conjuntamente com as demais taxas de condomínio.

1. Imposto de Renda de Pessoa Física

O Imposto de Renda de Pessoa Física (IRPF) é previsto no art. 153, III, da Constituição Federal e no art. 43 e seguintes do Código Tributário Nacional.

Art. 153. Compete à União instituir impostos sobre:

III – renda e proventos de qualquer natureza;

Art. 43. O imposto, de competência da União, sobre a renda e proventos de qualquer natureza tem como fato gerador a aquisição da  disponibilidade econômica ou jurídica:

I – de renda, assim entendido o produto do capital, do trabalho ou da combinação de ambos;

II – de proventos de qualquer natureza, assim entendidos os acréscimos patrimoniais não compreendidos no inciso anterior.

§ 1o A incidência do imposto independe da denominação da receita ou do rendimento, da localização, condição jurídica ou nacionalidade da fonte, da origem e da forma de percepção. (Parágrafo incluído pela Lcp nº 104, de 10.1.2001)

§ 2o Na hipótese de receita ou de rendimento oriundos do exterior, a lei estabelecerá as condições e o momento em que se dará sua  disponibilidade, para fins de incidência do imposto referido neste artigo. (Parágrafo incluído pela Lcp nº 104, de 10.1.2001)

Art. 44. A base de cálculo do imposto é o montante, real, arbitrado ou presumido, da renda ou dos proventos tributáveis.

Art. 45. Contribuinte do imposto é o titular da disponibilidade a que se refere o artigo 43, sem prejuízo de atribuir a lei essa condição ao possuidor, a qualquer título, dos bens produtores de renda ou dos proventos tributáveis.

Parágrafo único. A lei pode atribuir à fonte pagadora da renda ou dos proventos tributáveis a condição de responsável pelo imposto cuja retenção e recolhimento lhe caibam.

O contribuinte deste imposto é a pessoa física ou jurídica, titular de renda ou provento de qualquer natureza. A hipótese de sua incidência é o acréscimo patrimonial, em virtude da aquisição da disponibilidade econômica ou jurídica da renda decorrente do capital, do trabalho ou da combinação de ambos, além dos proventos de qualquer natureza.

2. Da declaração do pagamento de aluguéis

As despesas de aluguel devem ser informadas na ficha “pagamentos e doações efetuadas”, no código 70 – aluguel do imóvel. Deve ser indicado o nome o número do CPF do proprietário do imóvel.

Aluguel de imóveis e declaração de ajuste do Imposto de Renda. Quando cruzados os dois temas, são muitas as dúvidas por parte dos  contribuintes na hora de preencher o formulário da Receita. Edino Garcia, consultor do Declare Certo IOB, esclarece que do lado de quem mora em um imóvel alugado, a instrução é simples: a despesa feita ao longo do ano não é dedutível, seja com o aluguel em si, seja com o IPTU ou condomínio. O contribuinte, no entanto, deve declarar esse gasto à Receita no campo “Pagamentos e Doações Efetuadas”, selecionando o código 70 e informando o valor do aluguel e os dados do locador. “O costume do brasileiro é de não declarar o que não pode ser deduzido, mas a

obrigatoriedade existe”, reforça Garcia. (GRIFO NOSSO) (Fonte: http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/imposto-de-renda/noticias/como-declarar-gastos-e-ganhos-com-aluguel-no-ir-2011?page=1&slug_name=como-declarar-gastos-e-ganhos-com-aluguel-no-ir-2011)

Conforme informações colhidas no próprio site da Receita Federal, depreende-se que o aluguel pago pelo locatário não pode ser deduzido no Imposto de Renda de Pessoa Física:

Deduções – Rendimentos de Aluguéis

410 – Quais são os valores passíveis de exclusão dos rendimentos de aluguéis?

Podem ser excluídos do valor do aluguel recebido, quando o encargo tenha sido exclusivamente do locador, as quantias relativas a:

• impostos, taxas e emolumentos incidentes sobre o bem que produzir o rendimento;
• aluguel pago pela locação de imóvel sublocado;
• despesas pagas para cobrança ou recebimento do rendimento; e
• despesas de condomínio.

