Se a garagem constitui unidade autônoma, com fração ideal própria e espaço definido, devidamente discriminado, não há o que discutir. O proprietário pode utilizá-la livremente, colocando nela os veículos que julgar de sua conveniência (carro, moto, bicicleta etc.). O espaço é seu. É área exclusiva. Só sofre as restrições decorrentes da própria natureza e do destino da unidade. Vedado será transformá-la em depósito, nela residir, utilizá-la como oficina etc.

Se a garagem for demarcada, mas não tiver fração ideal, não constituirá unidade autônoma. Seu uso obedecerá ao que estiver previsto na convenção ou no regimento interno. Apesar do espaço delimitado, não deixará de ser área comum.

Na hipótese inversa, de garagem com fração ideal própria, sem área demarcada, a utilização também precisa respeitar as normas internas da comunidade.

Sendo a garagem mero espaço de estacionamento, sem fração ideal individualizada, ou seja, simplesmente área comum, mormente se o número de vagas for inferior ao número de unidades, todos os condôminos poderão utilizá-la, sem embaraços, segundo as regras que forem estabelecidas pelo condomínio (quem chega primeiro, rodízio, sorteio periódico etc.). Não se admite locação a terceiros, na hipótese, como não se admite, em princípio, alugar área comum para quem quer que seja.

SITUAÇÃO DO LOCATÁRIO

A insuficiência de vagas de estacionamento, em certos edifícios, gerou o surgimento de indisfarçável discriminação contra legítimos locatários de unidades autônomas. Procura-se impedi-los de usufruir da garagem, através de decisões da assembléia, ordens do síndico e outros meios, sem se levar em consideração que o locatário basicamente exerce todos os direitos do locador com relação ao imóvel.

Se a garagem constituir acessório de apartamento (é delimitada mas não tem fração ou tem fração mas não é delimitada), mesmo que nada conste no contrato de locação, como o acessório segue o principal, o locatário terá direito de utilizar-se da vaga acessória. Do mesmo modo, se a garagem constitui simples área comum (com ou sem fração ideal específica ou individualizada), o direito de uso transmite-se diretamente do locador ao locatário, com a locação, mesmo que não haja nada expresso a respeito.

Há decisões judiciais em desacordo com o exposto, em razão, acreditamos, de situações peculiaríssimas da rica casuística do tema garagem.

Grandes condomínios não precisam ficar presos ao modelo tradicional de fornecimento de energia elétrica – em que a compra da carga é exclusivamente feita do distribuidor. Consumidores com demanda de pelo menos 500 quilowatts (KW) podem aderir ao Ambiente de Contratação Livre (ACL), uma opção que representa economias de até 15% nos valores da conta de luz.

A geração de eletricidade e sua distribuição são contratados separadamente no mercado livre. O comprador paga uma tarifa ao distribuidor local pelo uso do fio e pode escolher a usina geradora – que, conectada ao Sistema Nacional Interligado, pode estar em qualquer lugar do País.

“Aconselhamos que o cliente consulte vários ofertantes antes de escolher”, diz o diretor executivo da Associação Nacional dos Consumidores de Energia (Anace), Lúcio Reis. São as alternativas de escolha que dão aos compradores condições especiais de atendimento e preço.

A possibilidade de migração ainda não é, porém, universal porque o patamar mínimo, 500 KW, representa em São Paulo uma fatura de aproximadamente R$ 120 mil. “Os prédios corporativos de grande porte usam mais do que isso. O maior consumo é do sistema de refrigeração”, diz o presidente da comercializadora Comerc, Cristopher Vlavianos. Indústrias e shoppings são os mais comuns usuários desse mercado, segundo ele.

Adesão. Residenciais de grande porte, com várias torres, eventualmente também chegam a esse nível de consumo, de acordo com o gerente de projeto da administradora Itambé, Audrey Ponzoni. Nesse caso, a contratação de energia pode ser feita pelo condomínio, com rateio interno dos custos determinado por medidores para cada unidade.

O ALC pode ser acessado por dois tipos de clientes: os com consumo superior a 3 mil KW, totalmente livres, e aqueles com demanda variando de 500 KW a 3 mil KW, chamados consumidores especiais. Criada em 2006, esta última categoria permite a compra de eletricidade apenas de pequenas usinas incentivadas pelo governo – todas baseadas em fontes renováveis, como geradores eólicos e pequenas centrais hidrelétricas.

