P. Com relação a cobrança: o condomínio faz cobrança por boleto bancário. Tais boletos têm discriminações diversas, tais como: taxa condominial, consumo de gás, multas e outros…totalizando um valor X. Um proprietário pagou valor menor do boleto fazendo depósito direto na conta corrente do condomínio, subtraindo uma multa, o que fazer nestes casos.

R. Antes de adentrarmos ao caso, temos eu salientar que a multa referida ficou sem especificação, ou seja, não sabemos ao certo qual é a espécie de multa, se é de caráter punitivo ou se é proveniente das despesas de condomínio.

Nossa posição, no caso concreto, é no sentido que se tal multa for proveniente de atraso de pagamento da taxa condominial, sendo certo seu lançamento no bloqueto bancário, o não pagamento de multa implica inadimplência do condômino frente ao condomínio.

Caberá uma notificação ao condômino, explicando a situação e pedindo que pague o valor referente à multa.

Por outro lado, se for multa referente a descumprimento da convenção do condomínio, o entendimento é de que tal multa não se confunde com as despesas de condomínio, e se estiver lançada no bloqueto juntamente com a taxa condominial, o condômino poderá pagar somente as despesas condominiais, não sendo obrigado a quitar a multa juntamente com a taxa.

Sua cobrança deverá ser feita por meios próprios, como determina a Lei do Condomínio (art. 21, parág. único), que transcrevemos:

“Art. 21. A violação de qualquer dos deveres estipulados na convenção sujeitará o infrator à multa fixada na própria convenção ou no regimento interno, sem prejuízo da responsabilidade civil ou criminal que, no caso, couber.

Parágrafo único. Compete ao síndico a iniciativa do processo e a cobrança da multa, por via executiva, em benefício do condomínio, e, em caso de omitir-se ele, a qualquer condômino.”

Regime especial

P. Em um condomínio o porteiro trabalha 12×36 noturno, porém o condomínio paga ao porteiro hora extra nos finais de semana; isso é permitido, sendo que a jornada de trabalho segue normal?

R.Explica o TeleCondo que, segundo Paulo Mont’Alverne Frota, juiz do TRT da 16a. Região, no caso de empregado que trabalha ‘12×36’, vai interessar se existe ou não acordo ou convenção coletiva de trabalho estabelecendo o referido regime. Se houve a pactuação prevista no art. 7o, XIII, da Constituição Federal, certamente não se poderá falar em horas extras. Se, entretanto, o regime não foi ajustado em acordo ou convenção coletiva, orienta a jurisprudência mais avisada que tem incidência o Enunciado 85 do TST, de modo que seriam devidas não propriamente horas extras, mas somente o adicional de horas extras (50%), relativo às horas excedentes da oitava diária.

Se, com base em convenção coletiva, o empregador adotar a jornada de 12×36, fica obrigado a respeitar o limite da jornada mensal, devendo considerar como já remunerado o trabalho realizado aos domingos e feriados que porventura coincidam com a referida escala, face à natural compensação das 36 horas seguintes, destinadas a descanso.

Em resumo, é isso aí.

P. Um condomínio quer colocar cerca elétrica; de todos os moradores apenas um não concorda, porque acha que tem risco de alguma criança estar brincando e a bola pegar na cerca etc. Então este morador quer saber se e permitido colocar cerca, quais são as conseqüências caso aconteça algo com algum morador?

R. Primeiramente é preciso esclarecer que eletrificar cerca ao redor de uma propriedade com o intuito de defesa ou proteção constitui um ato praticável por algumas pessoas, e, embora não exista lei regulamentando ou prevendo o fato, é aceitável tanto pela doutrina quanto pela jurisprudência.

Tais meios de defesa são denominados “ofendículos”ou “defesa mecânica predisposta”, estando amparados pelo entendimento de que o sujeito estaria em “exercício regular de direito”, uma vez que atuando em legítima defesa. Como diz o mestre Damásio E. de Jesus, “a predisposição do aparelho constitui exercício regular de direito. Mas, quando funciona em face de um ataque, o problema é de legítima defesa preordenada, desde que a ação do mecanismo não tenha início até que tenha lugar o ataque e que a gravidade de seus efeitos não ultrapasse os limites da excludente da ilicitude.” (Direito Penal, vol. 1).