(Lei nº 7.739, de 16 de março de 1989, art. 14; art. 50; IN SRF nº 15, de 2001, arts. 12 e 22)

411 – Os valores referentes ao pagamento do IPTU são passíveis de exclusão dos rendimentos de aluguéis?

Sim. Podem ser excluídos do valor do aluguel recebido, quando o encargo tenha sido do locador, as quantias relativas ao pagamento do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) relativo ao imóvel locado, independentemente se a percepção dos rendimentos ocorreu durante todo o ano ou somente em parte dele, ou ainda, que o imposto tenha sido pago à vista ou parcelado, desde que dentro do ano-calendário em que o rendimento de aluguel foi recebido.

(Lei nº 7.739, de 16 de março de 1989, art. 14; Instrução Normativa SRF nº 15, de 6 de fevereiro de 2001, arts.

412 – São dedutíveis dos rendimentos de aluguel as despesas com advogado para retirar inquilino e a realização de reformas no imóvel para futura locação?

Não são dedutíveis as referidas despesas por falta de previsão legal.

(Instrução Normativa SRF nº 15, de 6 de fevereiro de 2001, art. 12)

413 – Proprietário que aluga seu imóvel e por sua vez paga aluguéis como locatário pode deduzir dos aluguéis recebidos o valor do aluguel pago?

Não. Pode ser excluído apenas o aluguel pago pela locação de imóvel sublocado.

(Instrução Normativa SRF nº 15, de 6 de fevereiro de 2001, art. 12)

(Fonte: http://www.receita.fazenda.gov.br/PessoaFisica/IRPF/2012/perguntao/assuntos/deducoes-rendimentos-de-alugueis.htm)

Na instrução normativa nº 15/2001, encontram-se as hipóteses que ensejarão a dedução no Imposto de Renda de Pessoa Física. Apenas em algumas situações de aluguéis de imóveis pagos por pessoa jurídica é possível a dedução no Imposto de Renda, conforme art. 12 e seguintes da

referida instrução.

Aluguéis de imóveis pagos por pessoa jurídica

Art. 12. No caso de aluguéis de imóveis pagos por pessoa jurídica, não integram a base de cálculo para

efeito de incidência do imposto de renda:

I – o valor dos impostos, taxas e emolumentos incidentes sobre o bem que produzir o rendimento;

II – o aluguel pago pela locação do imóvel sublocado;

III – as despesas pagas para sua cobrança ou recebimento;

IV – as despesas de condomínio.

§ 1º Os encargos acima somente podem ser excluídos do valor do aluguel quando o ônus tenha sido exclusivamente do locador.

§ 2º Quando o aluguel for recebido por meio de imobiliárias, procurador ou por qualquer outra pessoa designada pelo locador, considera-se data de recebimento aquela em que o locatário efetuou o pagamento, independentemente de quando for feito o repasse para o beneficiário.

§ 3º A indenização por rescisão antecipada ou término do contrato é considerada rendimento tributável para o beneficiário.

Art. 13. Compõem a base de cálculo, para efeito de tributação, os juros de mora, quaisquer acréscimos ou outras compensações pelo atraso no pagamento do aluguel, bem assim as benfeitorias realizadas no imóvel pelo locatário não reembolsadas pelo locador e as luvas pagas ao locador, ainda que cedido o direito de exploração.

Art. 14. No caso de rendimentos de aluguéis de imóveis recebidos por não-residentes no país, o imposto deve ser calculado mediante aplicação da alíquota de quinze por cento, observado o disposto no art. 12.

Há previsões de dedução no IRPF na referida instrução, mas nenhuma se refere à dedução de aluguel pago por pessoa física.

Algumas questões referentes ao tema ajudam no entendimento de como deverá ser feita essa declaração:

Pagamento de IPTU e condomínio precisa ser declarado? De quem é a responsabilidade, do inquilino ou do proprietário?

Não é necessário declarar essas taxas, independentemente de quem é responsável por pagá-las. Porém, se for o proprietário quem paga por elas, ele tem o direito de deduzi-las do seu rendimento com o aluguel. Ou seja, só precisa declarar o rendimento, já líquido das taxas.

