“No meu condomínio foi feita uma assembléia para aprovação de pintura no prédio e assuntos gerais. Foi aprovado um orçamento para pintura (o que está correto). E foi também aprovado um orçamento de mais ou menos R$ l0 000,00 para colocação de grades na frente do edifício e uma cobertura de policarbonato na calçada de acesso ao hall de entrada. A pergunta é: (1) nos ‘assuntos’gerais podem aprovar um orçamento tão alto? (2) essas obras não são consideradas como alteração da fachada? (e portanto deveriam ter 100% de aprovação?).”

Quanto à primeira pergunta, a resposta é “não”. Nas assembléias ordinárias ou extraordinárias de condomínio, todos os temas de deliberação devem estar devidamente expressos no edital de convocação, para que a decisão seja válida e, principalmente, exigível dos condôminos ausentes. É o que se infere da Lei do Condomínio (art. 24, caput), ao referir-se que à assembléia geral ordinária compete aprovar as “matérias inscritas na ordem do dia”. A praxe de constar “assuntos gerais” como pauta de assembléia não atende, em princípio, a exigência da lei, razão por que se tem entendido que em “assuntos gerais” os condôminos só podem discutir os problemas gerais do condomínio, mas não deliberar em caráter definitivo. A irregularidade não é insanável. Basta que uma outra assembléia, devidamente convocada e com a ordem do dia expressa e específica, ratifique a decisão para que o problema esteja solucionado.

Quanto à segunda pergunta, entendemos que as obras de colocação de grades na frente do edifício não constituem uma alteração da fachada, no sentido de exigir-se quórum unânime para a validade de tal decisão (Lei 4.591/64, art.10). A uma, porque não se trata de iniciativa de um só condômino, visando beneficiar-se com exclusividade de inovação no prédio. A duas, porque em princípio a colocação de grades só afeta o andar térreo do prédio, o qual, por ser diferente dos demais, tal como a cobertura, não forma um conjunto-padrão de equivalência uniforme, como os andares-tipo do edifício, em que uns têm de ser idênticos aos outros. A três, porque, mesmo que a grade efetivamente constitua uma modificação da fachada original, sua colocação é necessária do ponto de vista da segurança dos moradores, o que constitui razão para afastar qualquer impedimento de ordem legal, como vêm reiteradamente decidindo nossos tribunais. Em hipóteses tais, o quórum mínimo exigível, no nosso entender, é o de 2/3 (dois terços) do total de frações ideais, salvo disposição em contrário da convenção do condomínio.

Quanto à colocação de uma cobertura de policarbonato na calçada de acesso ao hall de entrada, só podemos expressar nossos parabéns ao prédio, já que está se preocupando com a segurança das pessoas que entram e saem do edifício, evitando que haja acidentes e resguardando os proprietários contra possível ação de indenização. É exemplo que deve ser seguido por todos.

A tragédia no centro trouxe à tona uma prática totalmente desaprovada: obras que são feitas sem acompanhamento de um engenheiro ou de um arquiteto. Seja uma simples obra ou a mais complexa, é preciso ter um profissional que ficará responsável pelo projeto.

De acordo com Antônio Eulálio Pedrosa, membro do Conselho Regional de Engenharia e Agronomia, o Crea-RJ, a falta deste responsável pode acarretar por exemplo, incêndios, quando a parte elétrica é comprometida, ou desmoronamento, quando se mexe no pilar de sustentação.
Além disso, é preciso checar se a empresa contratada para realizar a obra é legalizada, exigir o registro no Crea e o licenciamento na Prefeitura.

Fonte: IG

A orientação é de uma empresa que administra condomínios na capital paulista, líder no seu segmento. Para a empresa, os serviços prestados pelos fornecedores, como manutenção e conservação, têm que equacionar quatro fundamentais exigências no atendimento ao condomínio: segurança, qualidade, garantia e custos.