A colocação de cerca eletrificada na propriedade, se resultar em ferimento ou dano a uma pessoa, fará com que o proprietário (no caso o condomínio, ou melhor, seu responsável) responda por crime de lesão corporal, o qual, em tese, estaria acobertado pela excludente da legítima defesa. Se a intensidade da corrente elétrica for tal que provoque a morte de alguém, o proprietário responderá por homicídio culposo, em razão do excesso dos meios empregados, com grande probabilidade de ser condenado pela Justiça.

Do ponto de vista civil, o fato gerará direito a indenização por eventuais perdas e danos e, seguindo a tendência moderna, indenização por danos morais. Entenda-se bem: O fato de o proprietário estar agindo em legítima defesa ao colocar tal cerca eletrificado, do ponto de vista penal, não o exime de responder por eventuais danos causados, por exemplo, em pessoas, sejam estar moradoras do condomínio ou não.

No caso específico do condomínio, se a assembléia decidir pela instalação da cerca elétrica, todos os condôminos e, em especial, o síndico, estarão assumindo um risco deliberado, pelo qual poderão ter de responder na esfera penal ou na civil, o que, não obstante a legitimidade teórica do meio de defesa, não o torna recomendável.

Existe uma solução muito melhor do que a rede elétrica, que é a rede eletrônica, formada por três ou mais fios bem finos, estendidos sobre os muros da propriedade e conectados a um sistema de alarme. Se alguém ou algo romper o fio ou perturbar-lhe em grau acima do estipulado, a central de vigilância será automaticamente alertada, podendo verificar de imediato o que está acontecendo, já que o sistema mostra o local exato da interferência. Acoplada a câmaras eletrônicas, a eficiência da rede será ainda maior.

É por isso que assume relevância o aspecto externo dos edifícios. Se, em sua maioria, apresentam ar de abandono, com pintura velha, reboco caído, pastilhas faltando, pouca cor, e outros sinais de decadência, todo o visual urbano fica comprometido.

Há um fato novo, porém. Temos notado, em Curitiba, que de dois ou três anos para cá, aumentou o número de edifícios que estão sendo reformados, especialmente no centro da cidade. Não sabemos, com certeza, qual a causa de tal “revival” do miolo urbano da capital paranaense. Provavelmente seja uma soma de fatores.

A uma, porque provavelmente o valor dos aluguéis chegou ao fundo do poço nos últimos meses. Muitos edifícios velhos, de um só proprietário, que estavam praticamente abandonados, foram vendidos para empresas que reconstruíram a partir da estrutura, para a instalação de apart-hotéis, lojas de departamento, apartamentos de um quarto etc., dando nova destinação mais adequada ao perfil da construção, já que não dispõem der vagas de estacionamento para as unidades.

A duas, porque a Caixa lançou plano de financiamento de reformas em edifícios em condomínio, como já noticiamos. Ao permitir que o condomínio faça a obra e pague em suaves prestações, com juros razoáveis, o banco está possibilitando a recuperação das fachadas sem onerar demasiadamente os condôminos. Tal programa merece ter continuidade, pelos grandes benefícios que propicia.

A três, porque aumentou o número de construtoras especializadas em recuperar e reformar edifícios em estágio de desgaste pelo tempo. Acirrou-se a concorrência, melhoraram as técnicas construtivas. Muitas empresas, que antes só se dedicavam a construções novas, descobriram o filão da reforma, já que o mercado de novos lançamentos está restrito. Algumas facilitam a contratação, recebendo o pagamento da obra em até 12 parcelas.

A quatro, porque, a custa de muita doutrinação, com reportagens nos jornais e na mídia em geral (onde também marcamos nossa presença), parece estar mudando a mentalidade quanto à conservação dos edifícios. Os condôminos estão se convencendo que é melhor pintar o prédio a cada três anos do que serem obrigados a reformá-lo a cada dez. É mais inteligente fazer a manutenção preventiva do que a corretiva, como atestam os engenheiros que escrevem sobre o assunto. Sem esquecer que a fachada do prédio – compreendendo sua frente, laterais e fundos -, representa em torno de 20% do valor do conjunto arquitetônico.

Outro aspecto positivo, que melhora a paisagem da cidade, é o emprego de cores nas edificações. O cinza triste, que outrora marcava a silhueta de Curitiba, aos poucos está sendo substituído por tons vibrantes, mais quentes e mais agradáveis.