Como se discrimina a corretagem paga à imobiliária pelo proprietário do imóvel e quem é responsável por declarar esse valor?

A corretagem é paga à imobiliária pelo proprietário, por isso ele é o responsável por discriminar esse valor em sua declaração. Ele deve deduzir a comissão do seu rendimento de aluguel, declarando o valor em um campo específico na ficha de “Pagamentos e Doações Efetuados”. Sob o código “70 – Aluguel” será informado o rendimento com aluguel já líquido de todas as taxas; sob o código “71 – Administrador de Imóvel”, informa-se o valor da corretagem.

Devo informar os dados de quem de fato paga ou recebe o aluguel, ou informo os dados da administradora de imóveis?

A administradora é uma mera intermediária. Quem paga aluguel deve informar como beneficiário o próprio locador, por seu nome e CPF. O mesmo vale para o proprietário, que recebe o aluguel. Como responsável pelo pagamento deve ser informado o inquilino, seja ele pessoa física ou

Caso receba o aluguel de pessoa jurídica, o locador deve declarar os valores recebidos em “Rendimentos Tributáveis Recebidos de PJ pelo Titular”, informando seu nome e CNPJ. Caso o locatário seja pessoa física, a discriminação virá no campo “Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Física e Exterior”, dentro da aba “Carnê-Leão”, com o nome e CPF dos inquilinos que constam no contrato de locação.

Como declaro os valores de aluguel? Mês a mês ou o montante anual?

O inquilino só terá a opção de informar os valores pagos mensalmente. Já o proprietário deverá informar os valores mensais apenas se o locatário for pessoa física. Caso seja pessoa jurídica, o correto é informar o montante total recebido no ano a título de aluguel.

E é possível regularizar um contrato de locação retroativamente, para evitar cair na malha fina pelas falhas do passado?

Quem responde a essa pergunta é o consultor imobiliário da Areal Pires Advogados, Alex Strotbek. Sim, é possível, porém com algumas condições. Suponha que você é locador e deseja fazer constar no contrato que outros membros da sua família recebem parte ou a totalidade do aluguel; ou ainda que você é um jovem que consta como único inquilino de um apartamento que divide com mais duas pessoas; nesses casos, você pode “corrigir” a situação, vigente em 2011, para poder declarar corretamente neste ano. Em primeiro lugar, o aditivo contratual precisa ter a data atual, jamais uma data passada. “Você vai confeccionar um documento, com a data atual, explicando que a situação em questão vem ocorrendo desde uma determinada data passada. Ou seja, apenas o efeito do aditivo será retroativo”, explica Stroetbek. Em segundo lugar, evidentemente que a data passada informada deve corresponder à realidade. Finalmente, no caso do inquilino que deseja acrescentar outros locatários ao contrato, é fundamental que locadores e fiadores estejam de acordo.  No caso de uma residência dividida por jovens, se a rotatividade for baixa, o ideal é mesmo recorrer aos aditivos contratuais quando um dos moradores deixar o imóvel para dar lugar a outro. Porém, se for uma república, com alta rotatividade, aquele que consta no contrato como locatário pode tentar acrescentar uma cláusula de sublocação, conferindo-lhe o direito de rachar as despesas com aluguel com outros moradores, sem a necessidade de incluí-los no contrato

como locatários. O sublocador, por sua vez, deverá firmar com cada sublocatário um contrato em separado. Contudo, sublocar um imóvel, além de precisar da concordância do proprietário e do fiador, pode não ser muito vantajoso para o inquilino. Da mesma forma que ocorre com os aluguéis recebidos, os valores pagos pelos sublocatários estarão sujeitos à cobrança de IR mensal, deverão ser declarados como rendimentos tributáveis e podem aumentar a renda tributável do sublocador a ponto de deslocá-lo de faixa de contribuição.

Entende-se que no caso em comento, o inquilino deverá apresentar o comprovante de pagamento, mesmo que estejam incluídas juntamente com o valor da locação as parcelas de taxa de condomínio. Deverá o inquilino informar o valor relativo ao aluguel e juntar o comprovante,

mesmo que esse apresente um valor superior. Isso porque aquele que recebe o valor do aluguel também deverá informar à Receita Federal o valor do aluguel percebido. Com o cruzamento desses dados, será verificada a veracidade das alegações. Entretanto, é possível que o inquilino requeira à administradora que sejam expedidos boletos separados, a fim de facilitar a declaração do imposto de renda. Sem mais para o momento, colocamo-nos à sua inteira disposição para eventuais esclarecimentos, bem como para novas pesquisas.