“Uma reforma barata, porém mal feita, pode gerar problemas estruturais e, consequentemente, novos gastos ao condomínio”, exemplificou Márcia Romão, gerente de Relacionamento com Clientes da empresa.

Segundo a gerente, o primeiro item a ser revisado é a folha de pagamento do condomínio, responsável por aproximadamente metade do valor da quota pelos moradores. Neste caso, ela entende que um dos vilões são as horas extras realizadas pelos funcionários, e muitas vezes a contratação de folguistas ajuda a resolver o problema.

Outra medida essencial, citada por Márcia, é a realização pelo síndico de campanhas para o uso racional da água nos apartamentos. A instalação de sensores de presença, que evitam o uso desnecessário da luz, além de regras para o uso de energia elétrica nas áreas comuns contribuem para a redução dos gastos. “Conhecendo o perfil econômico dos moradores e as necessidades do condomínio, sempre é possível economizar”, concluiu.

Fonte: Folha do Condomínio

Salão de festa, parquinho e churrasqueira. Há cerca de três anos, eram estes os elementos encontrados como opções de lazer em condomínios verticais e horizontais. Atualmente, procurar um lançamento é saber que vai encontrar mais do que os elementos básicos de entretenimento. Os equipamentos de lazer oferecidos estão mais amplos e sofisticados. Incluem sauna, piscina, sala de ginástica, horta, pet shop, lan house, cinema, sala de jantar, escritório, salão de festas para diferentes faixas etárias, entre outros.

“A gente busca oferecer todos esses itens de lazer, que são atributos de comodidade para o morador. Em vez de sair de casa para fazer academia ou jantar com amigos, é possível fazer isso dentro do espaço do condomínio, ganhando e otimizando o tempo”, indica João Auada Junior, diretor de negócios da construtora Tecnisa. De acordo com ele, além do tempo, outro propósito é baratear o custo de opções de lazer. “Hoje em dia, ninguém mais tem título de clube ou talvez não possa matricular todos os filhos em aulas de natação, por exemplo. Mas pode ter essas opções integradas ao local onde mora”, comenta.

O mercado imobiliário tende a manter esse tipo de opção nos lançamentos. “O tamanho do terreno pode interferir na quantidade de itens de lazer, mas os imóveis vão contar com esses elementos”, aponta Marco Antonio Palha, mais conhecido como Alan, diretor geral de vendas da Imobiliária Lopes em Curitiba. Segundo ele, em São Paulo e outras capitais, esses empreendimentos já são mais comuns. “Aqui, ainda é novidade, as pessoas têm medo que fique mais caro o condomínio, mas pela nossa experiência em outros locais, não haverá mu­­dança brusca”, afirma.

“O curitibano vai se acostumar a dividir o espaço com os vizinhos, mesmo que a cidade ofereça clubes e parques”, comenta. Alan explica que, em outras experiências, quem mais tem aproveitado os espaços são as crianças de até 12 anos, e isso pode influenciar na escolha dos pais. “Hoje em dia, por fatores de segurança, é melhor saber que seu filho está brincando dentro de casa”, lembra Junior.

Preço e resposta

O valor do condomínio terá de dar conta da manutenção desses espaços. No entanto, os condomínios-clube costumam ser construídos em terrenos grandes, que comportam muitas unidades. “A maioria deles tem entre 200 e 300 unidades. Por isso, no rateio fica barato para todo mundo”, diz Alan.

No entanto, em Curitiba, imobiliárias e administradoras de condomínios ainda não conseguem avaliar a resposta do mercado consumidor com relação a esse tipo de imóvel e o preço que vai custar ao morador. “Dependendo das opções que oferece, vemos os condomínios que oferecem opções de lazer podem cobrar taxas que vão de 50% a 75% a mais que a taxa básica, que costuma irar em torno de R$ 200”, diz Sandro Dudeck, sócio da Octra Administra­­do­­ra de Condomínios.