A transição para o novo modelo não é automática. Seis meses antes da migração, deve-se pedir a denúncia do contrato no mercado cativo. Em geral, os clientes contratam, nessa fase, uma empresa especializada para medir o consumo e avaliar a viabilidade de adesão ao ALC e seus descontos potenciais.

Essa companhias informam também os parâmetros para o estabelecimento do volume adequado de carga a se contratar e os termos do acordo com os geradores. “O comprador sabe o volume, o preço e o índice do reajuste dessa energia”, diz Vlavianos. Os prazos de vencimento contratual são negociados livremente.

Ainda na adaptação, o edifício deve realizar a troca dos medidores para que os dados de consumo sejam enviados à Câmara de Comercialização de Energia Elétrica (CCEE), que registra os contratos do ALC. Os custos totais do processo de transição ficam em cerca de R$ 30 mil.

O planejamento é importante porque cargas excedentes ao estipulado no contrato devem ser adquiridas no mercado de curto prazo. Lá, os preços de liquidação das diferenças (PLD) são determinados pela CCEE e podem variar consideravelmente. “Mas o comercializador, como tem vários contratos, pode negociar o limite”, diz o presidente da Associação Brasileira de Comercializadores de Energia (Abraceel), Reginaldo Almeida.

Fonte: Estadão

Fundo é utilizado no financiamento de casa popular

O Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) surgiu na década de 60, com o intuito de proteger os trabalhadores demitidos sem justa causa. Desde a criação do fundo, os empregadores devem depositar em uma conta bancária, no nome do empregado e vinculada ao contrato de trabalho, o valor correspondente a 8% do salário do funcionário. Além de dar oportunidade para o trabalhador formar seu patrimônio, o FGTS é utilizado no financiamento de programas de habitação popular, saneamento básico e infraestrutura urbana.

De acordo com Bárbara Silva Freitas, responsável pela área financeira de uma administradora de bens, na cidade do Rio de Janeiro, o FGTS é muito utilizado para a compra de imóveis. O fundo pode ser usado para pagamento à vista, financiamento ou consórcio, mas existem algumas regras sobre o seu uso. “Na compra de um imóvel residencial urbano é possível utilizar o FGTS para o pagamento parcial ou total do valor do bem ou para pagar o lance de obtenção ou complementação da carta de crédito no consórcio de imóveis”, explicou Bárbara.

O recurso pode ser usado no financiamento de imóveis de até R$ 500 mil ou para pagar até 80% do valor da prestação por até um ano. Bárbara lembrou que a liberação do fundo ocorre somente após a finalização da escritura e do registro do imóvel, impossibilitando o uso do recurso para dar entrada no negócio.

“Quem já possui uma casa ou apartamento em seu nome não pode usar o benefício para comprar um segundo imóvel. Para usar o FGTS novamente, o trabalhador deve esperar três anos e não pode ter nenhum patrimônio em seu nome”, esclareceu a profissional.

O FGTS só é liberado para um novo financiamento quando for comprovado que o imóvel adquirido com o benefício foi vendido e levado para registro. Por isso, é importante verificar se foi feita a transferência do registro do imóvel. “Quem tem o fundo inativo pode aproveitar o saldo e adquirir um imóvel, se ainda não possuir nenhum, já que o valor só pode ser resgatado nesta circunstância ou em caso de doenças graves e situações excepcionais, como tragédias naturais. Mesmo as pessoas que tem restrições de crédito podem usar o FGTS para pagamento integral do bem”, acrescentou Bárbara Freitas.

O fundo não pode ser usado para aquisição de imóveis comerciais, reformas, ampliações ou melhoria de imóveis residenciais ou comerciais, aquisição de lotes e terrenos ou de moradia para familiares ou terceiros. De acordo com a funcionária da administradora de bens, “o imóvel deve ser destinado à moradia do comprador e deve estar localizado no município onde ele trabalha ou reside há pelo menos um ano, na região metropolitana ou em cidades limítrofes. O titular da conta deve ter no mínimo três anos de trabalho sob o regime do FGTS. O cônjuge também pode usar seu recurso desde que ambos tenham seu nome na escritura”, acrescentou Bárbara.

A liberação do recurso é feita mediante a apresentação de documentos pessoais e certidão de casamento, caso o trabalhador seja casado. É necessário o pagamento de uma taxa de abertura do processo para o banco e todo o trâmite leva em média 60 dias. “A construção de um imóvel também pode ser subsidiada pelo fundo. Para que a operação possa ser realizada é preciso que haja vínculo com um financiamento ou programa de autofinanciamento. O construtor deve apresentar o cronograma da obra”, finalizou.

Fonte: Folha do Condomínio