Fonte: da redação.

Este tem sido o apelo de muitos condôminos, diante das tentativas cada vez mais insistentes de se diminuir o horário de funcionamento dos edifícios comerciais, em função das despesas com funcionários ou da preocupação com a segurança.

Em cidades como São Paulo e Rio de Janeiro, muitos edifícios fecham suas portas logo após o anoitecer (em torno de 19h, 19h30min ou 20h), o que impossibilita a muitos profissionais liberais continuarem o exercício de suas funções, especialmente dentistas, cuja clientela prefere marcar hora fora do expediente.

Em cidades como Curitiba e Belo Horizonte, onde a criminalidade ainda não atingiu proporções pauliféricas, também é comum o quase-fechamento dos prédios comerciais após determinado horário, permanecendo vigia ou segurança com a responsabilidade de identificar os usuários, sem impedir o acesso dos clientes de quem continue trabalhando. Somente depois das 22 ou 23 horas, o edifício fica totalmente isolado do mundo exterior ou com acesso exclusivo de condôminos e pessoas previamente autorizadas.

Tal iniciativa, de bom senso indubitável, está mais de acordo com a finalidade de um condomínio comercial, que é permitir que exercitemos nossos ofícios com plenitude.

Mas, afinal, quem decide que horas o prédio fecha ou abre? E até que ponto pode-se impedir o acesso dos proprietários-condôminos a suas unidades autônomas?

A questão ainda não suscitou muitas discussões judiciais, mas é muito atual. Não há normas legais regulando a matéria, sendo necessário interpretar o problema dentro do contexto dos princípios que regem o condomínio.

Podemos sintetiza-lo em poucos tópicos:

1. A competência para a fixação do horário de funcionamento do prédio é, em primeiro lugar, dos condôminos, através de seu regimento interno.

2. As decisões dos condôminos não podem ir contra a lei, nem prejudicar o direito de propriedade ou atingir os direitos pessoais dos condôminos.

3. Também devem ser respeitados os usos e costumes locais (v.g. não impedir que o prédio abra no sábado ou domingo, se, nestes dias, o comércio local funciona normalmente).

4. O síndico não pode, arbitrariamente, modificar o horário de abertura e fechamento do prédio. Nem a administradora.

5. Seja livre ou controlado o acesso, todos os condôminos respondem pelas despesas de portaria e utilização dos elevadores, mesmo nos horários além do expediente normal da cidade.

6. Cabe à administração do prédio identificar os eventuais visitantes, porém sem impedir que o condômino tenha a última palavra sobre quem deva ou não ingressar nas premissas para visitá-lo.

No caso de realização de reformas que exijam a presença de técnicos e operários além do horário de visitação controlada, a prudência recomenda que o condomínio solicite a comunicação prévia ao síndico ou administradora, acompanhada de lista com nome e identidade dos trabalhadores, para que a portaria possa exercer com eficiência sua função.

De igual forma, é no regimento interno do condomínio que se deve regulamentar a forma e horário de funcionamento da garagem, se houver. As características de cada empreendimento e sua localização, podem indicar situações diferentes, como, por exemplo, horário de abertura exclusivo somente para a saída de veículos (além de determinada hora). Os princípios, não obstante, são os mesmos que norteiam o ingresso e saída de pessoas do prédio.

Um imóvel nunca é igual a outro, mesmo que tenham metragem, tipologia e arquitetura iguais. A localização e a vizinhança fazem toda a diferença. Por isso, antes de escolher uma nova unidade, é importante olhar ao redor. Alguns dos vizinhos podem ser elementos de valorização. Outros, motivos de preocupação.

“O entorno interfere sempre. A localização é o que faz o imóvel não ser uma commodity (que se caracteriza pela indiferenciação)”, diz o diretor de comercialização e marketing do Sindicato da Habitação (Secovi-SP), Luiz Fernando Gambi.