“Os primeiros imóveis com esse conceito, em bairros mais centrais, estão sendo entregues agora. Aqui, sabemos que no Ecoville, que estava longe de núcleos urbanizados, foi um sucesso, mas ainda não é possível analisar como o morador vai utilizar a academia do prédio se ele mora no Centro, por exemplo e tem outras opções”, diz Michel Galiano, diretor geral da imobiliária Apolar.

Mas as opções de lazer são o principal motivo de muitas compras. O casal Hellen e Paulo Tenório compraram uma unidade no Club San Marino justamente por causa dos itens de entretenimento. “Isso foi o diferencial. Somos jovens, temos muitos amigos e vamos querer usar cada espaço do condomínio”, afirmam.

Equipamentos

Um estilo para cada público

O equipamento de lazer oferecido em cada empreendimento vai depender do público que vai ser atingido. Se forem famílias, casais jovens, idosos ou pessoas que vão morar sozinhas, muda também o foco das áreas comuns. “Áreas para brincar, playground, piscina infantil e um salão de festa com uma decoração ou algo que remeta a coisas mais lúdicas serão montados onde haverão crianças morando”, exemplifica João Auada Junior, da Tecnisa.

Se a intenção foi agradar adolescentes, salas de música e próprias para games estarão disponíveis. Para os adultos, espaços contemplativos, locais para promoção de saúde, como piscinas aquecidas e academias, além de salas para refeições estão entre as alternativas oferecidas que tem maior procura. “Temos que atender o público que vai morar lá e pensar no bem-estar do consumidor final. Por isso, pensamos em todo o tipo de espaço que pode ir ao encontro da necessidade do morador”, explica Auada.

No caso de destruição total ou quase total, os condôminos deverão reunir-se em assembléia para deliberar sobre a reconstrução ou venda do terreno e materiais. Atenção para o quórum: somente “metade mais uma das frações ideais do respectivo terreno” (art. 14). Para assunto tão importante, como se vê, basta quórum de maioria absoluta.

Rejeitada a reconstrução, a assembléia decidirá sobre o destino do terreno e aprovará a partilha do valor do seguro entre os condôminos (art. 14, § 1º). Aprovada a reconstrução, que deverá obedecer ao mesmo destino, forma externa e disposição interna (em termos), a minoria que não quiser ou não puder arcar com as despesas poderá alienar suas partes diretamente ou , mediante avaliação judicial, hoje produção antecipada de provas (art. 14, §§ 2º e 3º), seguida de ação de adjudicação judicial, em que a maioria oferecerá e depositará as importâncias arbitradas (art. 15). Ultrapassadas todas as fases do processo (depósito, liminar autorizando a adjudicação, citação, contestação, impugnação, perícia, audiência, sentença, apelação, contra-razões, acórdão etc.), a sentença irrecorrível, transitada em julgado, “servirá de título definitivo para a maioria”, sendo levada ao registro de imóveis (art. 15, § 7º).

DESTRUIÇÃO MENOR

Se o sinistro for de menos de 2/3 da edificação, o síndico promoverá o recebimento do seguro e a reconstrução ou os reparos nas partes danificadas (art. 16). Parece simples, mas não é. E se o valor do seguro for insuficiente para a reconstrução? E se a maioria, reunida em assembléia, decidir pela não reconstrução do prédio? A lei não prevê convocação de assembléia, no caso, deixar a critério do síndico a decisão, ou melhor, a obrigação de receber o seguro e promover a reconstrução.

A interpretação literal de tal dispositivo poderia levar, na prática, à adoção de providências em total desacordo com a vontade dos condôminos, o que não condiz com os princípios da própria Lei do Condomínio, em que impera o governo da maioria, numa verdadeira democracia direta, mais autêntica que todas as demais conhecidas.

Decisão de tal quilate, repita-se, deverá ser tomada pelos condôminos reunidos em assembléia, valendo o mesmo quórum de “metade mais uma das frações ideais”, já referido (art. 14).

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