessa forma, – enfatiza – qualquer condômino poderá acompanhar o pagamento ou não das taxas atrasadas.”

O entendimento é resultado do julgamento da Apelação Cível nº 2011.036756-4, interposta pela A.P.C.N.P., que é uma associação, em razão de não ter concordado com a sentença de 1º grau que julgou improcedente a ação de cobrança de contribuições condominiais com obrigação de não fazer ajuizada contra C.R.

A apelante pretendia provar a existência de condomínio de fato, com seus elementos caracterizadores como o uso constante de área comum, os serviços contratados, além dos trabalhos realizados pela associação em nome e benefício do condomínio e seus proprietários/moradores.

A tese defendida era a de que o residencial em questão nos autos seria um condomínio de fato (caso concreto, sem legislação ou documento que o denomine assim), pelo que deveria ser regido pelas normas legais que regulam os condomínios em geral.

Já existe entendimento pacificado nas Cortes Superiores no sentido de que associação de moradores, qualificada como sociedade civil, sem fins lucrativos, que é o caso da apelante, não tem autoridade para cobrar nenhum tipo de taxa ou contribuição de quem não é associado, uma vez que tais entidades não são equiparadas a condomínio para efeitos legais.

O magistrado de 1º grau citou diversos julgados com esse entendimento pelo STJ, além de deixar claro que no caso inexiste áreas particulares ou qualquer área comum, de uso coletivo dos proprietários dos terrenos do loteamento.

A apelação teve a preliminar de cerceamento de defesa rejeitada. No mérito, o relator , Des. Luiz Tadeu Barbosa Silva, reforçou a tese do juiz da sentença original, em razão do princípio da tipicidade dos direitos reais, que consta no Código Civil, que estabelece que “para a instituição ou constituição de um condomínio sobre coisa imóvel é imprescindível a aquisição, através do competente registro no ofício imobiliário, de um bem imóvel comum por diversos proprietários”.

Em seu voto, o relator explicou que não existe condomínio entre os proprietários dos imóveis do loteamento em questão, uma vez que não há no loteamento área de domínio comum. “O réu apelado tem o direito de usar, gozar e dispor da coisa livremente”, concluiu.

Por unanimidade de votos, os desembargadores afastaram a preliminar e, no mérito, negaram provimento ao recurso, nos termos do voto do relator.

Fonte: MS Notícias

Ações trabalhistas são provocadas por descuidos

Descuidos e falta de conhecimento da legislação podem gerar processos na Justiça. De acordo com Carlos Samuel de Oliveira Freitas (foto), advogado e proprietário de administradora de condomínios no Rio de Janeiro, contratar ou demitir um funcionário é um processo burocrático, mas não é tão difícil quanto enfrentar uma ação trabalhista. Para o empresário, quando a questão judicial envolve o condomínio, a situação fica ainda pior. Segundo ele, o síndico deve conhecer todos os trâmites para contratar, manter e demitir um colaborador, para evitar algumas armadilhas.

Carlos Freitas explicou que em vários casos as ações trabalhistas são provocadas por pequenos descuidos ou falta de conhecimento da legislação. Além do desgaste físico e emocional de todos os envolvidos, a ação judicial movida por um ex-funcionário prejudica o orçamento do condomínio, podendo até deixar as contas em vermelho”, alertou Freitas.

Processo de admissão, folha de pagamento, férias, alteração de função, turno de trabalho, folgas e outros itens fazem parte da rotina de administração de pessoal. É preciso ainda esclarecer as dúvidas dos profissionais contratados, entre elas, as questões mais comuns são referentes às horas extras, que devem ser pagas sempre que o tempo do turno de trabalho for excedido.

Outra informação prestada pelo empresário refere-se à jornada de trabalho, que não deve ser superior a oito horas diárias e 44 horas semanais. Todo funcionário tem direito a repouso semanal remunerado e a uma hora de intervalo para refeição quando o turno ultrapassar as seis horas diárias. Se o colaborador não cumprir seu horário de refeição, tem direito a hora extra. “Há ainda outros detalhes que podem gerar problemas trabalhistas, como o intervalo necessário entre a folga e o retorno do trabalho para folguistas noturnos e o pagamento extra em caso de acúmulo de funções”, destacou.

Uma alternativa interessante para os condomínios, segundo Freitas, é a contratação de uma empresa terceirizada para realizar as atividades condominiais, como a limpeza, manutenção, portaria e vigilância. “É uma boa opção, pois reduz as despesas com funcionários. Com profissionais terceirizados, o condomínio não precisa se preocupar com os custos de admissão e demissão de pessoal e nunca ficará na mão, já que a terceirizada é obrigada a mandar outro funcionário para substituir quem estiver de férias ou tiver faltado por qualquer motivo”, disse.

No entanto, segundo ele, que é diretor de Locações da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (Abadi), mesmo com a contratação de uma empresa terceirizada, o condomínio não está livre das ações judiciais. Se houver alguma ação contra a empresa e o condomínio for citado, o pagamento dos custos será de sua responsabilidade caso a terceirizada não arque com o prejuízo.

Fonte: Folha do Condomínio

De acordo com o delegado Mauro Fachini, o aumento do crime ocorre porque quadrilhas despreparadas entraram no mercado. “São viciados em drogas que não tem muito preparo e agem em qualquer lugar só para conseguir dinheiro para sustentar suas festas e vícios”, afirmou. Houve também uma mudança do perfil do tipo de prédio assaltado. Antes, apenas condomínios de luxo eram roubados. Agora não há distinção. Desde o início do ano, 28 pessoas foram presas suspeitas de arrastões em São Paulo.

Fonte: Terra

Há, em média, 2.700 imó­­­­veis comerciais dis­­­­poníveis para ven­­da e locação em Curi­­tiba, de acordo com estimativa do Sindicato da Habitação e Condomínios no Paraná (Se­­­­covi-PR). Para fazer sucesso com investidores e também com o consumidor final, essas unidades precisam apresentar três características prin­­cipais: boa localização, versatilidade para mudança do layout e estar rodeado por uma vizinhança capaz de atrair o público.

“O fundamental para o em­­­­preendimento que quer se prestar a ser comercial é a localização. Para qualquer ativida­­de, o endereço é como se fosse o cartão de visitas do local. Um endereço privilegiado faz diferença, tanto para o investidor, que poderá exigir mais pela ocupação do local, como para o consumidor final, que depende do endereço para garantir os clientes”, comenta o diretor regional da Rossi, Gustavo Kosnitzer.

Prioridades

O que os comerciais precisam oferecer?

- Boa localização

- Flexibilidade de layout

- Vizinhança com serviços diversificados

Fonte: Gazeta do Povo