Tradicionalmente, equipamentos urbanos como o metrô elevam os preços nas proximidades das estações. Mas o benefício da inauguração das linhas não é universal. “Todo mundo quer ter fácil acesso, mas nunca ficar colado”, diz o diretor da empresa de avaliação imobiliária CBRE, Luís Mayor.

A localização, segundo ele, pode representar diferenças de até 20% nos valores de unidades equivalentes. “Interfere principalmente na liquidez do imóvel.” Segundo ele, a dificuldade para vender ou alugar o bem em função de elementos que afastem o consumidor pode obrigar o proprietário a baixar os preços.

Na avaliação do presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci-SP), José Augusto Viana Neto, a proximidade excessiva a alguns estabelecimentos úteis à sociedade – em geral, bem aceitos pelos cidadãos – também pode ser um problema para os proprietários.

“Para qualquer tipo de unidade residencial, templos religiosos, delegacias de polícia, quartéis, instituições de ensino, oficinas mecânicas, feiras livres e prontos-socorros desvalorizam o bem, se estiverem do lado do imóvel ou atrás dele”, afirma.

Os elementos de depreciação ou valorização variam, segundo ele, de acordo com o perfil da área e as necessidades locais. Viana explica que a abertura de vias coletoras são muito bem aceitas em regiões carentes de infraestrutura, mas, muitas vezes, motivo de protestos em regiões com padrão mais elevado. “Uma rua movimentada ou de comércio podem desvalorizar imóveis mais finos. Trata-se de um público que normalmente quer mais silêncio e privacidade.”

O vice-presidente de Avaliação imobiliária do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci), Luiz Fernando Barcellos, considera variável o raio de segurança para a aquisição de um imóvel quando há elementos de desvalorização. “Se o incômodo é o excesso de barulho. Então, a localização ideal vai ser aquela além da abrangência do som.” Por outro lado, ele acredita que o metrô, com impacto positivo, possa causar altas de preços por até um quilômetro das estações.

Na pele. Em um edifício na Barra Funda, zona oeste da capital, os condôminos convivem diariamente com vizinhos de fazer inveja e alguns incômodos. O prédio está na frente de um bar, a 70 metros de uma escola e a 150 metros de uma faculdade, mas apenas a duas quadras da estação Marechal Deodoro, na linha 3-Vermelha. “O que mais valorizam aqui é a proximidade do metrô. E a faculdade e o bar dão um ar de movimento para a rua”, diz o síndico do conjunto, Luiz da Silva Filho, de 52 anos. Trinta das 144 unidades do condomínio são alugadas por estudantes.

Mesmo assim, são constantes os problemas de relacionamento dos moradores com o bar do outro lado da via. Segundo o síndico, há tumulto e barulho excessivo principalmente nas noites de sexta-feira, quando os estudantes circulam pelo entorno em busca de diversão. “Às vezes, eles chegam a fechar a rua. Quando o bar extrapola e coloca mesinhas e cadeiras na calçada, chamamos à polícia”, conta. Em seu terceiro mandato à frente da gestão do edifício, Silva Filho diz haver registros de moradores que xingaram os vizinhos e até de um caso em que ovos foram jogados pela janela do residencial.

Fonte: Estadão

Dúvidas dos internautas: Inquilinos que pagam a taxa de condomínio e o IPTU, além do aluguel residencial, precisam declarar também esses valores? Deve ser declarado o valor total pago, discriminando-se o que é referente ao aluguel e o que é referente às taxas, mesmo que estas estejam em nome do proprietário? E em relação a quem recebe os pagamentos: devo informar os dados da administradora ou do proprietário?

Contribuintes que possuem despesas de alugueis devem informar o valor pago referente ao aluguel, na ficha “Pagamentos e doações efetuados”, no código 70 – aluguel do imóvel. Devem ser indicados o nome e o número de CPF do proprietário, ou seja, do beneficiário dos pagamentos. Não é necessário informar valores referentes à taxa de condomínio e IPTU na Declaração de Ajuste Anual.