Resta torcer para que a tendência ora observada se consolide e que, dentro de três a cinco anos, a cidade possa orgulhar-se de seu retrato urbanístico, e que, mais uma vez, sirva como modelo para outras capitais do Brasil.

Muito embora algumas Convenções proíbam animais em apartamentos, alguns condôminos têm se manifestado contra essa norma e levado o assunto à apreciação dos tribunais, que, fazendo uma ponderação entre o direito de propriedade de um lado e o direito de vizinhança de outro – o condômino exercita o seu direito sem causar prejuízo aos demais moradores –, têm se manifestado em inúmeras decisões no sentido de que, constatadas as características abaixo, é possível manter o animal no condomínio:

• O animal em questão deve ser doméstico e de pequeno porte.
• O comportamento do animal não deve oferecer perigo para os moradores do prédio, perturbar o sossego, a segurança ou a limpeza do imóvel e das dependências do condomínio.
• O histórico da raça do animal não pode ser de alto grau de agressividade e risco.

Por outro lado, mesmo que a Convenção o permita, é possível obter a retirada ou impedir a circulação por áreas comuns de qualquer animal que constitua qualquer tipo de risco à integridade, à saúde ou ao sossego dos condôminos, desde que feitas as provas pelo condomínio e obtida a autorização judicial.

Portanto, sendo o assunto ponto de muitas discussões e objeto de farta decisão judicial, deve ser tratado com bom senso, acima da paixão que o tema possa levantar, adotando-se cuidados essenciais para a convivência harmônica entre o animal e os condôminos, que, não sendo possível, deve sempre ser levada ao arbitramento do Judiciário, acima de qualquer possibilidade de nova lei que possa ser criada.

Fonte: Licita Mais

Condomínio no Portão solicitou serviço de orientação da Setran.

Veículos estacionados em locais proibidos ou que trafegam em excesso de velocidade, mesmo dentro de condomínios, estão passíveis de multa. É o que determina o Código Brasileiro de Trânsito, e se estende também a shoppings e supermercados, desde que as vias internas estejam sinalizadas de acordo com a lei. Além de multar, as instituições de trânsito também prestam orientações de sinalização nos ambientes privados.

Em Curitiba, a procura pelo serviço de orientação junto à Secretaria Municipal de Trânsito (Setran) é baixa. “É difícil um condomínio solicitar o atendimento porque muitas vezes o empreendimento já vem determinado. Além disso, nunca encontramos situações absurdas”, afirma a diretora de engenharia de trânsito da Setran, Guacira Civolani. Porém, caso o projeto criado pela construtora não atenda às necessidades do conjunto residencial, o órgão presta o atendimento gratuitamente.

É possível determinar o limite de velocidade, a orientação do fluxo e a definição de vagas de estacionamento, especialmente as destinadas aos idosos e pessoas com deficiência física. Para ter acesso ao serviço, o responsável pelo condomínio deve procurar a Setran e protocolar o projeto, que fica concluído entre 20 e 30 dias.

Esta é a aposta para as dificuldades de fluxo no condomínio Condomínio Castel di Bettega, no bairro Portão, que irá procurar a secretaria. O condomínio, com metade dos quase 600 apartamentos ocupados e cerca de 300 veículos atualmente, já enfrenta problemas no trânsito interno. “O principal é o excesso de velocidade. Alguns motoristas não respeitam o limite e outros andam sem luz. É perigoso atropelar alguém”, conta o subsíndico do conjunto, Rafael Kaminski de Souza. A expectativa ainda é que a orientação da Setran ajude ainda a definir uma passagem específica para pedestres por toda a área e o fluxo de entrada e saída de veículos.

Multas

Assim como são raros os condomínios que procuram pela orientação dos projetos também são praticamente nulos os casos em que agentes da Setran ou a própria Polícia Militar são chamados para multar veículos em situação irregular. “Não recebemos nenhum chamado, assim direcionamos o efetivo totalmente para as vias públicas, que possuem fluxo maior”, comenta Guacira. Isto, no entanto, não descarta a possibilidade de chamado e aplicação da multa nos casos de estacionamento em local sinalizado como proibido ou excesso de velocidade.