Fonte: Exame

Recibos de contas e notas fiscais são papéis que precisam ser guardados por três ou cinco anos, dependendo do caso, segundo a advogada civil previdenciária Ana Paula Tomé. Ela explica que estes documentos precisam ser arquivados e apresentados caso a pessoa tenha problemas com cobranças indevidas ou quanto for fazer a declaração do Imposto de Renda.

“O tempo de arquivamento dos papéis deve ser contato a partir do primeiro dia útil do ano posterior ao pagamento, como é o caso do Imposto de Renda, do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e do Imposto sobre a Propriedade de Veículos Automotores (IPVA). Já para questionar juros de cartões de crédito são necessários os comprovantes de três anos. E para reclamações sobre o valor principal, valem os documentos de até cinco anos passados” detalhou a advogada.

De acordo com a advogada, quem mora de aluguel deve estar atento com os contratos e recibos de pagamento. Se a pessoa se mudar da casa alugada, deve guardar todos os comprovantes por pelo menos três anos.

“Mesmo que a pessoa mude de endereço tem que guardar, pois este é o prazo de prescrição desse tipo de dívida. Além disso, o morador pode pedir um comprovante a cada tempo com a informação de que não tem dívidas de condomínio”, disse a advogada. A advogada contou que os boletos de água, luz e telefone também precisam ser guardados. Nestes casos, os arquivamentos também precisam ser de cinco anos.

Para o pedido de aposentadoria dos trabalhadores autônomos, é necessário apresentar os devidos comprovantes. Por isso, todos os recibos pagos para o Instituto Nacional do Seguro Social (INSS) devem ser guardados até o contribuinte requerer a aposentadoria. “Já os trabalhadores devem guardar os holerites, por pelo menos por cinco anos, mesmo que tenha sido desligado da empresa, e, nesse caso, tem até dois anos pra reclamar sobre algum benefício não concedido” contou Tomé.

Fonte: G1

Márcio Macêdo explica que o projeto “parte do fato de que os atuais condomínios funcionam como pequenas empresas, contratando empregados, celebrando contratos para garantir seu funcionamento, prestando serviço específico para os fins com que foram instituídos”.

O projeto abrange tanto condomínios residenciais como comerciais. O Código Civil (Lei 10.406/02) considera condomínio edilício todo conjunto de edificações caracterizado pela existência de partes exclusivas e partes comuns. No caso de um prédio residencial as partes exclusivas seriam os apartamentos e as comuns os elevadores, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, por exemplo.

Consta no Código Civil também a figura do condomínio comum, que é aquele formado por diversos proprietários com o bem em comum, sem individualizações. São exemplos de condomínios comuns a herança de bem indivisível para várias pessoas; e o condomínio em face de separação judicial ou divórcio em relação ao patrimônio indivisível do casal. O projeto, no entanto, trata apenas do condomínio edilício, que é o existente nas grandes cidades.

Solução inovadora

Segundo Márcio Macêdo, a proposta representa uma solução inovadora para os conflitos que os condomínios enfrentam no cotidiano. Ela permite ao condomínio constituir-se como empresa especial, merecedora de tratamento diferenciado e benéfico.

O autor do projeto destaca que os condomínios têm muita importância na organização da vida dos brasileiros que moram nas grandes cidades. “Cada vez mais a complexidade da legislação a que se submetem faz com que surjam problemas que afetam todos os moradores, causando muitos prejuízos que poderiam ser evitados se se simplificassem algumas regras a eles impostas, diminuindo a burocracia e dando algumas benesses legais para sua organização e funcionamento”, assinalou Macêdo.

O projeto acrescenta um novo parágrafo ao artigo 70 e um artigo ao Estatuto da Microempresa e da Empresa de Pequeno Porte (Lei Complementar 123/06).

Tramitação
O projeto tramita em conjunto com o PLP 399/08, que inclui como beneficiárias do Simples Nacional as empresas de prestação de serviços de arquitetura e agronomia. De autoria do deputado Geraldo Resende (PMDB-MS), o projeto é analisado pelas comissões de Desenvolvimento Econômico, Indústria e Comércio; de Finanças e Tributação (inclusive no mérito); e de Constituição e Justiça e de Cidadania; antes de ser votado pelo Plenário.

Fonte: CenárioMT