Fonte: Paraná Online

Problemas com correspondência em grandes condomínios são bastante comuns. Alguns prédios recebem mais de mil envelopes por dia. O quadro “Meu condomínio tem solução” mostra que alguns condomínios criaram regras para facilitar a entrega.

No Butantã, Zona Oeste de São Paulo, os moradores precisam buscar na portaria os jornais, revistas ou qualquer correspondência maior. Todas as outras cartas são entregues em cada apartamento.

São 10 torres, 400 apartamentos e só três funcionários para entregar a correspondência de todo mundo. Eles se dividem e cada um cuida de um bloco. O problema é que são quatro apartamentos por andar e, às vezes, a correspondência de um vai parar na porta do vizinho.

“Quem que não ficaria bravo? Esperando correspondência e não chega. Quando chega está errado”, diz o supervisor de treinamento do condomínio Washington Ferreira da Silva.

O treinador de tênis Renato Messias cansou de devolver a carta dos outros e também de ficar procurando a dele. Decidiu buscar tudo pessoalmente. “Pode ser 410 A, B, C e D. Eles colocavam o C no D, o A no B. Era uma confusão. Então, optei por deixar aqui embaixo. Eu passo aqui e pego as correspondências.”

Em outro condomínio, em Interlagos, na Zona Sul, os moradores não têm escolha. Eles precisam buscar a correspondência numa caixinha. O processo de separação dos papéis leva quase duas horas e, mesmo assim, dá confusão. “Pega, abre. Depois o morador vê que não é dele e devolve. Tem que fazer cartinha pedindo desculpa”, diz o zelador João Vicente Bei.

Fonte: G1

Os condomínios do Brasil, se coletivamente organizados, seriam uma grande força social, mais uma via de apoio à transformação do país em um estado moderno.

A tese é simples. Devido à dimensão continental do Brasil e às dificuldades na implantação de novos costumes, é possível obter melhores resultados em qualquer programa que envolva a população, valendo-se da elevada concentração de habitações nos condomínios brasileiros como meio canalizador de ações sociais.

Não temos estatísticas oficiais, mas é fácil concluir que pelo menos S! (um terço) das famílias brasileiras vive e trabalha, atualmente, em edificações reguladas pelas normas condominiais. Isso corresponde a mais de 60 milhões de pessoas.

No caso da coleta seletiva do lixo, por exemplo, o esforço público ou privado que for direcionado aos condomínios, por intermédio do síndico ou administradoras, terá maior resultado do que se voltado a moradias individuais. O ganho é de escala. Em média, em cada condomínio, vivem pouco mais de 50 famílias. É um número que não pode ser desprezado.

A coleta do óleo de cozinha, destinando-o à reciclagem, é outro tópico que deve merecer consideração. Uma campanha objetiva, direcionada aos condomínios, permitirá a obtenção de ganhos significativos pelo simples motivo de que a afluência dos prédios facilita a logística do recolhimento do óleo usado.

Da mesma forma, qualquer proposta de economia de água será mais eficaz se tiver o condomínio como o centro de suas atenções. E assim por diante.

O potencial de ação dos condomínios coletivamente considerados parece não ter chamado a atenção, ainda, das pessoas que determinam as políticas publicas do país. Mas é importante que passe a ser levado em conta.

Não se está a dizer que seja tarefa fácil mobilizar síndicos, administradoras e condôminos de qualquer cidade ou região. Para tanto, são necessários todos os meios comunicativos e de persuasão. O que se enfatiza é que tais meios, quando utilizados, poderão trazer a resposta esperada com menos custo para a iniciativa.

Nessa perspectiva, destaca-se a figura do síndico, líder natural da comunidade de residentes ou usuários, a quem deve ser destinado papel singular e indispensável na organização e na obtenção das metas a serem atingidas.

O investimento que se fizer nos condomínios, pela lei natural da imitação de comportamentos, fará com que a parte da população que reside em casas isoladas também adote atitudes assimiladas, com reflexos positivos para toda a sociedade. Prova disso temos em Curitiba, onde prédios que cuidam de seus jardins com esmero têm sido alvo de imitação pelos proprietários de outras edificações.

O recado está dado. É de graça para quem quiser aproveitá-lo.

* Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (41) 3224-2709, e-mail lfqueiroz@grupojuridico.com.br.

Fonte: ICNews